旭辉地产住宅产品线细分报告
旭辉住宅产品手册
南方规划设计楼栋朝向南北朝向或南偏东（西）宜≤20度 楼栋朝向
北方规划设计楼栋朝向宜正南北朝向
注：1，规划设计时楼栋单元摆放在考虑日照的前提下还应最大化利用土地周边环境与本身景观系统 2，楼栋单元摆放还应满足尊享系列规划价值观
南方户型住宅朝向示意
北方户型住宅朝向示意
N
退让商业示意
≤20°
N
错让中心花园示意
住宅 商业
中心花园
01、规划---规划功能
【小区出入口】
功能
空间
形式
小区出入口
出入口方式1
应包含访客车位、广场、前后广场对景、酒店式落客区、入口大堂等空间 宜设置为纯人行出入口，仅供人行通过进入小区
出入口方式2 应设置普通落客区、入口广场、广场对景、大门、门卫室等
注：1.小区出入口应定义好“尊享”的第一印象，塑造“尊享”形象，解决人，车交通问题，宜布置在景观轴线上，与其 它相关空间形成有节奏的序列空间并打造出与尊享系匹配的空间氛围。出入口数量及进出模式应与小区规模匹配
大堂立面高度（h）宜≥9米,入口门高（h1）宜≥2.6米
建议主入口可开启门宽总和≥3.0米，高度≥2.6米建议使用旋转门
建议立面材料：石材+铝板+玻璃,立面色彩结合小区整体风格进行控制;灯光宜以暖黄色为主
注：入口大堂指小区入口处专供人行通过的室内空间，应有为来访外来人员提供短暂休憩等待的功能空间，入口大堂是小
旭辉住宅产品手册
目录 Part01 理念说明 Part02 使用说明 Part03 设计指引 Part04 操作表单
理念说明
Part 01
目标
形成以技术研发审核为核心的研发 管控体系，逐步标准化、清晰化、量化 产品评价，并且作为持续化、发展的产 品输出中心，与营销客研、成本合约、 技术审核、工程进度等板块形成可量化、 可评价的连接平台。做为各区域公司对 接集团项目管控的核心工具。
L系列旭辉集团标准化产品手册
2.1 大高层效果图 ………..…………................................................... 10 2.2 小高层效果图 2.3 洋房效果图 …..…………................................................... 13
3.3 小高层设计原则 …….…………................................................... 46 3.3.1 经典美学………………................................................... 46 3.3.2 虚实对比 ………….…………................................................... 46 3.3.3 构成步骤 ………….…………................................................... 46 3.3.4 材料分析 ………….…………................................................... 46 3.3.5 顶部设计 ………….…………................................................... 46 3.3.6 中段设计 ………….…………................................................... 46 3.3.7 底部设计 ………….…………................................................... 46 3.3.8 大堂设计 ………….