住宅小区各指标估算方法
小区用电负荷计算
小区用电负荷计算1. 小区负荷计算（估算）按《民用建筑电气设计规范》3.4.2.1.“在方案设计阶段可采用单位指标法；在初步设计阶段，宜采用需要系数法。
”应用单位指标法确定计算负荷Pjs(适用于照明及家用电负荷)，即：Pjs=∑Pei×Ni(kW)式中Pei——单位用电指标KW/户。
Ni——户数应用以上方法计算负荷应乘以同时系数，即实际最大负荷(PM)。
PM=Pjs×η(式中η——同时系数，不同的住户η值不同)我们建设的小区总户数为17000户，每户最大的用电负荷为6KW/户考虑，所以：Pjs=∑Pei×Ni=6 kW/户×17000户=102000(kW)小区实际最大负荷PM=Pjs×η=102000(kW)×0.4＝40800(kW)。
（η取0.4，η值越大，配电成本越高，电业局越高兴，建议当η取0.2时PM=20400（KW）或每户用电负荷按3KW/户考虑，PM=20400（KW））2. 选择配变容量S＝P∑÷cosφ(kVA)cosφ一般取值为0.8～0.9。
S＝P∑÷0.85=20400÷0.85=24000(kVA)，变压器总容量为24000(kVA)，按此选择变压器。
3. 今年开发用地负荷计算（估算）今年开发用地：职工安置用地66267㎡+补偿用地33133㎡=99400㎡（公司总共开发用地780716㎡，总户数17000户，容积率按1.7计算，平均每户面积为78.0716㎡）所以今年开发建设的建筑面积约为：99400㎡×1.7=168980㎡户数为：168980㎡÷78.0716㎡/户=2164（户）Pjs=∑Pei×Ni=6 kW/户×2164户=12984(kW)今年开发用地最大负荷PM=Pjs×η=12984(kW)×0.4＝5193.6(kW)S＝P∑÷0.85=5193.6÷0.85=6110.12(kVA)，变压器总容量为6110.12(kVA)，按此选择变压器。
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的各指标估算方法可以根据实际情况进行选择和应用。
以下是几种常见的估算方法：1.人口估算方法：人口是住宅小区的基础。
在估算小区的人口时，可以参考以下指标：小区面积、住房平均可容纳人口、居住空间利用率等。
以小区面积乘以住房平均可容纳人口，可以粗略估算出住宅小区的人口数量。
2.车位需求估算方法：车位需求是住宅小区的重要指标之一、对于新建住宅小区，可以根据居民家庭的汽车拥有量和停车需求来估算小区的车位需求。
对于已有住宅小区，可以根据现有停车位的利用率和车位供需关系来估算车位需求。
3.绿化率估算方法：绿化率是衡量住宅小区绿化程度的重要指标之一、可以通过测量小区内绿化面积和小区总面积的比值来估算小区的绿化率。
绿化率的高低可以反映出住宅小区的生态环境和居住品质。
4.公共设施估算方法：公共设施包括小区的道路、停车场、公园、社区服务中心等。
估算小区所需的道路长度可以根据小区规模和交通流量来确定；停车场的规模可以根据住户车辆数量和停车需求来估算；公园的规模可以根据人口数量和绿地面积标准来确定；社区服务中心的规模可以根据人口数量和服务需求来估算。
5.安全设施估算方法：安全设施是保障住宅小区居民安全的重要设施。
估算安全设施的具体方法可以根据小区的具体情况来确定。
例如，可以根据小区的规模和居民数量来决定是否需要设置安保人员和监控设备；可以根据小区的犯罪率和安全隐患来决定是否需要加装防盗门和防盗窗等。
以上是对住宅小区各指标估算方法的简要介绍。
实际应用中，需要根据具体情况选择合适的估算方法，并结合实际数据进行计算和分析，以得出准确、可靠的估算结果。
此外，估算方法应基于科学性和客观性，同时考虑到环境保护、社会经济和可持续发展等因素，以实现住宅小区的良性发展。
容积率终极计算法则
容积率的计算容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
关于容积率内容:项目容积率与利润推算方法模块1、最适容积率2、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下:3、最适容积率的确定明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N+1)N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建筑层数N1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.1408452 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.2173913 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.2666674 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.2985075 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.3225816 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.3448284、实例项目分析受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.(见下表)楼型容积率售价单方综合成本总利润(万元) 成本利润率双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
住宅小区物业管理费标准测算方案说明
住宅小区物业管理费标准测算方案说明一、测算的目的和依据（一）目的物业管理费标准的测算旨在确定一个能够满足小区物业管理服务需求的合理费用水平。
这一费用应能够覆盖物业管理企业提供的各项服务成本，并保证企业有一定的合理利润，以维持其持续稳定的运营和服务提供。
（二）依据1、相关法律法规和政策文件，如《物业管理条例》等，对物业管理费的收取和使用有明确的规定。
