新加坡裕廊东湖区案例分析
国际案例分析-新加坡OneNorth
8,071 4.6 35,500 1,500 290 n.a. 2 7
9,433 4.4 41,205 300 n.a. 160 n.a. n.a.
CB Richard Ellis | Page 7
一期 二期 三期
One North
主要业态Biopolis
建筑指标：
标准层面积（平米） 单元分割（平米）
✓ 起初规划为科技园区 ✓ 逐渐发展为创意园区 (知识型产业和高效的信息分享) ✓ 旨在推动新加坡向知识型社会的转型
概况
CB Richard Ellis | Page 2
One North
总体定位
• 全方位的功能社区: 集办公、居住、休闲娱乐、教育设施于一体，满足客户工作、生活、娱乐、学习全方 位需求
Wessex Estate：占地28公顷，由连排、公寓 及Loft等组成的居住区域
One North Park：占地16公顷，由绿地景观、 绿色步道、儿童游玩广场等组成的休闲场所
Vista Xchange
Fusionopolis --地铁站--
Biopolis
Wessex Estate One North Park
illumina（3F）；invitrogen（4F）；诺华热带病研究院 （5F）；Paradigm Therapeutics Singapore （3F）；地区 新兴疾病干涉中心（2F）；Vanda制药（3F）
运用生物系统（亚洲）集团（9F）；B Square Lab（4F）； Bioventure Centre（4F）；CombinatoRx新加坡（8F）； Davos生命科学（10F）；ES Cell International（5F）；葛 兰素史克（3F）；健康科学局（11F）；Helix生命科学； Inventa Technologies（10F）；梅里亚亚洲（12F）； Moleac（9F）；Proligo新加坡（8F）；RIKEN （7F）； Seiko Instruments（8F）；SingVax（4F）；Thales技术中 （4F）；Valeant制药；Veeco仪器（亚洲）；生物伦理咨询 委员会（10F）；新加坡生物会社（2F）；化学工程学研究 院——化学合成实验室（3F）；Waseda-Shibuya（5F）
新加坡处理工业与旅游关系案例借鉴
新加坡处理工业与旅游关系案例借鉴2018.2新加坡在处理工业与城市建设以及与旅游发展的关系时，有以下经验值得借鉴：（1）工业区的选址正确新加坡最大的工业区（裕廊工业区）选址在城市建城区的西南面，远离闹市区及核心旅游区。
（2）工业区的梯度布局裕廊工业区将靠近市区的东北部划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；沿海的西南部划为港口和重工业区；中部地区为轻工业和一般工业区；（3）用地的提前预留一类是绿地，裕廊工业区保留了10%的用地用作建设公园和风景区之用。
现已建成10多个公园，其中有世界著名的飞禽公园、中国式公园、日本式公园等，使裕廊成为风光别致的工业区兼旅游区，被称为“花园工业镇”；另一类是环保基础设施用地。
预留足够的土地作为环保基础设施用地，如：排水用途，垃圾收集、处理设施等。
（4）工业区与住宅间布置缓冲区总体来说，在工业区和城市住宅区的交界面上有一条时宽时窄的绿带，将工业区与城市居住、生活空间隔开。
（5）旅游地产与无污染工业混合在裕廊工业区靠近市区一端的无污染工业区内，通过一些生态型的旅游项目，提升周边居住环境品质，开发旅游地产，最后带动了一些其他住宅地产的进入，实现了住宅用地与工业用地的混合及土地价值最大化。
（6）严格的环境控制裕廊工业区在详细审核工业用地的申请时，要求工厂只能在工业用地內，推行无污染科技：尽量减少使用化学药品及产生废料等。
