中美情况的对比

中美情况的对比金融危机之后的美国房价出现了自2007年之后的连续下跌，2009年周略有浮动，但仍处于不再继续下跌的谷底，真实的情况只有实地考察之后才能眼见为实。

许多中国年青人怀疑中国统计局的数据，但相信美国的数据，并且一直认为美国的房价收入比比中国的还低，也因此得出中国的房价过高的结论。

两会期间我在凤凰卫视《一虎一席谈》节目中，曾经与两会的委员、代表们有过一场讨论，其中一位某中国著名高校教授专家级的人大代表也同样用美国的数据对比认为中国的房价已出现了泡沫。

事实真是如此吗？此次去美国会见了美国专门从事房地产事业的著名公司铁狮门公司的总裁、波士顿地产公司的总裁、奥伯瑞投资顾问公司的总裁以及个中介公司、会计师事务所和投资公司的总裁，与他们进行了房地产专题的交谈。

同时又专门就纽约的地产情况召开了讨论会，还专门参观了数个位于纽约市不同城区的新旧公寓楼盘，实地了解到更细致的一些情况，也同时掌握了一些数据和资料。

中介公司专门介绍了2007年之前房价上涨的过程和2007年之后房价的变化，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、一手房以及二手房的情况，也简单介绍了各种税费和交易的情况，让我对金融危机之后的美国有了更深的了解。

早在危机之前的2005年，我与冯仑等数人就曾专门在北大和哥伦比亚大学联合的教学中学习了美国的房地产概念，也在哥伦比亚大学上了一段时间课，专门了解过美国的房地产情况，参观过纽约哈林区的改造工程、节能工程和纽约租赁住房的情况。

当然也参观了长岛等富人区和纽约市中心的豪宅和不同类型的公寓、写字楼和工程厂房改造，了解过中东的富豪们的居住于生活情况。

而危机之后，则更多关注的是所谓普通白领们的生活、居住、购买与租赁情况，以便更方便的做一些对比。

一、美、中的房价与收入美国的住房私有化率远远低于中国，从危机前的69%左右下降到了65%，许多人在危机中失去了住房，也还会有一些人继续失去住房。

美国住房私有化率低的主要原因大约有几点：一是，遗产税让许多家庭在进入老年之后将住房卖掉或抵押给保险类公司，换取老年无收入之后的消费资金；二是，购房贷款利息冲抵个人所得税，让几乎所有应纳税者都会用贷款的方式购房（除少数很富者之外）；三是，物业持有税累计十年优惠期之后加重；四是，房价与收入比股市太高，但生活费用高，追求生活的舒适让许多人不敢买房；五是，好的房子还是太贵了。

用全国平均套价格比（每套约175平方米面积），危机之前约23.5万美元/套，危机之后下降为约19.5万美元/套，下降了约20%（部分地区下降大于30%，部分地区下降较少）。

按美国中位数收入计算，危机前约4.5万美元/年，危机后约3.9万美元/年，则危机前为1：5.3和危机后为1：5（2005年前为1：3.9左右）。

中国的全国平均房价只有平米数的统计，2010年为4446元/平方米住宅，而城镇人均可支配收入为17175元（全年城镇居民家庭人均总收入为18858元），按户均3人户年收入可购买商品住宅约11.6平方米，全国城镇住房面积中位数为70平方米计算（2007年为68平方米），则房价收入比为1：6高于美国的平均水平。

但差距在全球98个国家的1：8.3的合理区间内。

但多数人眼睛只盯在核心城市的房价或钉在城市核心区的房价上，这样就无法用合理的中位数计算出正确的房价收入比。

那么美国核心城市与全国平均价的差别是多少呢？如果用纽约曼哈顿岛下城的120平方米的公寓价格220万美元计算（普通出租公寓的平均价格），则美国全国的平均房价19.5万美元/套，或说核心大城市的一般公寓房价是全国的平均房价的15—18倍（纽约中城的房子和皇后区或中央公园两侧的房子最贵，约比下城的房价高出20%以上，这样并未计算豪宅、特殊装修的房子）。

