房地产开发中的常见法律风险
房地产企业常见法律风险
房地产企业常见法律风险房地产企业常见法律风险引言随着房地产市场的不断发展，房地产企业面临的法律风险也越来越复杂多样化。
本文将就房地产企业常见的法律风险进行分析和探讨，以帮助企业更好地应对法律挑战。
1.土地法律风险1.1 土地使用权归属问题在房地产开发中，土地使用权归属问题是一个常见的法律风险。
房地产企业应在购地前对土地使用权进行审查，确保权属清晰，避免后期出现诉讼纠纷。
1.2 土地出让金问题土地出让金是房地产企业必须支付的费用之一，在缴纳土地出让金时，需要注意金额的准确性和及时性。
如果未按时缴纳或金额不准确，可能会导致合同的无效或被追溯追缴，给企业带来损失。
2.项目开发法律风险2.1 合同风险房地产企业在开发项目时，与各类合作伙伴签订合同是必不可少的。
然而，合同风险是一个常见的问题，包括合同篡改、合同违约等问题。
因此，企业在签订合同前应仔细审核合同条款，确保维护企业的权益。
2.2 工程质量问题工程质量问题是一个容易引发法律纠纷的风险点。
房地产企业应在项目开发过程中加强质量管理，确保工程质量符合相关标准和要求，避免出现质量缺陷引发纠纷。
3.销售与购房法律风险3.1 营销宣传问题房地产企业在产品销售时往往会进行各类宣传活动，然而，虚假宣传广告可能会导致消费者权益受损，引发法律诉讼。
因此，企业应谨慎营销宣传，确保广告宣传内容与实际情况相符。
3.2 不正当竞争问题房地产市场竞争激烈，不正当竞争行为也较为常见。
企业应注意监测竞争对手的行为，避免与其进行不正当竞争，如恶意降价、抢占市场等。
同时，企业应合法合规经营，遵守相关法律法规，以免引发法律纠纷。
4.物业管理法律风险4.1 物业服务纠纷房地产企业在物业管理过程中，可能会出现与物业服务相关的纠纷，如服务质量、收费等问题。
企业应建立健全的物业管理制度，确保物业服务的质量和透明度，以避免纠纷的发生。
4.2 消费者权益保护问题物业管理涉及到消费者权益保护的问题，如保护消费者的人身和财产安全、公平收费等。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目作为一个重要的经济领域，不可避免地存在一定的风险。
本文将从四个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施，以帮助读者更好地了解和应对这些风险。
一、市场风险1.1 市场需求波动：房地产市场受经济周期和政策变化的影响，需求可能出现波动。
开发商需要密切关注市场动态，做好市场调研和预测，以及及时调整项目定位和销售策略。
1.2 价格风险：市场价格波动可能导致项目预期收益下降。
开发商应制定合理的定价策略，结合市场情况和项目特点，避免价格过高或过低，同时要关注竞争对手的价格动态。
1.3 政策风险：政府的政策调整对房地产市场有重要影响。
开发商需要密切关注政策变化，了解政府的政策取向，并及时调整项目规划和运营策略，以适应政策环境的变化。
二、资金风险2.1 资金周转困难：房地产项目的开发和运营需要大量资金，资金周转不畅可能导致项目进展受阻。
开发商应制定合理的资金计划，建立稳定的资金来源，同时注意项目进展与资金需求的匹配，避免出现资金断裂的情况。
2.2 利率风险：利率的上升可能增加项目的融资成本，影响项目的盈利能力。
开发商应制定灵活的融资策略，关注市场利率的变化，选择合适的融资方式和期限，降低利率风险的影响。
2.3 资金流失风险：项目运营过程中，资金可能面临挪用、浪费等风险。
开发商应建立严格的财务管理制度，加强内部控制，确保资金的安全和有效使用。
三、技术风险3.1 建筑质量风险：建筑质量问题可能导致项目的安全隐患和声誉损失。
开发商应选择有资质的建筑团队和材料供应商，建立严格的质量管理制度，加强监督和检查，确保项目的建筑质量达到标准要求。
3.2 技术创新风险：新技术的应用可能带来风险和不确定性。
开发商应在采用新技术前进行充分的研究和试验，评估其风险和效益，确保技术的可行性和稳定性。
3.3 网络安全风险：随着信息技术的发展，房地产项目面临着越来越多的网络安全威胁。
