新密房地产市场调研简析
新密房地产市场报告0516(1)
18
0
4.4
0.1
10.9
3.1
10.8
0
3.8
0
6
2
48
2
7
0
7.5
0.5
193
9.3
0
4 0 13.8 0 52 —— 11 3.2 8.4 18 26 0 4 140.4
65
9 —— 27 —— —— 25 25 18
5 —— 44 —— —— ——
0.3
0.52 —— 0.6 0.24 —— 0.18 0.43 0.6 0.72 —— 0.38 —— 0.51 0.45
城市人口及城镇化率——
新密人口及城镇化率呈稳步增长，2016年底常住人口81万人，城镇化率57%；预计2018年底城 镇化率达61.3%，中心城区新增人口约5万，新增住宅需求200万㎡，房地产市场需求较大
2010-2016年新密市人口及城镇化率
80.8 80.6 80.4 80.2
80 79.8 79.6 79.4 79.2
PART TWO
住宅市场环境分析
——市场格局
受政府发展规划影响，房地产发展整体呈现东移西扩趋势，据城市发展趋势，划分三大板块，中 心城区生活氛围成熟，西城区为行政办公区，生活氛围趋于成熟；东城区与郑州市关联最近
7000-7500元/㎡ 7000元/㎡
金域蓝湾
香蜜花都
西城区
高层价格5600-7000元/
城市发展规划——
新密市受地势影响，城市东西向“一”字型纵深发展，西优、东扩、中部改造升级。城市框架的 单轴线拉大将带来两侧边缘地块的价值上升
青屏山
西城区
中 心
城市最早为西侧 发展，目前区域
新密市场研究报告
新密城市研究
新密市位于河南省中部，处在郑州都市圈的东南发展轴上，为中原城市群的腹心位置，具有良 好的发展和区位优势。
荥阳
巩义
郑州
新密 登封 新郑
单位（亿元）
河南中部，郑州与新密相邻 东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连；距河南省会郑州40公里， 中原名刹少林寺55公里，新郑国际机场45公里。市域东西长46.2公里，南北宽32.4公里，总面积为998.16平方公 里。辖4个街道、11个镇、2个乡，1个风景区管委会：总面积为1001平方公里。
中强御金湾 瑞祥花园 金鼎御园 中兴融园 金海洋房 金城花园 金铂宫 美景山城
东区
未来城市 花园
青屏苑
天园城中 城
御景天城
祥和铭居
中强国际
青屏苑
西区
东区
金域华府
新密市房地产市场研究
市场供应——总供应量累计约115.5万㎡，但从2010年全年去化情况及2011年上半年去化情 况看，市场年去化量仅20万方，供求关系严重失衡。
Ø 三四线城市的客户特征
人群特征：一般情况下，三、四线城市都有固定且集中的高收入群体。
这类人群一般集中在垄断行业、医疗卫生机构等，及有灰色收入的
政府公务员、生意人群体，这些是三、四线城市传统的主力购房群体。 另外，一些城市的支柱产业可能会成为该城市的经济支柱。 比如煤矿产业对于新密的重要意义， 这些支柱产业的从业人员往往是该城市房地产消费的目标客户。 但是无论目标客户用行业划分，或是以地域划分， 三、四线城市目标客户的攀比炫耀心理明显，圈层聚集，容易扎堆，
Ø 业务员水平
业务员的素质体现在两个方面，精神面貌和业务能力。 从实际的情况来看，三、四线城市多数业务员精神面貌较差， 服装不能统一或者质量太差，形象气质难与产品匹配。 业务员出身背景复杂，与各级领导存在关系，旱涝保收，难以管理。 业务能力还停留在介绍阶段，切客能力弱，缺乏对客户的启发和引导， 客户成交比例低，变相造成对到访客户的资源浪费。
郑州购房调研报告
郑州购房调研报告郑州购房调研报告一、引言郑州作为河南省的省会城市，近年来快速发展，各项经济指标稳步提升。
随着城市发展，购房需求也不断增加。
本次调研旨在分析郑州购房市场的现状和趋势，为购房者提供参考和指导。
二、市场分析1. 房价趋势：近年来，郑州的房价呈现上涨趋势。
尤其是城市中心地区和发展潜力较大的郑东新区，房价增长较为明显。
当前，郑州的房价总体偏高，购房成本较高。
2. 供需关系：郑州房地产市场供需关系紧张。
随着人口流入的持续增加，购房需求大幅上升。
然而，供应量相对较少，尤其是高品质住宅和市中心地段的房源。
