投资银行业务案例精析(2013年9月)

其次，借款人可借金额有限，使得借款人对住房反向抵押贷款产品的兴趣降低。由于住房反向抵押贷款还款周期很长，涉及了太多的不确定性；另外，住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自己的房屋内(不需要支付租金)。所以从国外经验来看，可贷款额往往不超过住房评估价值的40%，最多不超过60%。
放贷人的风险
对于住房反向抵押贷款中的放贷人来说，由于其所有欠债归还都依赖于未来住房销售时的价值，且对于借款人的信息严重不对称，所以发放贷款风险非常高。放贷人面临的风险主要有：
第一，临界风险(Cr0 SS0Ver R 1 Sk)。反向房屋抵押贷款是一种无法行使追索权(n0n-recourse)的贷款当房屋出售所得的金额无法偿还贷款本金和利息时，贷款机构亦不能向借款人或其继承人追索未偿还的贷款余额。反向房屋抵押贷款于拍卖出售时，有可能低于或者高于贷款本金和利息相加的总金额，如果是低于需要偿还的总金额，就存在所谓的临界风险。
借贷人的风险
对于住房反向抵押贷款的借款人来说，在贷款期间不用定期偿还贷款，且仍可以保有房屋所有权，继续居住于抵押房屋内；在贷款结束时，即使房屋出售所得之金额不足以偿还贷款，放贷机构也没有追索权，这些特点对于退休之后没有足够储蓄或者子女赡养的老人而言，似乎是一种优点大于缺点的理财产品。然而，借款人在实际申请住房反向抵押贷款时，可能发现该产品并不如意：
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年龄条件：倒按揭是一种带有公益性的贷款，其目的是为了使老年人生活有经济保障。因此，贷款的对象是退休的老年人。
房屋条件：贷款人必须拥有自己的房屋，通常该房屋是主要住址。在美国，主要住址通常要求一年中有半年的时间在房中居住。另外，联邦保险的倒按揭要求房屋必须是单个家庭房、2-4个单元建筑或联邦核准的同有房，除非健在永久基地上并作为不动产缴税，移动的构造访不能申请倒按揭。
贷款银行作为主贷款机构，资金雄厚而且在老年人心目中拥有较好的信誉。办理“逆按揭”业务，既是对传统按揭业务的拓展，又能密切与保险公司、中介机构的合作关系。同时，也提高了资产的流动性，在业务达到一定量后，易实现规模效应。
“逆按揭”业务的开展，与中介机构也是密不可分的。中介机构可提供房产评估、信息咨询、出售及法律公证等服务。在“逆按揭”业务开展前和执行过程中，都需要对房产价值进行评估。正确合理的评估是业务办理的前提，也是确保各方利益的基础；而在二级市场出售房屋时，房产信息咨询、交易过户变现等也离不开中介机构；如对高于贷款本息部分的剩余价值进行分配时，也需要诸如公证处等部门来进行公证，避免纠纷。
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第四，现金流风险。由于反向抵押贷款中，贷款机构是“分期给付、一次偿还”，贷款机构在住房拍卖之前需要垫付大量的资金，这就对贷款机构的现金流管理提出很大的挑战，如果短时间内申请反向抵押贷款的数量大幅增加，会给贷款机构带来巨大的现金流风险。
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传统的按揭贷款主题是贷款银行和借款人，而“逆按揭”业务复杂，要使该业务健康持续发展，必须由政府、贷款银行、老年人、保险公司、房产中介和养老机构等共同参与，明确全责、共担风险，合力运作。这种操作模式，既可以加速房产处置效率，是银行规避风险，同时也为老年人提供了第二种选择渠道。
专业的养老机构配套设施齐全，并有专门的医疗卫生人员照顾老人的起居。“逆按揭”业务引入养老机构，一是能解决老人退休后生活的后顾之忧，减轻孤独感，避免突发疾病时无人照料而贻误时机；二是对养老机构拓展业务、提高盈利能力也有很大益处。
保险公司不但可以对抵押房屋承担财产险，还可以承担老年人的人身意外险。在业务成熟后，还可结合老年人的身体状况，推出重疾等寿险品种。同时，可以充分发挥“蓄水池”的作用，通过精心设计产品，开展反向抵押贷款保证保险。即在贷款到期时，如房屋价值低于贷款本息，将由保险公司来赔付，这将大大减轻政府负担，也可减少贷款银行的风险。
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贷款资金采取按月分期发放方式，按约定的放款计划和金额放款。为方便借款人还款，从第二期开始，从放款金额中逐期扣收应还利息或本息，实际支付的养老金为每月放款额减去应还利息或本息。
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借款人可以选择以下还款方式：
按月还息，到期一次性还本。每月自动偿还贷款利息（约定从每月放款金额中自动扣收上期应还利息），贷款到期时一次性偿还全部贷款本金和当期利息。
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借款人可以是借款人为养老人本人，也可以是借款人为养老人的法定赡养人养老人需为年龄满55岁具有完全民事行为能力的自然人，身体健康良好，无重大疾病。
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抵押物必须为借款人本人名下住房，且产权明晰，可依法上市交易，可以办理抵押登记，没有产权争议等不利于变现的情况，抵押房产非借款人的惟一居所。
住房没有产权争议和纠纷，结构完好、地理位置优越、配套设施齐全，变现能力较强；依我行所掌握的情况，抵押的住房在贷款期限内不属于政府拆迁范围。
