广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19

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白云新城整体规划

前十年看珠江新城这十年看白云新城白云新城以“生态、宜居、山城相融”为总体规划方向，集商业、悠闲、娱乐、文化为一体的羊城RBD, 高起点规划，高标准建设，引进国际一流商业配套和高尚文化休闲设施，是比肩珠江新城的广州休闲商务新中心，宜居首选之地。

白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”：空间结构以商业服务和居住为主，通过道路网络，公园、绿化等系统，使各地块功能上协调统一，空间上疏密结合、高低错落、收放有致。

“一轴”——利用原机场跑道空间，形成一条南北向80米宽的中央带形公园贯穿整个白云新城的景观功能，既可以串联各居住区与文化中心、商业中心以及白云公园、飞翔公园等各个功能片区，同时也保留了对原机场历史的记忆。

“双中心”——北部的文化中心和南部的商业中心。

北部依托白云国际会议中心、广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，引进广州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等，通过文化中心提升区域的文化形象。

在白云国际会议中心西侧，规划面积约为30公顷的大型城市公园。

南部以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，形成商业服务中心，以标志性塔楼成为全区的地标，包括大型购物广场、商业街等，机场航站楼及附属设施将改造成为商业用地，与东部的商贸综合体、商业步行街形成整体的商业氛围。

结合地铁站，建设综合公交枢纽站，并充分利用商业建筑的地下空间，用步行系统将各建筑的地下部分串联起来，共同形成片区的商业中心，为广州市主城区北部提供全面的商业服务设施，将成为广州市主城区北部重要的商业服务中心，是体现地区活力之所在。

“六大社区”--根据服务半径与服务人口，其中北部形成“黄石社区”、“云山社区”、“萧岗社区”三个社区，南部形成“机场社区”、“创意社区”、“柯子岭社区”三个社区。

小贴士：白云新城西部延伸区将打造白云西滨宜居新区2011年5月9日起，《广州市白云新城西部延伸区控制性详细规划》成果方案进行公示。

惠州市惠阳区淡水白云北部片区(dsbb)控制性详细规划(草案)

目录第一章总则 (1)第二章发展目标和功能定位 (2)第三章地块划分及编码 (3)第四章建设用地性质控制 (3)第五章建设用地使用强度控制 (5)第六章道路交通规划 (5)第七章配套设施规划 (7)第八章城市设计 (8)附表：配套设施规划一览表第一章总则第一条为了加强对惠州市惠阳区白云北部片区（以下简称本片区）建设的科学引导与管理，保证规划区合理有序的开发建设，结合现状情况及规划区未来发展的趋势判断，制定本规划。

第二条本片区范围为：东起坪山河东岸，南至白云路，西临惠阳区与深圳市分界线，北靠淡水河岸，总面积为353.82公顷。

第三条制订本规划的主要规划依据是：《惠州市城市总体规划（2006-2020年）》、《惠州市近期建设规划修编（惠阳中心城区）（2011-2015）》、《惠州市城市规划标准与准则》（2007）及其他专项规划。

第四条本规划法定文件由文本和图则构成。

文本是指强制性规定内容的规划条文；图则是指反映文本内容的规划图纸及相关表格。

文本与图则具备同等法律效力，两者应同时使用。

第五条本规划所确定的道路交通设施和市政设施用地范围，可能在详细设计时有一定修改，但须报城市规划行政主管部门审定。

第六条本片区的土地使用及一切开发建设活动，应遵守本文件的有关规定，同时还应符合国家、广东省及惠州市的有关法律、规范及相关政策的规定。

第七条本文本及图则由惠州市城市规划行政主管部门负责解释。

第八条本规划自惠州市人民政府批准之日起实施。

即日起，该地区原有的控制性详细规划自动废止。

第二章发展目标和功能定位第九条发展目标：充分利用规划区紧邻深圳市，位于惠阳区面向珠三角的门户区位优势；结合现状较为成片的空地资源和优美的水系环境；以惠阳区高标准打造白云新城为契机，通过完善用地功能和公共配套设施、优化环境、打通路网，强化中心，打造惠阳城西片区的重要门户形象区。

