如何改变工业用地经营性质切保留土地性质
土地性质变更流程
土地性质变更流程
土地性质变更是指将土地的使用性质从一个类型转变为另一个类型的过程。
在中国，土地性质变更一般需要经过一系列程序和手续，下面将介绍土地性质变更的大致流程。
首先，土地性质变更需要通过政府部门办理。
申请人需要去当地土地管理部门办理相关手续，例如填写土地性质变更申请表，并提供相关材料，如土地证、身份证等。
其次，申请人需要支付相应的费用。
具体费用根据不同地区和土地面积的大小而有所不同，一般包括土地折旧费、土地出让金和土地使用费等。
接下来，申请人的申请将进入审核阶段。
审核部门将对申请人提交的申请表和相关材料进行审核，核实其真实性和合法性。
如果审核通过，申请人将获得土地性质变更的批文。
批文是土地性质变更的凭证，申请人需要妥善保管。
然后，申请人需要进行土地登记手续。
土地登记是将土地性质变更信息记录在土地登记簿上的过程，以确保土地权属的明确和可溯性。
最后，申请人需要办理相关手续以开始新的土地使用。
根据土地性质的不同，申请人可能需要进行建设规划审批、环境影响评价和用地报批等手续。
需要注意的是，土地性质变更的流程可能会因地区和具体情况而有所不同，上述流程仅供参考。
总之，土地性质变更是一项比较繁琐的过程，申请人需要积极配合相关部门的工作，按照规定的程序和要求办理相关手续。
只有经过规范的流程，土地性质变更才能取得合法有效的结果，以保障土地使用权的合法性和权益的实现。
土地使用性质更改的流程
土地使用性质更改的流程1. 背景介绍在土地利用规划中，土地使用性质是土地利用的重要指标之一。
土地使用性质更改是指将一块土地从当前的使用性质转变为另一种使用性质的过程。
土地使用性质更改需要经过一系列的程序和审批，以确保土地的合理利用和规划。
2. 流程概述土地使用性质更改的流程主要包括以下几个步骤：3. 提交申请申请土地使用性质更改的申请人需要向相关部门提交书面申请。
申请材料包括但不限于以下内容：•土地使用性质更改申请表•土地权属证明文件•环境影响评价报告•城市规划方案•建筑设计图纸•相关手续费缴纳凭证4. 资格审查申请材料提交后，相关部门将对申请人的资格进行审查。
这包括对申请人的资质、经验、财力等方面进行评估，以确定其是否具备进行土地使用性质更改的条件。
5. 审批程序如果申请人通过了资格审查，申请将进入审批程序阶段。
审批程序可能包括多个环节，具体的流程根据当地政府的规定而定。
一般情况下，审批程序包括以下步骤：5.1. 环境评估申请人需要对土地使用性质更改可能产生的环境影响进行评估，并提交环境影响评价报告。
相关部门将根据这份报告对申请进行审查，以确定其对环境的影响是否可接受。
5.2. 规划审定申请人需要提供详细的城市规划方案和建筑设计图纸，相关部门将对其进行审定。
审定的内容包括但不限于建筑规模、外观设计、交通布局等方面。
5.3. 公众参与在审批程序中，可能还需要进行公众参与环节。
申请人需要向社会公众公示申请内容，在规定的时间内接受社会公众的意见和建议。
5.4. 决策审批最后，申请会提交给相关部门进行决策审批，决策审批的结果决定了该申请是否能够获得批准。
6. 批准与登记如果申请获得批准，相关部门将发出土地使用性质更改批复文件，并在相关土地权属证明文件中注明土地使用性质的更改信息。
7. 其他手续土地使用性质更改完成后，申请人可能还需要办理其他相关手续，例如规划许可证、建设工程规划许可证等。
8. 监督管理土地使用性质更改后，相关部门还会对其进行监督管理，以确保土地的合理利用和规划。
工业用地变性实操指南
工业用地变性实操指南工业地的来源在改革开放以前，我国城市发展总体规划在概念上基本为零，当时的主要交通工具是“两轮”因此城市在布局工业区的时候，都是按照就近的原则布局在城市的近郊区。
改革开放后，特别是90年代以后，我国进入城市化的迅猛发展阶段，城市建成区“摊大饼”往外扩张。
原来属于郊区的工业区，竟然成为市中心。
因此在很多城市的主城区里面都还残留着一些“优质”工业用地，主要表现在一些三四线城市。
这是一个巨大的土地市场，很多人都看到了这一点，包括不少中间人都想在其中分一杯羹。
但这个业务并不好做。
政策文件依据根据2003年国务院发布的《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》中第四条部分内容明确规定：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，经城市国土行政管理部门统一招标挂牌拍卖。
该文件在立法精神方面，规定了变更土地性质必须经过招拍挂程序，没有给自行改造调规变性留下想象的空间。
另外一个文件，《招标挂牌拍卖出让国有土地使用权规定》第四条，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、挂牌、拍卖的方式出让”。