开发商应加强网络安全意识和培训，建立完善的网络安全保护体系，防范网络攻击和数据泄露的风险。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
房地产开发中的常见法律风险
房地产开发中的常见法律风险房地产开发中的常见法律风险1. 基础设施问题在房地产开发过程中，基础设施问题可能会引发法律风险。
例如，开发商在未获得相关批准或许可的情况下，盲目投资或扩建基础设施，可能会导致项目无法正常运作或违反相关规定，引发法律纠纷。
2. 拆迁问题在房地产开发中，拆迁是常见的问题，涉及到房屋征收、补偿和安置等一系列法律程序。
如果开发商在拆迁过程中违反相关法律法规，未能妥善处理拆迁补偿问题，可能会引发纠纷，并可能面临民事赔偿或行政处罚。
3. 合同纠纷房地产开发过程中，与各方签订的合同是保证项目顺利进行的重要法律文书。
由于合同条款的不明确或解释不一致，可能引发合同纠纷。
例如，买卖合同中的交付时间、物业质量和责任限制等条款可能成为纠纷的焦点。
4. 不动产权属问题在房地产开发过程中，不动产权属的确认是关键问题，涉及到土地使用权、房屋所有权、抵押权等多个方面。
如果开发商在不动产权属处理中存在违法行为，可能会导致项目权属不明或受到他人索赔，给项目带来巨大法律风险。
5. 环境影响评估房地产开发往往涉及土地开发和建筑施工，这可能对环境造成一定的影响。
开发商在进行项目前，应进行环境影响评估，并按照相关规定采取环境保护措施。
如果开发商未能履行环境保护义务，可能会引发环境污染或破坏，给开发商带来法律和声誉上的损失。
6. 建筑质量问题房地产开发中，建筑质量问题时有发生。
开发商应确保房屋建筑符合相关法律法规和建设标准，并提供相应的质量保证。
如果房屋建设存在质量缺陷，可能会引发购房者的维权要求，导致法律纠纷和赔偿问题。
7. 市场变化风险房地产市场波动时常存在，房地产项目可能面临市场价格下降、购房者需求减少等风险。
如果开发商未能及时调整开发策略，可能会导致项目滞销、资金链断裂等问题，给开发商带来巨大损失。
：房地产开发中存在许多法律风险，包括基础设施问题、拆迁问题、合同纠纷、不动产权属问题、环境影响评估、建筑质量问题和市场变化风险等。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目的开发和运营涉及到多种风险，包括市场风险、法律风险、财务风险等。
本文将详细介绍房地产项目常见的风险，并提供相应的风险管理措施，以帮助项目开发商和投资者更好地应对风险，保障项目的顺利进行和投资的安全性。
二、市场风险市场风险是指由于市场需求变化、竞争加剧等因素导致的项目价值下降或销售困难的风险。
常见的市场风险包括市场需求不足、房价波动、政策调控等。
1. 市场需求不足：市场需求不足可能导致项目销售困难或价格下降。
为了应对这一风险，项目开发商可以在项目前期进行市场调研，了解当地房地产市场的需求情况，确保项目定位与市场需求相匹配。
2. 房价波动：房价波动是房地产市场常见的风险之一。
项目开发商可以通过制定合理的价格策略，根据市场行情进行灵活调整，以应对房价波动带来的风险。
3. 政策调控：政府的调控政策对房地产市场有重要影响。
项目开发商需要密切关注政策动向，及时调整项目策略，以适应政策变化带来的风险。
三、法律风险法律风险是指由于法律法规变化、合同纠纷等因素导致的项目运营风险。
常见的法律风险包括土地纠纷、合同纠纷、知识产权纠纷等。
1. 土地纠纷：土地纠纷是房地产项目常见的法律风险之一。
项目开发商在选择土地时，应仔细核查土地的所有权和使用权情况，确保土地的合法性，避免土地纠纷带来的法律风险。
2. 合同纠纷：合同纠纷可能涉及购房合同、施工合同等。
项目开发商应制定完善的合同管理制度，确保合同的合法性和有效性，避免合同纠纷对项目的影响。
3. 知识产权纠纷：在房地产项目中，涉及到设计、广告等方面的知识产权。
项目开发商应注重知识产权保护，确保项目的合法性，避免知识产权纠纷带来的法律风险。
四、财务风险财务风险是指由于资金不足、成本超支等因素导致的项目无法按计划进行或无法盈利的风险。
常见的财务风险包括资金缺口、成本控制不当、收益预期不达预期等。
