华夏幸福基业(600340)借壳上市事件及公司发展概况
华夏幸福 案例分析
2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%
600340华夏幸福2013年第四次临时股东大会会议资料
华夏幸福基业股份有限公司2013年第四次临时股东大会会议资料（600340）二〇一三年六月二十五日华夏幸福基业股份有限公司2013年第四次临时股东大会会议议程会议时间：2013年6月25日（星期二）上午10时会议地点：固安县孔雀大道一号规划展馆会议室（收费站南50米）主持人：董事郭绍增先生(一)董事郭绍增先生宣读本次股东大会须知并宣布会议开始(二)董事会秘书报告会议出席情况(三)董事郭绍增先生宣布提交本次会议审议的议案1.《关于公司拟签订<整体合作开发建设经营浙江省嘉善县约定区域合作协议>的议案》2.《关于下属公司大厂回族自治县弘润商贸有限公司向关联方借款的关联交易议案》3.《关于对下属子公司核定担保额度的议案》（经公司第四届董事会第三十次会议审议通过）4.《关于继续聘任中兴财光华会计师事务所有限责任公司的议案》5.《关于对下属子公司核定担保额度的议案》（经公司第四届董事会第三十一次会议审议通过）(四)股东、股东代表发言(五)记名投票表决上述议案(六)监票人公布表决结果(七)董事郭绍增先生宣读股东大会决议(八)见证律师宣读股东大会见证意见(九)与会董事、监事、董事会秘书在股东大会决议上签字(十)董事郭绍增先生宣布股东大会结束华夏幸福基业股份有限公司2013年第四次临时股东大会会议须知为维护股东的合法权益，确保本次股东大会的正常秩序，根据《公司章程》和《股东大会议事规则》的有关规定，现将本次会议注意事项宣布如下：一、股东大会设秘书处，具体负责大会有关程序方面的事宜。
二、出席本次大会对象为在股东参会登记日已办理登记手续的股东(包括股东代理人)、公司董事、监事出席本次会议,公司其他高级管理人员列席本次会议。
三、股东参加股东大会应共同维护大会秩序，依法享有发言权、质询权、表决权等各项权力。
股东要求发言必须事先向大会秘书处登记，登记后的发言顺序按其所持表决权的大小依次进行。
四、股东发言时，应当首先进行自我介绍。
华夏幸福基业借壳上市
华夏幸福基业借壳落定(2011-09-13 21:23:28)转载分类：金融实务标签：财经■中国房地产报记者宋振庆北京报道8月29日，浙江国祥制冷工业股份有限公司（ST国祥，600340.SH）公告称，近日收到证监会对公司向华夏幸福基业股份有限公司（下称“华夏幸福基业”）发行3.55亿股购买相关资产的批复文件。
这意味着，华夏幸福以地产资产借壳ST国祥上市尘埃落定。
根据ST国祥的重大资产重组报告书，公司拟以全部资产及负债与华夏幸福基业持有的京御地产100%股权进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元，公司将向华夏幸福发行股份购买置换差额。
一旦重组实施后，华夏幸福“住宅+园区”两项重头业务将进入上市平台，使ST国祥转变为一家房地产上市公司。
“鉴于目前华夏幸福基业的资源禀赋、在地产和园区开发上的丰富经验以及表现出的发展势头来看，ST国祥事实上已经迈入了二线蓝筹的行列。
”对华夏幸福基业进行了深度调研的第一创业地产分析师陈晓波表示。
财富增值游戏宏观调控不断收紧的政策环境下，华夏幸福基业已经是今年第7家房企借壳获批的幸运者，同时也成为河北地区继荣盛发展和天山发展后第3家房地产上市公司。
“一方面因为这次重组是2009年6月份提出的，赶在证监会禁令之前；另一方面华夏幸福基业的园区开发符合国家产业战略政策的大方向，借壳获批并不算意外。
”有不愿具名的分析人士表示。
实际上，从今年7月初开始，已经有部分“先知先觉”的资金进入ST国祥。
借壳重组获得批复后，公司股价更是连续蹿升，从而成为了又一台造富机器。
由于ST国祥依然算是一个比较干净的壳，华夏幸福基业的这次借壳以“资产置换+定向增发”的方式进行，不仅并未动用一分钱的现金，而且获得不菲的账面收益。
方案中的定向增发价格定为3.95元/股，而截至8月31日，ST 国祥已经涨至16.02元/股，以此计算，购买其3.55亿股的华夏幸福基业账面浮盈便达到了42.85亿元。
房地产企业“借壳”上市的现状、模式及案例分析
