2020年(财务管理报告)第七组万科财务报告

（财务管理报告）第七组万科财务报告2013年12月3日目录引言3第一章：万科战略分析3一．房地产行业背景3二．2013年中国房地产企业实力排名前十名4 三．万科集团简历4四．行业分析5五．企业竞争策略分析6第二章：万科会计分析9一.资产分析9二.利润分析11三．成本费用分析12四.万科公司权益变动分析14第三章:万科财务分析19一．盈利能力的分析19二.偿债能力的分析20三．万科资产管理能力分析23四．万科现金流量和盈利能力分析26五．万科杜邦分析29第四章：万科前景分析32一．万科工业化32二．公司国际化发展展望33三．财务风险预测分析——Z－Score模型35Ⅴ结束语35引言我们小组主要是根据哈佛分析框架对万科集团进行的战略分析、会计分析、财务分析和前景分析，在分析的基础上对进一步了解万科集团甚至我国整个房地产市场的现状、发展和未来。

分成以下五个部分：一是战略分析，首先介绍万科集团公司概况，分析我国房地产的特征、竞争结构以及万科的竞争战略；二是会计分析；三是财务分析；四是前景分析。

资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。

但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。

且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。

第一章：万科战略分析一．房地产行业背景1、市场需求急剧上升。

房地产市场存在刚性需求，需求量一直呈上升姿态，由于放房价的居高不下和政府调控等一些因素，持币待购现象严重。

2、房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

经济适用房销售价格持平，商品住宅销售价格小幅度下降，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格小幅度下降。

二手住宅销售价格上涨，涨幅下降。

3、房地产开发量上升。

房地产投资额同比增加，房屋施工面积、竣工面积都有所提升。

4、直接融资受阻、信贷缩减。

房企资金来源回落持续下滑。

而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。

5、房地产销售量存在地域性特征。

由于政府管制、人们预期、房价等各种因素，造成房地产销量有不稳定趋势，“金九银十”销量涨幅同比降低。

总的来说，房地产行业尽管备受争论，但还是国民经济一个重要行业。

在城镇化大背景下，房地产行业还有前景。

2013年谨慎乐观，短期还要贯彻限购措施，长期要有经济、法律等手段，更多的市场化方式；房地产市场差异性较大，关注市场差异性问题；暴利时代已经过去，今后企业更多要靠内功，靠创新，靠品质；房企和上下游企业要进一步强强联合，城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳的城镇化，提供高性价比的产品。

二．2013年中国房地产企业实力排名前十名第01名：万科企业股份有限公司第02名：恒大地产集团第03名：保利房地产（集团）股份有限公司第04名：大连万达集团股份有限公司第05名：中国海外发展有限公司第06名：绿地控股集团有限公司第07名：龙湖地产有限公司第08名：华润置地有限公司第09名：世茂房地产控股有限公司第10名：富力地产股份有限公司三．万科集团简历万科公司成立于1984年5月,1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

是目前中国最大的专业住宅开发企业。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。

1.万科企业文化主要有四点：1）、客户是我们永远的伙伴（服务）2）、人才是万科的资本（人力资源）3）、“阳光照亮的体制”（简单不复杂、规范不权谋）4）、持续的增长和领跑2.万科企业发展历程多元化——专业化——精细化1）.万科前十年发展战略：多元化的加法1、1984——1991年：战略混沌期2、1991年——1993年：边缘期，战略初步形成2）．万科第二个十年发展战略——专业化的减法1、诺基亚战略：从多元化转向专业一2、从综合商社到专营房地产①1991年：向综合业务发展②重组企业业务③转让怡宝蒸馏水④转让万佳百货3）.万科第三个十年发展战略——精细化的乘法万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略，由“专业化向“精细化”转型。

从加法到减法，从多元化到专业化的回归，使资源得以集中，在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力，最终成就了万科三十多年的持续增长的传奇。

四．行业分析万科属于兴办实业、国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)、进出口业务、房地产开发。

控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

公司为国内规模最大的地产发展商，连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名，并获得CCTV评选的中国最具价值上市公司称号。

公司在全国房地产市场的战略布局已经初步形成。

近几年来房地产的话题在各大新闻媒体上屡见不鲜，房地产的行业竞争程度很大基础上是在于国家的宏观调控以及全国人民对住房的需求。

分析房地产行业主要要通过下面几个模块来分析：一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。

二是市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长。

不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。

最后便是十八大的影响了。

十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。

第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。

第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。

另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。

第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。

这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。

为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。

在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需求都是在这些大城市的周围。

所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。

通过这三个模块的分析，可以做以下的结论，在未来几年内房地产依旧会处于国家政府宏观调控下，在大多大型城市中住房的供求关系为供不应求，导致未来几年大型城市的房地产市场会有一定的提升，而在大部分人员流向大型城市之余，中小型城市的住房供求没有那么的严峻，大部分会依旧处于政策调控下，其价格趋势不会有太大的明显波动，但是像房地产行业这种民生相关的行业，同样也受人民购买取向的影响。

从消费者心理上来说，在大型城市的价格趋向影响下，人民的购买趋向会更大程度上认为所在城镇的房价价格趋势会大部分趋近于一线城市，从而会刺激人民购房的欲望，也会变相的导致中小型城市的购买需求变多，虽然中小型城市在宏观调控的情况下价格波动不大，但是其销售情况也会有一定的上升。

综上所述，在大型城市价格与销量处于一个相对平衡的点的基础上，基于中小型城市的销售前景变好的情况下，房地产行业在未来几年中依旧会处于一个稳步上升的状况。

五．企业竞争策略分析1.外部环境分析（1）、宏观环境--PESTEL模型政治因素：住房市场化改革和国家政策调控、货币信贷、行政措施经济因素：国民经济快速增长，居民可支配收入增加拉动内需，通货膨胀压力，资本市场变化-存款准备金提，高存款加息、海外资本社会因素：人口数量增加，城市化进程推动房地产业发展，人们健康环保意识加强，传统文化—购房意识技术因素：住房建设水平提高，融资创新和销售创新环境因素：住房节能环保，城市绿化和土地使用法律因素：限制房地产开发的贷款管理，规范土地储备管理，加强住房消费贷款管理，切实调整住房供应结构，进一步整顿和规范房地产市场秩序。