1. 资金缺口：项目开发过程中，可能会出现资金缺口的情况。
房地产企业常见法律风险
房地产企业常见法律风险房地产企业常见法律风险1. 建设用地规划风险房地产企业在房地产开发过程中，需要遵守国家关于建设用地规划的相关法律法规。
常见的建设用地规划风险包括以下几个方面：违规建设：房地产企业在未获得相应的建设用地规划许可证的情况下，进行建设活动，存在违规建设的风险。
一旦被发现，可能需要停工整改，甚至面临罚款、负责人被追究责任等后果。
多用途建设用地转让风险：在购买用地后，房地产企业如果将用地用于与规划用途不符的开发项目，将面临多用途建设用地转让的风险。
此时，企业可能需要争取规划调整，申请转让用地，并支付相应的费用。
未通过土地用途规划核准风险：房地产企业在购买用地后，需要按照土地用途规划核准的要求进行开发。
如果未经核准，进行开发建设活动，可能面临停工整改、罚款等风险。
2. 合同纠纷风险房地产企业在与买方、卖方、供应商和承包商等签订合同时，存在合同纠纷风险。
以下是一些常见的合同纠纷风险：合同条款不明确：合同条款不明确可能导致各方对于合同约定的权利义务存在解释的差异，进而引发纠纷。
因此，在签订合同前，房地产企业需要确保合同条款的准确性和清晰度。
履约风险：房地产企业在履约过程中，如果未按照合同约定的要求完成工程建设，可能引发履约纠纷。
此时，房地产企业可能需要支付违约金，或承担其他法律责任。
提前解约风险：房地产企业在项目未完成前，如果提前解约，可能需要支付违约金或赔偿金。
因此，在签订合同时，需要谨慎考虑解约条款。
3. 拖欠工程款风险不按时支付工程款是房地产企业常见的风险之一。
这可能会导致以下后果：终止合作关系：如果房地产企业长期拖欠工程款，供应商或承包商可能选择终止合作关系，进而影响房地产项目的进展。
法律纠纷：如果供应商或承包商不得不采取法律手段来追讨欠款，房地产企业可能需要支付违约金或赔偿金，并面临信用丧失的风险。
4. 不动产权属纠纷风险房地产企业在购买土地、房屋等不动产时，存在不动产权属纠纷的风险。
房地产开发中的常见法律风险
房地产开发中的常见法律风险房地产开发中的常见法律风险房地产开发是一个颇具风险的行业，与之相关的法律风险也相当重要。
以下是一些房地产开发中常见的法律风险：1. 土地纠纷房地产开发项目的土地使用权可能存在争议或纠纷。
这些纠纷可能涉及土地所有权、土地出让合同、土地征收补偿等方面。
土地纠纷可能导致项目无法正常进行，甚至面临财产损失和赔偿责任。
2. 权益纠纷在房地产开发过程中，涉及多方利益相关者，如购房者、业主、投资者等。
合同、配套设施、物业管理等方面的权益纠纷可能导致严重的法律争议和经济损失。
3. 环境污染和规划违规房地产开发项目涉及到土地利用和环境保护。
违反环境保护法和规划法，如超标排放、非法改变土地用途等行为，可能会引起环境污染和法律纠纷。
4. 不当竞争和不正当行为房地产开发商之间的竞争可能导致不当竞争行为，如假冒、虚假宣传等。
开发商在销售和推广过程中的不当行为，如欺骗消费者、虚假承诺等也会引发法律风险。
5. 合同纠纷房地产开发过程中，涉及多种合同，如土地出让合同、施工合同、销售合同等。
不明确合同条款、合同漏洞或合同违约行为可能导致合同纠纷，对双方造成损失。
6. 政策风险政府的政策调整可能对房地产开发产生重大影响。
政策的变化，如土地政策、税收政策、金融政策等，可能导致项目无法继续进行或受到严重影响。
7. 建筑质量问题房地产开发中的建筑质量问题可能对购房者造成人身及财产损害，引发大量法律纠纷。
建筑质量与开发商的责任、监督、保险等相关法律规定有密切关系。
8. 境外投资风险房地产开发商进行境外投资时，需要面对各国不同的法律体系和风险。
包括政策风险、外汇管理、土地权益保护等风险，需要全面评估和规避。
以上仅是房地产开发中的一些常见法律风险，开发商和投资者在进行房地产项目时应充分了解和遵守相关法律法规，以减少风险并保护自身利益。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目作为一种重要的投资方式，虽然带来了丰厚的回报，但也伴有着一系列风险。
了解和管理这些风险对于投资者和开辟商来说至关重要。
