_远洋地产杨思地块规划研究 2
54.上海北蔡综合旧片区规划2011——阿特金斯
上 海 北 蔡 综 合 旧 改 片 区 规 划 概 念 规 划 与 城 市 设 计
Shanghai / Beicai Regeneration Planning
上海北蔡•综合旧改片区规划
1
Contents 内容概览
基地分析 功能定位 整体城市设计及 概念规划
SITE ANALYSIS
PROJECT POSITIONING
上海北蔡•综合旧改片区规划
28
设计原则
舒适宜居、注重景观
这里应该是一个复合宜 居的区域，通过创造功 能多样化的高质量的片 区和精心设计的城市空 间，提升环境品质，打 造绿色宜居新城。 同时，这里将为人们提 供自由、有趣、安全、 舒适、高效的环境，充 分反应当地具有特色的 开发模式、景观和文化 特质。
DESIGN
z 设计原则 z 设计策略 z 概念规划 z 城市设计
上海北蔡•综合旧改片区规划
27 27
设计原则
功能重构、空间复合
多样性空间的规划和复 合功能的设置，体现了 低碳发展理念，创造协 同效应，可以使经济利 益和生活质量得到大力 提高。这些协同效应将 超越基地的限制，与周 边地区形成更紧密的联 系。 这里将居住、娱乐、商 业、科研办公复合设置， 融合生态之城、生长之 城、生机之城、生活之 城的理念，打造城市功 能成长区。
上海北蔡•综合旧改片区规划
31
设计原则
可持续发展性
在可持续发展的内容里， 我们将考虑: • 环境和自然资源 • 社会和生活质量 • 经济和成本效益 在规划阶段，通过一下 设计策略创造绿色低碳 住区： • 倡导城市功能混合布 局 • 紧凑的方便步行的混 合社区 • 鼓励步行、自行车和 公共交通组织 •清洁能源的利用及降低 建筑能耗设计等多方面 措施，综合降低城市生 活的能源消耗与碳排放。
北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块研究报告
丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告营销治理中心报告目录第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析 (5)一、区域经济和人口状况 (5)二、区域进展趋势 (5)二、区域内各板块现状阅读 (8)一、花乡板块 (8)二、大方庄板块 (9)3、马家堡板块 (10)三、区域交通环境分析 (12)四、区域内配套设施分析 (14)五、区域房地产市场供给量分析 (16)六、区域进展预测 (18)一、成熟度指数 (18)二、本地块评定 (18)第二章区域竞争项目分析一、住宅分析 (19)一、供应量统计 (19)二、在售项目价钱分析 (20)3、项目建筑类型分析 (21)4、户型面积、配比情形分析 (21)五、车位状况及价钱对照分析 (27)6、社区内部配套设施比较分析 (27)7、物业治理状况分析 (28)八、区域项目主力客群分析 (28)二、商业配套分析 (30)一、现有市场上商业物业的分类 (30)2、要紧商业业态的特点及选址要求 (30)3、商业理想地址的要素分析 (33)4、周边项目商业供应总量统计 (35)五、商业租售价钱分析 (35)6、商业经营的要紧方式 (36)第二部份项目定位第一章项目自身分析 (37)一、项目概况 (37)1、地块四至 (37)二、地块内及土地现状描述 (39)二、项目原有各项计划指标 (40)一、地块要紧经济技术指标 (40)二、建设用地具体计划技术指标 (40)3、其他计划条件 (40)三、地块周边配套现状分析 (42)四、项目座落区位分析 (43)一、区域的城市功能定位已初具雏形 (43)二、区域交通“天地通行” (43)第二章项目SWOT分析 (45)一、优势：（S） (45)二、劣势：（W） (45)三、机遇：（0） (45)四、要挟：（T） (46)第三章项目座落区域市场研判 (47)第四章项目定位建议 (48)一、项目定位思路 (48)二、项目整体定位 (48)（一）客群定位 (48)（二）形象定位 (48)（三）产品定位 (49)一、产品定位 (49)二、住宅类产品户型配比建议 (49)3、具体定位方案建议 (50)（四）初步价钱定位 (51)报告分析结论 (52)第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析一、区域状况本次投标地块座落于丰台区大红门西路，属马家堡板块。
杨思老镇征收拆迁的阵痛
周家渡轮渡站曾记得，上海杨思桥人到市中心去都是叫“到上海去”，从一个侧面反映了，过一条黄浦江的距离，就把全国来的上海人和正宗上海人区别的泾渭分明。
