房地产合作开发的风险及规避策略
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
房地产合作开发模式及风险分析
房地产合作开发模式及风险分析房地产合作开发模式及风险分析一、引言在房地产业中，合作开发模式是一种常见的合作方式。
本文将对房地产合作开发模式进行详细分析，并探讨其中的风险因素。
二、房地产合作开发模式的定义房地产合作开发是指土地所有者与房地产开发商之间达成合作协议，共同参与房地产项目的开发与销售。
这种模式可以通过多种形式来实现，例如股权合作、合资合作和合作开发协议等。
三、房地产合作开发模式的流程1. 合作协议签订：土地所有者和开发商签订合作协议，明确双方的权利和义务。
2. 土地资源评估：开发商对土地进行评估，确定项目开发价值和规划方案。
3. 资金筹措：开发商通过自有资金、贷款或者引入其他投资方筹措项目资金。
4. 开发建设：开发商按照规划方案进行房地产项目的开发、建设和销售。
5. 收益分配：土地所有者和开发商按照合作协议约定的方式分配项目收益。
四、房地产合作开发模式的风险因素1. 土地风险：土地所有权纠纷、土地供应不稳定等因素可能会影响项目的开发。
2. 资金风险：资金筹措困难、利率上升等因素可能导致项目无法按时完成。
3. 市场风险：宏观经济环境变化、市场需求下降等因素可能影响项目销售情况。
4. 法律风险：合作协议违约、法律法规变化等因素可能给项目带来法律风险。
5. 监管风险：政府政策调控变化、行业监管不合规等因素可能影响项目的开发和销售。
五、风险评估及应对策略1. 风险评估：对上述风险因素进行评估，确定其发生概率和影响程度。
2. 应对策略：建立风险管理机制，制定相应的风险应对策略，减少风险对项目的影响。
六、结论房地产合作开发模式是一种常见且重要的合作方式，但其中存在着一定的风险。
通过风险评估和应对策略的制定，可以降低风险，确保项目的顺利进行。
附件：1. 合作协议范本2. 风险评估表格3. 市场调研报告法律名词及注释：1. 合作协议：土地所有者和开发商之间达成的合作协议，明确双方的权利和义务。
2. 土地所有权纠纷：涉及到土地所有权的纠纷，例如土地归属争议等。
房地产合作开发经营中几种常见经营风险的防范措施
房地产合作开发经营中几种常见经营风险的防范措施房地产合作开发经营中几种常见经营风险的防范措施一、投资约定不明的风险房地产合作经营过程中，如果合同中约定提供土地使用权的一方根据合作各方一致同意将土地使用权折合为一定的货币冲抵部分出资，合作各方按约定的待办事项出资，比如说一方负责土地出让金、公共设施配套费，另一方负责地质勘探、设计、建安费用，但往往可能遗漏某些费用（如广告宣传费、项目竣工验收费等），这些费用由谁承担?由于合同语焉不详，容易造成互相推诿，影响合作项目的正常开发，这就应当确定一个原则来解决。
笔者建议在不能归结为任何一方过错的前提下，首先比照费用的性质和用途来探求合同当事人的订立初衷，漏列的费用应当划归哪一方当事人承担，其次可以根据出资和分配的约定比例，根据公平的原则，从受益即当出资角度出发分配未列费用的承担金额。
二、投资超过预算的风险受市场因素、法律政策因素、环境因素及其他因素的影响，房地产项目的投资可能存在不小的变数，遇到减少投资的情形，合作各方比较容易协商一致，遇到增加投资，且增加的数额较大时，合作各方如何增加出资是一个难题。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第17条规定了对投资数额超出房地产合作开发合同的约定，应当如何在合作各方确定承担比例，提出了三种处理原则，即过错大小确定原则、投资比例原则、利润分配原则。
三、投资不到位的风险根据房地产合作开发合同约定，应当履行出资义务的一方，实际出资未到位（或者未全部到位），发生这种情况，根据现行法律法规规定，不得以房屋预售款冲抵出资，出资人出资不到位本身就是一种违约行为，笔者认为发生这种情形后首先是其他合作人要督促违约人继续履行合同，在不能或无法履行后，其他合作人可以调整出资比例和利润分配比例，因为合作各方究竟能够在利润分配中占有多大份额，取决于其对合作项目的贡献，即其投入合作的“量”，故房地产合作开发合同对合作利润的分配比例的约定必须是建立在合作各方按约实际且足额投入的基础之上。
