房地产公司新进入城市策略研究
新形势下北京链家房地产公司市场营销策略研究
目录摘要 (1)Abstract (2)引言 (3)第1章营销策略及相关理论 (3)1.1营销相关理论概述 (3)1.2市场营销环境及SWOT分析 (4)1.3新形势的特征 (4)1.4房地产的产品分类 (4)第2章我国房地产交易市场的营销环境分析 (5)2.1新形势下的营销环境分析 (5)2.2宏观环境分析 (5)2.2.1政治法律环境分析 (5)2.2.2经济环境分析 (6)2.2.3社会环境分析 (9)2.2.4科技环境分析 (9)2.3微观环境分析 (10)2.3.1现存竞争对手的分析 (10)2.3.2新进入者的威胁 (11)2.3.3消费者的议价能力 (11)2.4北京链家房地产公司SWOT分析 (12)2.4.1优势分析 (12)2.4.2劣势分析 (12)2.4.3机会分析 (13)2.4.4威胁分析 (14)第3章北京链家房地产公司简介及营销策略现状分析 (14)3.1北京链家房地产公司简介 (14)3.1.1基础情况 (14)3.1.2发展现状 (14)3.1.3业务概述 (15)3.2北京链家房地产公司营销策略现状分析 (15)3.2.1产品分析 (15)3.2.2价格分析 (16)3.2.3渠道分析 (16)3.2.4促销分析 (17)第4章新形势下北京链家房地产公司营销策略改进建议 (17)4.1产品方面建议 (17)4.2价格方面建议 (18)4.3渠道方面建议 (18)4.4促销方面建议 (18)结论 (19)参考文献 (20)致谢.................................................................................................. 错误!未定义书签。
摘要改革开放以来人们对居住环境的要求随生活水平的提高而增加，房地产行业也因人们的需求应运而生。
但随着房地产市场的进入门槛低且发展迅猛，越来越多的企业及个体工商户进入房地产市场，房地产市场的内部竞争越发激烈。
《基于生命周期理论的房地产企业融资策略研究》
《基于生命周期理论的房地产企业融资策略研究》一、引言随着社会经济的快速发展和城市化进程的持续推进，房地产行业已成为我国经济的重要支柱产业。
然而，由于房地产项目的投资规模大、周期长、风险高等特点，使得房地产企业的融资问题显得尤为重要。
本文旨在运用生命周期理论，对房地产企业的不同发展阶段进行深入分析，并探讨各阶段相适应的融资策略。
二、生命周期理论概述生命周期理论是一种将企业视为一个生命体，经历成长、成熟和衰退等不同阶段的理论。
在房地产企业中，这一理论同样适用。
从初创期到成长期、再到成熟期和衰退期，每个阶段企业的经营策略、市场定位和融资需求都有所不同。
因此，基于生命周期理论，研究房地产企业的融资策略具有重要的现实意义。
三、房地产企业生命周期各阶段的融资特点1. 初创期：初创期的房地产企业往往资金需求量大，但自身积累有限，信用记录不完整，因此外部融资成为主要途径。
这一阶段的企业应注重与金融机构建立良好关系，通过股权融资、政策性贷款等方式获取资金。
2. 成长期：进入成长期后，房地产企业的项目开始逐步显现出盈利潜力。
此时，企业可考虑通过债券融资、银行贷款等方式扩大融资规模，同时积极拓展直接融资渠道，如上市融资等。
3. 成熟期：在成熟期，房地产企业的资金链相对稳定，企业信用等级较高。
此时可利用多种融资方式，如发行企业债券、信托融资、股权质押等，以满足企业持续发展的资金需求。
4. 衰退期：进入衰退期的房地产企业应注重优化资金结构，降低财务风险。
此时可通过回购债券、偿还到期债务等方式调整负债结构，同时考虑通过资产证券化等手段盘活存量资产。
四、各阶段融资策略的优化建议1. 初创期：政府应加大对初创期房地产企业的支持力度，如提供税收优惠、政策性贷款等；企业应积极寻求与金融机构的合作，建立良好的信用记录，为后续融资打下基础。
2. 成长期：企业应拓宽融资渠道，降低对单一融资方式的依赖；同时加强与投资者的沟通，提高信息披露透明度，增强投资者信心。
建信住房公司发展战略研究
