关于北京市土地储备和一级开发管理相关政策培训资料.pptx
2019年北京土地储备业务工作培训会课件4-现场验收-刘尚
北京市土地整理储备中心 刘 尚2019年11月北京市土地储备开发项目现场验收工作交流现行现场验收工作简介一、验收依据二、验收范围三、验收审核材料四、验收流程五、验收标准六、其他注意事项七、案例分析■根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号） 第二十一条：土地储备开发完成后，由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收■北京市土地整理储备中心供地验收（现场）工作手册（2015年第一版）（2017年修订版）■关于严格执行供地验收项目前期审核工作的通知（京土整储开二[2016]3号）■关于进一步严格执行供地验收项目审核及企业为主体项目验收后移交入库有关工作的通知（京土整储开二[2017]3号）■供地验收内审会会议纪要通过土地市场公开出让的宗地均需进行现场验收1、市、区土地储备机构为主体的土地储备开发、收购（储）项目；2、企业为主体实施的土地一级开发项目；3、工业用地或产业园区内的经营性用地；4、文保项目；5、危改项目；6、棚户区改造项目；7、规划为经营性建设用地的“城中村”项目；8、企业利用自有用地建设保障房项目；9、其他通过市场公开出让的项目。
上会条件各类型项目完成开发后（例如针对一级开发项目，需完成征地、拆迁工作，取得二级钉桩或二级规划意见书、完成成本预审和地价审议工作），在土地市场公开交易前开展现场验收工作。
前期手续土地开发成本房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内建（构）筑物的拆除工作是否完成必要的大市政等基础设施是否完成现场验收需提交的材料1、验收申请2、前期手续（联席会会议纪要、授权批复、立项、规划条件、钉桩、征地结案、各主管部门咨询意见等）3、权属调查材料4、市政工程建设相关材料：5、土地开发建设补偿协议及相关材料、实物还建协议、企业搬迁补偿协议6、地形及地上物测绘成果报告7、其他文件（区政府函等）8、土地入库确认单《土地开发建设补偿协议》及相关材料的具体要求1、法定代表人（或授权委托人）签字并加盖一级开发单位公章的《土地开发建设补偿协议》；2、一级开发单位营业执照复印件；3、一级开发单位企业法定代表人身份证明；4、一级开发单位企业法定代表人身份证复印件；5、《土地开发建设补偿协议》为授权委托人签字时，需提供一级开发单位企业法定代表人授权委托书及被授权人身份证复印件。
北京土地一级开发项目成本分析PPT课件
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
2019年北京土地储备业务工作培训会课件5-原供地规划条件纳入“多规合一”平台-牛申辰
一、供地规划条件改革的背景
第二步：取消规划条件概念
《北京市城乡规划条例》由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第十二次 会议于2019年3月29日修订通过，并于2019年4月28日起施行。
最新的规划条例删除了上一版（2009年）第三章城乡规划的实施中涉及规划条 件的概念，把其由行政服务事项变为内部办理事项。
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二、原供地规划条件纳入多规合一平台后续办理相关流程
第三阶段：多规合一平台阶段
1、平台推送 （1个工作日内） 各区储备分中心在委OA系统新建公文，经分局收发室（办公室）批转到
该项业务承办科室办理后，承办科室可启动平台推送工作。 2、收集反馈意见（7个工作日内）
要求被推送单位5个工作日内在平台上反馈意见，无反馈视同无意见（且 不能超期反馈），分局承办科室在2个工作日内完成意见的收集汇总。
四、平台操作演示
点击“未分组”标签中的“多规合一预收文”
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四、平台操作演示
填写多规合一预收文登记表
• 注意：编号由系统自动生成，来文号若没有可不填
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四、平台操作演示
批转至分局收发室
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四、平台操作演示
收发室在“新建公文”内的”分局收文“中可看到预收文，并点”办 结“，之后会生成一个正常的文号，存盘后批转到办公室主管领导
3、钉桩录入（5个工作日内） 分局承办科室5个工作日内完成钉桩工作(根据项目情况可提前开展钉桩
工作)。将钉桩文号录入到平台中，并将钉桩成果作为审核意见附件。 4、出具审核意见（3个工作日内）
形成最终成果。（已形成固定模板，内容因项目差异有所不同，并在多 规合一平台上进行推送给相关单位（市、区两级储备机构及委外相关单位） ，加盖多规合一审核意见专用电子章）
北京市度土地储备开发计划培训课件
北京市2008年度土地储备开发计划为完善我市土地储备制度，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，切实发挥土地宏观调控作用，促进土地节约集约利用，提高住宅和商服用地等建设用地供应的保障能力，依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）、《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发土地储备管理办法的通知》（国土资发[2007]277号）、《北京市人民政府关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知》（京政发[2005]6号）等文件，结合本市实际，自2008年起制定以经营性项目用地和保障性住房用地为主的年度土地储备开发计划。
一、指导思想深入贯彻落实科学发展观，严格执行中央宏观调控的决策、部署和措施，围绕2008年北京市政府工作目标，增强政府运用储备土地参与宏观调控的能力，加强政府在土地储备开发中的主导力度，充分发挥土地储备开发对城市发展的保障和引导作用，保证政府公共财政在土地储备开发中的合理投入，促进节约和集约利用土地，保障建设用地尤其是住房建设等民生用地需求，保证经济社会协调发展。
二、编制原则（一）坚持规划先行的原则。