纯粹对政策法规解读，工业用地变性必须经过政府收储，由政府统一调规变性，然后再公开拍卖。
但是对于政府收储的行为，法律上也有明确的对政府权力的限制。
根据《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律中规定，政府可以收储的行为对象，限制为四类：一是为公共利益需要；二是城市规划进行旧城区改造；三是土地使用权合同到期，使用者没有申请续期的；四是土地闲置，取得土地满两年未动工的的。
除此之外的土地，政府是不能强制收回的，只能与土地使用权人协商。
在立法上是严厉杜绝政府强制收回土地，再出让创收的行为。
小结分析就上述法律法规的立法精神来看，对于工业用地变性，我们能总结出三层意思：1、工业用地原则上不允许土地使用权人自行调规变性。
2、工业用地需由政府统一收储，统一调规变性，再经过招拍挂程序公开出让；3、工业用地使用权未到期的，政府不能强制收储，土地使用权人未到期的使用权得到法律保证。
工业用地变更为商住用地的流程
工业用地变更为商住用地的流程哎呀呀，咱今天就来讲讲工业用地变更为商住用地的流程哈。
你说我为啥这么清楚呢，嘿嘿，因为我家就遇到过这事儿。
我家有块地呀，本来是工业用地，可咱想着要是能变成商住用地那该多好呀，住起来多舒服。
首先呢，得去相关部门打听打听，看看都要啥手续，这就跟咱去办事得先搞清楚门路一样。
然后呢，按照要求准备各种材料，那材料可多了去了，什么土地权证啦，规划申请书啦，就跟准备一场大考似的。
接下来就是漫长的等待和审批过程啦。
这期间呀，我可是三天两头往相关部门跑，就跟那上班似的，生怕出啥岔子。
有时候遇到工作人员忙，还得等半天，心里那个急呀。
等啊等，终于等到审批通过啦，那一刻，真的是比中彩票还高兴。
然后就是办理各种变更手续，又是一顿忙活。
最后，看着那工业用地终于变成了商住用地，心里那叫一个美呀，感觉所有的辛苦都值了。
总之呀，工业用地变更为商住用地这事儿，真不是那么容易的，得有耐心，还得细心，一步一步来，可不能着急哦。
就像咱过日子一样，得慢慢经营，才能有好结果呀！。
如何将“工业用地”改为“商业用地”
如何将“工业用地”改为“商业用地”一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
土地性质变更流程
土地性质变更流程土地性质变更是指对土地使用性质进行调整，包括土地用途、土地等级、土地所有权等方面的变更。
土地性质变更涉及到国家土地利用政策和土地管理法规，需要经过一定的程序和程序。
下面将介绍土地性质变更的流程及相关事项。
首先，进行土地性质变更前，需要对土地使用性质变更的条件进行审查，包括土地利用规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划等文件的规定。
同时，还需要对土地性质变更的合法性和必要性进行评估，确保变更符合国家土地政策和法规的要求。
其次，进行土地性质变更申请。
申请人需要向当地土地管理部门提交土地性质变更申请书，并提供相关的土地利用规划、土地利用总体规划等文件。
申请书需要包括申请人的基本信息、土地使用性质变更的原因、变更后的土地使用性质等内容，并需要加盖申请人的公章。
接着，进行土地性质变更的审查和批准。
土地管理部门会对申请进行审查，包括对申请材料的完整性、合法性和真实性进行审核。
审查通过后，土地管理部门将进行土地性质变更的批准，并颁发土地性质变更的批复文件。
然后，进行土地性质变更的公告。
土地管理部门会在规定的媒体上进行土地性质变更的公告，公告内容包括土地性质变更的基本信息、变更后的土地使用性质、变更的原因等内容。
公告期满后，土地性质变更即可生效。
最后，进行土地性质变更的登记。
土地管理部门将进行土地性质变更的登记，包括在土地登记簿上进行相应的登记，并颁发土地性质变更的证书。
土地性质变更的登记完成后，变更后的土地使用性质即正式生效。
需要注意的是，土地性质变更的流程可能会因地区和具体情况而有所不同，申请人在进行土地性质变更时，需严格按照当地土地管理部门的规定和要求进行操作，确保申请的合法性和有效性。
总的来说，土地性质变更是一个需要经过一定程序和程序的过程，申请人需要认真了解相关的法规和政策，按照规定的流程进行操作，以确保土地性质变更的合法性和有效性。
希望以上内容能够帮助申请人更好地了解土地性质变更的流程和相关事项。
土地性质变更实施方案
土地性质变更实施方案一、背景介绍。
随着城市化进程的加快和经济发展的需要，土地性质变更成为了一项重要的政策调整。
土地性质变更是指原先用于农业、林业或其他用途的土地，经过审批程序变更为工业、商业、住宅等其他用途的土地。
这项政策的实施对于促进城市建设和经济发展具有重要意义，但也需要严格的规范和程序来保障土地利用的合理性和公平性。