建信住房公司发展战略研究建信住房公司是建设银行旗下专业房地产企业，公司成立于2008年，主要从事房地产开发、销售、物业管理等业务。
在国内房地产市场竞争激烈的情况下，建信住房公司需要制定科学合理的发展战略，从而在市场中获得更多的优势和竞争力。
一、分析建信住房公司的市场环境和竞争格局面对当前房地产市场，首先需要分析的是市场环境和竞争格局，了解公司所处的市场和竞争状况。
当前我国经济持续增长，居民收入稳定增加，房地产市场呈现出总体稳定而健康的发展态势，但是随着监管政策的不断加强，未来房地产市场对于开发商的要求越来越高，对企业的影响也越来越大。
同时，市场竞争格局也非常激烈。
国内房地产市场涌现出众多的房地产企业，其中不乏大型国企和民企、本土企业和外资企业。
竞争的同时也呈现出不同的趋势和特点，如房地产市场城市化和区域化、房地产金融和科技化等，这些都是建信住房公司需要深入研究和理解的。
二、评价建信住房公司的优势和劣势在分析了市场环境和竞争格局之后，接下来需要评价建信住房公司自身的优势和劣势。
目前，建信住房公司的优势主要来自以下几方面：1.核心资源：建信住房公司作为建设银行旗下企业，可以充分利用银行的客户资源和金融优势，拥有雄厚的经济实力和丰富的业务经验。
2.品牌信誉：建信住房公司以稳健、专业的作风赢得了广大客户的信赖和认可，彰显了银行的品牌形象，具备一定的品牌影响力和市场竞争力。
3.人才蓄力：建信住房公司聚集了一批拥有专业技能、管理经验和市场洞察力的优秀人才，具备强大的团队力量和开发能力。
然而，建信住房公司还存在以下几个劣势：1.业务单一：建信住房公司主要从事房地产开发和销售业务，缺乏多元化经营和市场开拓能力。
2.品牌定位不够清晰：建信住房公司在品牌定位上缺乏明确的差异化特色和吸引力，缺乏独特的品牌形象和内在价值。
3.创新意识不足：建信住房公司发展缺乏创新和前瞻性，缺乏引领市场和行业的动力和能力。
三、提出建信住房公司的发展战略在分析了市场环境、竞争格局和企业优势和劣势之后，可以提出以下建议，为建信住房公司的发展提供指导性意见：1.深化金融与房地产业务融合建信住房公司可以充分利用建设银行的金融资源，增强对于房地产业务的金融支持，推动金融与房地产的融合，降低公司的融资成本和风险。
新成立房地产公司的可行性研究报告
新成立房地产公司的可行性研究报告摘要本报告通过对新成立房地产公司的可行性进行研究，分析了市场需求、竞争环境、法律政策等各方面因素，得出了新成立房地产公司是可行的结论。
同时，提出了新公司应采取的策略和措施，以确保其成功运营。
1. 引言房地产行业一直以来都是一个充满机会和挑战的行业。
近年来，随着经济的快速发展，人们对于住房需求的增长呈现出明显的趋势。
因此，成立一个房地产公司无疑是一个具有吸引力的商业机会。
本报告旨在研究新成立房地产公司的可行性，从各个方面进行分析，以帮助决策者做出明智的选择。
2. 市场分析在新成立房地产公司的可行性研究中，市场分析是非常重要的一步。
通过对目标市场的研究，我们可以了解市场规模、增长趋势、消费者需求等关键信息。
根据最新的市场数据，我们可以得出以下几个重要结论：•住房需求稳定增长：随着人口增长和城市化进程的推进，住房需求将会持续增长。
尤其是在一线城市和新兴城市，房地产市场仍然具有巨大的发展潜力。
•小户型住房需求增加：人口结构的变化导致了小户型住房需求的增加。
随着单身人口和年轻家庭的增多，对于小户型住房的需求也在不断提升。
•高品质住宅市场：随着人们对生活品质的追求，高品质住宅的需求也在增加。
高品质住宅包括豪华公寓、别墅等，对于高收入人群来说具有吸引力。
基于以上市场分析，我们可以得出结论，目标市场具有较大的潜在需求，而且仍然有着较大的发展空间。
3. 竞争环境分析在房地产行业，面临的竞争非常激烈。
因此，在新成立房地产公司之前，有必要对竞争环境进行详细分析。
通过市场调研和竞争对手分析，我们可以得出以下几个重要结论：•大型房地产公司：市场上存在着一些大型房地产公司，它们在规模上占据着较大优势。
这些公司拥有丰富的资源和经验，是主要的竞争对手。
•高品质住宅开发商：由于高品质住宅市场的需求增加，一些专注于高品质住宅开发的公司也开始崭露头角。
它们通过提供高品质的住宅产品来吸引高收入人群。