本文将深入探讨房地产项目的常见风险，并提供相应的风险管理措施。
正文内容：1. 市场风险1.1 市场供需失衡：市场供需关系的失衡可能导致房地产项目的价值下降。
投资者应该密切关注市场需求和供应的变化，以便在适当的时机买入或者卖出。
1.2 经济周期波动：经济周期的波动会对房地产市场产生重大影响。
在经济低迷时期，房地产项目可能面临租金下降、空置率上升等风险。
投资者应该根据经济状况来制定相应的投资策略。
2. 法律风险2.1 土地权属纠纷：土地权属纠纷是房地产项目中常见的法律风险之一。
投资者在购买土地时应子细核实土地的权属情况，并与相关部门进行咨询和确认。
2.2 建造合规问题：建造合规问题可能导致项目无法获得必要的许可证或者面临法律诉讼。
投资者应该确保项目符合当地建造法规，并与专业人士合作以确保合规性。
3. 技术风险3.1 建造质量问题：建造质量问题可能导致项目在使用过程中浮现安全隐患或者价值下降。
投资者应该选择有良好声誉的开辟商和施工团队，并进行定期的质量检查。
3.2 建造技术更新：随着科技的不断进步，建造技术也在不断更新。
投资者应该关注新技术的发展趋势，并在项目设计和施工中采用适当的技术。
4. 财务风险4.1 资金不足：资金不足可能导致项目无法按计划进行或者无法按时完成。
投资者应该制定合理的资金筹集计划，并确保项目的资金来源充足。
4.2 财务管理不善：财务管理不善可能导致项目的成本超支或者收入不足。
投资者应该建立有效的财务管理体系，并进行定期的财务分析和预测。
5. 管理风险5.1 项目管理不善：项目管理不善可能导致项目进度延迟、成本超支等问题。
投资者应该选择有经验和专业的项目管理团队，并建立有效的项目管理流程。
5.2 市场营销不当：市场营销不当可能导致项目销售难点或者租赁率低。
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4、承包经营方式
►（1）两种类型 ►（2）优势 ►（3）操作模式 ►（4）主要风险
第一部分 房地产前期开发阶段 四、合作开发
（一）、合作开发房地产合同的定义与表现形式
► 1、定义 ► 2、表现形式：实践中常见的联建协议、参建协
议、房屋合建合同、合作建房协议均属于合作房 地产合同
（二）合作开发的特征和种类
险
新合同价比原合同的总承包价款
与 对
降低120万元，但未到当地建委 备案。工程竣工后，双方因工程 结算发生争议而诉至法院。乙公
策
司要求按照老合同结算工程价款。
1、黑白合同的 表现形式
2、法律风险
《招标投标法》、 《建设工程价款结 算暂行办法》、 《关于审理建设工 程施工合同纠纷案 件适用法律问题的 解释》：“以备案 的中标合同为准 ”
一
黑
• 【案例9】乙建筑公司投标成功
白 合
后依据中标合同与甲开发公司签 订了包工包料的建设工程施工合 同，并报当地建委进行了备案。
同
乙公司进场施工之前，甲公司以
的
钢材等建材价格持续下降为由，
法 律
与乙公司反复磋商，双方达成了 乙方在工程总承包价的基础上让 利5%的意见，并重新签署了一
风
份施工合同作为乙方进场条件。
（一） 项目直接转让
► 【项目直接转让的 法律风险 】
► 转让方对项目转让时 必须已完成了法定要 求的投资，否则将视 为炒卖土地，不仅转 让合同无效，甚至存 在刑事风险。
►【防范对策】
► （1）对行政变更的复 杂性和税费负担要有 充分了解。
► （2）项目转让合同无 效的风险。
► （3）避免刑事风险， 注意非法转让、倒卖 土地使用权罪的构成。
• 2001年5月，周小弟名下的新世纪公司出资2550万元，与上海县房 地产总公司、上海中星(集团)有限公司合资成立了“懿德公司”。根 据地方政府文件，浦东三林懿德地块的2536亩土地建设立项立在懿 德公司名下，但是直至案发时为止，这2536亩土地中，只有约338.7 亩已经拿到土地使用权证，其余2000余亩土地，尚未拿到土地证。 因其他项目拖累，开发资金不足，懿德公司遂于 2001年9月、2002 年5月先后与阳光公司西子公司签订了《股权转让协议书》，最终约 定懿德公司将三林懿德地块中的2036亩土地总价为11.8亿元转让给 阳光公司独立开发，将三林懿德地块中三鲁路以西800亩土地总计 5.2亿元转让给西子公司开发。2008年5月30日，上海房地局发文将 三林懿德地块142.4万平方米(约2136亩)的土地使用权收回，目前该 地块已经重新纳入浦东新区土地储备中心。 以项目公司股权转让的方 式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量 的实践存在。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩 克利斯之剑。