3. 房屋类型：郑州的房屋类型多样化，包括高层住宅、别墅和商业地产等。
其中，高层住宅最为普遍，适合年轻购房者和小家庭。
4. 地段选择：郑州市中心地段的房价较高，购房者可以选择郑东新区等发展潜力较大的区域。
此外，郑州周边的郊区和新建小区也是购房的热点。
三、购房指导1. 审慎购房：考虑购房者自身经济能力和发展前景，避免负债过重。
购房者应根据自身需求和预算，选择合适的房型和地段。
2. 注意购房风险：购房者在签订合同前，务必进行详细的调查和咨询。
要了解房产开发商的信誉和售后服务，以及房产市场的政策和法律法规。
3. 多方比较：在购房过程中，购房者可以多方面比较不同的房源和价格，并考虑房屋的品质和地段等因素。
与此同时，也应了解当地房价的发展趋势，以决策最佳购房时间。
四、建议1. 加大供应：郑州市应加大房地产项目的开发，提高房屋供应量。
特别是应注重中高端住宅的建设，满足不同层次的购房需求。
2. 完善配套：郑州市应加大基础设施建设和公共服务，在房地产项目建设过程中注重配套设施的完善，以提升居民的生活品质。
3. 优化政策：郑州市政府应制定合理的房地产调控政策，保持市场稳定。
同时，还可以出台一些激励政策，吸引更多房地产企业进入郑州市场，促进市场竞争。
五、结论万事开头难，购房也并非易事。
郑州购房市场供需关系紧张，房价较高。
新密市场研究报告
价格特征：板块内项目不多，但商业、休闲配套完善，房价较高，集中在40004300元/平米之间。 产品特征：主要是以小高层、高层为主，多层已成为稀缺；主力户型为87-92平 方左右两房、125-135平方左右的三房。 客户特征：配套齐全，主力客户为私营业主及企业中高层和附近县城客户为主， 与新区客户特征相近。
青屏广场板块——核心商业区，配套完善，价格升值空间大
片区印象
道路交通：板块内向、外向交通都较为便利，长乐路、青屏大道、西大街等多
条交通主干道贯穿东西南北； 板块配套：板块内生活、商业配套较为齐全，休闲广场青屏广场、金博大、丹 尼斯等等，聚集了休闲、娱乐、服务、购物、居住等复合功能；
区域楼市特征
第三阶段
$8000 $10000
$1000
$4000
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
第二阶段
1
2
3
4
第一阶段
必需 丰富 提升 享受
2010年新密人均GDP:7500元
新密城市研究
城市发展规划——以新密市城区为中心，重点向西发展，兼顾向北发展，控制向东、南发展
城市性质——新密市城区是郑州都市圈的 重要卫星城市，新密市的政治、经济和文化 中心，以发展能源科技工业和管理服务业为
瑞祥花园
青屏苑 御景天城 金域华府
10
38 11 11
6
—— —— 2.5
0.15万方
6.44万 —— 2.5
3800
4300 —— 4500
合计
115.5
23.2
13.39
——
新密房地产市场格局 新密市房地产市场研究
未 来 大 道
永威金域 蓝湾 未开盘 荣域华府 未开盘
房地产进入性调研新乡平原新区市场调研报告范文
房地产进入性调研新乡平原新区市场调研报告范文1.宏观环境研究；2.区域发展概况；3.地产市场剖析；4.典型竞品项目；5.市场小结；区域发展/开发机会①区域客户分流——客户容量变化不大，不会陡增，随着其他区域发展客户被剥离、分流。
②市场环境变化——随着区域发展逐渐成熟、配套逐步落地，品牌开发企业大盘林立、供应量大，市场竞争红海。
③客户属性演变——投资区域增多，投资属性变弱；区域市场产品结构变化、规划同质化及政策打压等，地缘首置增多。
为快速开发，产品战略机会点：区域层面：与大盘共生，遵循市场主流竞争层面：市场主流快销产品的超越客户层面：满足主流首置型客户需求品牌房企为平原新区带来产品及品质提升，客户对品质要求更高，并带动区域快速成熟，未来竞争更加激烈。
Ø2022年起，恒大、绿地、正弘等一线房企相继进入平原新区，品牌开发房企云集，房地产发展热点板块。
Ø品牌房企带来产品及品质的提升，客户对品质的要求更高，且选择空间增大，成交周期延长。
后来你成为牧民赶来云海繁星脚旁驮岁月的白驹将漫生春草嚼咀当你站于隆冬爱河边俯身朝下望去有人破冰做你一生倒影你会凝视他如同另个自己直到你的热泪都化作潮汐爱即永恒汛期最终你所历风雪开遍梅花鹿背脊落日坠成腕上胎记来世便凭此再遇当你仍是虔诚滋养着参天铁树的泥有人做撼动你一生马蹄你会信奉他如同整个奇迹直到悬河千言汇入那句——“爱你是我的壮举。
