商业地产运作基本流程(精选)
商业地产运作基本流程
三、商业地产运作十大误区
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1、建筑规划代替商业规划 2、建筑规划先于商业规划 3、营销策划代替商业规划 4、重外观形象，轻内部布局 5、重装修标准，轻配套适用 6、重店铺销售，轻商业经营 7、重销售策略，忽视开发模式的研究 8、迁就主力店需求，忽视自身投资收益 9、按主观和经验草率行事 10、追求新潮和档次，忽视市场需求
婚姻状况
收入水平
品种需求 购物里程
消费支出 交通工具
购物行为分析
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（2）经营者调研 分布地段 经营状况 价 格 带 销售额 经营模式 经营实力 经营场所需求 市场空间 发展计划 品牌资源 经营商货源 主力店资源 合作条件 配套业种资源
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2、商业分析
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（1）城市经济分析 地区发展地位 社会消费零售额 居民可支配收入 居民恩格尔系数
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7 、营销推广
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（1）围绕商铺销售的营销
（2）围绕招商的营销
（3）开业前后的营销
（4）日常经营的营销
（5）营销的核心
卖点的整合 针对性的推广方案
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8 、开发模式
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（1）三种主要的开发模式 分割销售 租售配合 只租不售
（2）正确选择开发模式的战略意义 销售与经营 整体经营与分散经营 返租和经营成本 返租期限与经营 资金回收与长期经营（物业升值） 租售策略与主力店的引进 ……
专业店
配套动能店
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11 、商业运营管理
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（1）商业动线与品牌布局的完善 （2）商业招商与调整 （3）日常业务管理：销售 库存 价格 品种
质量 陈列 …… （4）营销策划 （5）卖场管理：营业秩序 员工 店面形象
安全 消防 收银 保洁 播音…… （6）物业管理 （7）人事 财务 IT （8）售后服务 （9）政府和媒体协调
商业地产招商运营工作流程
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商业地产运作基本流程
商业地产运作基本流程
1.市场调研：在进行商业地产项目之前，需要进行市场调研，了解市
场需求和竞争情况。
包括对目标人群、购物需求、消费习惯等方面的调查
和分析。
2.项目策划：根据市场调研结果，制定项目策划方案，包括项目定位、产品规划、项目规划、管委会设立、运营模式制定等。
确保项目能够满足
市场需求，并具备可行性。
3.土地交易：进行土地收购或租赁，商业地产项目需要确定土地使用权，并与相关部门签订土地交易合同。
4.项目开发：进行商业地产项目的规划、设计和施工等工作。
包括项
目设计、施工图纸编制、工程合同签订、施工监理等环节。
确保项目按照
规划和设计要求进行开发。
5.项目销售：完成商业地产项目建设后，进行项目销售工作。
包括市
场推广、销售活动组织、客户接待、签约销售等环节。
确保项目能够快速
销售并达到预期销售目标。
6.运营管理：商业地产项目交付使用后，需要进行运营管理。
包括租
赁管理、维修保养、安全监控、市场推广、客户关系维护等方面的工作。
确保商业地产项目能够持续稳定运营。
以上是商业地产运作基本流程的主要环节。
在实际操作中，每个环节
都需要细致的规划和管理。
同时，商业地产项目的运作流程也会因项目类
型和地域特点而有所不同。
了解商业地产项目运作的基本流程，可以帮助
企业更好地进行商业地产项目的策划和管理。
商业地产开发流程和关注要点
商业地产开发流程和关注要点商业地产开发是指将商业房地产用地通过规划、设计、投资、建设等各项活动，将其转化为商业建筑物，最终达到商品流通和服务消费的目的。
商业地产开发是一个综合性、复杂性强的项目，涉及到多个环节和要素。
在进行商业地产开发时，需要遵循一定的流程并关注一些重要的要点。
1.市场调研阶段：在这个阶段，开发商需要进行市场调研，了解市场需求、竞争情况、消费者群体等，以确定商业地产项目的定位和规模。
2.地产选址阶段：在确定商业地产项目的定位后，开发商需要选址。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保商业地产项目的发展潜力和回报率。
3.资金筹措阶段：在选址确定后，开发商需要进行资金筹措。
资金筹措方式可以包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
