上海港汇广场调研报告【精】
上海港汇恒隆广场城市综合体项目市调报告_93p_2012年_调查研究分析
营业分析
1.商场一楼开始新一轮品牌升级： Dunhill专营店和Dior化妆品已开幕；Vivienne Westwood中国首家店将于八月开幕 国际奢侈品牌Chloé已在9月份进驻 国际饰品品牌BLISS和施华洛世奇迁铺装修 国际顶级一线品牌ESCADA、Loewe将进场装修
2.二、三、四楼的品牌也正在陆续更新首次入驻徐家汇 澳大利亚知名品牌UGG入驻二楼 入驻港汇多年的DKNY、agnes b.、Miss Sixty重新开门 迎客 汇聚了国际知名鞋履品牌的Spige、意大利知名男装 David Mayer、女装ILARIA装修后已全新亮相
外套 (低价带) 5000-8000 (高价带) 10000-30000 皮衣 10000-50000 优势商品：DKNY JORYA
劣势商品: David Mayernaman Toemix
港汇购物中心—3F/4F
3F
4F
品项占比：男女装35% 童装20% 玩具20% 其他（餐饮、饰品、鞋子）25%
优势商品：Levis 马克华菲 淑女屋
5F
港汇购物中心—5F/6F
6F
品项占比：餐饮娱乐52% 、配饰（珠宝、眼镜、皮包）27%、文化用品9% 、美容美发9%、 其他（服饰、化妆品等）3% . 人流量：130人/时 主价格带：餐饮150-300
配饰1500—3000 优势商品：肯德基、必胜客、凡蒂尼等 5F/6F主要为餐饮娱乐，定位于为顾客提供休闲娱乐的地方，整体档次尚可。以餐饮娱乐带 动其他品牌销售，做到附加销售，从而带来利润。生意尚可，成交率11%.
2.随着未来徐家汇中心的建成，甲级办公楼的落地将引入更多白领消费 群，加上港汇恒隆广场本身的写字楼，白领消费将为徐家汇西北角提 出更高层次的需求，因此，港汇片区的高端路线受到业内肯定
上海购物中心调研报告
上海购物中心调研报告一、概况：上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望,南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。
截至XX年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702个村民委员会。
常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万!XX年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜上海位列第二。
XX年上海实现生产总值XX1。
33亿元。
二、交通上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。
目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络.上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。
铁路交通上海三大火车站:上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。
上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。
上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。
上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站,芦潮港火车站.高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁普铁：京沪铁路、沪杭铁路公共交通公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1.8万多辆，日均客运量约780万人次，承担着65％的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。
上海有出租汽车企业270余家,出租汽车近43000辆,旅游包车和租赁车等7000多辆。
全行业日均客运量逾300万人次,约占上海客运总量的25%.此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条,包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。
轨道交通上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京,里程居世界第二，排在伦敦之前。
【上海】港汇恒隆广场消费者分析
品牌喜好度
业态 品牌名称
Zara Nike 华润万家 零售 优衣库 I.T 新华书店 Only KFC 餐饮 必胜客 釜山料理 Starbucks 休闲娱乐 永华电影
频次
29 17 12 12 9 9 7 36 14 8 7 23
占选此业态人群 百分比（%）
14.6% 8.5% 6.0% 6.0% 4.5% 4.5% 3.5% 28.3% 11.0% 6.3% 5.5% 88.5%
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8
2.2 人流/车流分析—港汇恒隆广场客流量分析
港汇恒隆广场人/车流量
指标 日加权平均 人流量 月人流量 计算公式 （休息日人流量均值×2天 + 工作日人流量×5天）/7 日加权平均人流量×30 数值 （人）
0
2985
2353
加权平均
周末
2353
人流量
车流量
7万
港汇恒隆广场年总人流量1877万人次，车流量85万
年车流量 月车流量×12 85万
车次。假设每辆车平均载客量为2人，则全年客流总量可 达1877+85×2=2047万人次。
9
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03 05 10
4. 消费者习惯分析
5. 消费者特征分析 6. 小结
19
34 43
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2
PART
1 消费者分析要点
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3
1. 港汇恒隆广场消费者分析要点
上海主要商圈和商场调查报告
恒隆广场入驻品牌：
一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON.