第十条功能定位：集综合型商务办公、商业服务、居住功能为一体，配套设施完备的具有区域竞争力的宜居宜业的白云新城。

白云国际机场扩建工程二号航站楼,广州,中国

白云国际机场扩建工程二号航站楼，广州，中国Baiyun International Airport Extension Project, Terminal 2, Guangzhou, China, 2018建筑设汁：广东挡逑筑设计研究院Architects : Architectural Design & Research Institute of Guangdong Province广州白云国际机场扩建工程二号航站楼及配套设施由二号航站楼、交通中心及停车楼、市政道路、高架桥及隧道等组成。

二号航站楼设计年旅客吞吐量4500万人次，本期总机位78个，其中近机位 65个〇采用北站坪概念的“指廊式+前列式”构型，北面的进场路下沉穿过机坪及航站楼与南面路网连接，机坪在东、西及北三面连通，便于飞机调度，增加近机位，特别是与主楼路程最短的大型近机位，缩短了旅客平均步行距离。

“云”概念元素，成为二号航站楼建筑造型和空间的核心元素。

塑造出具有原创性的二号航站楼建筑与空间形象，为到访的旅客带来了个性化并具有亲和力的独特感受。

作为一个大型的复合枢纽机场航站楼，拥有各种类型的旅客流程，各种流程或交叉或联系或结合又形成新流程，错综复3^。

采取了国内混流、国际1夕阳余晦中的二号航站楼及交通中心/T2 and transportation centre in the sunset分流、设置混合机位的策略来搭建航站楼的内部组织框架和楼层。

陆侧交通一体化，实现城轨、地铁、大巴、出租车等各种交通方式无缝连接，平层解决主要换乘需求，通过垂直交通到地铁、城轨及停车楼，整体缩短旅客的步距。

采用立体交通组织到发及过境车辆，实现完全人车分流。

作为一个全天候开放的微型城市，航站楼是融合旅客流程的非典型商业综合体。

岭南花园，让旅客在现代化的航站楼内可以感受到传统园林的魅力。

保持空间弹性及发展潜力，为提高机位的使用效率，在流线最便捷、流程最短的前列式机位设置国内/国际可切换的混合机位；国际国内并置的安检厅，可对安检通道进行切换，解决特殊高峰时段 (如舂节）流量瓶颈问题;国际国内并置的行李大厅，适应国际国内不同的增长需求。

广州万科金沙洲风筝广场项目规划方案

规划分析/ Plan analysis
基地大致呈子弹头形状，东西最大长度为294Ｍ,南北向最大长度为244Ｍ,北侧和东侧市政道路宽度为40 Ｍ.根据规划条件要求，高层退线为20Ｍ，同时满足建筑控制线退绿地10 Ｍ，如图，高层及多层退线几乎重合。
规划技术经济指标及要求
百米高层控制线
总用地面积
② 商业价值最高区域
此区域地铁人流为地块主要人流来向，可接驳至商业内部，紧邻金域蓝湾高档住区，可形成价值较高的区域级商业中心。
③ 公寓价值最高区域
基地东侧紧邻珠江及滨江休闲景观带，靠近珠江码
头景观良好，适宜布置公寓类产品
地铁线路机动车出入口规划区域商业价值最高公寓价值最高
57平方米（其中可建设用地面积 50271平方米，代征绿化用地6886平方米） 234263平方米 4.66 40% 35% 60米（沿江一线） 100米（沿江二线）综合文化中心 7500㎡群众性体育运动场地（用地面积10500㎡，建筑面积 1500㎡）肉菜市场 2500㎡邮政所 500㎡公共厕所 100*2处按具体指标核算
开发方向初判：考虑未来周边大型购物中心集中，项目不以体量取胜，通过打造万科特色创造差异化，避免同质竞争，增加体验业态和万科特色
业态（如万科教育），充分利用地铁连接口安排业态，结合沿江优势，利用户外公建引流消费者。
项目定位方向：以周边1.5公里范围居住及办公人口为目标人群，定位邻里生活客厅，打造充分展示万科商业特色的小而美万科里标杆项目。体量建议：作为辐射人群较为密集的区域级万科里产品，结合产品定位及业态配置需求，为保证项目具有持久竞争力，建议项目商业体量4万平米左右。
6000
6000
3000 2000 1500 2000 1000 2000 1000 1500 20002000