中国的核心城市，如北京或上海的房价如果与全国的平均房价比，则只有7—8倍，即使按十倍计算平均44460元/平方米，也比美国的情况相差巨大。

如果说美国的房价已经是泡沫破灭之后的情况，而中国的房价正在泡沫之中的话，那么这个比例关系反而恰恰说明的是中国的房价中没有泡沫，而核心城市核心城区的房价与全国的平均房价保持7—10倍的差距是有其合理性的，也说明鱼翅的价格确实很贵，但粉丝的价格并没有上涨到鱼翅的价格。

就美国的情况看，全国（美国不分城乡差别，因此倍数较高）的平均水平和核心发达城市的房价倍数差为15—20倍，与中等城市的差为8—10倍，与一般城市的差为3—6倍，与小城镇的差为0—3倍。

因教育、医疗、服务、交通、公共设施（剧院、博物馆）等差别，产生了较大的房价倍数差别，城内、城外也有较大差别。

如纽约市本身就会有几倍的房价差，纽约州则房价的差别就会高达3—8倍。

地理位置影响的房价和环境所影响的房价不是按公里数距离来衡量的，几千米之外就是另外一个天地了。

中国的情况类比大约是，核心城市或发达城市与全国的平均房价差在4—6倍左右，中等城市和部分省会城市在2—4倍之间，一般省会城市为1—2倍之间，省会以下的非发达城市为负倍数的情况占多数。

许多城市的房价平均值在全国平均房价之下，中国660个城市中，核心城市与发达城市只有几个，80%以上的城市房价在全国平均值上下浮动，地市级以下城市的房价多在全国平均值之内，经济发达地区则在2—3倍左右浮动。

二、纽约市的房租、房价与收入从纽约市的房租看，我去的那户人家120平方米的住房，位于30多层楼的第8层，房租为4000美元/月，包含了1200多美元的管理费和250美元的地税，实际业主的月租金收入约为2500美元左右，按房价220万美元计算，年租金回报率约为1.36%，比存款利息要低，更不用说付贷款利息了。

但经济恢复正常时租金就会上升到9000多美元/月，租金回报率就发生了变化，房价也会涨了，因此从短期看租售比是一种极不合理的情况。

这个家庭中有一对夫妻、两个孩子、两居室，夫妻住一间，两个孩子住上下床。

我想问一下这个家庭的收入，中介人员不愿回答，但大概说了一下生活费用的推算，四个人平均3000美元的月生活费用，加4000美元的房租，大约要16000美元—18000美元的约家庭收入（要交个人所得税约为2000美元/月），这样家庭的年收入大约为20万美元左右。

但他们无力购房，房价收入比约为11倍，而家庭20万美元的年收入至少应该是个中级白领了吧。

同样一个楼中还看了另外一套高层的公寓，23层，户型面积略大一些，是个跃层，月租金8000—9000美元/月，一对夫妻、三个孩子，最小的孩子睡婴儿床和夫妻同室。

这样他们的家庭年收入大约就要在30万美元左右才能维持了，他们也许可以在纽约市外，纽约州的任何地方买一套属于自己的住房，但工作与家庭的兼顾让他们无法离开城市的合适位置，他们的房价收入比也在11倍左右（这套房260万美元左右），但与全国房价比则只有1：1都不到了。

看来核心城市的核心区中的房价高，这在哪里都一样，不是一般白领能买得起和租得起的。

但远离核心城市的核心区域，房价就发生了极大的变化，同样的收入也许可以购买非常好的房子了，至少有个属于自有产权的家。

三、中美情况的一般性与特殊性因此无法用房价收入比来衡量特殊地区的特殊情况，只能用大平均的方式评估是否产生了泡沫，特定的地区和特定产品的高价一定有其特殊的原因和理由，也决不能用这些特定的案例来证明泡沫。