百联又一城购物中心是五角场这个中档商圈里地高档商场,商场总建筑面积12.6万平方M,地面9层地下3层.又一城地下1层至6层错落分布了进口食品馆、美颜珠宝馆、潮流皮具馆、精美私衣馆、窈窕淑女馆、流行牛仔馆、风尚绅士馆、可爱宝贝馆、休闲运动馆、温馨家居馆十大主题生活馆.各馆平均面积5600平方M,单馆品牌可达200之多,无论在馆体规模还是在品牌拥有量上,均为沪东地区百货主题馆中之首,是继东方商厦、第一八佰伴之后,百联股份全额投资地又一个百货精品中心.
港汇购物中心于1999年12月开业,经营业面积7万余平方M,商场分地上6层和地下1层共7个楼层,整体布局清晰大气、装饰风格时尚前卫.商场布局为：B1：大型超市及体育用品、体育服饰专卖店；1F、2F、3F、4F为众多知名品牌专卖店、旗舰店；5F：设有书店及新潮、时尚服装饰品和手工制品为主地"服饰街"；6F：专辟金数码城、高档餐厅和五星级永华电影城.
上海主要商圈和商场调查分析报告
上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：上海主要商圈和商场调查报告上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。
随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。
而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。
我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。
目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A2.徐家汇商圈、A+3.淮海路商圈、A4.陆家嘴商圈、A5.南京东路商圈、A6.虹桥商圈、B7.五角场商圈、B8.中山公园商圈、B9.四川北路商圈。
C根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。
（A级）南京西路商圈??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。
南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。
??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。
中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。
恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。
久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。
金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。
金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。
??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。
广场调研报告
广场调研报告近年来，随着城市化进程的不断推进，广场作为城市的重要公共空间，日益被重视。
广场承载着社交、文化交流和市民活动的重要功能，对城市的发展起着不可忽视的作用。
为了深入了解广场的现状及潜在问题，本次调研侧重分析广场的设计、管理和利用问题，并提出改进建议。
1. 广场设计广场设计是决定广场形象与功能的关键要素之一。
在调研过程中，我们发现，一些广场设计犯了过度设计的错误。
过分追求奇特的造型和复杂的景观，容易导致广场功能杂乱无章，不符合城市居民的实际需求。
此外，一些广场的人流线和空间分配不合理，导致广场过于拥堵或存在闲置和废弃区域。
在广场设计中，应注重人性化和实用性。
合理规划广场的大小和功能区域，确保人流通畅，同时为市民提供休闲、运动、文化交流等多样化体验。
建议在设计中加入较为简洁明了的人流引导系统，便于市民获得信息，更好地利用广场空间。