广州白云新城再调规划要闯出旧改新路

广州白云新城再调规划要闯出旧改新路自2023年以来，白云新城已多次调整规划。

本人接触过的最早规划是2023年左右提出来的，那时旧机场还没有搬迁。

不是说规划不行以调整，但调整的方向要符合城市进展的规律。

在我看来，这次规划调整有三大特点值得关注——一是所谓的“住改商”。

即增加商业用地，削减住宅用地，目的是进展总部经济。

详细来说，居住用地削减了23.6万平方米，商业用地增加了22.3万平方米，两者基本相当。

总的“住改商”建筑面积达127.4万平方米。

按陈建华市长的说法，白云新城“就是今后5至10年白云区承接总部经济的主要载体”。

二是村留用地容积率上调。

本人在做白云区城中村改造调研，发觉该区城中村占全市比重大、问题多，至今没有一个改造胜利的例子，其中一个重要缘由或许就是容积率掌握太严。

这体现在一对冲突上，白云新城周边地区，因白云山景区和白云机场航线的要求，须限高在15-40米；而另一方面，各类城中村超标违建现象特别严峻，在不行能对全部建筑面积1：1补偿的状况下，城中村改造基本上无法推动。

因此，适当上调容积率是无法回避的手段。

这次调整幅度普遍在1-2之间，但也有个别留用地调整幅度少于1。

但究竟有所松动，给城中村改造供应了出路。

其实，绿地中心的高度已经达到60米以上，个别建筑拔高一点，也有利于形成错落有致的天际线。

当然，掌握的度在哪里也是要科学平衡的。

三是市政配套面积基本不减。

这次调整削减了4.7万人口，但公共服务设施基本连续原来控规。

公共交通站点掩盖率达到80%，还新增2条有轨电车线路；基本维持2023年版控规“四纵四横”的道路骨架，还适当加密了支路网密度。

值得留意的是，规划将来设置9座变电站、2个通信机楼、2个消防站、1个垃圾转运站。

从目前全国城市建设来看，这些市政设施肯定要先行建设，至少也要求开发商在各种售楼书中明示，防止“先建楼、再建站、结果引发群体大事”的教训再次发生。

白云新城规划定位仍旧保持了“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”，但内涵明显有所变化。

惠阳白云南旧改周边500米未來規劃

惠阳白云新城重点规划
惠州西南部紧邻深圳的地方有两个，分别是大亚湾的西区和惠阳的白云新城。

今天我给大家着重介绍一下白云新城的规划以及片区的投资前景。

白云新城，东起坪山河东岸，南至白云路，西临惠阳区与深圳市分界线，北临淡水河，总面积358.32公顷，规划配套人口7.8万人。

随着深圳东进战略加快实施，惠阳区把实施重点片区PPP项目作为全面对标深圳、推动城市扩容提质的重要载体，在全区范围内谋划了25个条件较为成熟的PPP项目，总投资约400亿元。

目前白云新城片区PPP项目主要建设内容包括金惠大道西段（内环路至外环路）、外环路（白云路至沈海高速淡水西出口）、规划一号路（云新大道至金惠大道）、外环路（沈海高速公路至36米规划路）、云新大道（内环路至36米规划路）、24米规划路（云新大道至白云路）、仲恺路等，总建设期5年。