…………................................................... 46 3.3.9 材料规格 ………….…………...............................围 本手册涵盖通用的高层、小高层、洋房的立面，同时根据不同的产品线设计不同的立面风格，其中T系 的风格为现代时尚、现代雕塑；G系的风格为现代典雅；H系的风格为新古典、大都会；L系的风格为红 砖等内容；其中H系和L系在一定情况下立面风格可以通用。手册意图梳理核心产品价值，规范通用设 计标准，所示产品具有通用性和推广性。但同时根据各地市场、气候、结构、规范、赠送条件的微差， 各区域在使用过程中，需进行产品属地化工作，在各系立面风格不改变的同时，面积区间、结构形式、 组合形式等部分可根据城市特点进行调整。属地化工作最终成果需通过集团设计及相关部门确认。
湖南长沙恒基旭辉湖山赋个案分析
竞品对标|生活配套
湖山赋项目与本案相距不远，生活配套基本共享，从距离上来看，本案在景观和商业配套上略胜一筹。
生湖配套
本案
恒基旭辉湖山赋
pk
医疗配套
长沙市第一医院(1km)湖南泰和医院(3.3km)
长沙市第一医院(0.6km)湖南泰和医院(3.3km)
一句话必杀
产品面积
110-170㎡
98-142㎡
恒基旭辉湖山赋：分5期开发，规划别墅、高层、小高层及部分商业等多种业态，小区自建幼儿园至初中，自建14万方商业街。本案：项目共分四期开发，一期包括别墅、小高层、公寓；二期为别墅、叠墅；三期为洋房；四期为高层；同时规划有2所幼儿园、1所九年一贯制学校和20000㎡社区底商生活配套，目前在售四期三地块一线湖景高层。
胜
恒基旭辉湖山赋：距离长沙市第一医院0.6km、湖南泰和医院3.3km，自建1.4万方商业街，距离福晟mall2.9km，三公里享双公园配套。本案：相比较湖山赋项目，本案享楚家湖内湖配套，自建2万方商业，景观及商业配套略胜一筹。
竞品对标|户型对比
户型优势分析：湖山赋整个户型进深过长，进深长就会导致采光与通风不太好，住久了会压抑，且动线差，不舒适。玄关：进门就是卧室，首先隐私性非常不好。厨房：厨房空间很小，完全不好摆放冰箱，其次有个特别大的问题就是厨房几乎没有采光，白天也需要开灯。客餐厅：餐厅比较暗，且摆放在中间很影响整个餐客厅的走线，客厅摆放沙发和电视墙的部分太窄，阳台也不能打通，本来开间就不大，又不好改造，家具家电根本不好摆放。卧室：进门的卧室开窗较小，而且被边上的另一个户型挡住了光线，实体房的光线肯定不好。中间小卧放1.2米的床都很小了，别说摆放衣柜，完全只能做书房，而且它还靠近客厅，做书房都不太合适。主卧的空间也不大，做不到很舒适。三个卧室毫无居住舒适度可言。
旭辉产品配置标准表2-商业街(开放式商业)试行版
各部门负责人签字：
主要配置：倾斜角度30度。额定速度0.5米/秒， 梯级宽度1000毫米 采用变频扶梯 电梯装修：成品电梯扶手透明安全玻璃 内外盖板 及裙板不锈钢 参考成本：室内27万/台（不含装饰）；全室外 提升10%；半室外梯加雨篷，成本同室内
不设置
参考成本 （景观面积）:≤1000/m2
公共环境工
项目名称： 成本模块 序号
类别
公共环境工 程模块 20 非样板区景观
21 红线外景观
公共智能工 22 智能系统（通用） 程模块
智能系统（自持）
23 停车位配比
其他特殊模 24 业态配比
块
25 平均户型面积
26 改造成本
商业街产品配置标准 ( 拿地 阶段）
产品业态：
.
A档
软硬比1.5：8.5； 硬质景观:以硬质为主，且以石材铺装为主；水景 、景墙、树池、构筑物等主体景观元素根据景观 效果需要进行必要性设置。 软质景观：以灌木含地被（比例可占总绿地面积 的20%）为主。用高度、体量、姿态优美、性价 比高的移栽乔木点缀。 参考成本 （景观面积）：1200元/m2
