定 州 市 商 业 物 业 市 场 调 研 报 告

定州市商业物业市场调研报告定州市商业物业市场调研报告一、项目概况本项目暂定名为东升城市广场，目前定位为定州市大型商业物业项目，因此我们针对整个定州市的商业物业和专业市场进行了深入的调查和分析。

本项目位于定州市中山路与建设街交口西南角，所处地段为定州市最集中最繁华的商业区。

项目占地14亩，作为独体大型商业物业，其体量在定州市最大；另因其紧邻中山路和建设街，地理位置优越，具有很高的投资价值。

二、宏观因素研究定州市经济发展因素评价定州市地处华北平原腹地,河北省中部,辖13个镇、9个乡、3个城区办事处,507个行政村, 总人口110万,总面积1274平方公里。

定州市历史文化悠久。

定州古称中山国,历代都设州置府,是河北省历史文化名城,市内人文荟萃,名胜众多,孔庙、开元寺塔、考棚、慕容陵、东坡槐、白果树等八大景观被列为国家或省级文物保护单位。

区位交通独特。

定州位于津京之翼、保石之间,京广铁路、107国道、京深高速公路纵贯南北,朔黄铁路横穿东西,市区距北京185公里,距天津220公里,距石家庄河北国际机场38公里,距黄骅港165公里,已成为华北地区重要的交通枢纽。

PAGE —1—定州市商业物业市场调研报告城市功能日臻完善。

市内形成了东西四路和南北六街为主干道的城市交通网络,城市面貌焕然一新;市内有吞吐量为200万吨的铁路货场;程控电话总容量达7.6万门,可直拨世界各地,并已开通移动电话;市内有220千伏、110千伏变电站4座，35千伏变电站12座,电力充足;煤气、供水、供热等公共设施齐全。

工业经济快速发展。

全市工业形成了机械、医药、纺织、建材、食品、化工六大支柱产业。

胜利汽车、乐凯不锈钢杯、柠檬酸、健身球、武术刀剑等45种产品销往50多个国家和地区。

胜利客车厂、开元铸造厂、建华玻璃厂等几家军工大型企业在定州落户。

乡镇企业异军突起,形成了塑料加工、木器加工、钢网编织、体育用品等十大优势行业,九个工业小区初具规模,1998年全市年国内生产总值达到55.8亿元。

发展前景广阔。

制定实施了<<定州市建设中心城市经济发展战略纲要>>,提出了到2010年,把定州建成冀中地区有一定辐射力和影响力的现代化中等城市的宏伟目标。

2000年定州市经济和社会发展主要指标2000年实现国内生产总值615311万元。

第一产业总值240160万元，占39.0％；第二产业总值174207万元，占28.3％。

其中工业为130132万元，建筑业为44075万元；第三产业总值200944万元，占32.7％。

其中交通邮电31632万元，商业餐饮54347万元，金融保险24952万元，房地产29859万元，其他服务业60154万元。

国内生产总值增长速度为111.0%。

第一产业105.4%；第二产业115.9%，其中工业118.1％，建筑业102.5％；第三产业112.1%，其中交通邮电115.1％，商业餐饮115.6％，金融保险87.3％，房地产117.6％，其它服务业118.7％。

2000年人均国内生产总值5523元。

城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到4690元和2901元，年均分别递增9.05%和12.7%。