地产合作开发项目风险防范措施
地产合作开发项目风险防范措施地产合作开发项目，听起来就很“高大上”，对吧？一想到这个，就会有一堆的数字、合同、法律条款，甚至还要考虑到土地、资金、市场等等这些个让人头疼的事儿。
哎呀，真是压力山大！你可能会想，咱们也就是想搞个项目，结果弄个地产合作开发，搞得这么复杂，实在是有点儿让人抓狂。
但不管怎么说，咱们不能被这些事儿吓倒，要做好风险防范，别等到事儿出了问题，才后悔没早做准备。
首先啊，你得了解，这种项目一开始就像是一块大蛋糕，大家都想分一块，大家都想着能从中赚点儿钱。
但蛋糕切开后，谁吃得多，谁吃得少，闹起来可就不好了。
所以说，合作伙伴的选择特别关键，真心要选那些靠谱的人。
你别看他们嘴巴甜，说得比谁都好听，真正要让他们出钱出力，这时候才能见真章。
那些看起来很“和气”的人，说不定最后暗地里会搞点儿小动作，搞得你焦头烂额。
所以，你得做足功课，了解对方的背景，最好再跟一些做过地产的朋友聊聊，听听他们的建议。
要是对方的资质不太行，或者过去的项目做得稀烂，那就得小心了，咱们可不能和这种“水货”一起吃饭。
资金问题最是关键，别以为钱能一下子解决一切，那可是得一分一毫算清楚的事儿。
项目没资金，那就是空谈。
你要提前把资金来源搞清楚，千万别等到需要动工时才发现，资金链断裂，那可真是哭都来不及。
合作开发，大家的钱加起来，不是说一拍脑袋就能解决。
要确保每个环节的资金都有保障，别被中途“卡住”。
特别是对于那些想偷懒的伙伴，别觉得他们一开始答应的好，最后可能因为各种理由，拖延不付款，搞得你自己背负了大笔贷款，简直是自掏腰包。
投资者要拿得起，承担得起，别到时候全是你的负担，最后啥也没捞着。
法律风险可不能忽视。
听我说，合同条款得写得清清楚楚，不能含糊其辞。
尤其是涉及到土地使用权、产权分配等等这些问题，千万不要想着“大家有个默契”，这种事儿可不能靠默契解决。
你说你们合作很愉快，关系好得不得了，谁知道未来会发生啥？房子卖了，结果谁拿了大头，谁又拿了小头，结果闹得不愉快，闹到法院去，谁吃亏？当然是你！合同里每个细节都得考虑到位，特别是分工、收益和责任要分得清清楚楚。
房地产合作开发模式风险分析
房地产合作开发模式风险分析引言房地产合作开发模式是一种常见的房地产开发模式，它通过开发商与土地所有者、政府等合作，共同开发和销售房地产项目。
这种模式具有很多优点，如降低开发成本、分享风险、提高项目利润等。
随之而来的也带来了一定的风险。
本文将分析房地产合作开发模式中存在的风险，并提出相应的风险控制措施。
1.政策风险政策风险是房地产合作开发模式中的一个重要风险，主要包括政府政策调整、政府政策制定不明确等。
政府政策的调整可能会导致合作开发项目变得不可行或变得不再有利可图。
政府政策制定不明确也可能导致合作开发项目的合法性受到质疑，给项目带来法律风险。
开发商在选择合作开发项目时需要认真评估政策风险，并与土地所有者和政府充分沟通，确保项目的合法性和可行性。
2.土地风险土地风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括土地所有权归属不明、土地用途转换难、土地质量问题等。
土地所有权归属不明可能会导致项目产权争议，影响项目的开发和销售。
土地用途转换难可能会导致项目的规划和设计无法得到有效实施。
土地质量问题可能会导致项目建设成本增加，影响项目的经济效益。
开发商在选择合作开发项目时需要对土地的所有权归属、土地用途转换情况和土地质量进行详细调查和评估，降低土地风险。
3.市场风险市场风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括市场需求下降、竞争加剧等。
市场需求下降可能会导致项目销售困难，项目资金回笼周期延长。
竞争加剧可能会导致项目利润率下降，项目投资回报率降低。
开发商在选择合作开发项目时需要对所在市场进行充分调研，评估市场需求和竞争情况，降低市场风险。
4.运营风险运营风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括施工质量问题、售后服务问题等。