墙面：玻化砖，瓷砖踢脚线 地面：砂岩、瓷砖 顶面：石膏板+乳胶漆 电梯门套：不锈钢门套 参考成本：1500元/m2
墙面：乳胶漆+瓷砖踢脚线 顶面：乳胶漆 地面：防滑砖 栏杆扶手：木扶手普通栏杆； 参考成本：600元/m2
做法： 地面：高级玻化砖 顶棚：铝扣板/石膏板+乳胶漆 墙面：高级玻化砖 合资优质洁具（如TOTO） 参考成本：3500元/m2
做法： 地面：防滑瓷砖 顶棚：石膏板+乳胶漆 墙面：玻化砖 国产优质洁具（如箭牌） 参考成本：2400元/m2
房地产标准化产品线的梳理与建设
房地产标准化产品线的梳理与建设随着房地产市场的日益竞争激烈和规范化，标准化产品线梳理与建设成为了房地产行业的一个重要话题。
标准化产品线是指对房地产产品进行标准化设计、施工、销售和售后服务，以提高工作效率、降低成本、提高产品质量和客户满意度。
本文将对房地产标准化产品线的梳理与建设进行探讨。
一、定义房地产标准化产品线是指对房地产产品进行标准化设计、施工、销售和售后服务，以达到提高工作效率、降低成本、提高产品质量和客户满意度等目的。
标准化产品线包括产品标准、流程标准、质量标准和服务标准等方面。
二、流程分析1、需求分析：了解市场需求和消费者需求，根据市场需求和公司实际情况，制定产品策略和产品线规划。
2、产品定位：根据市场需求和产品策略，确定产品的核心功能、特点、使用场景和目标客户群体。
3、标准制定：根据产品定位和市场调研，制定产品的标准，包括产品规格、材料、工艺、价格等方面。
4、审批流程：将制定好的产品标准提交给相关部门审批，经过多次评审和修改后，最终确定产品标准。
5、产品推广：通过各种渠道进行产品推广，吸引客户前来了解和购买。
6、售后服务：为客户提供优质的售后服务，及时解决客户问题，提高客户满意度。
三、优势分析1、提高工作效率：通过标准化产品线的梳理与建设，可以减少产品的研发和生产时间，提高工作效率。
2、降低成本：通过标准化产品线的梳理与建设，可以减少产品的研发和生产成本，提高产品的性价比。
3、提高产品质量：通过标准化产品线的梳理与建设，可以统一产品的质量和标准，提高产品的稳定性和可靠性。
4、提高客户满意度：通过标准化产品线的梳理与建设，可以提供统一、优质的服务，提高客户满意度。
四、实践案例1、某房地产公司推出了一系列标准化公寓产品，包括面积、布局、装修等方面的标准化设计，提高了产品的生产效率和质量，得到了市场的广泛认可。
2、某房地产公司推出了一系列标准化别墅产品，包括建筑风格、户型、装修等方面的标准化设计，提高了产品的差异化竞争力和客户满意度。
苏州旭辉上河郡11月营销报及12月份计划PPT课件
2020/7/25
用心构筑美好生活
24
来访客户媒体渠道情况
120 100
80 60
105
77 66
111
40
20
15
2
0
10
1
2
2
1
2
1
2
苏州日报户外大牌 介绍 短信 搜房工地围文板昌路道旗 活动 派单 房交会 爱房网城市商报中介分销楼市商情
本月来访398组客户中，以老客户介绍和中介分销较为突出，共216组，占样本的54.2%。
11月总结
2020/7/25
用心构筑美好生活
10
11月总结
2020/7/25
用心构筑美好生活
11
1.4客户分析：
1.4.1成交客户分析
➢ 11月份认购转签约率较高，达到了95%。
2020/7/25
用心构筑美好生活
11月总结
12
1.4.1成交客户分析
成交客户分析——工作区域
11月总结
➢ 此次成交客户工作区域较发生了转变，以新区核心区为主，浒关为辅；
➢ 11月13日南区公寓第二次开盘、11月20日加推、11月25日特价促销，本月 度成交客户较上月成交客户的来访区域有所变化，以新区核心区为主，浒关 片区的为辅。
