销售面积计算规范与方法全解共26页文档
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第一条根据国家有关技术标准，制定．《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则又(试行)。
第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。
建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。
第六条套内建筑面积由以下三部分组成：1．套(单元)内的使用面积；2．套内墙体面积；3．阳台建筑面积。
第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：1．套(单元)内的使用面积。
住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算。
其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照．《住宅建筑设计规范》计算。
2．套内墙体面积。
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3．阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积第八条公用建筑面积由以下两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2．套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
售楼面积计算规则 总结
一、承德市房屋面积测算实施细则
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积分为：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积
1）套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按一下规定计算：
1、套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生
间、储藏室、突出墙体外的壁橱等空间面积的总和。
2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积
3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管井道均计入使用面积
4、内墙装饰厚度计入使用面积
2）套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或城中墙体或其他城中支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积，套与公共建筑空间的分隔墙按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内自由墙体按水平投影全部计入套内墙体面积
3)套内阳台面积
按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
共有建筑面积
应分摊的共有建筑：为整栋房屋服务的楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及部分外墙体。
不分摊的共有建筑
1、作为人防工程的地下室。
2、独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，公共用
房，设备用房。
3、设计要求为设备用房，现场丈量时无设备的空房间。
分摊原则：
仅限于分摊本栋房屋内的共有建筑面积，与本栋不相连的不得分摊。
分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
销售面积的计算2011-2-15
•
商品房销售面积由两部分构成： 1.套内面积：套内建筑面积系指套内使用面积、 套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 2.共有建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃 圾道、变电室、设备间、公共门厅、走道、值班 警卫室等，以及为整栋房屋服务的公共用房和管 理用房的建筑面积。 共有墙和非共有墙的概念：共有共用建筑面积还 包括套和公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包 括山墙）水平投影面积一半的建筑面积
计算销售面积应注意的问题
• 1、外墙皮厚度的问题。外墙皮的厚度直接影响到公摊面积的大小，在房管局计算外 墙皮厚度时面砖及涂料的厚度分别为25及20，当同一层中有面砖及涂料时，取所占比 例大者，同理，同一层中同一面墙有厚度不一致时，取比例大者的厚度。 2、阳台面积的问题。阳台是否封闭一定要分清楚，阳台上方是否有雨篷及雨篷的大 小都是影响套内使用面积的直接因素。若阳台上方无雨篷，或者是挑高阳台雨篷，此 阳台不计算面积。阳台雨篷的的投影面积要是小于阳台面积，此阳台不计算面积。 3、建筑名称的问题。在设计院设计图纸时，往往很多地方的名称与实际使用功能不 相符。例如露台，入户花园等。此时我们要判断该露台或入户花园是否有顶盖，若无 顶盖或顶盖覆盖不全，此露台及入户花园不计算面积；若有顶盖，并且顶盖覆盖全的 话，按开敞阳台的计算方法计算面积。 4、户型的问题。在同一幢楼里户型的名称有很多种，同一种名称的户型面积不一定 是一致的，有些细微之处的变化（例如墙体的偏移等），这些细微变化在小户型中会 影响到套内面积的大小，所以在计算小户型时一定要多比较同一名称的户型。 5、底层架空的问题。在有的图纸设计中，为了配合景观效果等，在一层中会有一部 分墙体围住的架空层，此架空层的墙体是不连续也不封闭的，所以此部分虽然有顶盖 ，但是属于全小区共用的部分，不计算面积。以能封闭的那部分的墙体作为外墙分界 ，计算面积。 6、供全小区使用的公共部分面积计算的问题。例如物业用房、居委会等。这些虽然 不计算销售面积，但是这部分所占的面积是在楼内的，所以这部分与商业、住宅一样 应该分摊共有共用面积，在计算公摊系数时，不要把这部分的面积作为分母给遗漏。 另外对所标注名称也要注意，比如在一楼大堂边若标注为物业用房就不能作为公摊面 积计算，若标注为值班室就要做为本栋楼的公摊面积计算。
商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则
《商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》•第一条依据邦野有关技巧尺度划定《商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》。
第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位.建筑面积应按国度现行《建筑面积计算规则》入走计算.第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为我防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
第五条商品房按”套”或”单元”销售，商品房的销售面积便为购房者所购购的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积)，与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公建筑面积。
第六条套内建筑面积由以下三局部组成。
1、套(单元）内的使用面积；2、套内墙体面积；3、阳台建筑面积。
第七条套内建筑面积各部分的计算本则如下：1、套(单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的办法计算.其他建筑,依照博用建筑设计规范规定的方式或参照《住宅建设设计规范》计算。
2、套内墙体面积商品房各套(单元）内使用空间四周的保护或承沉墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套(单元）之间的分隔墙、套（单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积齐部计入套内墙体面积。