施工质量问题可能会导致项目后期出现隐患，给项目带来法律风险和声誉风险。
售后服务问题可能会导致业主不满意，引发投诉和纠纷。
开发商在合作开发项目的施工过程中需要加强质量管理，确保施工质量符合标准要求。
论房地产开发项目合作风险与防控措施
论房地产开发项目合作风险与防控措施摘要：在新建设项目房地产合作开发中，其双方都应明确自身的风险控制与管理要点，作为项目参与方应明确风险发生机制，做好相对应的控制措施，完善事前、转移等风险控制机制。
在项目建设的全过程中，必须重视对风险的时时防范，并制定相应的风险管理程序和制度。
以此，明确各个合作方的合作要求，强化项目合作品牌形象建设需求，保障投资者根本利益，减少不必要的风险发生。
本文主要分析房地产开发项目合作风险，以供参考。
关键词：房地产开发;风险;合作措施;一、房地产开发项目合作风险分析1. 开发项目选择期间的风险(1）市场供求风险从整体上来看，房地产市场具有区域性、多变性等多个方面的特点。
受经济环境、消费者购买力、市场预期等影响较大，存在较大的不确定性，供求关系变化将造成价格波动，去化周期延长将导致资金严重占用、还贷压力增加，投资风险较大。
(2）政策调控风险房地产行业规模大、链条长、涉及面广，对经济增长和民生都有较大影响。
政府“住房不是用来炒的”政策，强化了对房地产的调控布局，通过金融、税收、土地供应、购房政策等，进行市场调控。
各方一定要时刻注意地区房地产相关政策变动，适时地调整项目的开发速度、销售策略等，以保证预期目的。
(3）项目本体风险房地产的建设与发展受到自然、社会等诸多因素的制约。
如水文地质、土地形态等都会对项目产生风险。
从社会角度分析，地方区位因素、配套设施设备等都会对房地产项目开发、建设造成影响，也影响是否可按期交付。
2. 意向合作期间的风险(1）项目评估及定位根据项目实际情况，对市场、配套、定位、地价、开发成本、售价、去化周期等进行深入调查研究，并进行经济评价、风险分析，编制出合理的可行性研究报告。
(2）担保及负债风险如通过购买股份合作。
此过程应注意若无法反应资产担保以及有关处罚费用的情况时，应考虑到公司以往的负债状态，并依据资产负债表进行分析，明确上述费用造成会计核算错误的成因，同时有些负债无法及时到账，隐瞒债务等，存在投资风险。
房产合作开发法律风险及防范
《城市房地产管理法》第 28 条规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开辟经营房地产。
《解释》第 14 条进一步规定，合作开辟房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开辟房地产为基本内容的协议。
合作开辟房地产合同(以下简称“合作合同”)通常具有如下特征：(1) 主体的特殊性，合作一方应具有房地产开辟经营资格； (2) 标的的特殊性，用于合作开辟的土地标的只能是出让国有土地使用权，以划拨方式取得土地未经批准不能成为合作开辟经营的土地；(3) 合同内容的特殊性，合作开辟合同，须以开辟房地产为基本内容。
合作方共同投资，共享利润、共担风险。
在形式上，有时表现为承揽合同与互易合同的混合，有时表现为合伙合同，其内容具有特殊性，为混合性质。
合作开辟房地产，通常分为项目公司型合作开辟和非项目公司型合作开辟。
项目公司型合作开辟，又叫法人型合作，是指合作各方可以组成项目公司共同经营房地产，相关事宜以项目公司名义办理，合作各方权利义务由项目公司章程和股东会议决定。
非项目公司型合作开辟，又叫合伙型合作，本质是合同行为，相互之间权利义务取决于合作协议。
对项目管理有两种方式：一是组建合作管理机构，对合作重大事项作出决定；二是不成立联合管理机构，只按合作合同约定各自独立履行义务。
非项目公司型合作手续简便、费用低，但容易滋生纠纷，具有较大法律风险。
根据我国现行法律法规的规定，依法取得房地产开辟企业营业执照及房地产开辟资质证书，是从事房地产开辟经营的必要条件。
对于合作开辟而言，其主体要求的关键在于，合作各方中至少应有一方具有房地产开辟经营资格，同时这也构成为了影响合作合同效力的重要因素。