也许中国的房价收入比高于平均值的某些国家，但中国的生活费用低于发达国家，如美国，这样按收入比计算的结果反而是日常生活费用较低的地区更合算了。

中国部分地区的房价确实很高，如温州地区的某些县城的房价甚至高于了发达的核心城市，如高于了北京、上海。

长三角一些发达城市的房价甚至高于广州等省会城市，更远远高于长沙、西安等省会城市。

这正说明了经济的发达程度与房价的对应关系，重要的还是提高民众的收入，房价上涨的速度如果高于了收入的增长，持续下去就会出现泡沫。

但从一个较长的周期看，中国的收入增长是大于房价的增长平均值的，这样就不会出现无法解释的现象。

收入增长与房价增长的关系虽然在整个社会中高于平均收入值的是一部分人群，这部分人群的收入增长越大于平均值，则一定会让低于平均值增长水平的人群收入更低。

但房价在供给不平衡中一定首先满足的是这些高于平均值收入家庭的需求，并一定会因此拉大低于平均增长率的购买差距，这就和所有国家一样都会有一个收入高于保障线但从市场中购买商品房仍比较困难的夹层。

整个群体在美国大约占总数的20—30%，中国因为有约50年的福利分房和公房出租的发展阶段，因此住房出现了并不完全与收入挂钩的特殊情况。

许多收入并不高的群体，包括最低收入群体拥有不太大的住房，因此反而在住房私有化率的调查中出现了私有化率不是随着收入的高低成正比的现象，反倒是成反比的奇怪现象。

租房率的升高都是与收入的从低到高成正比的现象。

于是整个夹心层不是以收入，反而是以年龄成正比的。

即在中国年龄组越高住房的私有化率越高，夹心层集中于工作年限不长、财富积累不多、又没有享受到福利分房的80年代后出生的群体上。

从美国的首次购房年龄统计看，大约为29—31岁，但中国30岁以下年龄的人在已购商品房群体中占33.4%以上的比例，可以说是个很高的比例了。

20—40岁的合计比例高达67%，40以上的人群大多享受了福利分房，不管收入的高低都有了特殊的住房财富，也具备转换改善住房的条件。

如何解决这一群体的矛盾在全球各国都是个难题，大多是用租赁住房来解决的，在中国这也将会是一个方向。

四、纽约的投资与空置2008年之后，纽约市因为失业率的上升而造成了巨大的空置，9.11事件之后，恐怖主义让纽约市出现了大量的空置，之后随着经济的转好空置率快速下降到2007年达到了最低点。

金融危机之后，纽约的失业率快速上升最高达到近20万人。

目前美国全国的失业率为9.7%，纽约市为10.2%，仍高达17.5—20万人。

其住房空置率也由预期的15%，下降到12.6，并将逐步随就业的转好而下降。

从2007—2009年的全国成交额看，个人购买中的比例分别为56%、33%与39%。

2010年一季度的成交额高达33亿美元，已接近2009年全年的交易额。

看来投资在美国的房地产市场中至少占40—60%以上的比例。

投资客所占的市场交易比重从来就不是房价高涨的原因，也不是空置的原因，反而是调节价格的润滑剂，起到了中储粮、中储肉对市场的调节作用。

当市场供给短缺价格上升时，投资客抛出房屋让市场价格上涨减缓、供给增加，而价格较低时，投资客进入购买，适度稳定了市场价格并减少了下跌的风险。

也许中国还不是一个市场化的房地产环境，因此投资与投机被称为是万恶之源，也成为了重点打击的对象，似乎这是市场化中的害虫在破坏市场化的发展。

但中国岂不是早晚要走到一个市场化的环境中去吗？否则又为什么要让世界各国承认中国的市场经济地位呢？道理很简单，没有市场经济地位就会在国际贸易中永远处于被限制与被攻击的不利困境。