同时要求工厂必须装置环保设施，确保所排放的废气与废水能符合标准，确保所产生的废弃物能安全处理；工业废水在排放前必须经过处理，以符合排放标准储存油类和化学药品的储存库必须有防漏堤。
虽然裕廊工业区对我们有很多可借鉴之处，但是，一些经验我们不能完全照搬。
新加坡的工业也是走过了一个从污染严重到今天环境得到有效控制的艰辛道路。
现在的新加坡，有经济实力要求进入的企业恪守环保，使原先那些冒黑烟的传统工业产业通过更新换代淘汰出岛。
但当时在落后的经济环境下也是谈不上环保的。
开发区超自主体制典型案例5——新加坡裕廊开发区
开发区超自主体制典型案例５——新加坡裕廊开发区本节讨论一个国外开发区案例。
选择新加坡裕廊开发区有几个理由：一是新加坡的强政府环境及华人为主的大文化背景，与我国有较强的相似性；二是新加坡是城市国家，开发区作为城市现象，其体制在以城市为背景的地方体制中，便于考察；三是新加坡作为后发国家，在几十年中从第三世界进入第一世界的发展水平，开发区发挥了重大作用。
并且在目前经济发展水平下，新加坡开发区仍然保持了竞争力；四是我国的特区和开发区的产生和初期发展，与新加坡经验密切相关。
早期体制设计思路，如载体型、公共产品性的开发区产业政策、高强度招商、亲商服务等，都借鉴于新加坡经验；五是新加坡高度规范的开放型经济，其开发区现有体制可以为我国开发区提供国际化参照。
一、概要新加坡的开发区最初建立于20世纪60年代初期。
建立开发区是政府工业化战略的组成部分。
作为一个传统的贸易港，新加坡在工业上的发展受到很大限制。
人口的增长和人们对未来的不确定感，迫使新加坡适应工业化的需要，增加就业机会。
1961年，新加坡政府接受联合国发展计划署的建议，决定在裕廊地区建立大规模的开发区。
同年8月，成立了国家经济发展局，标志着开发区建设正式启动。
目前，岛内在裕廊集团管理下的子园区有35个。
这此工业园区承载了7000多家跨国和本地的高科技制造业公司，对CDP的直接贡献率是25％，雇用了全国1／3以上的劳动力。
其中裕廊镇管理局捞演了主要开发者的角色。
这些工业园区遍布全岛，新加坡的55个城市规划区80％以上有工业用地。
较大的工业园区集中在裕廊东部和西部、大士、裕廊岛、兀兰、巴耶利岜和樟宜地区。
这些园区共占地8025公顷，大部分园区提供土地和标准厂房。
裕廊开发区的发展经过了四个阶段：(1)提供基础设施阶段(1961—1968)，(2)超需求发展阶段(1968—1979)，(3)高科技和资本主导阶段(1980-1990)，(4)保持竞争优势和知识主导阶段()990---)。
产业新城：新加坡裕廊工业园案例分析
• 在整个开发过程中，园区的资金筹集、土地运用、招商引资等 均采用一级政府统一支持
集团化的管理模式，扁平化的分工模式
• 扁平化、专业化分工模式，实现高效集约化管理 • 集团旗下有三大专业公司负责不同分工项目
4
新
加
裕
坡
廊
贸
集
工
团
部
腾飞 园区开发与招商
裕廊国际 咨询规划与建设服务
裕廊港 港口与物流运作
裕廊集团隶属新加坡贸工部，获得新加坡政 府土地资源、财 嘚嘚
政和税收等多种优惠支持
• 裕廊集团隶属新加坡贸工部，参与国家长远工 业用地需求
土地安排
• 先由政 府通过贷款或提供税收补贴支付，满足 嘚嘚 先期基础设施项目所需资金
•设立科技园和国际商务区
•配套服务提高园区竞争力
•从服务基地向创新型基地 转型
工业转型推动 区域城市化
区域 配套完善
成熟阶段
1
新加坡裕廊工业园 | 产业升级
裕廊产业发展呈现明显的阶段性特征，起初依托自身港口优势以物流及传统制造加工业启动，中期石化 重工产业驱动发展资本密集型产业，后期带动高科技研发和服务业发展
新加坡裕廊工业园 | 概况
新加坡最大的现代化工业基地，集科技工业、居住、办公、商业为一体的综合化产业新城
中心区(居住、 商业、办公)
新兴工业和 无污染工业区