住房反向抵押产品的推出，主要是因为大多数老年人退休之后储蓄不足，退休收人较低，随着年龄增加医疗支出则不断增加，而针对老年人的医疗保险费用则相对较高。或者因为人口结构改变，一些老人没有子女或子女没有能力赡养。在这种情况下，对于那些“房屋富有、现金短缺”的老年人，如果可以通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，在不必搬离现有住房的同时，又可以增加退休收入，用以购买长期照护保险或其他保障，就可以解决退休生活资金短缺的问题从而改善老年生活质量。对老年人而言，住房资产通常占到其财富的60%以上，增加住房资产的流动性，对于提高老年人的生活水平具有重要的价值。Mayer~OS1mons(1994)研究发现，美国的退休老人通过参与住房反向抵押贷款，至少可以提高现有生活水平的20%。KuttY(1998)也指出，住房反向抵押贷款在美国可以帮助29%的人脱离贫困线。
第二，房屋价值波动风险。反向房屋抵押贷款和一般房屋贷款不同之处还在于，如果以定期给付的方式领取贷款，贷款金额会随着时间而累积。然而房屋的价值并非随着时间而不断增长，若在房屋拍卖时，赶上房地产市场不景气的情况则房屋有可能低于订立契约时贷款机构所预测的价值，若此时没有政府提供保险或者是其他分散风险的方式，则将导致贷款机构蒙受损失。
按约定每月等额偿还部分本金，除首次放款外，按月自动还本付息（约定从每月放款金额中自动扣收应还本金和利息），贷款到期时偿还剩余本金和当期利息。
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“以房养老”制度，其专业名称为“住房反向抵押贷款”(HouS1 ng Reverse Mortgage)，俗称“倒按揭”。所谓住房反向抵押贷款，是指已经拥有房屋所有权的老人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构则依据借款人的年龄、预计寿命、房屋的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值加上预期房价未来的增值，减去预期折旧，并按借款人的平均寿命计算，将其房屋的价值以一定比例分摊到预期寿命年限中，按月份、年度或者一次性给付的方式支付现金给借款人。借款人在领取现金的同时仍可以继续居住在自己的房屋(房屋已抵押，但所有权依然属于借款人)，且负责正常的房屋修缮，当借款人住房出售、房主永久搬离或借款人死亡等上述三个条件之一成立时，贷款人即可行使抵押权，将抵押的房屋拍卖以换取现金，偿还其债权。借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。
还款期限：是借款人在房中居住直到老去，去世后以房产还款。如果中途借款人将房屋转让，倒按揭贷款终止。另外如果借款人永久性搬迁（一般来说是连续12个月不在房中居住），倒按揭贷款终止。
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由于反向抵押贷款是“分期给付、一次偿还”，贷款协议抵押品的价值依赖于20年或更长时间后住房的价值，借款时间越长，借款人和放贷人面临的不确定性就越高，所以美国、英国、新加坡等国家都明确反向抵押贷款明确界定为“高风险”行为。
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创新
一
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2011年，中信银行借鉴国外“倒按揭”思路，结合国内特点及养老传统，推出了“养老按揭”业务，将老年人的资产通过配置变成资源，开创了国内金融养老先河。
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还款来源：倒按揭是一种以房屋为担保的贷款模式，还款以房屋的价值为限，这是倒按揭最突出的特点。即房子是唯一的还款来源，即使房屋价值不足偿还贷款，也不能以借款人的其他资产偿债。在这种情况下，如果借款人的预计生命期限或房屋价值在还款时低于贷款额，借款人的房屋得到了最大的利用；如果房屋价值高于贷款额，则相当于付出了一大笔费用，可能得不偿失。如果房屋的价值高于贷款额度，剩余部分应该由借款人的继承人获得。
在这种模式下，政府作为主导力量，主要有3个角色，分别是政策的制定者、独立监管者和额外风险承担者。其发挥的主要作用是制定“逆按揭”业务的政策，包括利率优惠或财政贴息、减免费用、房产税收优惠等；对贷款银行和中介机构（含保险公司、房产中介）的准入审核，筛选实力雄厚的优质中介机构，确保服务的质量，如房屋价值低于贷款本息时，政府承担损失，免除贷款银行和老年人的忧虑。另外，还可以利用政府的公信力，确保各参与方获得公平、公正的待遇，对各方反应的问题及疑难及时予以解决，保障“逆按揭”业务的正常开展。
首先，住房反向抵押贷款需要高额的咨询成本和手续费用，交易成本很高。由于住房反向抵押贷款往往持续20年甚至更长的时间，对于贷款期间可能发生的各种情况，包括借款人的信用程度、宏观经济背景、住房质量、贷款期间住房市场的发展情况等，贷款机构都需要向专业咨询公司进行咨询，或需要借助其他金融产品来对冲住房反向抵押贷款产品的高风险，基于上述开支，住房反向抵押贷款产品的手续费往往很高，可以达到住房价值的1%一2%。以美国市场为例，由于风险较高，手续费较贵，美国住房反向抵押贷款中最成功的住房权益转换抵押贷款，其手续费就占到房屋价值的2%。加拿大政府也将住房反向抵押贷款界定为高风险和无获益性的，所以手续费也非常高。