► 2、对于不符合完成投资总 额25%等法定条件的项目， 应根据项目的具体情况，在 现有法律框架下采取灵活务 实的其他变通方案。
第一部分 房地产前期开发阶段 三、项目转让的变通方式
1、增资扩股方式
►（1）适用对象：适用于资金严重短缺需要引 入投资者进行合作的房地产企业 【案例5】
►（2）优势：可以便捷地实现股权融资功能， 解决开发商的资金不足问题。尤其是可以充 分利用修改后的《公司法》第三十五条的规 定
（二）、项目公司转让
►1、项目公司转让的含义
►2、项目公司转让的优势 ►（1）手续简便、成本低 ►（2）一般没有项目转让法定转让条件的
限制 ►（3）项目的经营主体不发生变化
（二）、项目公司转让
• 【案例4】2008年12月25日、26日，上海地产富豪周小弟案在上海 市第一中级人民法院开庭审理。其原为上海新世纪懿德房地产公司董 事长，被指控涉嫌“故意伤害罪”和“挪用资金罪”，旗下的“懿德 公司”则被控“非法倒卖土地使用权罪”和“对非国家工作人员行贿 罪” 当日同庭受审。
• 【案例8】新城房地产公司在取得国有土地使用证后因资 金困难，遂与大华公司签订了联建协议，大华公司负责 全部的建设资金并完成20000平米的商品房建设，双方 按3比7的比例分享商品房的产权和收益。签约后，大华 公司继续以新城公司的名义取得了建设工程施工许可证 等相关证件。房屋建成进入销售阶段后，因项目地理位 置的优势而销售火爆，新城房地产公司要求提高收益份 额，被大华公司拒绝。新城公司遂准备将商品房另行委 托第三方销售。见此情况，大华公司要求新城公司配合 其按照约定比例将相应房产过户到自己名下，被新城公 司回绝。大华公司无奈自行持联建协议到房屋登记机关 要求进行产权过户，房屋登记机关以合作开发未履行审 批手续，联建协议没有相应备案为由予以拒绝。
• 【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司 刘某伙同当地开发区建设局长林某，共同 从一家食品厂处以每亩30万元的价格购地 20亩，在未进行任何动工建设的情况下， 于次年1月将该块土地以每亩41.6万元的 价格转卖给另一家房地产公司。林某利用 其建设局长的身份协调国土局将土地证转 移到最终买家房地产公司名下。林某等三 人共获利262万余元，案发后，林某三人 被以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。
3.1、增资Βιβλιοθήκη 股方式• 【案例5】A公司是一家房地产开发公司，现有 甲、乙两股东，注册资本金600万元，拥有一个 商品房开发项目，但在缴清土地价款、取得土地 使用权证后，就无力继续开发建设了。于是，甲、 乙、丙三方签订增资扩股协议，由丙方以货币资 金投资2400万元到A公司并将注册资本金提高到 3000万元，这样，甲、乙享有的公司股权比例 从原来的100%缩小为20%，另80%的股权即项 目权益的80%转由丙方享有了。这种方式除了需 要办理工商变更登记手续外，不需要向政府职能 部门办理项目用地、建设等方面的权属变更登记 手续。
• 4.1、合作开发的常见风险
• 【案例7】大地公司与发展公司签订的联建协议 中约定：大地公司负责提供建设用地，并负责项 目的建设管理，发展公司负责提供签约后项目开 发建设的全部资金并进行项目管理，不论项目是 否赢利，大地公司均应在房屋销售完毕后十日内 向发展公司支付6000万元的收益。
4.1、合作开发的常见风险
2、阶段性股权融资方式
►（1）适用对象：具有短期融资目的房 地产企业。