•地方性开发商：在一些地方，存在着一些地方性开发商，它们在本地市场上具有一定的竞争力。
新市场环境下中小房地产企业发展策略研究
【 键词 】 市场 环境 房 地 产业 中 小企 业 策略 选 择 关
我 国 的房 地产 业经 过近 ３ Ｏ年 的 发 展 ． 已 经 成 为 了 国 民 经 济 的 没 有 得 到 很 好 的 解 决 。 央 行 最 近 宣 布 从 ２ ０ ０ ７年 ｌ １月 ２ 日 起 ． 内 ６ 境
重 要 支 柱 产 业 。 基 础 性 和 先 导 性 在 国 民 经 济 的 持 续 发 展 中 发 挥 了 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 上 调 ０ ５ ， 行 １ ．％ 的 标 准 ， 到 其 ．％ 执 ３５ 达
多 年 来 中 国 房 地 产 开 发 模 式 的 核 心 是 房 地 产 商 统 揽 土 地 一 融 资 一 规 划 一 施 工 一 销 售 一 物 业 管 理 的 全 部 环 节 。 在 这 一 产 业 价 值 链 中 ． 地是 房 地 产 商 能 够 进行 开发 的原 始 支 点 ， 资 只不 过 是 整个 土 融 运 作 的 一 个 环 节 而 已 。 受 国 家 土 地 供 应 的 市 场 化 。 行 贷 款 政 策 的 银
产 市 场 ， 小 房 地 产 企 业 应 该 不 断 增 强 忧 惠 意 识 。 中 小 房 地 产 企 业 只 有 不 断 提 升 企 业 竞 争 力 水 平 ． 宽 融 资 中 拓 渠道 ， 持 走 专业 化 市场 细分之 路 才能 在 激烈 的 市场 竞 争 中立 于不 败之 地 。 坚
水 平 的 提 高 ． 镇 住 房 的 增 量 需 求 和 改 善 需 求 双 旺 盛 ， 房 地 产 企 产 开 发 模 式 受 到 严 重 的 冲 击 。 房 地 产 行 业 的 游 戏 规 则 正 在 发 生 变 城 为
变 而 业 持 续 发 展 提 供 了 强 大 的 动 力 。“ 康 不 小 康 ． 键 看 住 房 ” 世 界 房 化 。 化 的 实 质 就 是 产 业 的 核 心 由 开 发 营 运 向 金 融 运 作 转 移 ． 房 小 关 。
新经济形势下中小房地产公司营销策略研究——以吉林省中东房地产公司为例
人１ ２ Ｉ 因 素 是 房 地产 业 的第 一 推 动 力 ．因 为 市场 是 由 有 支 付
能 力并 且有 购买 意愿 的人 组 成 。据 调查 ． 即１ ９ ８ １ — １ ９ ９ ０年 出 生 的 人ｌ Ｙ ｌ （ 即年 龄 结 构 为 ２ ６ ３ ５岁 ） ． 占 畅销 楼 盘 客 户 比重 超 过 ６ ｏ ％，
［ 文章编号］１ ６ ７ ３ — ０ １ ９ ４ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ４ － ０ ０ ６ １ — ０ ２
中东 房 地 产 公 司是 吉 林 省 著 名 民 营 企 业 中东 集 团 的一 个 支 １ ． １ － ３ 所 取地 块 具 有 地 域 优 势
柱 性 战 略经 营 单 位 。 主要 在 长 春 、 吉林 、 通化、 松 原 等 城 市 开 发 商 长 春 目标 地 块 位 于 宽 城 区北 部新 城 中 心 区 北 端 ．南 紧 邻 宽 业综合体及住宅项 目， 是 省 内 知 名 中小 房 地 产 企 业 。２ ０ １ １ 年， 中 城 区 政 府 ． 紧邻 ２ ０ １ ５年 开 通 的 地 铁 １ 号线 环城北 站 出１ ２ １ ． 项目 东 地 产 公 司转 战 其 发 源 地 长 春 ．致 力 于 在 长 春 市 宽 城 区进 行 房 地 周 边 大 盘 众 多 ， 人Ｅ ｌ 较 多， 具 有 一 定 的 消 费 力 。 中东 宽 城 区 项 地 产 开 发 长 春 宽 城 区 项 目 的成 功 与 否 对 中 东 房 地 产 公 司健 康 目是 长 春 市 宽 城 区 重 点扶 植 项 目 有 序 的 发 展 起 着 关 键 的 作 用 要 保 证 中 东 房 地 产 公 司 在 新 的宏 １ ． ２ 企 业 内 部 劣 势 分 析 观 调 控 政 策 和激 烈 的 行 业 竞 争 环 境 中 成 功 进 行 项 目开 发 ．