2、小区的实际情况，包括建筑面积、户数、公共设施设备的数量和类型、绿化面积等。
3、物业管理服务的内容和标准，包括安保、保洁、绿化养护、设施设备维修等方面的具体要求。
4、当地的物价水平和劳动力成本，这对服务成本的计算有着重要影响。
二、小区基本情况（一）小区规模小区总建筑面积为_____平方米，其中住宅建筑面积为_____平方米，商业建筑面积为_____平方米。
小区共有_____栋住宅楼，＿____户居民。
（二）公共设施设备小区内配备了电梯_____部、路灯_____盏、垃圾桶_____个、消防设施_____套、监控设备_____套等公共设施设备。
（三）绿化面积小区绿化面积为_____平方米，包括草坪、花坛、树木等。
三、物业管理服务内容（一）综合管理服务包括小区的日常管理、客户服务、档案管理等。
（二）公共区域清洁卫生服务涵盖楼道、电梯、公共道路、垃圾桶等的清洁，以及垃圾清运等。
（三）公共区域秩序维护服务负责小区的门禁管理、巡逻、车辆停放管理等，保障小区的安全和秩序。
（四）公共区域绿化养护服务包括绿化的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。
（五）共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务如电梯的维护保养、路灯的维修、消防设施的检查等。
四、物业管理费成本构成（一）人员费用1、管理人员工资、社会保险和福利等。
2、安保人员、保洁人员、绿化养护人员、维修人员等一线员工的工资、社会保险和福利。
（二）公共设施设备运行维护费用1、电梯的年检、维修、保养费用。
2、路灯、消防设施、监控设备等的维修、更换费用。
住宅小区规划主要技术经济指标
住宅小区规划主要技术经济指标住宅小区规划的主要技术经济指标1．建筑面积。
指建筑物各层面积的总和，包括主要使用面积、辅助使用面积和结构面积三项。
在住宅设计中主要使用面积是建筑物各层平面中的起居室、餐室、卧室等面积的总和。
辅助使用面积是建筑物各层平面中从属于起居活动的房间（厨房、盥洗、厕所、储藏室等）面积的总和。
结构面积是建筑物各层平面中的墙柱等结构物所占面积的总和。
在居住区规划中，建筑面积用于计算建筑面积总量及建筑面积密度等指标。
2．建筑密度。
指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积之比，一般以百分比表示，它可以反映出一定用地范围的空地率和建筑物的密集程度。
3．人口密度。
分为人口毛密度与人口净密度两种，人口毛密度是按居住区或居住小区总用地计算。
通常作为计算城市规划用地的控制指标。
人口净密度按住宅用地计算，主要衡量居住密集程度和居住水平。
4．住宅建筑套密度。
包括住宅建筑套数毛密度及净密度，前者指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha），后者指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。
住宅建筑套密度反映在用地单位面积上的住宅密集度和居住环境质量。
5．住宅建筑面积密度。
包括住宅建筑面积毛密度及住宅建筑面积净密度。
这项指标用以衡量住宅容量是否合理及控制住宅面积建设量。
6．住宅建筑净密度。
指住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（％）。
7．建筑面积密度。
又称容积率。
指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑面积（m↑2／ha）。
它反映城市土地利用的程度，容积率越高，土地开发强度越高。
容积率是城市土地开发强度控制的重要技术经济指标。
8．住宅居住面积密度。
指居住区、居住小区或住宅组团内全部住宅可供居住的总面积（卧室、起居室、餐厅）与用地总面积之比（m↑2／ha）。
它反映每公顷居住面积数量。
根据人均居住面积指标可计算出人口密度。
9．住宅平均层数。
指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比例（层）。
10．高层住宅（大于等于10层）比例。
高层住宅小区项目投资估算
高层住宅小区项目投资估算
投资估算是高层住宅小区项目的重要环节，通过合理估算投资成本和回报率，能够帮助投资者做出明智的决策。
本文档将详细介绍高层住宅小区项目投资估算的各个方面。
一、项目概况
1.1 项目背景
1.2 项目目标
1.3 项目规模及面积
1.4 项目位置及环境
二、土地收购成本估算
2.1 土地价格评估方法
2.2 土地面积测算和计算方式
2.3 土地转让费用估算
2.4 土地整理费用估算
三、建设成本估算
3.1 建筑设计费用估算
3.2 建筑材料及施工费用估算
3.3 机电设备及安装费用估算
3.4 管理费用估算
四、其他费用估算
4.1 基础设施建设费用估算
4.2 管理费用估算
4.3 营销费用估算
4.4 税费及其他成本估算
五、投资回报率估算
5.1 销售价格和销售成本估算5.2 销售周期及销售情况估算5.3 租金收入估算
5.4 评估报告及投资回报率计算
六、风险及可行性分析
6.1 市场风险分析
6.2 政策风险分析
6.3 施工风险分析
6.4 财务风险分析
6.5 可行性分析报告
七、附件
本文档所涉及附件如下：
附件一：土地相关文件
附件二：建设设计相关文件
附件三：项目预算表
附件四：项目回报率计算表
八、法律名词及注释
本文档所涉及的法律名词及注释如下：
1. 建筑法：指定建筑工程领域法律法规的总称。
2. 房地产开发管理条例：中华人民共和国国务院发布的对房地产开发经营活动进行管理的规定。
3. 投资者保护法：保护投资者利益，维护市场秩序的法律。
住宅小区变压器容量选择及估算方法
2 小区住宅用电相关估算(1)需用系数法：小区内的住宅面积可分为三类：60m2以下的为小型，60～100m2为中型，100m2以上为大型。