二、实施方案。
1.政策解读。
土地性质变更的政策解读是本方案的首要任务。
政府部门应当明确土地性质变更的法律依据、审批程序、申请条件、变更标准等相关政策，以便于企业和个人了解土地性质变更的具体要求和流程。
2.审批程序。
土地性质变更的审批程序应当明确规定，包括申请材料的准备、审批机构的选择、审批流程的具体步骤等。
审批程序的规范化和透明化是保障土地性质变更公平公正的重要保障。
3.申请条件。
针对不同类型的土地性质变更，应当制定相应的申请条件。
例如，工业用地的性质变更需要满足一定的产业政策和环保要求，住宅用地的性质变更需要满足城市规划和基础设施要求等。
明确的申请条件可以有效规范土地性质变更的申请行为，避免滥用土地资源。
4.变更标准。
土地性质变更的标准应当根据土地利用总体规划和城市发展规划来确定，避免盲目扩大城市规模和过度消耗土地资源。
同时，应当充分考虑土地的生态环境、农田保护、生态补偿等因素，确保土地性质变更的合理性和可持续性。
5.监督管理。
土地性质变更的实施过程需要加强监督管理，建立健全的监督机制和责任追究制度。
政府部门应当加强对土地性质变更项目的跟踪监管，及时发现和解决问题，确保土地利用的合理性和公平性。
三、总结。
土地性质变更是一项重要的政策调整，对于促进城市建设和经济发展具有重要意义。
然而，土地性质变更也面临着一些挑战和风险，需要政府部门和社会各界共同努力，制定严格的规范和程序，加强监督管理，保障土地利用的合理性和公平性。
希望通过本方案的实施，能够有效规范土地性质变更行为，促进土地资源的合理利用，推动城市建设和经济发展取得更大的成就。
企业工业用地土地性质转换的八个办法
一、政府回购政府给予企业一定土地补偿金，收回土地，重新整理或变更用地性质后流入市场，再由新投资者通过招拍挂取得土地。
在某些城市，被收储后公开出让的工业用地，原土地权利人还可分享一定比例的土地收储收益。
回购是政府最为「喜闻乐见」的处理方式，但对于企业而言，这种模式却是下下之选。
一般来说，土地补偿金的计算方法是「以工业用地现价补偿为主，双方谈判为辅」，补偿一般包括土地使用权补偿、地上附着物补偿和企业搬迁费补偿，但不论怎么算，这个费用也远低于土地本身的价值，更何况现在土地价值水涨船高，拿在手里就是固定资产。
此外，从经营角度看，土地收储意味着企业搬迁，会涉及到供应链重构、员工重新招募、市场环境、销售渠道变化等一系列问题，企业经营风险成倍增加。
适用条件：1、土地历史遗留问题严重、一时难以解决；2、地块位置太偏、短期内没有开发价值。
二、异地置换+拆迁补偿政府补给你一些钱，同时在郊区置换一块新地、或在市区换一小块商业用地，你可以在新地盘上再起炉灶。
相比之下，这种模式比全部回购要温和许多，一般是政府急于收回土地提出的「折中」方案，在这种模式下，如果条件设置得当，理论上政府和企业可以实现双赢。
从企业发展角度看，若能置换到一块合适的商业用地，既保留了在该区域的「根据地」，又可借此平台实现公司业务转型；而政府也如愿回收土地，还留住了企业和税收，一举两得。
适用条件：有业务转型打算的企业。
三、土地换股权企业以土地作价，与政府招商引资进来的企业成立项目公司，双方按照出资比例共担风险、共享收益。
这种模式的优势在于：开拓了企业的投资业务，让企业在增加财产性收入的同时，也有制度上的保障；风险在于企业刚刚转型，缺乏投资经验，难以判断项目的可行性；若项目经营不善、甚至涉及法律风险，企业作为股东之一，需要承担连带责任。
适用条件：对受让企业知根知底，或企业本身具备一定投资经验。
四、工改M0企业向地方政府提出申请，将工业用地变更为M0（新型产业用地），建设办公用房。
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如何改变工业用地经营性质切保留土地性质
This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等现在擦边球可以打的是造“研发大楼”——也就是造了当写字楼卖，两条路可以走，按市价，补缴土地出让金，官方洗白了，变成正常的东西。
以后要转手卖的话还要清算土地增值税，这个东西非常贵还有就是打擦边球，我们就是这个干的，工业厂房其实就是造写字楼卖施工、预售的许可证可以拿到的，没人来管你，就是房产证拿不到，我们和购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年）拿租约抵房产证。
工业用地进行经营性物业开发的操作手法：1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。
该方法为完全正规手法，但是操作较难。