必 须 中东房地产公司 ２ ０ ０ ７年 正 式 涉 足 房 地 产 开 发 ． 还 处 于 摸 索 依 照 科 学 系 统 的 理论 方 法 来 制 定 营 销 策 略 本 文 结 合 企 业 实 际 阶 段 ． 开 发 经 验 有 待 积 累 。 多数 资深 老牌 开发 企 业 已经 成 功 开 发 情 况 ． 旨在 运 用 科 学 的 方 法 为 中东 房 地 产 公 司 制 定 合 理 的 营 销 过 多 个 项 目 ． 无 论 在 开 发 各 项 环 节 还 是开 发 团 队都 有 一 套 比较 成 策 略 本 文首 先 对 当前 市 场 宏 观 经 济 环 境 和企 业 本 身 进 行 分 析 。 熟 的 运 作模 式 找 到 内 部 优 势 和 外 部 机 会 相 匹 配 的 契 机 。 在此 基 础 上 。 用４ ｐ ｓ 理 １ ． ３ 企业 外 部 机会 分析 １ － ３ ． １ 未来 １ ０年 市 场 刚 需强 烈 论为 中东房地 产公 司制定合理 的产品 、 价格 、 渠 道和促 销策 略 ， 并 为 本 土 中 小 房 地 产 企 业 的 发 展 提供 借鉴
中海地产_案例研究房地产集团战略
一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展阶段研究：内地地产业务可分为探索期、发展期和扩张期三个阶段1992-2001发展期扩张期2002年-至今1988－1991探索期•1988年8月8日，深圳市政府正式批复中国海外建筑工程有限公司在深圳设立分公司•1989年4月29日，深圳公司第一个地产项目海富花园正式破土动工，标志着中国海外大规模投资内地房地产的开始•1992年8月20日，中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市•1992年10月9日，中海发展（上海）有限公司注册成立•1993年8月9日，中海发展（广州）有限公司注册成立•1998年6月8日，中海发展（北京）有限公司批准成立。
•2001年6月27日，中海兴业（成都）发展有限公司正式挂牌成立，标志着中海地产业务拓展至西南地区•2002年8月8日，深圳中海实业有限公司更名为中海地产股份有限公司，标志着中国海外集团在内地地产业务及管理架构的重新整合•2002年12月，长春公司成立，中海地产业务拓展至东北地区•2003年5月，南京公司成立•2003年10月8，中山公司成立•2004年1月15日，中海地产西安公司举行揭牌成立仪式，标志着中海地产业务拓展至西北地区中心城市•2004年6月8日，中海发展（苏州）有限公司成立•2004年11月22日，正式组建佛山公司•2005年8月26日，成立宁波公司•2005年11月28日,中海地产股份有限公司更名为“中海地产集团有限公司”。
•截至到目前，中海地产进入了内地19个城市一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快出”模式的万科50.7%的复合增长率500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000200220032004200520062007中海万科“集团将构建以住宅为主、商业为辅的业务结构，坚持‘精品永恒’理念，重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。
二三线城市房地产开发策略研究
ｊ 簪 舷
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近 年
首先 ．要客 观 判 断二 三 监会相继发文要求商业银行清理收回及压 缩地方融资平台的贷款 。２ １ 年 ，在银行信贷 Ｏ １
、
来 ．－－线城市房地产市场快速发展 受一线城市房地产 － 发展带动影响很大 ，主要表现在 政府区域发展政策和地 方政府土地财政 两个方面 ．房地产业健康发展所依赖 的 产业发展基础 、消费基础还不充分和稳定 ，市场容量和辐
射范 围有限 ，很 多城市的房地产中长期规划也很难到位
。