PAGE —2—定州市商业物业市场调研报告2000年定州市社会消费品零售总额为178266.0万元；1999年为158678.0万元；同比增长12.3％。

三、定州市商业物业分布情况（一）“干”字形布局定州市商业物业总体呈现“干”字形分布，即中山路、兴华路为2“横”，商业街、建设街连起来为1“竖”。

全市大量商业物业集中在这3条主干道上及由这3条主干道围合的区域里。

其中，以大世界购物中心为核心的商圈居于定州市传统商圈主导位置。

以它为中心，中山市场、商业街形成了定州市的主商圈。

经营商品高中低档均有分布，覆盖范围广泛。

女人街是该区域里最具特色的市场，经营品种包括服装、鞋帽。

服装商铺处于绝对的优势，经营品种多数为中低档商品，人流量大，经营效果好。

（二）其他定州市其他两个重要的商业分布带：中心街和博陵街中心街一带文物单位较多，文庙、贡院、开元塔、南城楼等古迹分布于此。

因定州旅游资源开发力度不足，外来游客促生的购买力差；本地市民购买力大部分被大世界商圈吸纳，导致这里的商业经营状况明显滞后。

由于历史原因，中心街处于定州南城门，位于城乡结合部，是郊区农民与城市居民交流的场所，周边居民具备经商的传统，村里人通过盖房并出租为商铺过活的比重大；再加上定州市上、下京石高速公路必经此地，交通便利，拥有较大的增值空间。

博陵街一带邻近火车站、长途汽车站，这个地段适合以批发市场为特征的大物流的商业形态发展，目前有代表项PAGE —3—定州市商业物业市场调研报告目有博陵日杂建材市场。

（三）商业物业分类调查一、大型商铺⑴商场名称：大世界购物中心大世界购物中心与本项目处于相同地段，经营方向与本项目类似，作为个案，大世界购物中心需要深入调查和研究。

其基本情况见下表：PAGE —4—定州市商业物业市场调研报告PAGE —5—定州市商业物业市场调研报告优势：1.1999年5 月1日开业，已发展了3年多，具有运作大型零售商业物业的经验。

2.定州市首家大型零售商业物业，开业之初投资50万元用于广告推广，借助定州电视台、有线电视台等媒体，其高频度的广告历时半年多。

构建了“大世界”强大的品牌效应。

强大的在品牌引导，促生出大世界内部商户的销售业绩的提高。

3.“大世界”法人的政府公关能力强，每年用于政府各机关、单位的公关费用约为50万元。

理顺政府和企业关系，降低“大世界”内部商户的经营阻力；同时，为“大世界”本身合理避税创造了条件，降低了整个企业的运营成本。

4.针对定州市社区文化相对贫乏的现实，大世界推了形式多样的社会公益性文化活动，如曾与“大世界”5楼举办过免费蹦迪；每周六在门前广场开展彩色周末活动，组织演出，丰富社区居民的文化生活；组织鼓乐队，开展升国旗、唱国歌活动……一系列有组织的文化活动拉近消费者和“大世界”的距离，全面提升大世界的人气。

5.“大世界”内部统一管理、统一收款；售货员统一着装。

这样的经营方式可进一步加深消费者对“大世界”是本地高档购物场所的认同感。

6.“大世界”关注儿童。

在大世界的1层扶梯进口前，配置了8台儿童音乐摇摇车，车周围设有休憩的坐椅。

这样的安排为消费者举家前来休闲、娱乐提供了空间，同时，还充分拉动“大世界”的人气。

儿童可以拉动父母进店，为进一步实现销售创造机会。

PAGE —6—定州市商业物业市场调研报告劣势：1.“大世界”经营时间长，商场内部配套设施陈旧、老化。

举例：夏天，未配置中央空调，单纯依赖柜机空调难以达到充分消暑降温的目的；冬天，商场内供暖不足，大门进口处未设二次进门隔断，室内温度低，数次发生顾客于进门处跌倒事件。