➢ 以首置刚需、年青、项目周边工厂区的新苏州人为主，对总价、首付比例、 贷款利率、交房时间、学区等极为敏感！
➢ 吸引他们成交的主因：低总价+低首付+高配套
28
4、媒体：中介分销 主题：销冠=绝对低价+标杆品质 6700元/㎡起 首付7万起
2020/7/25
用心构筑美好生活
29
5、媒体：短信
房地产产品细分讲解
房地产产品细分讲解房地产市场是一个庞大而复杂的领域，涵盖了多种类型的产品。
在这篇文章中，我们将对房地产产品进行细分，帮助读者更好地了解每种产品的特点和功能。
一、住宅产品住宅产品是最为常见的房地产产品，主要用于居住目的。
住宅产品可以进一步细分为公寓、别墅和普通住宅。
1. 公寓：公寓是集中式居住区域，通常由多个单元组成。
公寓可以是高层建筑，也可以是低层建筑。
公寓具有私密性较强，且常配有公共设施如电梯、健身房和游泳池等。
2. 别墅：别墅是一种独立式住宅，通常拥有独立的花园和停车位。
别墅多为多层结构，提供更大的居住空间和更高的私密性。
3. 普通住宅：普通住宅包括公寓和别墅之外的其他住宅形式。
这些住宅可以是独立式的，也可以是连体式的，例如联排别墅。
二、商业产品商业产品主要用于商业目的，包括办公楼、商场和酒店等。
1. 办公楼：办公楼是为商务活动而设计的建筑物。
办公楼通常提供办公空间、会议室、休息区和其他商务设施。
2. 商场：商场是一个集合了多个商业店铺的建筑，供人们购物和娱乐休闲之用。
商场一般有多层楼，包含不同类型的店铺。
3. 酒店：酒店是提供住宿和服务的临时性建筑物。
酒店通常提供房间租赁、餐饮、健身和休闲设施。
三、工业产品工业产品主要用于生产和制造，包括工业园区和厂房等。
1. 工业园区：工业园区是一种为工业企业提供场地和服务的综合性区域。
工业园区通常包含办公楼、厂房、仓库和物流配套设施。
2. 厂房：厂房是制造业企业用于生产和加工的建筑物。
厂房一般具有较高的屋顶并配备大型设备和机器。
四、土地产品土地产品是指土地的开发和利用权益，包括住宅用地、商业用地和工业用地等。
1. 住宅用地：住宅用地是专门用于建设住宅的土地。
住宅用地的位置和规模对于开发商和购房者来说都具有重要意义。
2. 商业用地：商业用地是专门用于商业开发的土地。
商业用地通常位于繁华的商业区域，适合建设商场、办公楼和酒店等商业设施。
3. 工业用地：工业用地是专门用于工业企业用途的土地。
房地产市场细分及定位
房地产市场细分及定位细分市场一：住宅市场住宅市场作为房地产市场中最常见的细分市场之一，指的是主要用于居住的房地产产品的交易与投资。
住宅市场还可进一步细分为不同类型的住宅产品，例如公寓、别墅、联排别墅等。
在住宅市场的定位中，开发商需要考虑不同地区的卖点和需求特征，以满足不同客户群体的需求。
细分市场二：商业地产市场商业地产市场主要指向商业用途开发的房地产项目，如购物中心、写字楼、物流仓储等。
商业地产市场的定位需要考虑到地理位置、周边人口、商业环境等因素，以吸引租户或投资者，并实现稳定的租金收入或资本增值。
细分市场三：写字楼市场写字楼市场是商业地产市场中的一个重要组成部分，主要面向办公需求。
在写字楼市场中，不同地区和区域的需求差异很大，开发商需要界定目标客户群体，并提供具有竞争力的办公空间和配套设施，以满足不同客户的需求。
细分市场四：零售地产市场零售地产市场是指特定用途为零售商业的房地产项目，如购物中心、商业街等。
在零售地产市场的定位中，开发商需要考虑到人口密度、消费能力、交通便利等因素，以吸引租户和消费者，并提供良好的购物环境和服务。
细分市场五：工业地产市场工业地产市场主要面向工业生产和物流需求，如工业园区、物流仓储等。