２ １ ，二 三 线城 市 的 房 地 产 市 场 快 速 发 展 已 经 显 露 透 ００年
支和泡沫的迹象，只是被较低的绝对价格所掩盖 。中国社 科 院 ２１ ００年底公布的 《 住房绿皮书》披露 ．目前二三线
城市的房价泡沫已经开始高于～线城市 ．福州 杭州 南
地产发展初期，很 多项 目处在新 中心区和城市综合开发区
域 ，那里的消费习惯 、文化 、商贸 、服务业等基础条件与
一
线城市存在不小的差距 房地产企业在一线城市的运作
模式很难在那里复制。例如 ，一线城市很多高端物业和品
牌项 目，前期虽然投入较大 但后续经营较为稳定 ，能为
开发企业带来稳定的收益。但这种开发和管理模式在二三 线城市往往难以得到支持 。又如 ．开发企业在～线城市只 需要关注项 目本身的成本投入和收益对比。而在二三线城 市 ．地方政府招商 引资更多的 目的是要获得城市经济和社 会效应 。因此 ， 开发企业要注重服务于城市整体发展战略 求得企业经济效益与社会综合效益的统一 ，形成企业发展 与城市发展的合力。 房地产业作为城 市发展 的基础和载体 ，应当为人口、
革等 一 系列 战 略决 策 下 ．有 力促 进 了 区域均 衡 协 调 发展 的
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城市房地产市场价值实现潜力判断： 城市房地产市场价值实现潜力判断： 城市人口密度与城市人均财富水平
筛选原理 城市房地产市场价值实现的两个根本因素：
计算说明： 计算说明： 城市人口的统计数据包括 全市总人口、市区人口、 户籍人口、常住人口等数 种统计，在本次计算中主 要采用市区常住人口的统 计数据（常住人口更能反 应真实的房地产需求）， 少数城市因缺少统计数据， 采用市区户籍人口进行计 算； 城市总面积包括众多山体、 水体、耕地等不可建设面 积，不符合房地产用地建 设的真实情况，因此采用 城市的建成区面积作为计 算指标。
全国范围的城市梯级研究 集团取地要求 房地产快速上升市场 的一般规律 高潜力市场的进入性 条件判断 高潜力区域条件判断 借鉴成功经验
目标城市
世联的研究方法： 世联的研究方法：七次筛选确定目标城市
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分 第二次筛选： 第二次筛选： 企业发展要求 第三次筛选： 第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力 第四次筛选： 第四次筛选： 房价快速上升条件 第五次筛选： 第五次筛选： 城市的进入性条件 第六次筛选： 第六次筛选： 城市群内部优势比较 第七次筛选： 第七次筛选： 成功经验借鉴
3 7 11 14 15 16 9 2 17
5 4
10 6 13
1 8
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分
根据经济总量水平， 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四 个等级
一级城市群经济总 GDP 量达到10000亿以上， 35000 包括：长三角城市群、 珠三角城市群、京津 30000 冀城市群、山东半岛 25000 城市群； 二级城市群经济总 量在5000~7000亿， 包括：辽中南城市群、 川渝城市群、中原城 市群、海峡西岸城市 群、湘中城市群； 三级城市群经济总 量在2000~3000亿， 包括：关中城市群、 长江中游城市群、哈 大齐城市群等； 经济总量2000亿以 下为四级城市群
城市经济水平与人均财富水平 城市经济水平 人均财富水平是评估城市发展成果的最重 人均财富水平 要的两个方面；
国民生产总值（GDP） 国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的
最主要和直观的经济指标；
人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。
城市等级划分方法： 城市等级划分方法： 将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人 均财富水平进行排序。