按照国家规定一般情况下需要满足几点要求：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。
如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，以生态化工业厂房的形式建设，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良好的政府关系前提下可以按照流程拿到，但涉及到产权分割部分需要进一步利用政府公关，一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位，香年广场通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），智慧广场的产权以每层分割为2个单独产权物业的形式为主（约700㎡），这类物业的关键在于顺利取得单独产权的预售证，最后实现销售回款。
3、完全违规途径：还有许多小型地产商采取直接违规的方式，即工业用地以写字楼或者住宅建设，通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件，以办公用房或者住宅销售（依然是工业用地性质）。
由于建筑为整体产权，在产权分割上存在障碍，只能采取不拿房产证，只和购买者签订租约。
如因国家规定租约不得长于20年，可以采用先签订20年租约，再20年续约的形式。
除了以上手法外，目前还有越来越多的大型企业和外资介入工业用地，其大部分以产业园区、工业城或者物流中心的形式进行。
中国不动产研究中心（CRRC）最新研究报告显示，金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。
传统房地产领域的“泡沫”正在向工业地产涌动。
1、以工业园形式圈地进行房地产开发——富力金港城工业园2006年8月，富力高调宣布，将斥资50亿元在花都区打造富力金港城工业园区，规划建筑面积约120万平方米，开发住宅、酒店、写字楼和物流中心等。
但是在金港工业园区内，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余皆为商业设施或住宅社区。
2、工业园运营，部分转办公或住宅性质后销售——天安数码城天安数码城模式源于1997年原深圳天安工业区的转型，数码城占地30万平米，总建筑面积80万平方米，包括标准厂房40万平方米，高级住宅23万平方米，公寓6万平方米，商业及配套设施6万平方米。
操作方式是先行进行产业园运营，随着园区规模扩大和逐渐成熟，开始涉足住宅开发领域，其基本做法主要是想尽办法改变土地属性和用地性质，例如之前热销的高尔夫豪宅“天安高尔夫珑园”就是转用地性质后销售，由于地价低廉，项目获益巨大。
但是天安数码城当初的成功，很大程度上是因为不受制于当时土地出让制度的限制，土地制度完善后，现在单是工业用地性质变更这一点，就很难操作，这势必影响到天安项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。
例如东莞天安数码城进展缓慢，奠基4年未开工，主要就是土地权属问题一直得不到解决。
3、植入概念后厂房出租运营模式——华侨城创意产业园创意园所在地原是华侨城东部一片建于上世纪80年代的工业厂房，随着城市的发展，这个地区也面临着规划调整和功能改造。
华侨城集团而后将片区和文化产业联系起来，做成深圳的一个创意园区。
厂房建筑面积接近二十万平方米。
由华侨城集团统一运营管理，目前进驻的创意类企业较多，形成了创意类企业聚集效应。
整体收益良好。
4、开发商同制造型企业联手运作企业原厂区模式——万通与TCL签订协议联手发展工业地产2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资
源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。
原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通公社”。
万通工社除厂区租赁业务外，还包括综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列业务功能。
投资之后，采用的是“售后回租”的方式，业主的回租部分（此次TCL回租部分为58%）为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。
对于万通而言，重点在工业地产扩张的可能性上，此类传统制造业企业一方面土地获取成本很低，一方面自己又用不完，而且也没有专业的运作团队，这就给了万通以机会。
而双方的合作项目这种土地获取方式显然比走招拍挂拿地划算，另外，制造业企业和当地政府一般都有良好的关系，这也是促使万通与TCL联姻的关键原因之一。