房地产企业“借壳”上市的现状、模式及案例分析I. 借壳上市的概念和现状分析1. 借壳上市的基本概念2. 借壳上市的现状分析3. 借壳上市的优点和缺点4. 借壳上市对房地产行业的影响5. 借壳上市对投资者的影响II. 借壳上市的模式和特点分析1. 通过深股通实现借壳上市2. 联合借壳和独立借壳的不同模式3. 借壳上市的特点和风险III. 案例分析1：绿城中国借壳上市1. 绿城中国的借壳上市过程和背景2. 绿城中国的借壳上市优点和缺点3. 绿城中国的借壳上市对房地产行业的影响4. 绿城中国的借壳上市对投资者的影响5. 绿城中国借壳上市的启示和建议IV. 案例分析2：万科借壳上市1. 万科的借壳上市背景和过程2. 万科的借壳上市的优势和劣势3. 万科的借壳上市的风险和挑战4. 万科的借壳上市对房地产行业的影响5. 万科的借壳上市对投资者的影响V. 案例分析3：雅居乐借壳上市1. 雅居乐的借壳上市背景和过程2. 雅居乐的借壳上市的优势和劣势3. 雅居乐的借壳上市的风险和挑战4. 雅居乐的借壳上市对房地产行业的影响5. 雅居乐的借壳上市对投资者的影响VI. 案例分析4：碧桂园借壳上市1. 碧桂园的借壳上市背景和过程2. 碧桂园的借壳上市的优势和劣势3. 碧桂园的借壳上市的风险和挑战4. 碧桂园的借壳上市对房地产行业的影响5. 碧桂园的借壳上市对投资者的影响VII. 案例分析5：中国恒大借壳上市1. 中国恒大的借壳上市背景和过程2. 中国恒大的借壳上市的优势和劣势3. 中国恒大的借壳上市的风险和挑战4. 中国恒大的借壳上市对房地产行业的影响5. 中国恒大的借壳上市对投资者的影响随着我国经济的快速发展，房地产市场发展也越来越迅猛。
然而，房地产企业的上市并不是一件容易的事。
许多房地产企业为了加快上市步伐，采取了借壳上市的方式。
那么，借壳上市是什么，有哪些模式和特点？借壳上市对房地产企业和投资者有哪些影响？下面我们将通过具体案例分析来探讨这些问题。
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
20
开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
5
本报告是严格保密的。
〃 2 〃
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
股票分析 华夏幸福
房地产行业：成交量维持高位
市场成交量。5月第3周，市场成交量维持稳定，30个 城市共成交429.47万平米，环比小幅回落1%，12个城市环 比上涨，18个环比下降。 5月前3周平均成交量环比4月份周均增加17%，前3周较 上年同期增加37%，年初至今共成交6242万平米，较2011 年同期减少5%。各指标增速均继续提升。 12个城市库存8020万平米，环比增加0.3%，去化周期 环比下调0.36个月，至12.74个月，去年库存仍在延续。 对于今年的行情，需关注资金成本的下降，对于开发 商来说，收缩投资降低了资金需求量，贷款及信托融资成 本均在下降，我们已在上一期中提及财务费用提升对于利 润的吞噬。对于购房者，首套房贷利率优惠，公积金贷款 宽松，带来的成本减少，等同于变相降价，对于价格弹性 较大的刚需，刺激作用不言而喻。5月份周均成交量已高 出3月份约6%，以往年份为下降约5%，5月成交有望达到年 初以来的高点，如政府微调措施能够延续，现有的成交量 仍能保持高位。
最新资讯
华夏幸福进2012房地产上市公司发展速度五强
2012年05月22日举办的2012中国房地产上市公司测评发布会上， 建业地产、华夏幸福、恒大地产、上实城市开发、新城B股成为2012中国房地产上市公 司发展速度五强，
盈利能力一般，但成长性较好。 是支潜力股！！！！！
Peter Chen 陈鹏 Aug , 2009
Aug , 2009
利好因素
人民币存款准备金率下调
中国人民银行决定，从5月18日起，下调存款类金融机 构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第二次下 调存款准备金率，下调后大型金融机构的存款准备金率下 降到20%，回到2011年4月21日之前的水平。 “央行下调 准备金率，意在向市场释放流动性，增强经济运行活力。” 交通银行首席经济学家连平表示。近期银行存款下降幅度 较大，直接制约银行信贷投放能力，此次存准率下调将释 放4000亿元左右的流动性，有助于增强银行信贷投放能力。 数据显示，4月份人民币存款减少4656亿元，同比少增 8080亿元。英大证券研究所所长李大霄直言，央行再次 “降准”，货币政策更为宽松的意图明显，有利于稳定经 济增长和股市稳定，为重大利好。 “银根”松动，引发 房地产业内关注。“银行流动性的增加，会使一部分银行 按揭贷款流向房地产领域。一些银行人士认为，在经济发 展速度放缓的情况下，把贷款放给购房者是比较好的选 择。”365地产研究院院长李智说。