白云新城

C栋
C栋4-24层 C1户型五室二厅 181.74㎡户型图
开间4.8米
主卧 4.5米的宽
祥景花园
• • • • • • •
97年批地
•
项目地址：白云区黄石东路255号交楼时间：现房入住主力户型;130㎡的三房户型面积：110㎡--180㎡等三房、四房户型，销售均价：目前有少量103-165㎡三至五房，146㎡、191㎡户型为毛坯房，售价25000-28000元/平米。销售情况：在售第三期中央庭院尾货。卖点：地段优势，黄石东完善的生活配套，三期户型对流通透。私密性较强。客户群体：三期定位为改善型住宅，中高端改善型的客户较多，附近专业市场，广外学校和机场工作者较多。
南区1栋南区2栋南区3栋
祥景花园南区一、二、三座02层01、02单位4室3厅2卫1厨 180.00㎡
中海云麓公馆
• • • • • • 项目地址：白云白云大道南云城东路与齐富路交汇交楼时间：2014年12月31日 A1-A6栋入住主力户型;四房和五房面积：270-300平米四至五房大户型，销售均价：均价40000元/平米，带豪华装修销售情况：近30天交易情况：成交2套，成交均价33955元/㎡。尾货5套。卖点：白云新城中轴核心位置，可以尽享三公园。品牌地产开发，高端豪宅。罕见2.8超低容积率。客户群体：资深高端客户群体。
•
•
小区园林
D户型三房两厅三卫约208㎡户型图
云山名都
• • • • • • • 项目地址：三元里大道北与机场路交汇交楼时间：现楼交付主力户型;三房和两房面积：80-105㎡销售均价：均价26000元/㎡，带精装修销售情况：阳光家缘显示未售209套，卖点：白云新城门户位置。属于机场生活区，生活配套完善。东向能望白云山。现房入住方便。客户群体：机场工作人员和皮具城的个体老板。