吾伲才是正宗的上海人，确切地讲本地人，原住民。
当年杨思地区的民众都是乘周江线轮渡，要不就是上世纪60年代后期开通的打浦路隧道，到浦西上海市中心、到城隍庙去白相的。
打浦路隧道2009年7月5日地铁8号线开通运营二期工程。
那天，我与杨思民众一样沉浸在地铁8号线开通的欢乐中。
我也到杨思地铁站蹭热闹，购置了地铁票从杨思站乘到了凌兆路站，与浦东市民分享了地铁交通的便利。
由衷感觉现代化的交通让乡下人变成了上海人。
杨思民众等待8号线开通8点整杨思八号线开通这两位老前辈大家应该都认识吧，他们也在欢庆地铁开通地铁8号线开通，杨思农民新村、老街和玉泉街的人获得感满满，回到现实的居住环境后，再也高兴不起来了。
因为在地铁8号线的地面沿线，我们居住的砖瓦木结构的老房子，开始与地铁共振，与狼共舞了，地底下也发出了并不是和谐的欢乐、或者能够催眠的音乐。
而是如同火车开过的“多普勒”呼啸声响。
每各数分钟的列车开过地铁隧道，从7米之深地底隧道下经过，老旧的房子就开始“心房颤抖”，居住的人也开始“心动过速”了。
地铁示意图（红线）杨思北街居民们倒马桶情景杨思玉泉街日常时久之后，我们居民对居住的房子忐忑不安了。
我们的门窗开始有点紧了、歪了，后来门窗关不上了。
当某天毫无征兆时，窗的玻璃轻轻地崩一声，分崩离析了。
我突然发现居住房顶的角落淅淅沥沥下起了粉尘“雨”，地上开始发现不明的裂缝，邻居们也纷纷表示居室都有这种情况。
原来，我们的房子被地下的“长龙”搅得“地动山河”了。
这下，我和邻居们惶惑不安了，老房子动摇根基了。
因地铁振动，天花板因为漏雨而掉落因地铁振动，顶部都是渗水的裂缝地铁振动而开裂的玻璃窗还是从我们房子的历史和为了国家利益数度搬迁的历史说起吧。
在上世纪50年代末期到60年代初期，在黄浦江边上的上钢三厂开始大规模扩建，一路横扫了后滩地区大部分宅子和农田，仅留下塘子泾一块土地作为“历史遗迹”了。
中远两湾城规划方案
(1) 地块具有景观良好、交通方便、商业氛围浓厚等优势中远两湾城地处内环线市中心北侧, 东临不夜城，西傍江宁路桥，北接中山北路高架，南依苏州河，拥有1.85 公里长的苏州河新水岸线，水岸线全长两公里，宽16 米，跨越两弯曲水带“潘家湾”和“潭子湾”，水岸效果较好。
中远两湾城拥有环状的明珠线和苏州河两大地理优势，当旧的危棚简屋拆除后，其土地的完整性得以全面体现、轨道带来的崭新交通便利和苏州河景观的不断增加，会不断提升中远两湾城的地理优势。
另外这里人气旺盛、交通发达、商业兴隆，随着苏州河的改造和新城的建造,中远两湾城一带将成为城市中心区域。
中远两湾城规划平面图(2) 地块具区域形象差，规划、拆迁难度大的劣势项目地块形状不规则、面积大，规划难度系数高; 地块区域是上海最大的棚户区之一，拆迁安置难度大;地块区域“脏、乱、差“的形象已深入人心，导致部分消费者在此投资置业存在心理抗性。
2、市府重大项目，政府大力支持项目地块面积大、形象差、改造难度大，因此地块区域的改造是上海历届市委市府关心的重大项目，被称为“两湾一宅”项目，由市府重大办直接领导，规划建成生态环境优良、市政配套齐全的现代化新型城区。
中远两湾城项目被誉为上海新地标的“民心工程”、“形象工程”，动迁居民超过1 万户，旨在彻底改变原址“两湾一宅”旧区脏、乱、差的生活环境。
因为项目将带来巨大的社会综合效益，因此，上海市政府对项目给予了大力支持。
二项目四大整体策略1、项目开发理念：利用原景观资源打造国际化居住环境(1) 建设“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念在中远两湾城49.5 公顷的土地上，仅仅用了22 公顷土地来建楼盖房和建设公共设施，其余全部用于小区环境建设。
这样的大手笔正是基于把中远两湾城建设成一个与上海这个特大型国际化大都市相匹配的“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念。
这个理念的基本内涵就是符合“以人为本”的综合环境的营造。
而这样的“综合环境”指的是：空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理要求，视觉环境兼顾人的心理要求，人文环境适应人的交际要求，智能环境预计人的信息要求，管理环境符合人的方便要求。
房地产专项研究未来花园洋房案例研究附实例
南露台入口
南露台 北 露 台 预 留 洗 衣 房 机 位
五层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送40㎡屋顶花园）
静 区 动 区
动静分离 卫生间干湿分离 面宽宽，进深短 南北通透
屋顶花园