以北京市土地利用总体规划、北京城市总体规划、城市近期建设规划为依据，合理确定计划总体指标和筛选具体项目。
（二）坚持规模适度的原则。
综合考虑本市人口资源环境承载能力和土地储备开发潜力，合理确定年度土地储备开发规模，保持年度土地储备开发总量动态平衡，抑制固定资产投资规模过快增长，保障土地市场平稳发展。
（三）坚持优化空间结构、协调发展的原则。
优化土地储备开发的空间布局，加快城市空间结构调整，优先储备开发城市轨道交通周边和新城范围内土地，促进中心城、新城和农村协调发展。
（四）坚持节约集约利用土地的原则。
优先储备开发国有存量建设用地，尽量少占农用地，原则上不得占用基本农田；优先储备开发闲置、空闲和低效利用的土地。
北京土地一级开发操作实务PPT课件
部门
市国土局会同市发改、
土
规划、建设、交通、
1、确定土地一级开
地
环保等部门就土地、
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
发
出原则意见
3、签订土地一级开
主
发合同
体
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
2、下达土地一级开
开
发批复
发
土地供应方案 出原则意见
3、签订土地一级开 发合同
主 体
融资方案
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
质量和成本控制方案 自我约束方案
市园林局 古树处理意见
项 项目 目实 可施 行的性组分织析市保政府证批准方案（含风险分析市 文文 物及物 保局 护防意见范措施）
1）A、B、C为已经通过规委 审批的规划块
2）红色范围为国有企业甲用 地
Ｂ地块仅能进行土 地的一级开发
申请政府收储（按照现状） 《北京市非住宅拆迁标准》
3）绿色范围为国有企业乙用 地
被拆迁《北京市非住宅拆迁标准》
4）黄色范围为集体土地范围
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北京土地一级开发操作实务
北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
北京市土地储备和一级开发暂行办法
北京市土地储备和一级开发暂行办法第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。
市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。
第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。
第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。
第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。
第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。
第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。
经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。
（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。
土地一级开发及有关法律问题 PPT
一、概 述
一、概 述
土地一级开发目前尚无统一的学理定义。根据《北京 市土地一级开发管理暂行办法》第三条规定，土地一级开 发概念可以归纳为：政府按照土地利用总体规划、城市建 设规划及环境保护等强制性规定的基础上，就一定量的土 地进行征用、拆迁补偿、规划设计、市政基础设施、公共 配套设施和环境景观建设等活动的总和。
在政策的强力刺激下，地方政府积极推进PPP模式。 现在PPP模式已经形成了时髦的名词。
一、概 述
（2）ppp模式与土地一级开发 关系密切
PPP模式是由社会资本承 担设计、建设、运营、维护基 础设施的大部分工作。那么土 地一级开发其中就包括部分基 础设施建设。所以PPP模式与土 地一级开发关系密切。房地产 企业参与土地一级开发，可以 说是一件双赢的事情。
一、概 述
（5）工程验收 土地一级开发的工程验收包括：审核土地一级开发主
体提交的一级开发成本报告、审核待征土地地上物清除状 况及拆迁结案手续、复检市政工程等。验收由土地储备部 门、市政建设部门、工程建设管理部门、拆迁管理部门及 土地一级开发商一并完成。
本阶段，一级开发企业关注的是供地进度和成本、利 润的收回，因此会有关于供地方式的合法性、供地文件的 合规性等法律问题。
二、涉及土地一级开发的法律规定
前述土地补偿费和安置补助费最多不超过25倍，特殊 情况不能使农民保持原有生活水平，可以增加到30倍。
（2）《城市房地产管理法》只是用一条规定了拆迁 给予补偿的原则。
第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土 地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征 收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人 的居住条件。具体办法由国务院规定。
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（四）征收农村集体土地用于经营性项目建设的， 由储备机构或委托机构进行征地补偿安置和一 级开发后，方可供应；
（五）经营性用地由国土局会同各行政主管部门 确定土地出让条件，报市政府批准后实施；
（六）工业、基础设施、科技园区内的科技用地 等，可采取协议方式出让。
二、《北京市土地储备和土地一级开发 暂行办法》的主要内容
二、北京市实施土地一级开发的现状
1、经营性项目用地协议出让已经全面停止， 土地一级开发势必成为未来确保全市按计 划实现经营性项目用地熟地供应的重要途 径和手段
2、房地产开发企业积极参与到土地一级开 发工作中
3、联席会制度成为市有关行政主管部门共 同研究、讨论、交流、审核土地一级开发 项目的一个重要环节
1. 实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供 应总量；
2. 严格实行国有土地有偿使用制度； 3. 建立土地有形市场，加强土地使用权转让管理，
大力推行国有土地使用权招标、拍卖； 4. 加强地价管理， 5. 规范土地审批的行政行为； 6. 建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场