2. 广场管理广场管理涉及到广场的维护和活动组织。
调研中发现，缺乏专业的管理团队和有效的管理机制是广场管理中普遍存在的问题之一。
一些广场缺乏有效的安保措施，存在安全隐患；部分广场管理混乱，举办大型活动时缺乏策划、协调和服务。
为了改善广场管理，建议加强管理团队的培训和专业素质，确保广场的日常运营与安全。
同时，制定严格的管理制度和规章，明确责任和权益，提高广场管理的效能。
此外，鼓励广场与社区居民、商业机构、文化组织等建立合作关系，共同参与广场的管理和利用，形成多方共治的管理模式。
3. 广场利用广场是城市公共空间的代表，利用好广场对提升城市品质和人民生活质量有着重要影响。
然而，一些广场存在着利用率低、单调乏味、缺乏活力的问题。
市民对广场的兴趣不高，很多广场只是作为过渡空间存在，缺乏吸引力。
为了提高广场利用率，呼吁创造更多吸引人的活动和丰富多彩的文化娱乐项目。
可以通过组织音乐会、文艺演出、手工艺展销等活动，吸引市民积极参与。
此外，倡导在广场设置便民设施，如咖啡店、图书馆、公共卫生间等，提供方便的服务，进一步提升广场的吸引力和活力。
高层建筑调研报告
港汇广场综合楼-----高层建筑调研报告一、高层建筑综述：站在外滩，隔江遥望陆家嘴，人们都会不禁感叹我国城市化进程的飞速发展，感叹浦东建设的辉煌成就。
对面日新月异的高层和超高层建筑，非常惹人注目。
到1995年底，陆家嘴地区的高层建筑就已达到40幢，其中包括421米的金茂大厦和460米的环球金融中心，还有正在建的更高的上海中心大厦。
其实高层建筑如雨后春笋般地涌现并非一夜之间，自从1885年美国芝加哥保险公司大楼到现在，高层建筑的发展已经走过了100多个年头，高层建筑之所以能在一百多年的时间里从萌芽走向成熟，从初创到现在全球范围的普及，一方面是人类挑战自然，战胜自然的精神体现，另一方面，也是最根本的方面，是经济发展促成的。
高层建筑的好处是多方面的，他初期的大量兴起是为了获得最大化的经营面积和最大化的盈利，同时城市本身也由于高层建筑的发展所造就的商业用地和商业活动的集中而受益。
城市中心区和具有高吸引力的地方土地价格是较高的，而高层建筑的集中又进一步提升了其价值。
因此高层建筑集中而大量的开发，促进了经济活动的发展，而后，就有可能成为该地区甚至更大范围内的经济活动中心。
然而随着高层建筑的大量出现，人们离地面越来越远，相应而来的问题也集中反映出来。
比如投资巨大，安全隐患，防火问题等等。
作为建筑设计工作者，要考虑的问题也与多层建筑有了很大区别。
高层建筑更多地流线是竖向交通，防火设计也需要分区考虑。
虽然我国已经在八十年代就出现了高层建筑防火规范，但高层一旦发生火灾，其损失很难真正得到控制，较多层建筑相比，危险性大得多，因此我国为高层建筑的防火问题作过大量工作，“高规”也历经了不断的完善改版。
对于我们建筑设计工作者，更应严格遵守规范的规定，将消防设施的设计作为建筑设计的重要内容予以精心设计。
二.徐家汇中心：上海市是全国商业最发达的城市之一，作为国际大都市，上海拥有数不尽的高层建筑，构成一个个为繁华的经济中心。
其中徐家汇商业中心就是上海中心地块之一。
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。
上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。
本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。
一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。
上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。
二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。
2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。
广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。