五层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间 均向南，并且 赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功 能性，整体远超越其它常规 竞争户型。
南露台入口
赠送大露台
北工作阳台
北工作阳台外立面
南露台 专属地下楼梯通道
三层 三房两厅两卫（建面115㎡ ，赠送33㎡南北双露台）
露台
动
静
区
区
动静分离 卫生间干湿分离 南北通透，北面有工作阳台
露台
三层： 115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三 房两厅一卫的户型， 同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花 园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞 争户型。三房两厅拥有南北双 露台，加在一起有 34个平方米。
南露台
北工作阳台
北露台
四层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送26㎡南北双露台）
动 区
露台
露台
静 区
动静分离
卫生间干湿分离
面宽宽，进深短
南北通透
三房朝南
三房两厅一卫拥有南北 双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它 的面积只有 89 平米， 市场内无人可比。
四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均 向南，并且赠送 了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整 体远超越其它常规竞争户型。
半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米； 地下室东西分割，分配给1、2楼业主使用，保证每户的 采光及通透； 1楼南花园设置下沉楼梯；大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花园+20m2北入 户庭院； 2楼室内设置直达地下楼梯、大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 143m2建面+60m2地下室+10m2地下花园+15m2南露台 +10m2赠送（为增加3层退台面积提高3层性价比）；
三林杨思规划
三林杨思规划
浦东新区将围绕“一主、一新、一轴、三廊”的总体空间结构进行发展布局。
结合目前城市空间发展趋势，沿中环寻求发展区域，承接相关功能，对浦东来说有着重要意义。
去年7月9日，浦东正式启动“金色中环发展带”建设，主要聚焦“3+5”重点地区，即前滩中
央活动区和张江副中心、金桥副中心3大市级中心，以及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块和筠溪小镇（三林区域）5大潜力地区。
其中，新杨思地块作为“金色中环发展带”的潜力地区，又是浦东总体规划的地区中心，在十四五期间将形成新的区域发展亮点。
金色中环新杨思区域是浦东新区“金色中环发展带”“3+5”重点地区之一，也是浦东一带（中环发展带）一廊（杨高路走廊）的重要区域。
该区域横跨浦东三林、北蔡两镇，总面积约2.72平方公里。
分为核心区、近期建设区、东部城中村区域、南部协调区域4个片区。
某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相 融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪 漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
2021/7/18
旗忠项目运营模式—产品设置
2021/7/18
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
2021/7/18
距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内 代居，至少一个子女 与众不同的别墅产品作 格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三 改善生活品质，以二次
总体规划及交通量预测
3 总体规划及交通量预测3.1总体规划3.1.1区域规划本次工程位于沪东社区地块内。
