浅析小区车库车位的归属

浅析小区车库车位的归属车位，即停车位，英文parking place,指停车的地方，包括露天场所及室内场所。

车位按收费可以分为两种，免费车费和付费车位。

摘要：在建筑物的区分所有权制度中，车库车位的归属问题在现实生活中占据着重要地位，且随着私家车数量的日益增多，车库车位的归属纠纷问题也日益增多。

虽然《物权法》规定了车库车位权属的判断规则，但仍存在一定的不足，我国台湾地区对小区车库车位归属方面的研究比较透彻，可以借鉴台湾地区的经验，划分车库车位的不同类型以确定其权属，减少车库车位权属纷争。

关键词：车库车位登记法定停车位我国城市化进程逐步加快，人口大量涌入城市，为了出行的便利，越来越多的人以私家车代步，私家车数量的剧增，导致小区车库车位的纠纷也随之增加。

我国的法律对此类问题研究不够透彻，迷糊的规定难以清晰地界定车位的权属。

而其他发达国家或地区，对此类问题的研究起步早，已经形成一套完备的确权规则，台湾地区关于车库车位归属确认的规则较为完备，可以借鉴台湾地区的经验，划分车库车位的不同类型以确定其权属，以完善我国的车库车位归属规则。

一、我国台湾地区车库车位的分类和归属台湾地区人口稠密，但其面积有限，并且人口大都聚集在城市，导致大量权属纷争发生，车库车位的归属纠纷更甚。

台湾地区将车库车位划分为三种类型，包括：法定停车位、自行增设停车位和奖励停车位，并分别予以规定的其权属规则。

(1) 法定停车位法定停车位，就是依照法律规定应当建造的停车位，该类停车位是为了满足业主最基本的需求，属于法律强制规定的，不得随意改变。

法律对其进行了严格的限制：首先，法定停车位与房屋不一样，其属于建筑物区分所有中的共有部分，由业主集体所有，不得为业主个人专有。

正因为法定停车位与建筑物不可拆分的关系，法定停车位没有独立权属证书，必须随房屋一起转让，不可单独转让。

其次，对于法定停车位的受让人也有特殊限制。

其所有权人必须是业主，任何人不得约定该车库属于业主之外的第三人所有。

如果双方约定该法定停车位属于开发商所有或约定不为建筑物区分所有权人所有，则该约定违反法律的强制性规定，约定无效。

我们可以看出，区分所有权人取得的并不是车库车位完整的所有权，而是所有权中的某几项权能，例如使用、占有等权能。

最后，为了进一步确认和保障法定停车位的权属，台湾地区要求对于业主的专有部分、共有部分以及停车位，都进行严格的登记。

上述提到了法定停车位与房屋不可拆分的特性，也就可以解释为何该类车位不具有单独的权属证书，也不能够单独登记，需要与房屋一起登记。

这就进一步体现出法定停车位的附属性。

(2)自行增设的停车位自行增设的停车位，顾名思义，是指开发商在小区内自行增加的停车位，其与下文提到的奖励停车位不同，开发商能够自行增设的车位数量并不多。

能够建设自行增设停车位的前提是，开发商已经按照法律规定，完成法定停车位的建设，满足了业主的基本需要，否则不能建设自行增设的停车位。

虽然该类停车位可以单独转让，但是业主在同等条件下，享有优先购买的权利。

建立该类停车位的意义，不仅在于增加了车位数量，缓解停车难问题，也是在一定程度上是对开发商的肯定。

(3)奖励增设的停车位奖励增设停车位主要是指开发商在建设房屋时，在建成满足业主的停车需求的车位以外，按照相关法律的规定，可以建立一些公共停车位。

建立该类停车位的目的，主要是为了满足小区内部的超市、店铺、银行的运送货物的车辆、运钞车或者救护车停车需求，具有公共利益的性质。

奖励增设停车位是开发商自己出资建设的，属于开发商所有，具有独立的权属证书，开发商不仅能够单独处分这些车位，还能够将其出售给业主以外的人。

奖励增设的停车位，不仅提高了开发者的积极性，还被赋予公共使用的义务，解决了外来车辆的停放问题，具有积极意义。

二、我国关于车库车位归属规则的现状与不足在《物权法》的起草过程中，对于此问题学界观点纷纭，主要有以下四种观点：业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说，最终我国《物权法》第74条采纳了“约定归属说”的观点。