在工业地产市场的定位中，开发商需要考虑到交通便利性、产业发展需求、政策支持等因素，以吸引企业进驻并提供适合的生产和物流环境。
细分市场六：旅游地产市场旅游地产市场主要指的是开发旅游景区和度假村等房地产项目。
在旅游地产市场的定位中，开发商需要考虑到地理风貌、旅游资源、文化特色等因素，以打造具有独特性和吸引力的旅游产品，满足游客的多样化需求。
细分市场七：医疗地产市场医疗地产市场目标是为医疗机构和医疗服务提供适合的房地产项目，如医院、诊所、养老院等。
在医疗地产市场的定位中，开发商需要考虑到人口配比、医疗服务需求、医疗资源分布等因素，以提供优质的医疗环境和服务。
细分市场八：专业化细分市场除了以上主要的细分市场外，房地产市场还存在一些针对特定人群或特定需求的专业化细分市场，例如学生公寓、长租公寓、社区综合体等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
泛指： 学校、 匚疗、 商业、 菜市、 超市、 银行等
销售定价
≤0.7板
块均价 注：项
目均价
导
及全市
出
均价标
售 价 匙
0.7-1板 块均价
杆比值 ，适用 于1线
隔
城市，
具体详
后表。 1-1.5板
块均价
Part1-旭辉住宅产品线
旭辉住宅产品系列癿品类
产品系列
乐享 主 流 产 品 优享
命名 庭系 湾系
上海康桥亚瑟郡
产品 等 系列 级 尊享 高
尊享 中
尊享 低
业态
以低密为主： 叠拼+联排 洋房+联排
高层+联排 高层+叠拼 洋房+联排
洋房
Part2-产品线现状问题
以远近定义产品线忽略封闭型市场
例
上海新城旭辉店
项目名称 产品系列 匙位 业态
客户
上海新城旭辉店
优享 远郊 金山新城匙东侧
高层+多层 78㎡两房、90 ㎡小三房、105㎡三房 匙域首改客户
≥1.5
市中心或 郊匙拥有 稀缺资源
多改
丌限
注：项目均价及全市均价标杆比值，适用于1线城市。
现代 英式
中高档
风格多样化 高档
Part1-旭辉住宅产品线
▉ -产品线、售价、均价匙隔关系
1线城市
城市名 称
乐享
上海 北京 ≤0.7
优享
0.7-1
1.5线城市 杭州 南京 苏州
≤0.9 0.9-1.5
天津
武汉
例
合肥湖山源著项目
项目名称 产品系列
湖山源著项目 尊享
苏州园匙项目 尊享
上海康桥亚瑟 郡
尊享
匙位
成熟匙域边缘， 城市副中心 有独特自然资源
上海外环线， 中心城匙边缘
业态
联排+洋房
小高层+叠拼 全洋房
业态级别 客户
高 改善型再改
中 首改再改
低 入门级首改
苏州园匙项目
虽按价格匙隔兲系判断 同为尊享产品系列 优享、尊享土地品类多， 客户多，需进行产品线 品类细分
套数比 15-30% 65-75% 5-10%
土地属性
Part1-旭辉住宅产品线
匙位
▉ -优享系列
S1/ 近郊 S2
产品
备注
交通
快速路 /轨交
配套
一般较成熟/视 地块情况
销售定价 0.7-1板块均价
客户属性
土地
客户
刚需 首改
ห้องสมุดไป่ตู้
Slogan：优享生活，品味居所 产品定位：典藏精品，舒适改善，高性价比 产品诉求：以首改产品来促进销售，奠定品质标杆， 快速走量
2线城市 重庆 合肥 长沙
3线城 市
嘉关、 镇江
≤0.9
≤1
0.9-1.5
1.0-1.5
尊享
1-1.8
1.5-2.2
1.5-2.2
1.5-2.2
奢享
≥1.8
≥2.2
≥2.2
≥2.2
Part1-旭辉住宅产品线
▉ -乐享系列
土地属性
产品
区位 E1 远郊
土地
客户
备注
客户属性
交通 配套
快速路
一般稀缺/视地块 情况
郊 副中心30 分钟车程
以上
距离城市
S1 S2
近 郊
中心或副 中心1530分钟车
程
S3
D 1 D
城 匙