3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。
同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。
三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。
2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。
广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。
3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。
广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。
结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。
未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。
上海、深圳、广州考察报告(商场)
2、著名餐饮品牌 、 １）港丽餐厅：位于商场６楼，上海共有７家店。 ２）焦叶咖喱屋：东南亚泰式风味，设有表演区域。 ３）吾米粥海鲜火锅：位于商场５楼，以粥为锅底， 可以涮菜和海鲜，吃法新鲜。沈阳少有的火锅店。 ４）大食代美食广场：位于商场６楼，麻辣香锅、 京都涮涮锅、水煮鱼较受欢迎。 ５）釜山料理：位于商场６楼，正宗的韩式料理。 ６）香港采蝶轩：位于４楼，粤菜为主，装修多有 蝴蝶和花朵出现，独特美观。 ７）负１楼有许多餐饮店：味千拉面、满记甜品、 贝儿多爸爸、棒约翰比萨、cold stone冰淇淋店、 赛百味、摩堤工房、太郎烤串较具特色，每串6元， 是以烤大肉串为主，味道鲜美，品尝的人较多。
• 5)costa coffee: 位于港汇广场2楼，属于半 敞开式，在商场逛街的人都可以闻到咖啡的 香味，味道可与星巴克相比，在上海有很多 家店。 • 6）港丽餐厅：位于港汇广场6楼，是一家有 品质及品味较高的茶餐厅，该茶餐厅在上海 有6家店，在北京大悦城有1家店。中午就餐 需等位。 • 7）翡翠小厨：中高档粤菜。和翡翠酒家同一 家。在北京、上海开店，人流高峰期需等位。 沈阳齐缺这种档次的粤菜餐厅。 • 8) 采蝶轩：店面的装修独具特色，面积较大， 在北京、上海的百货经常看到。 • 9）其他餐饮品牌有：一茶一座、必胜客、意 芝多面包房、我行我素素菜馆及港汇食街等。 ３、客户拜访： 拜访了哈根达斯刘文总监，并了解哈根达斯 在东北的运营发展情况。
二、太平洋百货
位于徐家汇商区、港汇广场对面，属中档百货公司。 １、餐饮品牌： 各层都有餐饮店： ２楼： afternoon tea ，售卖饮品和甜品，环境优雅。 ３楼：橘子工房，装修色彩明亮、售卖快餐、和冰淇淋。 ５楼：新葡苑。 ２、负１、２层有餐饮售卖的小店 １）意芝多面包店：甜点较贵，做工精良。 ２）贝儿多爸爸泡芙工房 ３）可颂坊：售卖奶茶、蛋挞等。 ４）必胜客比萨店
正大广场和港汇广场结构与造型分析
正大广场和港汇广场结构与造型分析郑剑彬 11123804摘要本文通过对正大广场和港汇广场独特的设计理念的解读，分析了正大广场和港汇广场结构和造型的特点。
关键词商业建筑结构造型正大广场上海正大广场项目始建于1995年，正大集团首先在建筑设计上就选择了在商业建筑设计领域的大佬——美国捷得建筑设计事务所。
捷得事务所接手此项目后，仔细调查了上海的人文环境，结合他们自身多年的设计实践以及对人类生活、社会行为的研究，决定把正大广场定位于“服务于当地所有的季节和所有的人们”。
与他们以往大多数由多重建筑组合而成的项目不同，正大广场是个单独的庞大建筑，捷得称之为“感受挑战实体”。
他们的目标是创造一个特别而新颖的外部设计，与此同时强调对内部空间环境体验性的塑造。
色彩立面设计上，捷得运用了红色、米色、金黄色、海蓝色、紫色等鲜亮、甚至对比的色系来装点正大广场，使她成为严肃正规的陆家嘴建筑群与灰色的黄浦江之间唯一的夺目色块。
正大广场的五个立面设计各异，但又互相融合、穿插在一起。