《解释》第 15 条规定：“合作开辟房地产合同的当事人一方具有房地产开辟经营资质的，应认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开辟经营资质的，应当认定合同无效。
房地产开发项目风险防范关键控制点与策略
房地产开发项目风险防范关键控制点与策略在房地产开发项目中，风险是无法避免的。
要确保项目的成功进行，开发商需要对潜在风险进行充分的认识和防范。
本文将探讨房地产开发项目的关键控制点和相应的防范策略，以帮助开发商更好地管理风险。
一、市场风险市场风险是房地产开发项目中最主要且最具挑战性的风险之一。
市场需求的变化、经济周期的波动以及政策调整都可能对项目造成不利影响。
为了应对市场风险，开发商可以采取以下策略：1.市场调研：在项目启动前，进行充分的市场调研，了解目标市场的规模、需求、供应情况等，以便正确评估潜在风险。
2.多元化开发：降低单一项目的风险，可以考虑同时开发多个项目，包括不同类型的住宅、商业及办公物业，以适应市场需求的多样化。
3.灵活调整：密切关注市场变化，及时调整项目规模、定价策略等，以便能够适应市场需求的变化。
二、法律风险在房地产开发过程中，法律风险常常存在。
合规问题、土地权属瑕疵、规划审批等方面的风险都可能导致项目无法按计划进行。
为了应对法律风险，开发商可以采取以下策略：1.法务咨询：在项目启动前，寻求专业法务团队的帮助，评估项目可能面临的法律风险，并提供相应的解决方案。
2.风险审查：及时进行土地权属调查、规划用途核实等工作，确保项目基础资料的真实性和合法性。
3.合同管理：制定合理的合同管理制度，确保项目参与各方的合规操作，避免潜在纠纷的发生。
三、资金风险资金风险是房地产开发项目中的重要风险之一。
资金的短缺和不稳定可能导致项目无法按计划进行，甚至导致项目失败。
为了应对资金风险，开发商可以采取以下策略：1.融资规划：合理规划项目的融资结构，平衡公司自有资金和外部融资，确保项目的资金供应充足。
2.风险控制：建立完善的资金监控机制，随时掌握项目的资金流动情况，及时采取应对措施，避免资金风险的发生。
3.风险分散：寻求多元化的资金来源，如银行贷款、股权融资等，降低对单一融资渠道的依赖，提高筹资的灵活性。
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房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。
作为房地产项目的合作方，必须要对其运作模式和过程中的潜在风险有清醒认识，方可保障自己的投资权益。
（一）合同效力风险（1）缺乏房地产开发企业资质法律对从事房地产开发的主体有着严格限制条件，从事房地产开发应具备两个条件：首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业，即“房地产开发企业应依法取得房地产开发的营业执照，从而获得能够从事房地产开发的身份和条件。
”根据《城市房地产管理法》的规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定的时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。
其次，房地产企业应具备相应的资质条件。
《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。
各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。
但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
”《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。
这是实践中应当提防的一个合作开发风险。
但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。
（2）未取得土地使用权证《解释》对合作开发房地产合同下了明确的定义，即“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