房价上 商品住宅均价 升表现 商品住宅销售面积
人均可支配收入
社会消费品零售总额 连续三年保持在12%以上
房价支 撑指标
外贸进出口总额
连续两年增长在20%以上
土地价格 土地供应量
出现30%以上的猛增 放量或紧缩
房价驱 动指标 固定资产投资
城市总人口
连续2～3年增幅超过20%
大城市人口规模连续2年增 人口的规模增长直接产生刚性需求的积累，房价在短期内 幅达到1.5～2%以上，中小 会快速上涨 城市连续2年增长达到3~5% 以上
标； 外来开发商进入城市，并获得项 目成功，说明市场开放度较好；同 时外来的竞争也将使本地的市场成 熟度迅速提高； 参考世界银行研究报告专项排名 世联评价
政府效率
120个城市的政府效率排名之中 位于最后20位的不推荐进入 不建议进入评价为差的城市
可预见的房价提升空 与同级别城市相比，价格差距说 推荐进入同级别城市中房价位于 明现有房价拉升起点的高低； 中低水平的城市； 间 收益因素 行业平均利润水平
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分
城市发展阶段与进入建议
单中心阶段 大都市化阶段 辐射外围城市阶段
上海、深圳、北京、 广州 杭州、南京、天津、 青岛、大连、沈阳、 成都、重庆、武汉 厦门、长沙、郑州、 石家庄、长春、南昌、 哈尔滨、合肥、西安、 昆明 贵阳、南宁
顶级城市
一级区域中心城市
二级区域中心城市
小城市 小城市 小城市 （案例借鉴：日本东京—城市发展进程） 案例借鉴：日本东京—城市发展进程）
区域中心城市大都市化阶段
小城市 副城区 小城市
城市群阶段
横滨Hale Waihona Puke 副城川崎小城市
区域中 心城市
小城市
副城区
中心城市 主城区
副城区
其他城市
副城
东京
副 城
副城
其他城市
特征： 特征： 区域中仅有一个大规模城市， 整个区域的资本、人才等各种 资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外 扩的力量
二级城市： 二级城市： 区域重点城市 三级城市： 三级城市： 区域中心城市
珠海 舟山 贵阳 南宁 湖州 惠州 镇江
绍兴 常州 福州 淄博 潍坊 中山 泉州 南通 扬州 洛阳 嘉兴 大庆 威海 泰州 鞍山
三级城市： 三级城市： 区域重点城市
漳州 湘潭 株洲 北海 廊坊 秦皇岛
营口 德阳 钦州
注：城市梯级图表形式参见附件
世联的研究思想（2/2） 世联的研究思想（2/2）
世联的研究思想： 世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划 分为基础，结合贵集团自 身的企业战略发展要求， 进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力 的系统研究，选择在房地 产市场价值实现潜力高， 房价满足快速上升条件的 城市进入； 根据高潜力市场的进入性 条件与所在区域的潜力条 件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验， 结合自身条件最终确定进 入的目标城市
1 长三角城市群 2 珠三角城市群 12 3 京津冀城市群 4 山东半岛城市群（青岛-济南-烟台-威海-淄博 5 辽中南城市群（沈阳-大连-鞍山-营口） 6 川渝城市群（成都、重庆） 7 中原城市群（郑州、洛阳） 8 海峡西岸城市群（厦-漳-泉-福） 9 湘中城市群（长-株-潭） 10 关中城市群（西安） 11 长江中游城市群（武汉） 12 哈大齐城市群（昆明、大庆） 13 滇中城市群（昆明） 14 淮南城市群（合肥） 15 黔中城市群（贵阳） 16 北部湾城市群（南宁、北海、钦州） 17 环鄱城市群(南昌）
第五次筛选： 第五次筛选： 城市的进入性条件
优选城市进入性条件的考虑因素
限制性因素 条件说明
取地成本将明显增加；
推荐标准
土地资源获取难度与 城市土地供应出现明显紧缩意味 推荐进入土地供应相对平稳的城 着获取土地的竞争压力加大，同时 市； 成本
不建议进入土地供应明显紧缩的 城市