3、阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4、套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积第八条公用建筑面积以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾讲、变电室、装备间、公共门厅和功路、天上室、值班警卫室以及其余功效上替整栋修建服务的私共用房跟治理用房修筑面积；2、套(单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙）墙体水平投影面积的一半.第九条公用建筑面积计算准则凡已作为独坐使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部门.作为人防工程的地下室也不计进公用建筑面积。
【房地产】商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊定
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第一条根据国家有关技术标准，制定．《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则又 (试行）。
第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。
建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
第五条商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。
第六条套内建筑面积由以下三部分组成: 1．套（单元)内的使用面积；２．套内墙体面积；３．阳台建筑面积。
第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下: 1.套（单元)内的使用面积。
住宅按《住宅建筑设计规范》(GBＪ96-86)规定的方法计算。
其他建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照．《住宅建筑设计规范》计算。
２.套内墙体面积。
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套(单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙）均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3.阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4 套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积第八条公用建筑面积由以下两部分组成: 1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2．套(单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。
销售面积确定操作要点
销售面积确定操作要点销售面积确定操作要点一、销售面积确定的时间要求销售面积是销售合同的组成部分，当项目施工图出图并经政府部门批准后，就具备了计算销售面积的基础条件，因此，项目销售前，包括内部认购前，必须完成销售面积的计算，并确定可售单位的平面图面积。
二、销售面积的计算要求1、合同销售面积与实际面积如存在过大的差异，会导致顾客纠纷，甚至引致法律诉讼及退赔等问题，为此，要求每个单元的销售面积与实际面积的误差率应在1%以内。
2、总销售面积应符合土地合同和建设规划许可证中的规定，否则会引至补地价等问题。
三、销售合同的相应条款由于施工过程中可能发生的设计变更及其他变化因素的存在，销售合同面积与物业竣工最终的丈量面积可能会有差异，因此，要在销售合同中规定相应面积差异互不追讨或对楼款总价多退少补的条款。
四、销售面积预测1、了解房管部门现有房屋面积计算的法规和方法。
2、由产品技术部提供基础资料，主要是经政府部门批准后的建筑面积及所有建筑物的平面图。
3、由产品技术部委托有测量资质的单位，根据国家及当地政府的有关规定对销售面积进行预测。
4、由产品技术部组织市场营销部等相关部门对预测结果进行会审，并报地总审批。
5、将经地总审批过的预测面积报政府有关部门审批。
五、政府对销售面积的审定政府审定销售面积程序，各地有所不同，一般在取得建设工程规划许可证后可申请进行图测，有部分地区在发出“预售许可证”前须对在建工程进行预测。
在竣工之后，再进行实测，最后确定销售面积。
六、有关面积测定的一般情况1、一套房屋的销售面积由两部分组成。
套内建筑面积+公用分摊面积。
这里的公用面积是指按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊，公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。
公用建筑面积一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
2、在预实测提交文件中有一份小区共用面积的分摊说明。
开发商要根据本小区的实际状况，确定是否将配套设施用房（会所、超市、道路等）纳入销售面积的分摊范围。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
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第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。
建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积第六条套内建筑面积由以下三部分组成：１、套（单元）内的使用面积；２、套内墙体面积；３、阳台建筑面积。
第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：１、套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。
其他建筑。
按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
２、套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
３、阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
４、套内建筑面积的计算公为：套内建筑面积套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积第八条公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则最新
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则最新为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，现予印发，请遵照执行。
现就有关问题通知如下：一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。
二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。
若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。
三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。
【章名】附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。
第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。
建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积第六条套内建筑面积由以下三部分组成：1.套(单元)内的使用面积;2.套内墙体面积;3.阳台建筑面积。
第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：1.套(单元)内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算。