轻工业和一般 工业区
港口和重工业 区自由贸易区
石化区
【发展历程】
起步阶段 1961-1968
•基础设施建设 •兴建标准厂房
区域初步发展
居住区 市中心
• 而后再实施资金揉入主题多元化政策，包括银
行贷 款、发放债 券等
案例新加坡规划理念与借鉴
现了经济与环境可持续发展的观念，着重于改善环境和生活质量。
规划要点
1. 在滨海（Marina)湾修建一个新的商业中心，扩大新加坡在国际 商业中心的地位，将滨海湾建成世界级城区。
2. 构建四个自给自足、各具特色的“区域中心”。分别相当于80万 人口的中型城市，并且各具特色。
科学园建设 • 1980年，为推动经济转型与升级，促进技术密集型产业发展，政
府投入巨资建设了肯特岗(Kent Ridge)科学园区。 • 自1982年科学园区引进第一家公司开始，至1993年突破100家，
至1997年突破200家，达到226家。科学园区创业中心支持的主导 产业有:信息技术、电子、制造技术、食品与调味料技术、材料 技术及化学技术。
• 新加坡位于马来半岛的最南端，马六甲海峡东口，面 积697.1平方公里，由新加坡岛和60余个小岛组成
• 人口400多万，人均GDP 达34152美元（2007）
40000 35000
34,152
30000 25000
23,043
25,191
30,810
20000
20,775
15000 10000
12,110
2.1.4 2011年概念规划 • 2011年最新的概念计划继续致力于创建一个高质量的生活环境
让全体人民生活和工作,抚养他们的孩子,在优雅地变老。战略 性地支持人口和经济增长,同时确保高质量生活环境对于所有 新加坡人。
规划要点
1. 提供良好的保障性住房提供全方位的设施及绿色生活环境 2. 满足所有对环境和生活质量改善的需求； 3. 暂缓同其他主要城市在经济增长上的竞争； 4. 保证城市货物供应和经济开发的灵活性； 5. 充分利用地理、历史、气候和文化资产的优势，创造一个持久、
新加坡园区发展经验(裕廊)——下讲解学习
工业园区域拓展
越南新加坡工业园 1995 (500公顷）
一个现代化的综合性工业园区。一流的基 础设施，完善的辅助配套，以满足园区内 员工生活，工作，娱乐和休闲的需求
9
工业园区域拓展
国际高技园区, 班加罗尔, 印度 2000 (27公顷)
班加罗尔国际技术园区是印度高新科技 园区的典范。一流的基础设施，完善的 工作，生活和娱乐配套设施，使园区备 受投资商的欢迎
3
未来五年拨款161亿元的分配
• 70%投入能取得经济成果的研发活动，比上个五年的 65%拨款要高。设立“企业结盟基金”（IAF）帮助 由本地公共研究机构பைடு நூலகம்企业的合作项目。如罗氏药剂 与本地研发机构设立转化医学研究中心
• 19%为未来创新活动开创知识资本。提供有競争性资 金给研究机构，以刺激创新和最佳点子以及鼓励研发 组织进行更多合作。并在产业未形成前进行投资，为 未来创新项目的基础研究提供知识资本。
高素质人力 资源
高技能劳动员工 低缺勤率
战略合作伙伴
• 服务型安商亲商环境 • 能快速地启动项目
- 一站式的准证批示 - 税务优惠政策 - 提供出租熟地，标准厂房，宿舍住
房
13
苏州工业园区招商引资的经验
❖ 明确指导性招商的理念
( ) 以市场导向与战略导向型搜索客户，多种销售手法引进外资
❖ 清晰招商策略
提供临港工业区（约78平方 公里）产业定位、概念性总体规 划和基础设施规划及启动区控制 性规划的规划咨询服务。
新加坡园区发展经验(裕廊)—— 下
新加坡生物科技及医药产业:大士生物医药产业园
规划面积：3.7km2 ，第一家企业进驻园区：1998年 开发模式：产业集群组团的发展模式 招商方向：著名大型制药企业、生物制药企业及各类生物医药公司 已进驻企业数量：11个，批租土地面积介于：4-20公顷 2001年进驻的GSK迄今已投资逾15亿新元在新加坡工厂