市场开放度与市场成 将外来知名开发商进入数量作为 推荐进入有多家全国知名开发商 评判市场开放度与市场成熟度的指 进入的城市 熟度 成本因素
注：十七个城市群并未完全包括我国的所有 城市，西部的大部分城市尚未形成城市群
什么是城市群 城市群（ 城市群（城市带、城市圈、都 市群或都市圈）指以中心城市 为核心，向周围辐射构成城市 的集合。城市群的特点反映在 经济紧密联系、之间的产业分 工与合作，交通与社会生活、 城市规划和基础设施建设相互 影响。由多个城市群或单个大 的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分 单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有 机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规 划的划分标准，将中国大部分 城市划分为17个城市群及城镇 密集区
全国范围的重点城市 战略性进入倾向的城市 市场价值实现潜力高的城市 满足房价快速上升条件的城市 具备进入性条件的城市 优选城市归属城市群内部条件比较
借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件
目标城市
1
2
3
4
5
…
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分
我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形 成的十七个城市群与城镇密集区
谨呈:XX集团
城市进入策略研究分享
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2007.7
世联的研究思想（1/2） 世联的研究思想（1/2）
大区域中的城市发展阶段 区域单中心城市阶段
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分
中国代表城市梯级模型
顶级城市 一级城市： 一级城市： 区域中心城市 一级城市： 一级城市： 区域重点城市
厦门 长沙 郑州 东莞 宁波 佛山 石家庄 长春 南昌 杭州 南京 天津 苏州 无锡 烟台 哈尔滨 合肥 西安 深圳 上海 青岛 大连 沈阳 济南 唐山 昆明 北京 广州 成都 重庆 武汉
价格水平一定程度上反应价格的 上升空间； 根据世联市场调查与操作项目得 到的利润水平经验数据 不建议进入利润水平过低的城市
第五次筛选： 第五次筛选： 城市的进入性条件
优选城市房地产指标
投资潜力指标 1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率） 2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资） 3、人口规模（常住人口、市区人口） 4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积） 5、供给规模（施工面积、竣工面积） 6、需求规模（销售面积） 7、购买力水平 （人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数） 投资风险指标 1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率 2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率 3、供求风险：施工/销售、竣工/销售
同一级别城市中，根据城市在 城市群中的功能等级 功能等级细分为区域 功能等级 中心城市（即各城市群中的中心 城市）和区域重点城市（包括各 城市群中的次中心城市、功能性 中心城市、功能增长型城市）， 以反映各城市影响力差异 城市影响力差异； 城市影响力差异
同一级别城市按照人均财富水 人均财富水 平（人均可支配收入）进行排序， 二级城市： 二级城市： 以反映购买力差异 购买力差异； 购买力差异 区域中心城市 注：第一次 筛选排除的 城市：人均 可支配收入 低于10000元 的中小城市