”市场小结u主力产品：区域在售高层主要以100-110㎡功能三房为主、其次110-120㎡舒适三房；洋房以120-130㎡三房、140-150㎡四房为主；u 总价段分析：区域市场高层总价段80-90万占比较高，洋房总价100-140万占比较高u高层去化：明星项目产品去化：高层90㎡以下去化率高；100-115㎡三房去化量大；洋房125-130㎡去化较好。
区域项目单盘高层月均去化约50套u成交价格：区域在售高层均价7300元/㎡（毛坯），小高层与高层价差不明显；洋房平层均价8500元/㎡（毛坯）u客群分析：目前区域成交客户主要以郑州客户为主，其次为地缘性及原阳县客户，客群偏年轻化，以90-120㎡的三室两厅一卫、三室两厅两卫为主要需求，总价集中在70-100万之间。
郑州房价调研报告
郑州房价调研报告郑州房价调研报告一、引言近年来，郑州房地产市场持续走热，房价迅速上涨，成为社会关注的热点之一。
本报告旨在通过对郑州房价进行调研，了解市场现状，分析房价上涨的原因，并对未来的房价发展趋势进行预测。
二、市场现状根据调查数据显示，郑州的房价年均上涨幅度在10%以上，远超国家平均水平。
尤其是郑东新区、高新区等地，房价甚至呈现倍增的趋势。
城市化进程加速，企业落户以及人口流入都成为了推动房价上涨的重要原因。
三、房价上涨原因1.供求关系紧张：郑州房地产供应相对紧张，特别是经济发展较快的郑东新区、高新区等地，供应明显不足，致使房价上涨。
2.土地成本上升：随着城市化进程的推进，土地资源供应量减少，而土地成本却不断攀升，这直接导致了房地产开发商需要将土地成本转嫁给购房者，从而推高了房价。
3.人口流入增加：随着郑州经济的快速发展，越来越多的人涌入该城市。
人口流入增加，推动了郑州的房地产需求，进而推动了房价上涨。
四、影响因素分析1.政策因素：房地产政策调整对房价上涨有重要影响。
一些限购、限贷政策的实行，使得购房成本增加，影响了购房者的购房意愿。
2.经济发展因素：经济发展水平直接影响着郑州的房价。
经济发展好，企业落户增多，人口流入增加，带动了房地产市场需求，进而推动了房价上涨。
3.土地资源供应：土地资源的供应量直接决定了开发商的开发规模和速度，土地供应不足会导致房价上涨。
五、未来趋势预测根据目前的市场情况以及政策调控的动向，预计未来郑州房价将保持稳定上涨的态势。
由于郑州经济发展迅速，人口流入仍然持续增加，房地产市场需求仍然旺盛，因此长期来看，郑州的房价还将继续上涨。
六、结论郑州房价持续上涨的背后是供给不足、经济发展等多个因素的综合影响。
尽管有政策调控的措施，但仍然难以完全控制房价的上涨。
未来郑州房价仍具有较大的上涨空间，购房者需要谨慎购房，以免陷入高房价的困境。
同时，政府应进一步加强房地产市场调控，提高土地供应，保障市场的正常秩序，促进房价合理稳定发展。
郑州市房地产市场调研报告_调查分析总结
郑州市房地产市场概况
图1-7 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交面积细分
数据来源：搜狐房地产网
分析：本月80-90㎡面积段备案28.87万㎡，成交均价8068元/㎡，占商品纯住宅成交面积 38.8%比重，刚需房源依然支撑整个市场。国五条的颁布，使得部分二套房改善型客户积极入 市，以避免可能出现的高首付比例以及高利率，本月120-144㎡面积段房源备案面积16.39万㎡ ，占纯住宅成交面积22.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府严格执行国五条， 出台新的补充性地方细则，因此预计后续改善性二套房房源成交量会继续上扬。
郑州市房地产行业概况
图1-2 郑州市商品房库存走势图（以2010年底为基底）
数据来源：郑州市房管局及网资料络
分析：以2010年底为基底，郑州市商品房库存截止2013年3月为749万㎡，近两个月市场略显供 不应求，高企库存略有消化，其中高企的库存依然多为非住宅（办公、商业、车库、地下室其 他物业）市场，约为479.75万㎡，占比64.1%，较上月上涨3.3个百分点，未来库存消化压力非 常大。