创意产业园国内外案例研究分析-3新加坡裕廊工业区
独立于写字楼之外的配套设施（不可建）
1、工业 2、仓库 3、工人宿舍 4、宗教用途的场所 5、加油站 6、停车场
• 工人宿舍：指低层员工的集体居 住场所
• 停车场：指独立于写字楼之外的 配套设施用地中禁止建设停车场。 在写字楼自身的配套中可以建设 适当的地上或地下停车
新加坡案例介绍：IBP、CBP
商务花园作为商务载体，将许多总部企业相对集中在一起，这种聚集使得商务花园可以更为集约地， 同时为多家公司提供各种商务配套服务。这种商务服务不仅包括金融信贷等高级专业配套服务，而且还包 括清洁卫生、快递、餐饮、零售，托幼等等更适合本地居民就业的配套服务。为了避免商务花园建设成为 变相的商业开发。新加坡Urban Redevelopment Authority（城市促进经济发展委员会）在商务花园的开 发调空方针中对商务花园的配套设施的类别及比例做出了详细规定。
新加坡案例介绍：IBP、CBP
在樟宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）的规划图中可以看出，在商务花园内的地 块划分方面，基本上保证每个地块都能临近内部道路。这使每块地都有很好的交通可达性，同时也 保证了地块内的建筑都具有自身的展示面。这种规划方法保证了每个地块都具有很好的商务价值。
3. 注重对商务花园的配套设施的规划
园区简介
新加坡案例介绍：IBP、CBP
新加坡商务花园是新加坡政府发展总部经济的重要步骤之一，新加坡的商务花园是在政府支持规划 建设完成的。
• 园区位臵：位于新加坡裕廊、樟宜 • 开发商：新加坡政府
•面向客户：全球性大企业的亚洲区域总部 •占地面积： 平米 •就业人数：就业机会名列第三 •招商方式：分单元出售+租赁
案例分析(新加坡)
国际投资环境是开展国际直接投资活动所具有的外部条件，同时也是国际直接投资赖以进行的前提。
国际直接投资作为一种跨国投资，投资者在做出投资决策之前，都要通过各种途径和采取不同方式，对东道国的投资环境进行调查和评估，并对不同的投资地点进行比较分析，以确定最佳的投资场所，做出正确的投资决策。
因此，研究和评价国际投资环境，对于国际投资者来说具有十分重要的意义。
不仅如此，国际投资环境的研究对于一国或地区改善本地的投资环境同样意义重大。
案例分析新加坡的投资环境作为亚洲“四小龙’’之一的新加坡，在短短的三十多年间创造了举世瞩目的经济奇迹。
除了天然的深水港和优越的地理位置之外，新加坡自然资源极其缺乏，某种程度上讲并不具备发展经济的必要条件。
然而从20世纪60年代中期经济腾飞开始，新加坡经济年增长率一直保持在8％左右。
新加坡的经济发展很大程度上是靠外资的作用，1992年，外来投资占社会总投资的比例高达81％，制造业方面的投资89％来自外资。
其投资环境可概述如下。
(1)政治环境。
新加坡的人口中78％为华人，因而它吸收了中国儒家的伦理思想：服从权威和勤劳工作。
这种伦理思想构成是新加坡政府“家长式”的管理得以有效实施的牢固基石。
新加坡实施的政府严厉管制下的市场经济是世界上独一无二的经济体系。
这种经济体系有效地把市场这一“看不见的手”与政府的宏观调控紧密地结合起来。
在过去几十年中，政府所取得的成就赢得了人民的信任和支持，政局非常稳定。
(2)经济环境。
新加坡的经济一直保持着很高的增长率，尤其是20世纪80年代，新加坡的经济增长达到历史的最高峰，平均增长率在8％左右，1988年达11．1％。
进入90年代，虽然经济增长速度有所减慢，且呈递减趋势，但仍然有5％以上的年均增长率。
另外，物价稳定，通货膨胀率维持在1％～3％之间，汇率也基本保持不变，约为1美元兑1．66新元。