”房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。
而房地产合作开发合同“不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效”。
事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。
一方面应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。
（3）审批、许可与登记影响合作合同效力关于合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产合同效力的影响，《解释》并没有予以规定。
《中华人民共和国房地产管理法》实施以前的案件，适用最高人民法院于1995 年12 月27 日发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，该解答第十八条明确规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。
未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
”建设项目审批通过，是合作开发房地产行为的基础。
我国对房地产项目实行批准立项制度，建设项目的审批不通过，合作开发就是一纸空谈。
虽然《解释》并未规定未经建设项目审批的合同为无效合同，但是，任何一个建设项目都要经历从立项、规划、用地、施工、销售直到竣工验收的审批登记程序，缺少前一个审批手续，则后续的审批手续往往就无法完成。
任何一个程序的审批手续没有完成之前，当事人就进行实际的开发建设，都存在被认定为违法的可能性。
“如果建筑属违法建筑，那么所签订的合作开发房地产合同在该建设项目被政府有关行政主管部门追认之前，肯定是无效的。
”（二）土地使用权瑕疵风险关于房地产合作开发土地使用权瑕疵，实践中比较常见的有两种情形。
第一种情形是土地实际使用面积不足，比如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因为土地面积减少，导致项目开发面积缩小，利润减少。
第二种情形是土地使用权的权利瑕疵，比如提供土地使用权的一方因为债务纠纷，其土地使用权被司法机关查封，或其他第三人对该宗土地享有共有权、抵押权等。
对土地使用权瑕疵风险的规避，一方面合作方在签订合作合同之前应对土地情况充分掌握，应当在开发合同签订前进行律师尽职调查，对该土地上是否存在上述两种情形一一排查，完全掌握土地情况后再签订合作合同。
（三）合作开发资金比例约定不明风险合作开发中的资金分摊方案不明风险主要包括投资约定不明、预算不足、投资不到位等情形。
例如，房地产合作开发中，有些合作合同约定的投资方式是按事项分摊。
比如一方负责提供土地，另一方负责勘探、设计、建筑安装等事项，所需资金各方自行解决。
合作进行到一半，发现遗漏了某些事项，比如广告宣传、项目竣工验收等，这些遗漏事项所需的费用由谁来承担?或者说双方虽然约定了按比例投资，但在合作中发现预算不足、资金短缺。
如果合同约定得不清晰，可能造成互相推诿，从而对合作项目进行造成影响。
因此，合作方在对投资事项进行约定时，应充分考虑合作过程中可能出现的资金风险，并将这些风险合理分担，避免因资金不足而产生“烂尾楼”。
比较科学的资金约定方式是至少约定一方对项目所需资金承担无限责任，即全额满足项目实际所需资金。
当然，对资金承担无限责任的一方，需具备足够融资能力。
（四）约定房屋预售款充抵投资的风险先看以下案例：甲公司与乙公司签订合作开发房地产合同，约定甲公司提供面积为6 万平方米的出让土地使用权，乙公司在合同订立后2个月内投入资金3000万元；甲乙双方利润分配比利为55：45。
合同订立后，甲公司如约履行，而在2个月内乙公司只投入了1500万元。
但合作项目的预售情况非常好，短期内预售款即回笼1亿元。
后来双方因利润分配产生纠纷诉讼至法院。
乙公司主张预售款回笼已经足够支持项目建设，故其已经无需继续投入，因而其应按照合同约定的利润分配比例分得合作利润。
上述案例中，乙公司能否要求将房屋预售款充抵其投资，进而参与利润分配？这一问题即是房屋预售款能否充抵投资的问题。