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（（三4））容容积率积估率算调整
通过对酒店的可行性研究分析，规划针对白云国际会议中心二期项目的各分部建筑面积进行了估算，该估算是基于白云二期酒店项目盈亏平衡分析后提出的，具有较强的可实施性，其中，写字楼、公寓为酒店配套项目。可以看出，为维持酒店的正常运作和满足两会期间的接待要求，其建筑总量实际需求约为19.5万平方米，按照建设用地折合容积率指标为2.2 ，故建议本次地块容积率指标取值在2.2为宜。
酒店功能用房建筑面积明细表
功能
酒店项目
公寓、写字楼( 酒店配套项目)
总计
序号 1 2 3 4 5 1 2 3
名称酒店客房会议厅宴会厅康体设施商业配套公寓套房写字楼商业配套
数量 500
2 1 1
总面积（㎡） 48,000 3,500 9,000 1,000 22,500 29,500 29,500 52,000 19,500
2.2
63000
130000
2.1
案例借鉴:五星级酒店相关指标
（（三2））周边容地积块率类比调整
根据《广州白云新城控制性详细规划》，白云新城AB2910规划管理单元，定位为大型商业服务中心（包括五星级酒店，大型商业购物中心等），其地块的容积率指标介于2.0-3.5之间，而从白云新城控规街区城市设计导则来看，本次管理单元AB2907的功能定位与AB2910单元类似，因此，其容积率应参照 AB2910单元商业金融地块的容积率来取值，取值范围也应介于2.0-3.5 之间。
）
㎡）
容积率
析，国内类似的高档次五星
广州凤凰城酒店
78000
200000
2.6
级酒店，其容积率指标基本
广州东方宾馆
60000
12000
2.0
在2.0-2.6之间，原白云新
上海东方滨江大酒店
59000
110000
1.9
城控规所确定的容积率指标相对偏低。
北京长富宫饭店海南海韵度假酒店
55900
120000
考虑到以上的这些因素，规划建议白云国际会议中心二期的建设能够在完善会议中心的配套设施同时，对配套酒店进行差异化高端定位，并尽量增加建设国际公寓和商业面积的市场化经营，在充分利用大型政务会议优势形成“会议经济” 核心竞争力的基础上，发挥高端客房、餐饮、商业、康体等服务设施的市场竞争力，构建白云会议中心独特的市场体系，在更好地满足政务会议接待的同时，努
酒店功能用房建筑面积明细表
功能
酒店项目
公寓、写字楼( 酒店配套项目)
总计
序号 1 2 3 4 5 1 2 3
名称酒店客房
会议厅宴会厅康体设施商业配套公寓套房写字楼商业配套
数量 500
2 1 1
总面积（㎡） 48,000 3,500 9,000 1,000 22,500 29,500 29,500 52,000 19,500
广州白云新城AB2907规划管理单元（白云国际会议中心二期项目）控制性详细
规划导则更改
广州市城市规划委员会办公室二○一○年五月
广州白云新城AB2907规划管理单元（白云国际会议中心二期项目）控规更改汇报内容
• 项目概况 • 相关规划控制指标及要求 • 更改的理由及依据 • 申请更改的内容 • 更改方案说明 • 提请规委会表决的内容
本次白云国际会议中心二期控规调整从规模和容积率等方面进行论证，目的就是补充一期的功能缺失，完善白云会议中心目前的配套设施，满足两会期间套房和客房总量以及相关后勤综合配套设施的要求。
（二）区位概括
广州白云新城 AB2907 规划管理单元地处白云新城北部，其中，AB2907014地块位于该规划管理单元的东南角，南部紧靠白云国际会议中心（首期），属于白云国际会议中心二期项目用地，交通区位良好。
建设用地规划许可证红线图
二、相关规划控制指标及要求
《广州白云新城控制性详细规划》审批要求
2010年7月，广州市政府审批通过《广州
白云新城控制性详细规划》，该规划将预留
用作兴建白云国际会议中心二期的100566平
方米土地，分拆为两部分，一部分（原科学
馆地块，约5万平方米）仍规划为商业金融用
地，剩余部分已经改为住宅和公共服务设施
AB2910规划管理单元用地规划图
（三（）3）容项积目的率实调际建整设需求白云国际会议中心一期仍存在着一些功能缺陷，其经营状况也并不理想，具体论述如下：会议场馆功能布局及配套设施不够完善。配套酒店与政务接待需求存在较大差距。建筑利用率低且运营能耗巨大。政务会议接待与商业经营矛盾较大。管理用房及其设施严重不足，后勤配套服务设施属于临时建筑性质。
一、项目概况
（一）项目背景
2006年10月，广州白云国际会议中心（一期）建成投入使用，截至目前为止，其已多次承担大型国内国际会议，场馆利用情况良好。但与此同时，由于白云国际会议中心（首期）目前的配套设施不完善，主要是酒店客房总量及相关的后勤综合配套项目（员工饭堂、宿舍、洗衣房、仓库等）不足，不能满足召开省、市“两会” 期间的住宿、会议场地及配套服务的要求。