随着人们生活水平的提高，家用电器逐渐增多，特别是空调、热水器、电磁灶或微波炉等大功率家用电器进入普通家庭，家庭用电由原来纯照明向多功能方向发展。
一般小型住宅的设备容量为：照明用电容量300W；娱乐用电容量(包括电视机、VCD或DVD、音响、电脑等)900W；卫生间用电容量(包括洗衣机、热水器、排风扇等)3500W；厨房用电容量(包括电饭煲、电热开水器、电冰箱、排风扇等)3500W；空调用电容量为1500W，合计用电容量8400W。
中型住宅的居民，除照明用电容量外，还要增加空调、电视机，用电容量将增加1950W，总容量为10350W，约为小型住宅的1.25倍。
大型住宅的居民因为经济条件宽裕，一般为双卫生间，用电容量将大幅增加，约为小型住宅的2.5倍。
据统计，居民用电的最大负荷出现在夏季19～22时间段，这时用电负荷约3800W，是用电设备容量的45%，所以取需用系数为0.45。
小型住宅的计算负荷取3800W，中型住宅取4750W，大型住宅取9500W。
(2)单位面积法：据有关资料介绍，新建住宅内居民用电按建筑面积40W/m2负荷密度选择，大城市为60～80W/m2。
本文取50W/m2，即小型住宅的计算负荷为3000W；中型住宅5000W；大型住宅10000W。
3 变压器的选择(1)同时系数：住宅小区内居民由于作息时间不同，同时系数小些。
取同时系数一般为：50户以下0.55，50～100户0.45，100户～200户0.40，200户以上0.35。
(2)变压器容量：城镇住宅小区一般范围较小，供电变压器一般不考虑环网和双电源。
根据小容量多布点的原则，单台变压器的容量不宜超过315kVA。
由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数cosφ＝0.9-0.96。
(3)举例：在一住宅区有100户，其中，大型为20套，中型为50套，小型为30套，确定变压器容量为多大？用需用系数法计算小区的负荷为541.5kW；用单位面积法计算小区的负荷为540kW，两者基本一致，取541.5kW为小区的计算负荷（此单相负荷，需要换算成三相）。
住宅小区供配电设备及安装造价估算方法-精选.docx
住宅小区供配电设备及安装造价估算方法
此项目估算需要把外线高压电缆工程与配电房内的设备分开制定成本目标
1、外线高压电缆：
成本目标=长度×综合单价
长度=图纸长度+损耗+松弛长度+预留长度+市变电站内预留长度
综合单价=电缆价格+安装及利润价格+DN150套管价格（双管或单管）+电缆沟价格+顶管价格+绿化破坏与修复价格+土方价格+相关收费（土地占用费+电缆沟占用费）。
2、配电房的设备采购与安装：
项目的计算负荷=住宅的面积×（40~60）+商业面积×120+公共建筑的面积×120+地下室面积×3（单位W/m2）
1）经济指标法：
配电房的设备及其安装的成本目标=计算负荷（kw）×(900~1200)元/kw(垄断地区取1500~1800元/kw)
2
注：按1）、2）两种方法综合对比，最终确定成本目标。
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住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表:从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。
实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下(见下页):3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:52.5万元-61.8万元。
一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。
另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案:社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅(7-13层)，因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
参考经济指标:(1)住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积: 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户(每单元设1台电梯)，则每幢12层小高层住宅建筑面积为:12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:21000*2.5=52500M2根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为:52500M2*95%=49875M2可建12层小高层住宅幢数为:49875/12450=4幢住宅实际可建建筑面积:4*12450=49800M2每户平均建筑面积为103.75 M2，则住户数为:49800/103.75=480户(2)公建配套设施公建配套服务设施包括:幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积:总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积:2700*40%=1080M2便民商店建筑面积:2700*35%=945M2其他配套设施建筑面积:2700*25%=675M2(3)室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。
停车位:小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为:480/3=160个，地面车位数:160*15%=24个;地下车位数:160*85%=136个。
独立式地下停车库:每个车位平面尺寸为2.5m*5m，占地面积12.5M2。