北立面大面积使用红色和米色砂岩，这在上海是第一次。
砂岩表面凹凸的波纹细部非常漂亮细腻，局部玻璃幕墙打破了石材重实感。
东南角大胆地采用紫色铝板，巨大的圆形金色店徽悬挂于此，在阳光照耀下熠熠生辉。
南立面凸出的半圆形黄色腰带，寓意中国古老的图腾——龙，菱形的页岩象征巨龙身上片片的鳞甲。
北入口是一个柔和的曲线门廊，沿街大块绿地将正大广场与滨江公园连成一片。
两根25m高的装饰柱与折线型的玻璃幕墙构成了它的东北入口，该入口与周围体量巨大的建筑相呼应。
西立面则呈鼓形，与柔和的黄浦江曲线相谐。
入夜，室内外灯光交相辉映，金黄色闪亮的“鼓”便成为一只巨大而充满喜庆意味的灯笼出现在江岸。
空间组合捷得没有刻意摹仿任何中国的建筑风格，但每处精心设计的细部都在透露着他们对中国的理解。
尽管正大广场的立面设计引发了多方不同的评论与争议，但她毕竟成为新的视觉焦点，并给我们提供了一个探索、借鉴与研究的方向。
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港汇广场
撰写：金丰易居·普润地产商业部
时间：2004-4-20
目录
一、投资与经营方简介 (4)
1. 股权结构 (4)
2. 经营管理公司 (4)
二、地理位置 (5)
1. 地址 (5)
2. 交通状况 (5)
3. 区域通行公交车及地铁站点、时间 (6)
4. 周边情况 (7)
三、经营规模 (8)
1. 总营业面积 (8)
2. 内部板块的经营面积 (8)
四、建筑及配套设施情况 (9)
1. 港汇建筑外立面 (9)
2. 港汇广场出入口 (9)
3. 港汇广场停车位 (10)
4. 港汇广场总层数 (10)
5. 港汇广场各净高 (10)
6. 港汇铺面面积 (11)
7. 港汇广场电梯 (11)
8. 港汇广场中庭 (12)
五、经营业态 (13)
1. 商场整体业态分布 (13)
2. 各主题营业面积及相应比例 (13)
3. 各层建筑平面及业态布局图（见附件）
4. 各业态代表品牌 (13)
六、档次定位 (15)
七、开业与营业时间 (16)
1. 开业时间 (16)
2. 营业时间 (16)
八、人流情况 (17)
九、租售情况 (19)
1. 租金方式 (19)
2. 各业态扣率 (19)
3. 其余相关费用 (19)
4.空置率 (19)
十、营业情况 (20)
1．营业额 (20)
十一、综合分析 (21)
附件：各层建筑平面及业态布局图 (22)
完成人：黄海滨谢四宝胡定连
完成时间：2004-4-20
一、投资与经营方简介
1.股权结构
港汇广场由香港恒隆等集团投资及管理的目前上海最著名的精品销品茂（SHOPPING MALL）之一。
2.经营管理公司
港汇广场由香港恒隆集团管理
二、地理位置
1.地址
上海市虹桥路1号/华山路口
数据来源：上海徐汇区港汇广场
2.交通状况
地铁：徐家汇地铁12号出口与港汇广场地下一层相连
公交：位处上海是商业中心徐家汇的东北角，各种交通工具均能方便的进出，公交线路四通八达
3.区域通行公交车及地铁站点、时间
数据来源：上海普润地产商业部
数据来源：上海普润地产商业部
4.周边情况
徐家汇商业中心已成为上海主要的商业中心之一，几年来中心的商业销售始终保持旺盛的势头，特殊的地理位置和发达便捷的交通更使商圈人流集聚
三、经营规模
1.总营业面积
港汇广场地处上海地铁徐家汇上盖，建筑面积达130,000平方米，共7层。
商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米，每层的营业面积大致均分，约为10,000平方米。
数据来源：上海普润地产商业部
四、建筑及配套设施情况
1. 港汇建筑外立面
2. 港汇广场出入口
港汇正门外立面图
港汇西南出
入
港汇正门左侧出入口
正门出入口及地铁入口
港汇正门右侧出入口
数据来源：上海普润地产商业部
3. 港汇广场停车位
港汇广场有1200个停车位，据统计周末有20%的消费者是驾车族
4. 港汇广场总层数
随着上海首座双塔商务楼----港汇双塔办公楼结构封顶，港汇广场成为写字楼的底商部分，共为7层。
其中地下一层，地上六层
5. 港汇广场各净高