㎡）
㎡）
容积率（％）
建筑密度（％）
商业金融用地（C2）
48970
63661
1.3
25
商业金融用地（C2）
88348
194366
2.2
40
备注：容积率为上限，建筑密度为上限，绿地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ为下限
绿地率（％）
40
35
建筑限高（㎡）
50
50
五、更改方案说明
（一）规划概念
酒店整体风格以体现本土特色为原则，整体布局融合了 “岭南园林”与“岭南建筑 ”的特色，创造了既有的传统蕴味，又有现代审美情趣的建筑群体形象。“民族的也是世界的”，酒店整体岭南风格既寓意着岭南集团，同时也以其浓郁的本土特色体现了酒店规划设计的国际化视野。
（一）规划调整的必要性
本次白云国际会议中心二期五星级酒店项目的建设，主要是用来接待省、市“两会”期间政协委员和代表与工作人员以及高端商务客户，其规划的主要功能包括： 500间豪华套房，多间国宾级宴会厅和行政酒廊，各种康体设施，白云国际会议中心的后勤配套；加上解决长租需求的酒店公寓与写字楼，及其商业配套设施，预计总建筑面积为19.5万平方米。
十二五规划中提到要把白云新城打造成广州副中心和大力发展空港经济区，而白云国际会议中心二期项目就位于白云新城中心腹地和空港经济区的辐射范围，这必然会为此地带来大量商务机遇。考虑到频繁的商务活动会带来大量的客房租赁需求，该地块应在满足日常政务客源的需求同时，也需要配置一定比例的酒店公寓及写字楼，以满足商务人员的长租需求。
AB2907规划管理单元用地布局图（调整前)
（二）地块整合地块AB2907014（商业金融用地）与地块
AB2907019（小学用地）只有一路之隔，而从学校安全风险的因素考虑，学校200米范围内不宜设置集贸市场、医院、加油站、娱乐场所等。AB2907014（商业金融用地）将用于五星级酒店建设，属于娱乐场所，该类场所车流、物流和人流的混杂严重，对学校的正常管理和学生安全存在较大的隐患，建议学校选址应与酒店保持一定的距离。学校（地块AB2907019）北临云城东路（60m）、西靠横二路（50m），均属于城市交通性干道，从周边居住区到学校途中，由于城市主干道的阻隔，不利于学生的安全出行。建议将地块AB2907012、AB2907019的用地性质调整为商业金融用地，同时取消地块之间的支路，将原来分散的AB2907012、 AB2907014和AB2907019三个小地块合并为一
AB2907规划管理单元（调整后）
四、申请更改的内容
（5）根据测算的五星级酒店总建筑面积的要求，结合调整后的地块
用地面积，将地块容积率调整为2.2
（6）建筑密度、绿地率、建筑限高等指标相应进行调整。
地块编码规划调整前规划调整后
AB290714地块规划调整前后控规指标对比表
用地性质
地块面积（建筑面积（
用地（小学用地）；另外，针对商业金融地
块的容积率指标也由之前的A小B2于90等70于141地.2块，控调制指标表
整到小于等于1.3 。
地块编码
用地性质
地块面积（建筑面积（
㎡）
㎡）
容积率（％）
地块规划示意图
建筑密度（绿地率（
％）
％）
建筑限高（㎡）
AB290714
商业金融用地（C2）
48970
63661
（三）周边交通现状
AB2907规划管理单元位于云城西路以东，白云大道以西，横一路以南，白云二线以北，其西北角设有地铁二号线江夏站，交通区位良好；其中本项目地块位于 AB2907014地块位于该规划管理单元的东南角。
（四）历史用地审批情况
2006年4月5日，广州市国土房管局（穗国房预审函[2006]19号）对规划地块的复函明确白云会议中心北面五星级酒店拟用地符合规划。 2006年4月20日，广州市环保局综合分析了规划地块及周边的环保条件，同意将规划地块用于酒店和商务公寓建设（穗环管影2006年 123号）。 2006年7月6日，广州市规划局按规定办理相关手续后，就白云国际会议中心二期用地发出了建设用地规划许可证，并明确了地块的规划设计条件（穗规地证【2006】999号）。其中：地块用地性质为商业金融业用地；总用地面积100566平方米，可建设用地面积 84230平方米；容积率小于或等于1.2。
（二地块）AB地290块701整2（居合住用地）和
AB2907019（小学用地）紧靠110KV 变电站（AB2907019）。根据国家出台的相关法律法规，建议在变电站 300米范围内不设幼儿园、小学， 100米范围内不设居住区。在本次论证地块中，规划建设的学校和居住区均分布在变电站周围300米和100 米辐射影响范围内，所以建议将小学建设在变电站300米辐射范围以外的地方，同时建议取消AB2907012 （居住用地），并调整变电站位置以避开幼儿园。