在基础设施方面，新加坡有着优越的地理位置和天然的深水港，新加坡是世界上最繁忙的港口之一，自1986年起，进出新加坡港的船只和吨位连续数年居世界第一位。
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面积：湖区约3.6平方公里。
为工业区提供高端休闲场所。 也是旅游者购物地之一。
的地。
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新加坡裕廊东湖区（Jurong East Lake District）
通过建设国际商务中心带来总部经济集聚，推动商业配套发展，促进区域发展升级。
中国花园 日本花园 裕廊湖公园lake Park 体育与休闲中心 IMM商业购物中心 Jcube商业购物中心 国际商务中心 IBP
发展历程
1975年 工业园的 生活休闲娱乐配套区
1992年
2008年
商务与商业配套带动区域功能升级， 成为区域性商务与商业中心
深化商业与休闲功能，实现第 二次飞越，成为区域中心与世 界级休闲目的地
廊商业区（Jurong Gateway）和湖畔休闲区（Lakeside）两大 板块，兴建包括世界级的科学馆在内的旅游景点、滨水酒店、公 园和长廊等，将裕廊湖新区发展成为新加坡市区以外最大的商业 中心与世界级休闲目的地。 区位：位于新加坡西南部，距市中心不足10公里。
项目构成：三区、三园、四中心
• 环湖及湖上休闲娱乐区
主要项目：中国花园、日本花园、体育与休闲中心、裕廊湖公园等。
• 商务办公及商业购物区
主要项目：国际商务中心、IMM商业购物中心、JCUBE商业购物与娱乐中心等。
• 住宅及生活配套区
住宅、超市、餐饮、学校等。
住宅及生活配套区
International Business Park
国际商务中心 International Business Park：
建于1992年，新加坡第一个商务园，集聚了Acer、Sony、M1、德国美施威尔等200多家跨国高科技企业，德国工业与贸易中心、北欧 欧洲中心均将总部设于园区内。
规划特色：
• 合理的区位设置：与裕廊东居住区域相复合，有助于完善区域的城市功能，保证区域的持久活力。 • 科学的地块设置：基本上保证每个地块都能临近内部道路，每块地都有很好的交通可达性。 • 花园式、集约化办公设施：注重园区的生态环境，提供金融信贷等高级专业配套服务。 • 注重配套设施的规划：独立于写字楼之外的配套设施可建设商店、餐厅、展馆、俱乐部等；新写字楼内部的配套设施（如底层商业）， 其规模可以为总建筑面积的15—40%。
商业中心配套跟进：商务中心带来的总部经济集聚，推动区内最大的商业购物中心IMM与集娱乐、商业于一体的Jcube中心建成。
2
1975年，改善裕廊工业区的 居住环境，裕廊镇管理局建立 中国花园、日本花园，供西部 居民日常休闲。 1975年，修建高尔的夫球场，
1992年，裕廊镇管理局开发国际 商务园，并由此向外辐射形成办 公商务区。 2002年，凯德置业开发IMM商业 中信，现已成为区域性商业中心，
2008年，新加坡市区重建局发布的 裕廊东发展蓝图，欲在裕廊湖区重 点建设两大区域：裕廊商业区域湖 畔休闲区，将裕廊东打造成市区以 外最大的商业中心与世界级休闲目
新加坡裕廊东湖区（Jurong East Lake District）
裕廊东湖区以区域中心与重要休闲区为发展导向，将发展成为新加坡市区以外最大的商业中心与世界级休闲目的地。
裕 裕廊 廊
东
市中心
概览：裕廊东湖区早期作为工业区的生活配套，沿湖畔发展住宅、 休闲及娱乐产业，通过新加坡国际商务园与几大商业中心的建设， 带动区域商务与商业集聚发展，形成新加坡西部区域重要的集休 闲娱乐、商务、商业和居住功能于一身的综合体。2008年，新加 坡市区重建局对裕廊东湖区进行了重新规划与建设，重点发展裕