华夏幸福-产业新城案例
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
华夏幸福 案例分析
2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%
【独家】探营嘉善产业新城，一窥华夏幸福的秘密
【独家】探营嘉善产业新城，一窥华夏幸福的秘密艳姐说“一个北京城，N个孔雀城”、“国贸正东30公里，CBD的工业区”，简单粗暴的广告，是不少人对华夏幸福的笼统印象，左手“产业新城运营商”，右手以“孔雀城”为代表的房地产开发的发展模式，加上环京楼市的“风口”，让华夏幸福从2015年开始一跃成为房地产TOP10企业。
然而，4月14日，上交所18问对华夏幸福财报风险点进行全覆盖，其涉及面之广、问询力度之大，问题直指华夏幸福模式。
很多人认为华夏幸福的故事或许就此打住，然而，华夏幸福时隔几天后的回复函，却让故事再次出现了大反转。
艳姐，近期受邀参加了华夏幸福组织的嘉善行活动，嘉善作为异地复制标杆区域，据华夏幸福官方报显示，区域新增签约入园企业93 家，新增签约投资额 135.98 亿元，业绩增长也逐渐在京津冀的大本营之外形成了新的增长极。
说实话，此次参访之后，艳姐对华夏幸福除京津冀以外的标杆区域、异地复制成果有个更加直观的认识。
NO. 1华夏幸福遭遇“严苛拷问”3月29日晚，华夏幸福公布了2017年度财务报表，全年实现营收596.35亿元，同比增长10.8%；实现净利87.8亿元，同比增长35.26%；实现销售额1522.12亿元，比2016年同期增长26.50%。
报告期内，公司的异地复制逐步兑现，京津冀以外区域销售额占比从上一年的7%大幅提升至23%。
然而，上交所的“十八问”，使得华夏幸福4月16日吃下一个跌停。
如果要问这“十八问”从何而来，其实还是得从华夏幸福的财报说起。
正是这份财报，让华夏幸福到了这封问询函，问询函涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面，以及部分其他事项。
说到问询函，实际上对于上市公司来说并不是“毒药”，问询函是市场中新出来的事物，实际上它弥补了一个提示风险的作用。
面对尖锐拷问，上市公司可以针对问询函进行回答。
这看上去更像是一场针锋相对的记者见面会，一旦回答不好，就可能陷入舆论风波。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
华夏幸福基业案例分析-产业园
部分市建工程及投资额
中央公园、五星级酒店、固安工业区行政服务中心等 建筑面积1.2 万平米的疾控中心建设工程
占地面积2.16万平米的健身中心和文博馆建设 固安工业区配套设施建设工程
投资7.8亿元 投资1.2亿元 投资1.4亿元 投资4.2亿元
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2020/9/21
2. 廊坊市及固安县亮民政店批准幵委托华夏并福基业开发建设河北固安工业园区。委托工作内容包括但 不限区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资与业化服务等）、园区综合服务 等。委托区域以委托区域开发四至定界图为准，委托面积60 平方公里，其中经河北省亮民政店已批准 的固安工业园区面积为24 平斱公里。委托期限为50 年。
园区示例-固安工业园区
1. 截至2011 年6 月，固安工业园区在招商引资方面成绩显著，签署入园协议258 仹，其中已投 产企业53 家、试生产企业12 家、在建企业45 家、已签约未进场企业103 家，解约40 家，其 他情形5 家；有效协议的签约总投资额为325.3 亿元。
2. 固安工业园区2011 年新增入园企业36个，占华夏幸福基业的41.9%；新增签约投资额84.56亿 元，占比为65.2%。2011 年底，固安工业园区累计签约企业266 个，占比为60.7%；累计签约 投资额347.24亿元，占比为70.9%。
2. 固安县对城市建设的大力投资和工业园区产业开发的不断完善，促进公司固安区域内配套 住宅价格的上升。该区域内的配套住宅主要有孔雀城、大卫城和英国馆，其中孔雀城已迕 入热销阶段。住宅销售主打性价比，市场认可度较高；高端别墅项目，价格在10000 元左右； 中低端产品线，均价6000元左右。公司的贩买客户10%是进驻园区企业的高管，85-90%为北 京客群，因地理位置较好，处二北京轨道交通延长线上，客户贩买意愿较高
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福产业新城案例
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
委托开发框架
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
1
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
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盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台Βιβλιοθήκη 施建设 公司“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公司、
公用设施建设
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
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S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
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业务模式——华夏幸福形成“园区+地产”模式，以园区开发 立项，地产开发随行（1/6）