郑州市房地产市场概况
图1-9 2011-2013年3月郑州商业市场供销价走势图
数据来源：搜狐房地产网
分析：商业市场——销量维稳 3月商业用房供应面积5.53万㎡，销售面积4.52万㎡ ，市场持续供大于求。3月商业用房销售均价17915.7元/㎡，环比上涨40.35%，同比 上涨53.23%，主要为升龙广场、豫航广场、天旺广场等项目商铺房源的备案。
信息来源：郑州房地产网 2013.03.31
分析：郑州市的“国五条”细则大多是重申了一下国务院“国五条”的一些原则， 而对于20%个税、提高二套房贷等对房地产市场影响较大的抑制投机投资性购房的 几条措施则未提及，这样的细则可能对房地产市场不会有太大影响。
2019新密上半年市场概况
145 147 117 —— 113 ——
—— ——
68 69 152 —— —— —— 544 500 1855
1.9万㎡ 2.1万㎡ 1.7万㎡
—— 1.2万㎡
——
—— ——
0.8万㎡ 0.7万㎡ 1.7万㎡
—— —— —— 5.2万㎡ 5.5万㎡ 20.8万㎡
金额 （亿元）
1.73亿
1.96亿 0.97亿 —— 0.94亿
——
——
——
0.6亿 0.5亿 1.32亿
—— —— —— 4.97亿 5亿 17.99亿
均价 （元/㎡）
高层9100 洋房10400 高层9100 洋房11600 高层5831 高层6100 高层7800 高层7500 洋房8000 公寓7200
高层7000
高层8300 洋房9300
高层7500
高层7500
典型楼盘分析 大鸿城壹号
大鸿城壹号2019年1-6月份累计销售住宅113套；销售面积1.2万㎡，销售金额0.97 亿元，目前在售为五期尾盘；六期地块筹备中，节点预计在10月份；
汇报结束
绿地溱水小镇（精装） 总计
高层95-120㎡ 洋房130-154㎡ ——
370 394 142 252 150 685
178 536
75 162 347 370 435 284 863 620 5863
4.8万㎡ 5.5万㎡ 2万㎡ 1.9万㎡ 1.6万㎡ 5.7万㎡
2.1万㎡ 5.9万㎡
0.8万㎡ 1.8万㎡ 4.3万㎡ 4.2万㎡ 4.9万㎡ 3.2万㎡ 8.5万㎡ 6.8万㎡ 64万㎡
2019新密上半年市场概况
建业地产驻马店区域3月份营销方案
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城市发展规划——以新密市城区为中心，重点向西发展， 兼顾向北发展，控制向东、南发展
➢城市性质——新密市城区是郑州都 市圈的重要卫星城市，新密市的政治、 经济和文化中心，以发展能源科技工 业和管理服务业为主的工贸城市。
➢城市发展方向——调整完善中心城 区组团、老城组团和城东组团；重点 发展城西组团、科技园组团和城北组 团；重点向西发展，兼顾向北发展， 控制向东、南发展。
丹尼斯等等，聚集了休闲、娱乐、服务、购物、居住等复合功能；
区域楼市特征
➢ 价格特征：板块内项目不多，但商业、休闲配套完善，房价较高，集中在 3200-3800元/平米之间。
➢ 产品特征：主要是以小高层、高层为主，多层已成为稀缺；主力户型为8792平方左右两房、125-135平方左右的三房。
金成花园
➢ 客户特征：配套齐全，主力客户为私营业主及企业中高层和附近县城客户为 主，与新区客户特征相近。
房地产市场格局
➢新密在售住宅项目
主要分布在西部新城 未 政 中强御 平
开
区，其次是位于新老
来 大
通 路
金湾 4200元/
平方
安
瑞祥花 园
路 3100
阳 路
城区过渡的商业中心 道
元/平
方
长
区青屏广场附近，东
乐
永威金
城区暂无新项目销售， 域蓝湾
这主要与政府对新区 未开盘
的规划方向和政策倾
荣域华 新城区板块 府
片区印象
➢ 道路交通：板块内路网完善，对内对外交通较为便利； ➢ 板块配套：区域内市政配套较为完善，但档次偏低；
区域楼市特征
➢ 价格特征：在售项目较少，以中低档住宅为主，价格一般集中在2500-2800 元/平米之间，目前是新密的房价洼地。配套档次低，非重点规划区域，楼 盘升值潜力有限。
➢ 产品特征：在售项目主要是以多层为主，户型面积普遍偏大，主力户型为 95-100平方左右两房、110-140平方左右的三房与150-170（中心组团、老城组团、