商场内空气对流差，污浊。

2.99年开业，项目设计风格老套，缺乏时代气息。

3.“大世界”内部雇主与雇员关系紧张。

加班不给加班薪金、且常以物抵薪。

为了严格管理，罚款制度执行力度大。

导致雇员离心，缺乏工作积极主动性。

4.“大世界”与进驻商户关系紧张。

”大世界”为拓宽本企业的利润线，将进驻商户中赢利状况较好的项目或柜组采取终止协议、自行经营的方式，把生意转移到”大世界”本身。

但总体上，限于经营能力或”大世界”人才结构不高等因素，接手过来的生意，”大世界”自身经营的状况并不比原来商户好。

比如：”大世界”原来鞋组生意很好，”大世界”方面遂于01年7月终止了2楼鞋组柜台出租协议，自行销售。

因经验不足，鞋组生意低迷，01年冬季， 700多双鞋积压为存货。

这样的措施非但不能带来更多的经济效益，同时还打击了经营商户的合作热情，商户离心成为必然。

5.“大世界”售后服务质量趋于下降。

6.对商户经营货品质量把关力度不强。

商场内部亦有假名牌或假货。

直接影响”大世界”在公众中精心构建的负责形象。

PAGE —7—定州市商业物业市场调研报告经营动向：⑴广场地下运作大型迪厅项目，经营面积约1000平方米。

⑵自行车大世界楼体改造将与迪厅同期完成。

该楼改造完毕，主要经营方向为旅店和美食城。

以上两个项目预计于2002年7、8月间开业。

这两个项目开业后，与大世界购物中心可实现功能互补。

届时，大世界集购物、休闲、餐饮、娱乐等服务内容于一身，形成强大合力，充分吸引消费者。

PAGE —8—定州市商业物业市场调研报告（二）商场名称：天龙大厦PAGE —9—定州市商业物业市场调研报告（三）商场名称：青年厅PAGE —10—定州市商业物业市场调研报告（四）商场名称：八宝商场PAGE —11—定州市商业物业市场调研报告（五）商场名称：开元商厦PAGE —12—定州市商业物业市场调研报告（六）商场名称：人民商场PAGE —13—定州市商业物业市场调研报告（七）商场名称：商业大厦综合比较以上项目，可得出，在定州市大型商业物业市场格局中，只有大世界购物中心处于最高端。

是本项目未来发展的主要竞争对象。

PAGE —14—定州市商业物业市场调研报告三、招租或在售项目情况定州市商业物业开发正逐步进入“战国时代”。

大量开发商认识到商业物业具有丰厚回报的开发前景，向这一领域加大了投资力度。

其基本特征表现为：1.开发商业物业类型多样化。

不仅局限于商住楼项目，有实力的开发商将投资延伸至大型综合性零售商业项目。

2.新开项目集中开发，主要分布于大世界商业区和中心街商业区。

这两个区域的流通、购物、休闲的城市功能日益显著。

3.项目售价变化反映出定州市各区域（地段）的商业价值。

即项目售价自大世界商圈、中心街商圈、火车站商圈呈逐级下降的趋势（如图所示）PAGE —15—定州市商业物业市场调研报告(一)金街商住楼PAGE —16—定州市商业物业市场调研报告（二）定州大厦（暂用名）PAGE —17—定州市商业物业市场调研报告（三）定州博陵日杂建材市场PAGE —18—定州市商业物业市场调研报告（四）定州市房地产开发有限公司商住楼PAGE —19—定州市商业物业市场调研报告（五）步行街PAGE —20—定州市商业物业市场调研报告四、餐饮、娱乐场所基本情况（一）珍善坊PAGE —21—定州市商业物业市场调研报告（二）老家肉饼PAGE —22—定州市商业物业市场调研报告（三）一品馋嘴鸭（肯德炸鸡）PAGE —23—定州市商业物业市场调研报告（四）好媳妇餐厅PAGE —24—定州市商业物业市场调研报告（五）麦肯姆定州市商业物业市场调研报告（六）雪世界PAGE —26—定州市商业物业市场调研报告五、■临街店铺分布情况（一）街道名称：中山路该街店铺涉及总计13个行业。

以餐饮业分布最广泛，其余占较大比重的依次为电子业、文体用品、服装、摩托汽配、办公设备。

PAGE —27—定州市商业物业市场调研报告（二）街道名称：兴华路兴华路店铺涉及15个行业，该路段繁华程度虽然较中山路低，但涉及行业较多；主要分布着为本地居民提供便利服务的店铺。