事实上对于这个问题已经没有争议，因为《解释》第二十三条明确给出了答案“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持”。
为什么在这里将其列为房地产合作开发的风险？这是因为实践中有些合作开发方会在合作合同中约定可以将房屋预售款充抵投资，从而回避了上述司法解释。
从效力上讲，依据合同意思自治原则，这样的约定并无不妥。
但事实上，这样的约定潜在着风险：A.如果允许将房屋预售款充抵其投资，在出资不到位的情况下，违约方仍然会受益。
如果预售形势越好，预售款回笼就越充裕，违约方的获利就会越多，这样约定的结果会促使违约行为的出现，为日后纠纷产生埋下隐患。
B.房地产开发的利润是通过销售收入减去开发成本得到来的，因此，在理论上，预售款是包括了开发建设成本和合作利润的。
如果允许将预售款充抵投资，等于将合作利润作为投资，会让利润分配变得复杂，增加纠纷产生的可能。
因此，在合作合同中约定房屋预售款充抵投资，应当慎重而行。
（五）房地产合作开发利益分配中的风险在合作开发合同中约定以开发所得的房地产分配收益，是房地产合作开发常用的一种利益分配方式。
实践中，容易产生的纠纷有两种情形，第一种情形是：一般情况下，合作双方都是就某一项目达成合作意向后，然后再去开展具体工作，这样在签订合作开发合同时，房屋的设计图纸尚未出来，双方在合同中只能约定分配房屋的比例、面积及楼层，而无法进一步明确。
只有等到建设工程设计图审定之后，双方才能将各自分配的建筑面积、楼层位置、地下停车场以及按比例承担公共分摊面积等具体落实。
第二种情形是：建设过程发生因设计、规划等调整导致建筑面积增减，而双方对此无约定。
如此一来，在进行房屋分配时，这两种情形可能就会出现无法操作的问题。
4.规避项目法律风险，保障投资权益（一）谨慎选择合作开发伙伴，委托律师进行尽职调查房地产合作开发的核心在于合作，合作人之间合作关系如何是合作开发是否顺利的根本。
因此，选择合作伙伴成为风险整体预防的关键。
一般来讲，房地产合作开发选择合作伙伴时，至少需要从以下三个方面进行考虑:A、合作各方各自的综合实力和资源的互补。
对此方面进行考虑需要对合作伙伴的信息如公司财力、运营能力、土地状况等基本信息充分掌握。
B、合作伙伴之间的经营理念是否一致。
经营理念决定一个公司的文化层次，决定其解决风险纠纷的出发点。
考察合作伙伴的经营理念，对制订合作方案来讲必不可少。
C、合作伙伴是否诚信。
自然人有着可被感知的人格，公司也同样具有可被认知人格。
对公司人格的考察，需要特殊的方法，如律师尽职调查。
或者从对公司创始人、股东、高管接触了解等也可以窥见一斑，因为这些人的人格会体现在公司人格之中。
对合作伙伴进行考察深入了解，律师尽职调查不失是一种很好的方法。
律师尽职调查，是指“律师接受当事人的委托，对当事人指定的有业务关系的企业的规模、资产负债、信用状况、社会评价、出资人情况等进行调查并出具专业报告书的一项法律服务。
”对房地产合作开发来讲，律师尽职调查内容的主要包括三块，一是对公司的调查，二是对项目土地使用权属的调查，三是对项目建设情况的调查。
A、对公司的尽职调查对公司尽职调查的目的在于深入了解拟合作伙伴的综合实力、运营能力等基本情况，其调查内容大致包括以下四个方面：1）可持续经营能力调查。
主要包括：“公司行业性质、公司主营业务情况、公司主要产品情景、公司业务发展目标、公司未来发展是否存在重大不确定性等。
其调查方法包括询问管理层、查阅经审计的财务报告、听取注册会计师意见、查阅公司待履行重大业务合同、分析公司现有资金结构和融资渠道、了解公司未来资金需求及融资计划、评估融资能力对公司经营的影响等”。
2）公司潜在风险调查。
主要包括：“调查公司对外担保形成的或有风险，调查公司未决诉讼、仲裁形成的或有风险，以及公司其他方面的或有风险，如是否有海关、税务纠纷以及产品质量保证及承诺等事项。
”其调查方法主要包括查阅公司董事会和股东会关于保证、抵押、质押、担保的会议纪录，向房地产管理部门、土地管理部门、运输工具登记部门、证券登记结算机构查询抵押、出质，向公司开户银行发函询证，确认公司的商业汇票承兑贴现、抵押借款、应收账款等情况。