4.项目设计阶段：在资金筹措完成后，开发商需要进行项目设计。
项目设计包括总体规划、建筑设计、装修设计等，以满足商业地产项目的功能和美观要求。
5.施工建设阶段：在项目设计完成后，开发商需要进行施工建设。
施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
6.运营管理阶段：在商业地产项目建设完成后，开发商需要进行运营管理。
运营管理包括商户招募、租金收取、设施维护、服务管理等，以保证商业地产项目的正常运营。
1.市场定位：开发商需要对市场进行准确的定位，确定商业地产项目的类型、规模和目标消费人群。
市场定位不准确会导致项目无法吸引足够的消费者，造成投资回报率低。
2.地产选址：选址是商业地产开发成功的关键。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保项目有足够的流量和盈利能力。
3.资金筹措：资金筹措是商业地产开发的基础。
开发商需要合理选择资金筹措方式，确保项目能够按计划进行。
4.项目设计：项目设计需要满足商业地产项目的功能和美观要求。
开发商需要与专业设计团队合作，制定合适的设计方案。
5.施工建设：施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
商业地产如何运作
商业地产如何运作商业地产是指用于商业活动的地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐馆等商业用途的地方。
商业地产运作涉及到多方面的活动和流程，下面将详细介绍商业地产的运作流程和主要步骤。
1.市场研究和定位：商业地产运作的第一步是进行市场研究，了解当地市场的需求和趋势。
市场研究包括对目标市场人口、消费习惯、竞争对手等进行调查和分析，以便确定合适的商业地产定位和发展策略。
2.地产开发和筹资：商业地产的开发需要融资，主要是通过银行贷款或吸引投资者的方式。
在开发过程中，需要进行土地选择、规划、设计等多个方面的工作，同时也要与承包商和建筑商进行合作。
3.租赁和销售：商业地产的盈利主要是通过租金和销售收入来实现的。
商业地产运营者需要积极寻找租户和购房者，进行租赁和销售谈判和签约。
同时，还需要维护租户和购房者的满意度，提供良好的售后服务，以增加长期收益。
4.运营和管理：商业地产运营和管理是一个复杂的过程，包括如何保持地产的良好状态、提供安全和舒适的环境、管理租户和供应链等。
商业地产运营者需要制定运营计划、招募和培训员工、与物业维修和保洁公司合作等。
5.营销和推广：商业地产的成功还需要积极的营销和推广活动。
营销和推广策略可以包括广告、促销活动、参加展览会等。
此外，商业地产运营者还可以与当地商会和社区组织合作，举办各种活动来增加其知名度和吸引力。
6.资产管理和投资回报：商业地产的投资回报主要体现在租金和增值上。
商业地产运营者需要制定资产管理计划，包括租金收取和逾期管理、维修和保养、租约续签和更新等方面。
此外，商业地产运营者还需要监测市场变化，及时调整经营策略，以最大化投资回报。
在商业地产运作过程中，需要关注以下几个关键因素：1.地理位置：商业地产的地理位置至关重要，需要考虑交通便利性、人口密度、竞争对手等因素。
2.租赁合同：租赁合同是商业地产租户和房东之间的法律文件，需要明确双方的权益和责任，并确保租金收取的稳定性和及时性。
商业地产开发的一般流程(1)
商业地产开发的一般流程1、市场条件判断开发商需要在工程初期，首先对工程拟选择地域的市场条件进行初步阐发判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对工程微不雅角度的阐发，仅从地点地域的市场状况及潜力入手判断该城市或地域开展相应商业房地产工程的可行性。
和对该工程的定位有个宏不雅的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，并且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地域的社会出产力程度比较低，人们的收入程度不高的话，投资商再有实力，也不成以在该地域投资建设大型商业房地产工程。
2、工程位置选择商业房地产工程的位置选择问题对于工程的成功将是决定性的。
实际上，并不是所有的处所都适合做商业房地产的开发，只有某个处所具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产比拟有过之而无不及。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在必然范围内，但商业房地产那么不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。
当一个商业房地产工程的客流发生倍增的时候，工程地点位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的工程有不同确实定方案，开发商可以组织本身的团队进行该项工作的研究阐发，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可开展规模在完成商业房地产工程选址工作后，需要针对特定工程地址进行市场前景及可开展规模的可行性阐发。