的调控能力。
经过三年多的探索，2005年5月，市政府首先出 台《北京市国有建设用地供应办法（试行）》； 2005年8月，北京市国土资源局、北京市发展和改革 委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、 北京市财政局各部门联合制定出台了《北京市土地 储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一 级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示 意图（试行）》、《北京市国有土地使用权招标拍 卖挂牌出让底价确定办法（试行）》、《北京市收 回企业国有土地使用权补偿办法》等。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》共二 十六条，主要由六部分内容构成：
1、总则（办法1—5条） （1）土地储备开发的概念（第二条）
本办法所称土地储备和一级开发（以下简称储备 开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方 式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础 设施建设，达到土地供应条件的行为。
（2）土地储备开发的管理（第三条）
（3）土地储备开发的原则（第四条）
（4）储备开发后土地的供应（第五条）
2、土地储备开发计划（办法6—9条）
（1）土地储备开发计划的编制依据（第六条）
（2）土地储备开发计划的编制部门（第七条）
（3）土地储备开发计划的编制程序（第八条）
A、提出计划。
D、完善计划。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
B、反馈计划。
关于北京市土地储备 和一级开发管理相关政策规定
的主要内容和实施情况
陈倩
第一部分 北京市土地一级开发概述
一、北京市实施土地一级开发的背景与回顾
2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市 国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储 备制度意见的通知》（京政发[2002]4号，简称4号 文），为加强本市国有土地资产管理,培育健全规 范的土地市场，深化土地市用制度改革，该通知提 出了六条具体意见，其主要内容是：
E、下达计划。
C、调整计划。
（4）土地储备开发计划的调整（第九条）
3、土地储备开发实施方式（办法第10—14条）
（1）土地储备开发计划的实施主体（第十条） （2）土地储备开发的实施方案（第十一、十二条） （3）土地储备开发的实施方式（第十三、十四条）
土地储备开发的实施方式有两种：一种是土地储 备机构负责实施，另一种是招标开发企业实施。
（一）明确政府要有计划地实施土地储备和 确定 了土地储备开发的实施方式
1、土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式 储备国有建设用地，
2、通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企 业实施一级开发。
（二）明确划拨土地使用权人不得自行对划拨土 地进行开发建设；
（三）行政、公益、市政设施等由政府出资建设 工程的划拨用地，因各种原因停止使用土地的， 由政府无偿收回划拨土地使用权并纳入政府土 地储备；
4、土地储备开发程序（办法第15—21条）
土地储备开发程序大致可分为以下方面：
（1）前期手续办理（第十五、十六、十七、十 八、十九条）
（2）招标中介（第二十条） （3）后期验收（第二十一条）
５、土地储备开发成本（第22—25条）
（1）土地储备开发成本分担的两种形式（第二十二、 二十三条）
（2）土地储备开发成本的构成（第二十四条） Ａ 征地、拆迁补偿费及有关税费 Ｂ 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿 费用 Ｃ 市政基础设施建设有关费用
4、土地一级开发项目招标将成为我市规范 和建立健全土地一级开发市场的重要工作
第二部分 北京市土地储备和一级开发管 理相关法规和规范性文件的主要内容
一、关于《北京市国有建设用地供应办法 （试行）》中涉及土地储备和一级开 发的主要内容
在《北京市国有建设用地供应办法（试 行）》中，涉及土地储备和一级开发的内容 约有十条，归纳其主要内容包括：
《上海市土地储备办法》（2004年6月7日市政府 第41次常务会议通过）：本办法所称的土地储备， 是指市、区（县）政府委托土地储备机构或者围垦 的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿 安置或者必要的基础建设等予以存储，再按照土地 供应计划交付供地的行为。
《杭州市土地储备实施办法（修改）》（2000年8 月7日市政府令第153号）：本办法所称土地储备， 是指土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的 土地收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和 受政府委托预出让等形式，盘活存量土地资产，有 效配置土地资源的行为。
流程图展示了土地一级开发和土地入市交易 两个环节的主要程序。
土地一级开发程序主要包括了计划编制、前 期策划、征询意见和审批和组织土地一级开发四 个阶段；
土地入市交易主要包括了入市准备、市场交 易和签订合同办理后续手续三个阶段。
四、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌 出让底价确定办法（试行）》
Ｄ 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
Ｅ 贷款利息
Ｆ 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、 工程监理等费用，不可预见费以及经同级财 政和土地主管部门核准的其他支出。
（3）土地储备开发成本的监督和管理（第二十 五条）
６、附则（第26条）
三、《北京市土地一级开发及经营性项目用地 招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）》