郑煤集团组团、新华路组团、西区组
团、东区组团），同时以双环、方格
路网、单中心和南北主轴线结构进行 空间组织。
新城西区规划
新城西区组团以行政及文化娱乐、体育、 商业为主，用地面积6.0平方公里，人口 规模9万。以近、中期为卡发重点，在青 屏山以南，安排一类居住用地。成片开发 新居住区，以中档多层为主，综合解决道 路、水、电等市政基础设施和公共服务设 施建设，完善社区服务，形成一定的吸引 力，引导中心城区人口向新区转移。
典型楼盘分析——中强御金湾
开发商：河南中强房地产有限公司 项目地址：新密市溱水路与政通路交汇处 规模：总占地196亩，总建筑面积16万平方米， 目前正在销售的是二期住宅，以多层电梯房和小 高层为主 物业类型：别墅、多层、小高层、高层 建筑风格：新古典主义 建筑规划：围合式 销售情况：一期已售完，二期正在销售中 均价：4200元/平米 推广语：成就家族 至高荣耀
路
金源新 天地
3200元/ 平方
金城花 园
3500元/
平雪方 天园城
向性有密切关系。
未开盘
➢根据目前已入市但
西大街 御景天
城 3700元/
花 中城
青屏街广场32平板00方元块/
尚未正式销售的项目
平米
领秀城
分布情况综合分析，
永威金 域华府
3700元/ 平米
预计未来几年新密房
未开盘
农北
密
业密
州
路新
大
路
道
主力户型：两房89.8-94.8㎡，三房125-176 ㎡，四房 162-191㎡
该项目整体品质较高，但 周边配套设施尚不完善，项目 主要以高端品质住宅打动消费 者，加上位于新城区，投资和 升值空间较大，未来发展潜力 大。
一期楼王三房174-176㎡
二房89-94㎡
三房99-104㎡ 三房141-148㎡
区域前景判断
➢ 区域未来可供开发的土地有限，住宅供应以中小规模的小高层、高层产品 为主，价格方面在3500元/平方左右。
新城区板块——供应热点，城市新核心区、起点较高，潜力巨大
片区印象
➢ 道路交通：内向、外向交通都较为便利，多条交通枢纽主干道； ➢ 板块配套：未来的城市行政、居住中心，但人气不够，生活、商业配套正
在完善中。
金御华府
区域楼市特征 ➢ 价格特征：板块项目较为集中，品质以中高档住宅为主，价格集中在
3500-4000元/平米。行政新区，政府重点规划，楼盘升值空间较大。
➢ 产品特征：产品较为多样，多层、小高层和高层、别墅，以多层为主；户 型以舒适型为主，主力户型为90平方左右两房、130平方左右的三房与160 平方左右的四房。
典 型 楼 盘 分 析——御景天城
项目地址：西大街与福寿街交叉口（电业局对面）
规模：总建面约5万平方米，由2栋12层和4栋16层 高层组成。共336套
新城区新入市项目，
物业类型：小高层、高层住宅
工程已封顶，规划6栋小
建筑规划：行列式布局
高层和高层，售楼处包
➢ 客户特征：新密市较早开发的区域，最早的别墅项目凤凰山庄已成熟入驻， 但后续没有高品质楼盘接替，目前在售项目多为中档楼盘，主力客户以附近 企业工薪阶层和事业单位等中等收入人群为主。
区域前景判断
➢ 板块内市政生活配套档次较低，属非规划主要方向，未来区域内房地产开 发主要以改造项目为主，供应量有限；
➢ 但随着新密整体房地产市场的快速发展，板块内房价也有望被拉升，未来 价格有望达到3000元/平方以上。
溱水路
东城区板块
青屏大街
本 案
东大街
嵩山大道
地产发展方向仍将以
新城区为主。
市场格局清晰，新城区板块将成为近几年城市房地产供应的热点区域。
青屏广场板块——核心商业区，配套完善，价格升值空间大
领秀城
片区印象 ➢ 道路交通：板块内向、外向交通都较为便利，长乐路、青屏大道、西大街等
多条交通主干道贯穿东西南北； ➢ 板块配套：板块内生活、商业配套较为齐全，休闲广场青屏广场、金博大、
➢ 客户特征：主力客户以私营企业主和行政机关单位员工等高收入人群为主。
中强御金湾
区域前景判断
➢ 区域房地产发展过度依赖于市政建设速度，且潜在供应量加大，区域竞争 激烈 ；
➢ 高档品质楼盘不断增加，区域竞争升级； ➢ 高层产品逐渐成为区域主流，区域未来均价有望达到4000元/平方以上。
东城板块---较早开发区域，目前板块内供应量小，价格洼地