将确定该工程的市场根底，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流发生的工程营业额及工程的可开展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期持久经营状况不佳，办理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。
直到比来，二期经营状况才得到改不雅。
其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地域在2000年尚缺乏以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的开展规模的判断不敷准确。
商业地产策划流程及全细节解释
5)建筑结构6)商业设计7)执行方案2.商业地产的性质通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。
从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。
3.商业地产的特点商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。
同时，也属于高风险投资。
因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。
相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。
如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。
4.商业地产策划任务通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化；通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。
5.商业地产策划性质商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。
商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。
商业地产策划具有强烈竞争性质。
商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成，三、商业地产中的商业商业地产中的商业是广泛意义的概念。
1.类别策划中对商业的类别分成大类与细类掌握，细类是一个大类中的细化。
常见类别：①各种形态的零售商场（细类如：百货、超市、家具、建材、IT、图书，等等）②各类批发市场（细类如：服装、小商品、建材、五金机电、家具、果、菜、综合，等等）③酒店业（星级酒店、宾馆、经济型酒店、公寓型酒店、度假酒店等）④餐饮业（酒楼、餐馆、美食城、酒吧、咖啡厅、快餐店等）⑤娱乐业（细分如：游乐场、歌厅、影院、剧场、游戏场馆、等等）⑥其它各类服务业（细类如：法律、咨询、美容、理发、设计、照相、洗车、各类中介、维修、等等）⑦金融（细分如：银行、保险、证券等）⑧教育（细分如：各类培训学校、培训班、教育机构等）⑨文化（细分如：美术馆、艺术中心、文化交流中心、收藏、展览馆等）⑩体育（细分如：体育场馆、竞技场馆、健身场馆、运动俱乐部、棋院、武馆等）?IT业（细分如：软件、电脑动画、网络游戏、网吧等）?写字楼?大型社会团体办公?会展场馆?各种制作服务业等2.形态1)单一业态。
商业地产开发流程(绝对详细)
市场研究中心
设计方案（含总平面方案）申 报表
土地出让合同
规划方案及市政方案送 审
开发部 开发部
研发 发展中心
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节点
主要阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
规划方案及市政方案送 修建性详细规划2份，电子文
审
件1份（注：规划方案审定前
，提交10本规划设计方案，电
子文件1份）
土地信息收集
建设工程规划许可 证
申报单位（人）委托代理的， 需提交授权委托书 建筑设计方案申报表
1/500现势地形图1份
土地出让合同
建筑方案送审
投资计划 建筑设计方案2份（含建筑效 果、总平面、各层平面、立面 、剖面图等）、重要项目需提 申报单位（人）委托代理的， 需提交授权委托书
投资计划
大配套
取得许可证
小配套 消防证明
研发部
运营部 财务部
市场：根据现金流要求和业态规划，制 定合理的开发顺序和开发节奏，保障项 目操作
市场研究中 心
销售
工程
商业
销管
运营
资金流
财务
工程、开发
设计前期
明确产品设计思路
明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订
市场：结合项目定位和周边项目状况， 对动线、主力面积划分等建筑设计提出 建设性意见
土地出让合同
发展部
交费证明
缴纳土地费用
发展部
建设用地规划许可证
开发部
办理土地证
地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书
开发部 开发部
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明