►（2）优势：由于系股权融资故不会增 大资产负债率，不会影响后期贷款的获 得。
►（3）操作模式
3、商品房包销方式
► （1）适用对象 ► （2）操作模式。可以用包销来代替项目转让，包销人按包销合
同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款 或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合 同中包销方对项目经营管理的权利义务 ► （3）优势 ► （4）法律依据和特征 ► A包销合同的委托方必然是房地产开发商，而受托方即包销人 按照《商品房销售管理办法》应是房地产中介服务机构。 ► B签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后， 均不影响合同的效力。 ► C包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治。
3、防范对策
有利的新的施工合 同、补充协议要及 时到建设主管部门 备案，以防止出现 对己不利的黑白合 同
二
• 【案例10】2003年乙建筑公司在
开
甲地产公司举行的酒店项目施工招 标中一举中标。但双方签约时，甲
发
公司要求乙公司前期垫资1000万元
商 该
施工，乙公司考虑到这是一个工程
总额近5000万元的大合同，能拿到 手不容易，于是就同意了甲公司的
如
要求，并要求约定垫资年利率为6
何 约
％。甲公司认为反正垫资条款为无 效条款，约定利率也无妨，于是答 应了乙方的要求。然而垫资施工期
定
结束后，甲公司因资金困难，未能
垫 资
偿付垫资款。于是，乙公司无奈诉 至法院，要求甲公司支付工程款并 按约定利率支付相应利息，同时依
施 工
据合同法和司法解释关于建设工程 优先受偿权的规定，要求对该宾馆 的进行拍卖优先受偿。
（二）、项目公司转让
► 【项目公司转让的法 ► 【防范对策】 律风险 】
► 在项目本身不符合法定转 让条件的情况下，项目公 司的股权转让存在“以合 法形式掩盖非法目的”的 风险。
► 1、为审慎起见，对于只拥 有单一项目的纯粹项目公司 的股权转让，尤其是全部股 权转让，仍应注意项目法定 转让条件的限制。
（三）、合作开发的风险及防范
► 【法律风险 】
► 【防范对策】
► 1、合作开发的联营性质 ► 1）对于提供资金的联建
决定了参建、联建协议不 方来说，务必要通过审批、
得设定保底条款，否则将 备案取得对项目的物权保
据实认定合同性质，并导 障。
致无效合同的出现。
► 2）及时通过诉讼进行法
► 2、联建协议不办理审批、 律救济。
（二） 通过收购项目公司的股权间接 收购项目方式
► 【项目标的风险】 ► 标的公司对外担保等或有负债的风险加大
► 【防范对策】
► 除对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方 利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：
► （1）标的公司的基本资料。 ► （2）标的公司的资质等级及年检情况。 ► （3）标的公司的经营情况。 ► （4）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。
第一部分 房地产前期开发阶段 二、项目转让中的法律风险
（一）、项目直接转让
►1、项目转让的特点： ►（1）时间点上是在取得商品房预售许可证之
前，否则就可能是房屋转让。 ►（2）项目转让是一种特殊的土地使用权转让，
与土地使用权转让存在如下区别： ►A范围不同 ►B价值不同 ►C权利义务不同
（一）、项目直接转让
► 1、特征：共同投资、共负盈亏 ► 2、种类：共同成立项目公司、联建方式、参建
方式三种
4.1、合作开发的常见风险
• 【案例6】甲公司与乙公司签订的联合开 发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用 地，不参与项目的建设管理，乙公司提供 开发建设资金并进行项目管理，不论项目 是否赢利，乙公司均应向甲公司支付2000 万元的收益。