中原房地产基本知识培训

招标出让土地使用权
• 由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取
得土地使用权的行为
协议出让土地使用权
• 由土地管理部门代表国家与土地使用者经过协商确定土地使用权价格，并将土地使 用权让与土地使用者的行为
土地使用权
各类用途土地使用权出让的年限
• 居住用地：70年 • 工业用地：50年 • 教科文卫体用地：50年 • 商业、旅游、娱乐用地：40年 • 综合用地：50年 • 其他特殊用地：加油站等
土地所有权：
ห้องสมุดไป่ตู้国有所有
集体所有
土地所有权： 出让
划拨
土地使用权
什么是出让？
• 政府以拍卖、招标、拍卖的方式，将国有土地在 一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向 政府支付土地使用权出让金的行为
土地使用权出让方式
• 协议 • 招标
• 拍卖
土地使用权
拍卖出让土地使用权
• 在指定时间，公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人主持下，竞投者按规定 方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为
23.开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距 离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际 长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然 采光和通风条件. 24. 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭 的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无 余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家， 也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会
6. 套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套 内使用面积与套 内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率
（%）。套（元）内使用面积系数= 套（单元）内使用面积 /套（单元）内 建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积 7. 套（单元）内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积，为套（单 元）内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳 台面积。 8. 公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面
有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法 律
允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所 有的
房地产出售、赠与、变换等。 房地产处分权
包括以下五类：
（1）房地产出售权 （2）房地产租赁权 （3）房地产继承权
房地产的特性
1. 不可移动性（只能就地开发、利用、消费）
剪力墙结构 剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架 结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力， 并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混 凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪 力墙结构。 它的优点是侧向刚度大，抗震性能好；此外， 由于混凝土墙体抗裂、抗渗性能好，且节点 都为现浇，容易达到“无渗漏”工程的标准。 目前，我国高层住宅采用最广的结构体系是 钢筋混凝土剪力墙，上海最高已应用到４０
一、 建筑容量名词
1. 用地面积：经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积 2. 建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 3. 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影响面积。 4. 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层 建筑面积之总和。 5. 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。使 用面积的计算，应符合下列规定： 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算， 墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算； 烟囱、通凤道、各种管道竖 井等均不计入使用面积。 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数 的使用面积总和计入使用面积；住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、 卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等
五证二书一表
国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 住宅使用说明书(交付时) 住宅质量保证书 (交付时) 房屋竣工验收备案表(交付时)
房地产建筑形态
低 层：1—3F的建筑称为低层建筑 多 层：4—6F的建筑称为多层建筑
中高层：7—9F的建筑称为中高层
房地产建筑形态
板式住宅
又称排楼，即由多个单元拼组 成，座向统一，并排兴建而 成建筑群体。
点式住宅
即每单元层中有三户住宅，又称一（两）梯 三户。 塔楼（点式）
塔楼俗称“筒子楼”。以公共楼梯、电梯为核心，布置多 套住房，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而
框架结构 框架结构：由梁、柱组成的框架同时承受竖向 及水 平荷载，适用于地震区需要较大空间的多、高 层建筑。 优点：大小空间均可采用，抗震性能好。缺点： 相对 于剪力墙及框剪结构而言，抗侧移刚度小，水 平位移
2. 独一无二性（不能实现完全竞争，但很多房地产间仍有一定替代性） 3. 寿命长久性 4. 数量有限性（房地产具有占有性） 5. 用途多样性（将土地用于预期可获得最高收益的用途）（商业、办公、 居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛地） 6. 相互影响性（房地产价值取决于周围其它房地产的状况）
7. 易受限制性（警察权、征用权、征税权、充公权）
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一、土地及房地产相关知识
房地产
房地产是什么？ 房产
房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有 者和使用者之间可以进行出租 出售或作其它用途的房屋。是房屋及其 权利（占有、使用、收益、处分等权利）的总称
地产
积和不分摊公用建筑面积。
9. 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平 投影面积。
10. 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用 地面积的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 11. 建筑容积率：在建设用地范畴围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建 设用地面积的比值。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低. 12. 绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿 地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 13. 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植的水平投影响面积之和与建设用地 面积的比率（%）。如：架空花园，天台花园 14. 地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/2者。
15. 半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/3且不
超过1/2者。 16. 建筑层数：层高大于2.2米的楼板结构分层层数，假设屋顶突出物的高度在9
米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者
不计入建筑层数，例如顶层电梯设备层，水塔之类的。
17. 层高：相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离。即包括楼板厚度。 18. 楼层净高：楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。不包括楼板厚度。 19. 建筑高度：自建筑物场地地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建 筑控制高度： 1） 屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建 筑物标准层建筑面积的八分之一者。 2）实心女儿墙（即矮墙，古代通常用于防御）高度自墙顶往下小于1.5米者； 3） 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。 4） 坡屋顶建筑高度 坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）
地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其
上下空间，地产与土地的根本 区别也就是有无权属关系。是土地及其
权利（使用、收益、转让等权利）的总称。
房地产
指土地、建筑物及固着在土地及建筑物之上的附属物及其权益（占有、
使用、收益、处分等权利）的总称。
房地产产权
房地产所有权 房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其 所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使 用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉， 它是一种最充分、最完整的财产权或物权。 房地产占有权 房地产占有权是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产 占有可分为所有权人占有和非所有人劝人占有。
高 层：10F以上的建筑称为高层
小高层：8—18F的建筑为18层
高 层：18F以上的建筑为高层
超高层：40F以上的建筑称为超高层
建筑结构
砖混结构
砖混结构：是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、 楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造 的房屋。1999年之前开发建设的多层住宅，一般均采用砖混 结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采 用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。目前城市六层以上 （含六层）的住宅已禁止采用砖混结构
其他名词
夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层 裙楼：指与高层建筑相连的附属
建筑，高度不超过24米,如商场。 标准层：指建筑的内主要使用功能与布置相同的各楼 层。设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。如顶层电梯设备层
21.
两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
22. “五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金, 获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设 单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目 位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城 市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证