沪东新村街道地处城区的东北部，是上世纪五十年代继曹杨新村之后，依托沪东造船厂形成的第二个工人新村，管辖区域东至张杨北路，与浦兴路街道接壤；南靠路，与金杨街道相连；西濒黄浦江，与浦西隔江对望；北至东沟港，与高行镇为邻。
目前已逐步发展为一个拥有5.51平方公里、12万余实有人口、33个居民区和一批国有大中型企业的混合型社区。
根据《沪东社区（Y000801、Y000802、Y000803、Y000804单元）控制性编制单元规划》（沪规划[2005]0965号），新建段西侧由北至南分别为为商业、办公用地、社会服务设施用地、市政公用设施用地；东侧为居住用地；项目跨马家浜两侧规划为绿地；改造段两侧分别为居住用地及商业、办公用地。
3.1.2路网规划一、城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四类。
1）快速路网1999年批复的《干道系统规划》确定了10条城市快速路。
总长约133km。
包括：罗山路（杨浦大桥-龙阳路），龙阳路（南浦大桥-罗山路），环东一大道（吴淞越江隧道-五洲大道），环东二大道（五洲大道-迎宾大道），环南一大道（徐浦大桥-环东二大道），五洲大道（嫩江路越江工程-远东大道），龙东大道（罗山路-远东大道），龙阳路（龙阳路-环南一大道），迎宾大道（环东二大道- 国际机场），远东大道（五洲大道-南汇）。
建设与交通委员会于2005年7月开展了新一轮的《道路系统专业规划修编》，修编规划在原规划的基础上增加了4条快速路。
分别为：线（路隧道- 路-申江路-华夏西路-上中路隧道）、沪芦高速公路、济阳路高架段、华夏中路（申江路-环东二大道）快速路。
2）主干路网1999年批复的《干道系统规划》确定了30条主干路。
总长约200km。
其总体结构为沿黄浦江的变形方格网式+其它地区的方格网式结构。
总体来看，整个规划主干路系统间距较大，主干路网密度较为稀疏。
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2.3 启动区策略
3 4
5
6
2
1
4
前进至组团形象入口
2.3 启动区策略
3 4
5
6
2
1
5
进入组团内部空间
2.3 启动区策略
3 4
5
6
2
1
6
抵达气派样板房大堂，进入参观
2.4 风格意向
2.5 产品意向
170平方米平面 四房两厅三卫
2.5 产品意向
155平方米平面 四房两厅三卫
人行道路 车行道路 城市干道 回迁房出入口 小区主入口
2.2 规划方案
停车分析
地库出入口 地下停车 地面停车
2.2规划方案
经济指标
单体面积 户数 面积 户数比 面积比 多层（155） 155.00 60 9300 34.88% 33.06% 多层（170） 168.16 112 18833.9 65.12% 66.94% 商品房合计 172 28133.9 回迁房 1600 配套公建 1150 建筑密度 21.24% 容积率 1.20 计容建筑面积 30883.92
单位
平米 平米 平米 平米 平米 平米
平米
户 户 户
人/户
人
2.3 启动区策略
3 5 4
6
2 1
临时售楼处 启动区参观流线
2.3 启动区策略
3 4
5
6
21Biblioteka 1借用公共绿地打造开阔前区
2.3 启动区策略
3 4
5
6
2
1
2
在河岸绿化建造精致小巧的临时售楼
2.3 启动区策略
3 4
5
6
2
1
3
经过售楼来到河岸硬质景观带
地块经济指标 项目 数值 用地面积 25736.20 总建筑面积 43289.44 地上建筑面积 30883.92 多层公寓建筑面积 28133.92 回迁房建筑面积 1600 其中 公建配套建筑面积 1150 地下建 12405.52 筑面积 容积率 1.20 建筑密度 21.24% 绿地率 30% 总户数 192 多层公寓户数 172 其中 回迁房户数 20 户均人数 3 总人数 576
方案二：140-160㎡四层——六层 多层
综合规划形态及户均面积， 选择方案二进行深化
2.2 规划方案
2.2 规划方案
2.2规划方案
2.2 规划方案
功能结构分析
回迁房 140户型6F 160户型4F 160户型6F
2.2 规划方案
景观分析
景观视线分析 沿河景观 中心景观
2.2 规划方案
交通分析
二、规划设计方案
1
强排测算 规划方案 启动区策略 风格意向
2
3 4
5
产品意向
2.1 强排测算 上轮回顾
170小叠加
170小叠加+240 大叠加
160多层公寓
190大平层
190大平层+300 类独栋
根据周边市场需求及 风险评估，决定按此 方案进行深化
2.1 强排测算 本轮强排
方案一：140-170㎡全5层多层