距离城市 中心5-15 分钟车程
2
交通
按城匙
通达
道路/ 快速路
/轨交/
公共交
通划分
通达 便捷 公交、
轨交站
点以步
行时间
通达 便捷
15分钟 以内为 准
配套
较秲缺 档次较低
较成熟 档次较低
较成熟 档次视地 块情况
Part3 旭辉新住宅产品线细分
➢ 新产品线细分原则及定义 ➢ 乐享（土地属性、客户属性、产品定位、案例） ➢ 优享（土地属性、客户属性、产品定位、案例） ➢ 尊享（土地属性、客户属性、产品定位、案例） ➢ 奢享（土地属性、客户属性、产品定位、案例）
Part4 旭辉新住宅产品线总结
➢ 新产品线项目归类 ➢ 新产品线癿作用不意义 ➢ 新产品线不立面风格癿兲系 ➢ 新产品线不成本级配癿兲系 ➢ 后续工作
Part1 旭辉现有住宅产品线
Part1-旭辉住宅产品线
对应着丌同癿土地价值不客户价值，旭辉癿住宅产品线可分为乐享、优享、尊享、 奢享四大产品系列。
乐享系列
明 星 尊享系列 产 品
主 流 产 品 优享系列
概 念 奢享系列 产 品
Part1-旭辉住宅产品线
土地属性
匙位
主城匙外
，距离城 E1 远 市中心或
销售定价
≤0.7板块均 价
刚需 为主
Slogan：乐享生活，品质居所 产品定位：大众居所，宜居刚需，高性价比 产品诉求：以刚需产品来促进销售，增长规模， 强 调快速走量
客户定位：首置为主，贩买力有限，基本功能齐全
产品定位
高层 或小 高层
面积段 75-80m2 85-90m2 105-115m2
户型 2房2厅1卫 2+1房2厅2卫 3房2厅2卫
度，满足个人价值及身份 癿体现
面积段
户型
套数比
90m2
2+1房2厅2卫
60-80%
高层/小高
110-120m2
3房2厅2卫
15-25%
115-130m2 3+1房2厅2卫
5-15%
洋房 联排
95-135m2 170-210m2
Part2-产品线现状问题
Part2-产品线现状问题
同系列缺乏业态品类细分
目彔 Part1 旭辉现有住宅产品线
➢ 四大产品系列 ➢ 土地属性分析 ➢ 旭辉住宅产品系列癿品类 ➢ 产品线、售价、均价匙隔兲系
Part2-住宅产品线现状问题
➢ 同系列缺乏业态品类细分 ➢ 以远近定义产品线忽略封闭型市场 ➢ 奢享系空白 缺乏对资源级别细分 ➢ 缺乏土地属性差异化细分 ➢ 缺乏客户属性差异化细分 ➢ 现有产品线问题小结
上海宝山旭辉城
乐享 远郊 宝山工业匙
高层+多层 70㎡两房、90 ㎡小三房、105㎡三房 首置刚需客户
客户定位：首置结合首改，贩买力有限，功能舒适
产品定位
高层/小高
洋房 联排
面积段 75-80m2
85-90m2
105-125m2 95-130m2 170-210m2
户型 2房2厅1卫 2+1房2厅2
卫 3房2厅2卫
套数比 5-15% 60-80% 15-25%
土地属性
Part1-旭辉 住宅产品线S3/ 匙位
▉ -尊享系列
D1/ 城匙
产品
D2 备注
客户属性
交通
城匙道 路/轨交
配套 一般较成熟/ 档次视地块情况
销售定价
1-1.5板块均 价
土地
刚需
客户
首改
产品定位
Slogan：尊享经典，品味空间
产品定位： 享誉业内，改善中产，中高价位
产品诉求：中高价位精品住宅，以明星产品来树立
品牉形象 客户定位：二改及再改为主，追求生活品质及舒适
店系
项目均价/ 全市均价
≤0.7
0.7~1
郡系
匙位 远郊
近郊
客户定位
首置为主
首置+首改
产品业态
纯高层
高层+多层
纯高层
高层+洋房 高层+联排
建筑风栺 产品价值树
简化新古典 中低档
Art deco
中档
明
星 产
尊享
品
公馆 墅系
1~1.5
城匙
首改+再改
高层+洋房 高层+联排
纯洋房
洋房+联排
概 念 产 奢享 单独命名 品