华夏一体化园区开发运营模式： • 华夏通过与政府签订排他性（非经华夏同意不可撤销或变更、委托期限50年）委托协议， 进行园区整体开发 • 华夏业务覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护 等多种形态
赋予拿地优势
土地整理
通过土地整理了解区域整体土
地规划，利用一级开发优势，低
园 区 整 体 开 发
基础设施建设 产业发展服务
现金流支持 房
地
产
提升区域价值
开
发
成本锁定大量土地 房地产销售回笼资金，实现对
园区土地一级开发的现金流支持 园区运营完善提升区域价值，
综合服务
支持房地产销售
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运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
在移交土地部门后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
基础设施、 公共设施建
设
园区的九通一平、站场及厂房建设等
在工程竣工验收后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
产业发展服 务（招商服
务）
园区宣传推广、招商引资、对入园企业 提供管家服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
结算方式
成本费用的110%
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业务收益——华夏垫付园区土地一级开发费用，向政府收取成 本及10-15%的利润（5/6）
服务类型
具体内容
规划设计、 咨询服务
园区产业规划、战略研究等
收入确认方式
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
土地整理服 务
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟 定，组织督导跟进以政府部门为主体进 行集体土地征转补偿及形成建设用地的 相关工作，承担土地整理成本
• 投资开发房地产项 目，实现销售并获 取现金回流
后期产业 服务维护
“短期一次性”房地产 开发转变为“长期可持 续园区运营”
政府获得土地 出让收入和税
收
• 综合毛利率达到4050%，净利润25%左右
招商引资 （落地投 资额45% 返还）
政府返还 基础建设 投资额
110%
提供产业规划和战略研究 地方政府确认后委托开发
地方政府审核、地方人大会审议
与园区开发平台协作开发 运营
土地整理 工程建设
基础设施建设 公用设施建设 产业配套建设
园区综合服务 园区招商和宣传
物业管理服务 公用项目维护 九通投资招商中心
全程无忧管家服务 公用项目维护
投资服务 生产和生活服务
九通公用
入园企业
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台 施建设 公司
“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公司、
公用设施建设
开 发
开发 地产公司 部分由政府结算建设费用；部分自建自营
产业配套建设
出售或出租
商住配套建设
退出：向政府移交产业新城， 一般是50年
委托区域
3
业务流程——华夏进行规划、土地整理与基础设施建设等园区 土地一级开发，获得整体规划权、垄断一级开发（3/6）
立 论证 九通 项 拿地 投资
寻找环渤海等地区 具投资价值的开发
区域
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
支付方式
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度土地整理费用 （含税，以审计结果为 准）加成10%-15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
建设费（含税，以审计 结果为准）加成10%15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度入园项目新增 落地投资额（土地、厂 房、机器设备）的45%
投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期 盈利转变为长期盈利的现金流模式保证了项目正常运转
• 华夏垫资发展阶段：初始 投资期1-2年，成本约4-5 亿/平方公里，其中征地 和拆迁占60%，基础设施 建设占40%
前期规划、 土地整理、 基础建设
房地产开 发销售
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
基础设施 建设
公共设施 建设
建设施工
公共运营 维护
产业规划
产业发展 核心
服务
业务
园区服务
外包 业务ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
运 营 运营 九通投资、 园区宣传、招商引资
企业全程无忧管家服务（投资、生产、生活）
服 服务 九通公用
政府结算产业发展服务费
务
公共设施维护、公用事业服务 政府结算服务费
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业务分配——九通投资核心负责项目论证和政府沟通，同时与 园区开发平台公司合作指导具体园区开发运营（4/6）
九通投资
业务寻找和价值论证平台 政府合作和沟通平台
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
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盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）