层高和净高是不同的概念，层高包括净高和楼板的厚度在内，净高是去掉楼板厚度后的空间高度。
本调研组采用先进的技术，但限于已经装修好，所有提供数据均为港汇广场每
港汇地铁入口
港汇地铁入口
数据来源：上海普润地产商业部
6.港汇铺面面积
港汇广场内部宽敞，主要铺面面积均比较大，符合其自身的特色，为100~500平方米左右。
另有六大主题商场内至于港汇广场的内部，面积和所占港汇营业面积的比例如下：
7.港汇广场电梯
内部共有电梯126部，所有品牌均未国际知名品牌OTIS电梯，其中
◆扶梯：64部
◆客梯：32部
◆货梯：30部
8.港汇广场中庭
港汇共有6个中庭，有主次之分，另有国内首创的镂空式露天内部广场兰桂坊
◆港汇最大的中庭，面积约有1800 平方米。
从一层到六层。
气势磅礴，徐家汇商圈中的各商场
无一能够与之匹敌
◆港汇左楼体有一狭长型的中庭被连接通道隔成三个相互连续的小中庭，面积约为600平方米/个。
自一层到六层
◆港汇右楼体有一狭长型的中庭被连接通道隔成二个相互连续的小中庭，面积约为500平方米/个
自一层到六层
◆港汇最有特色的露天式娱乐长廊优雅而又美丽
面积约为1200平方米
从六楼俯视港汇主中庭
从六楼平视港汇左楼体三个连续中庭
从六楼俯视港汇右楼体连续两个中庭
夜色下美丽的露天广场兰桂坊
五、经营业态
1.商场整体业态分布
数据来源：上海徐汇区港汇广场
2.各主题营业面积及相应比例
数据来源：上海普润地产商业部
3.各层建筑平面及业态布局图（见附件）
4.各业态代表品牌
港汇广场地处上海地铁徐家汇上盖，建筑面积达130,000平方米，集购物，娱乐，休闲，餐饮，电影于一体。
内部集中许多中高档世界品牌，可以满足大部分人的消费需求。
数据来源：上海普润地产商业部
六、档次定位
投资40亿人民币建成的港汇广场是闻名海内外、目前上海最大的集休闲、购物、娱乐于一体的高档综合性商厦
对于港汇档次的定位，我们以局部来定位总体，选取了港汇中最有可比性的西服及职业女装这两种货品，并抽取出其中最高档及最低档的各三个品牌及其价位作为其档次比较的客观依据之一
数据来源：上海普润地产商业部
职业女装总指数略高于徐家汇职业女装均价
数据来源：上海普润地产商业部
综合以上数据，相对于徐家汇地区的整体档次，港汇广场百货的档次位于中档，是和大多数人的时尚选择
七、开业与营业时间
1.开业时间
1999年12月28日，港汇广场正式开门营业。
2.营业时间
10：00~22：00
双休日和节假日的营业时间相同
八、人流情况
对于港汇广场的人流，调研时采取了实地测算的方式，且由于港汇广场对地下通道做了特殊效果处理，目前港汇日人流中有60%以上来自徐家汇地铁通道。
各方式进入港汇人数比例
故首先调研中综合了港汇各种出入口的人流，再做分析研究。
并且在普通时段及节假日时段，在多天多次中，采取了多组样本，并从中得到一些较为准确的数据。
数据来源：上海普润地产商业部
以下为平均一天内不同时刻进入港汇广场的人流量，以每个时间点划分，在一天时间内进入港汇广场的人流量
数据来源：上海普润地产商业部
300060009000
1200010
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
九、租售情况
1. 租金方式
港汇广场各楼层基本是以纯租赁方式为主的，以下各楼层的价格都以美金为准
2数据来源：上海普润地产商业部
2. 各业态扣率
港汇广场没有以扣率为主要租赁方式的业态
3. 其余相关费用 物业管理费0.29$/天/m 2
4. 空置率
港汇广场目前的空置率为零，没有商家调整及退租 100%入租
十、营业情况
1．营业额
港汇广场之开业至今，营业额节节攀升，到2003年底，港汇广场全年营业
额又创历史新高，达到5475,000,000￥
15
304560
1999年
2000年
2001年2002年2003年
港汇广场历年营业额
且各业态的合理搭配及先进的管理理念给港汇广场带来了更高的回报率，
整年的收益比例大幅增长
十一、综合分析
0%
50%100%150%200%250%300%1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
数据来源：上海普润地产商业部。