但是我国的规定过于模糊，容易引起争议。

(1)约定归属存在缺陷我国《物权法》并没有在真正意义上区分不同种类车库，以确定其权属。

仅规定了对于建筑区划内车位，应当满足业主需要，由开发商决定处分方式;对于建筑区划外的车库车位，属于业主所有，这样的规定并不能很好的解决纠纷。

我国《物权法》采取约定归属说，若双方当事人在合同中明确约定了车库车位归属于业主(或开发商)，则车库车位就属于业主(或开发商)。

如果双方当事人没有约定车库车位的归属或约定不明时，本条就没有给出明确的规则，车库车位的归属就会存在争议。

如果开发商与所有的业主均未规定车库车位的归属，则车库车位作为从物，随房屋一起转让给业主，但现在的实践中的做法并非如此。

(2)对于优先满足业主的需要界定不明确其一，对于“首先满足业主需要”是否可以理解为通常意义上的优先购买权?其二，对于“业主”的范围没有界定，是所有业主还是部分业主?并非所有的业主都需要车位，那么对于这些业主而言，是不是应当认为已经丧失了优先购买的权利呢?如果开发者可以将车库车位引入市场竞争机制，价高者得，那么业主的利益如何维护呢?能否认为该转让行为无效?开发商的这种做法，就会引发一些争议，对于购买房屋时没有购买能力的业主，在一定时间内具有了购买能力和需求，此时车库车位已经转让给业主之外的第三人，那么该类业主的需求究竟有没有得到满足?另外，有些业主对车库车位的需求较大，是否应当完全满足还是仅拥有一个车库就算已经满足业主需要呢?(3) 没有规定车库车位的配置比例，也没有划分车库的种类对于车库车位的配置比例，应当按照该小区内建筑物的房屋数量来配备，配置比例还应当考虑到业主的需求、地区经济水平等相关因素。

相较于试点地区出台的法效力低下法律文件，《物权法》以其较高的法律地位，应当对全国范围内的车库车位归属问题，作出明确的界定，从而起到引导的作用，为各地出台相关法律法规作参考。

另外，我国对于车库车位的划分仅仅是规划内规划外，过于简单，存在较大漏洞，不利于维护业主的利益，应当划分为不同种类，并依据不同种类设定不同的准则来科学规范不同车位的归属。

三、车库车位归属规则的完善(1)划分车库种类，完善归属规则对于车库车位类型的划分，可以借鉴台湾地区的划分方法和标准，学界许多学者均赞同这种做法，认为这种立法方式更能“适应现代社会生活的需要，体现了法律原则性和灵活性，是一种较为科学的立法。

”虽然大陆不像台湾地区地狭人稠，但是我国正处于飞速发展时期，城市化发展更加迅速，城市土地的利用率也越来越高，未来人们对于小区车库车位的需求更大，这就要求我们提前向台湾地区学习，充分发挥土地利用率，合理安排车库车位。

(2)完善“应该首先满足业主需要”的规定只要开发商按照符合配置比例的车库车位时，就应当认定开发商建设的车库车位满足了数量上的需要。

对于配置比例，《物权法》应当进行明确规定，并要求开发商在合理时间内通知买受人。

在此期间内，业主放弃购买，这种情况下，开发商才可以将车库车位出租或出售给业主之外的第三人。

即使如此，其出租或出售的车库车位的数量应当限定在合理的范围内，当然如果条件允许，也可以保留适当数量的车库车位，以满足将来小区业主的需求。

如果业主未标明放弃购买，开发商不能将法定停车位随意转让。

(3)建立不动产统一登记制度目前我国的登记的重点还是在房屋的登记上，对于车库车位的登记关注甚少。

虽然有的地方采取登记试点，但其依据的法律效力过低，难以形成统一的体系。

不动产登记制度不完善，导致双方当事人交易时，尤其是买受人难以及时了解到房屋的完整信息，其是否已经负担其他担保物权，导致其购得的房屋的所有权不是完整的所有权，损害其合法权益，威胁交易安全。

近年来，房地产市场迅猛发展，房屋的价格大幅度上涨的同时，小区内车库车位的价格也不断提高，完备的公示登记制度是房屋交易的保障，也是车库车位交易的保障。

建立统一的不动产登记制度，对于登记的范围也应当作出严格的规定，不仅登记房屋的权属，也要登记车库车位的权属，其面积等其他的信息也应当包含在内。

(4)完善房地产信息公开制度房地产市场的发展迅速，导致有些出现房地产过热的现象，许多地方出现了房屋供不应求的现象，这就导致开发商具有绝度优势地位，掌握着其所开发的房屋和车位的详细信息，而买方则处于被动落后地位，开发商欺瞒行为，再加上相关机构的信息不公开，买房难以获得充分消息，也难以了解其购买的不动产的权属信息。

甚至出现某些不诚信的开发商，仅透露部分信息来迷惑消费者或者透漏虚假信息，欺骗消费者购买其不动产。

例如，某些开发商故意更改设计图纸，缩小房屋面积等，严重损害消费者的利益。

这就要求我们建设完备的信息公开系统，并且对于公开的信息要进行审查，防止开发商恶意欺诈。

完善信息公开制度，使得消费者获得准确的信息，平衡双方的利益，并且建立信息公开监管制度，规范房地产市场的经营秩序。

注释：卓杰辉.区分所有建筑物附设停车场的比较法研究.中外房地产导报.2003(2).5.王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题.现代法学.2006(5).董学立.论物权法上车库权属的判断标准.法学.2008(3).：[1]王泽鉴.民法物权.北京：北京大学出版社.2009.[2]赵海乐.论我国台湾地区的法定停车位制度及其启示.北方法学.2001(1).[3]金风.略论住宅小区车库的权属.贵州师范大学学报.2004(4).[4]陈华彬.业主的建筑物区分所有权.中外法学.2006(1).[5]高圣平.解释论视野下的车库车位权利归属规则――以《物权法》第 74 条第2款、第3款为分析对象.政治与法律.2008(10).[6]高圣平.“首先满足业主需要”的规范意义――《物权法》第 74 条第 1 款的理解与适用.法学.2009(2).。