地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为: 136*35=4760M2变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下:民用建筑单位面积用电量指标摘录如下:住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为:30W/M2，便民商店为:60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。
在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量:49800*50=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量:1080*30=32.4千瓦便民商店用电量:945*120=113.4千瓦其他配套设施用电量:675*80=54千瓦小高层住宅楼本身地下室:103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦独立式地下停车库:4760*30=142.8千瓦用电量小计:2957.1千瓦另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为: 2957.1*(1+5%)=3105千瓦选用变压器容量为3200KVA(1KW视同1KVA)能满足整个住宅小区用电要求。
拟设10KV容量为800KVA变电所4座。
取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。
网球场:为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。
标准网球场规格:36.58m*18.29m。
网球场占地面积:669M25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算建筑覆盖率:4幢12层小高层占地面积:103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套设施(以2层计)占地面积:2700/2*(1+10%)=1485M2 配电所占地面积:200*(1+10%)=220 M2建筑物占地面积:6270M2(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%) 建筑覆盖率:6270/21000*100%=29.9%绿化率:新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积:21000*35%=7350M2网球场占地面积:36.58*18.29=669M2地面车位占地面积:24*2.5*5=300M2幼儿园、托儿所室外活动场所:面积同建筑面积1080 M2居民室外活动场所:取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2小区道路占地面积:21000-6270(建筑物)-7350(绿化)-669(网球场)-300(地面车位)-1080(幼儿园、托儿所室外活动场所)-1050 M2(居民室外活动场所)=4281 M2小区道路占有率:4281/21000*100%=20.4%6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算:民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下:供水指标:住宅:7-10升/M2?日;公建配套设施:6-10升/M2?日;绿化:1.5升-2升/M2?日。
小区日最大用水量为:10升/M2*49800M2(住宅)+10升/M2*2700M2(公建配套)+2升/M2*9450M2(绿化)=544M3 排污指标:住宅:6.7-9.5升/M2?日;公建配套设施:5.4-9升/M2?日。
小区日最高污水排放量为:9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3人工煤气日最大用量:4.4M3/户*480户+2700M2*0.08M3/M2=2328M3人工煤气用量指标:住宅:4.4M3/户?日;公建配套设施:0.08M3/M2?日。
电话容量指标:住宅:100-154门/万M2;公建配套设施:25门/万M2电话线数量:154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门7、前期策划成果汇总如下:建设规模:拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积:103.75平方米，层高2.9米地块总面积:21000平方米建筑物占地面积:6270平方米绿化占地面积:7350平方米网球场占地面积:669平方米地面停车位占地面积:300平方米小区道占地面积:4281平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积:1080平方米小区居民室外活动场所占地面积:1050平方米总建筑面积:57260平方米住宅商品房建筑面积:49800平方米公建配套设施建筑面积:2700平方米幼儿园、托儿所面积:1080平方米便民商店面积:945平方米其他配套设施面积:675平方米独立式地下停车库建筑面积:4760平方米规划容积率:2.5(不包括地下停车库面积)建筑覆盖率:29.9%绿化率:35%小区道路占有率:20.4%其他娱乐，休闲设施占有率:14.7%住宅小区总用电量:3105千瓦住宅小区最高日用水量:544立方米住宅小区最高日污水排放量:497立方米住宅小区最高日人工煤气用量:2328立方米住宅小区电话容量:774门总户数: 480户二、开发项目开发成本分析及估算(一)、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。