华夏幸福
发展历程1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域；1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。
2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。
2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。
2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。
2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。
2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。
2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。
2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。
2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。
2014年5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。
2014年7月，北京市第八中学、固安县人民政府、华夏幸福合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。
华夏幸福基业
LOGO
土地来源
园区孵化模式 传统园区企业 通过摘牌挂拿地，拥有土地使用权 属于招拍挂企业 一般在50年 委托贷款，不支付土地费用 属于地方政府 根据双方协议而定
土地获取方式 土地使用权 土地使用年限
经营模式
和政府签订协议代为建设和管理；园区开发 通常是招拍挂企业自行管理或者合作管理；园区自负盈 费用加成和新增落地投资额分成 亏
对 政 府 吸 引 力
对 开 发 力商 的 吸 引
招拍挂价格；无土地整理和配套费用；后期园区建设 速度按照开发商后期资金充裕程度进行；优-拥有土地 使用权，可以进行资产抵押再融资；缺-资金占压大
LOGO
主要业态
开发区作为华夏幸福基业的 两大事业领域之一，已建立 了园区建立、招商引资到城 市运营的开发运营管理体系， 即以构建产业集群为手段、 以建设开发区城市为载体， 济发展。形成综合园区、主 题园区、总部公园、产业港 等四大产品体系。
LOGO
企业简介
正直 激情 卓越 创新
共赢
LOGO
目录
公司规模
企业性质
组织架构
LOGO
目录
资金来源
土地来源
主要业态
LOGO
目录
项目分布、个数
主要竞争对手
战略目标
LOGO
目录
老板及背景
财务数据
行业排名
LOGO
目录
销售额、业绩完成情况
资产总额
资本市场（上市）
LOGO
目录
土地储备量
负债率
毛利率
没有土地出让金；前期由孵化企业承担土地 整理和配套费用，后期由政府分期支付；拥 有专业化招商团队和成熟招商模式；建设和 招商速度决定园区后期财税收入；优-能充分 吸引资金有限，土地开发推进困难的政府， 由于所有权归政府，政府可以在基本不投资 或较少投资基础上较快实现园区建设，并有 效带动区域经济；缺-土地一次收入低 没有土地出让金；开发商需前期垫付土地 整理和配套费用，政府后期一次性或者分 布加成支付；后期园区建设速度相对快； 优-较快进入开发阶段且土地费用小，若能 签订较长管理年限，基本等于无偿使用土 地；缺-存在政府信用风险 招拍挂价格；政府前期需要承担一级开发费用；按照开 发商后期资金充裕程度进行招商；招商速度与开发商自 身经验有关，具有不确定性；建设和招商速度决定园区 后期财税收入；优-土地出让一次收入高；缺-政府前期 需要承担一级开发费用且后期园区能否顺利建设取决于 开发商自身，政府失去对园区的管控能力