苏州吴江绿地中心海珀云玺精装大平层豪宅年度营销策略终稿71p资料
豪宅活动方案
豪宅活动方案篇一：某豪宅开盘活动方案香蜜湖〃*园开盘活动方案一、活动名称：（暂定）财智巅峰、英雄年代――*园60年代主题活动活动名称注释：我们的肉体可以跟随时间身不由己地进入现代，而精神和心灵却有它自己的栖居年代，现代生活，只是一段躯体生活。
我们栖居的年代，是60年代。
在这一年代出生的人，已经开始有能力实现一直以来的梦想：寻找一块最终的、完美的栖居地，放松心境，居住一生。
二、活动思路*园开盘活动的思路是在《60年代系列活动方案》（详见提交报告内容）的基础上进行拔高与提升，对60年代活动方案的设想始于两个十分理想的活动背景即客户背景与社会背景：1.客户背景：*园现有意向客户在30-45岁的占了80%以上，出生年份集中在1958-1973年之间。
在对这一客户群进行初步的统计分析后，这一客户群在年龄、家庭、事业、社会地位等方面惊人的共性，是形成我们这一活动方案思路的源泉。
在1956-1960年被称为前60年代，因为这一时期出生的人已经开始带有60年代的烙印。
1970-1974年，被称为后60年代，因为这个时期出生的人潜意识里还残存着叫做理想主义与集体主义的东西，也同样享受过5分钱一根的奶油冰棍，都在雨天玩过泥巴，晴天滚过铁环，甚至还偷过家里的粮票或布票去换过蜂蜜糖。
从精神上和物质上他们更属于60年代。
2.时代背景：生于六十年代，这是一个在裂变板块的边缘中孕生的群落。
六十年代以降，这块土地发生了多少大事，家国个体的命运，一会被跌落峰谷，一会又被抛向峰尖，领略着种种的冲击、震动，生成转换的局势一直在此消彼长着，而全球化的思潮风云也是前所未有的。
这一代人，从一开始，就注定了要在多变与多元的环境中、在撕裂与组合的两难中，完成自身的成长历程。
也正因这样，这一代人才能以独特的生存密码、以独特的立场与姿态，在变化与成长中成就为不可置换的“这一代”。
这个时代赋予我们两个东西非常重要。
一个是苦难，第二就是六十年代人的社会责任感。
经典房地产营销方案策划-苏州鑫苑国际城市花园整合营销推广报告_232PPT
小 结
知名度较高，美誉度一般； 市场亯心有待巩固； 客户对项目的认知一定程度上还停留在表层。
2.企业形象认知
•“好象是外地过来的上市公司，很有实力” •“连续在苏州拿了几块高价地” •“到苏州时间不长，但扩张很快”
•“会不会是第二个顺驰？”
•“苏州楼市的一匹黑马” •“管理好象很混乱，听说高层变动频繁” •“施工质量不行，我朋友买了鑫苑园区的房，漏水，很后悔” •“好象挺多业主闹事的！”
“诚亯，帄等，合作，双赢，一起遵孚游戏规则，远比单方自娱自乐有趣” “我们在专业上需要客户的认可，但更追求客户的成功” “务实，远比亯心重要” “我们看重自身价值的体现，但我们会让你有更大的价值体现”
【卷一 反省篇】 “我们在哪里？” ——前期回顾
■ ［国花］是一朵什么花？ 项目形象认知｜企业形象认知｜产品认知 ｜ 价格认知｜地段认知｜环境认知 ■［国花］是如何盛开的？ 营销模式及销售渠道方面｜推盒方面｜公关促销方面 广告推广方面｜形象定位方面｜前期销售进度｜小结
■阶段执行计划
［创意的观点］ “营销推广策划”，只为解决问题而存在！ “营销推广策划”，只有招式，没有模式！ “营销推广策划”，因地制宜，因项目而异！ “营销推广策划”，不是万能，但创造可能！
［创意的方法］
简单的真理：分析现状——找出问题——解决问题
［创意的态度］ 用最好的人做最好的项目。 对客户及项目的关注度、投入度与责任度都是100％。
小 结
好也地段，差也地段，真是见仁见智； 新区中心区域及何山区域客群基本上都认同本案地段。 区域的居住认同度不是很高，極需引导。
6.环境认知
•“离新区中心很近，商务氛围还好” •“周边居住小区比较密集，还比较成熟” •“ 附近学校好象不少，商业配套还行” •“靠着运河，是不错。但运河来往船只多，好象很吵的” •“ 内部的环境很好，很喜欢” •“水景多，绿化也多，栋距大，视线好，生活环境应不错的” •“北面有工厂吧，现在看起来周边环境比较杂乱” • “旁边的马浜花园挺乱的，这里以后的物管与小区环境不知道如何？”
风火广告中海地产苏州导入策略剑指姑苏
中海品牌整合方向
充分整合 深化原有 品牌形象 精于品质 先进科技 智慧思维
建立、推广 已有硬件 资源形象 产品—因地制宜 服务—以人为本
赋予品牌文化 融入人文气质 人性化 亲和力 包容性
非常国际
非常中国
非常中海
中国发展攻略
3大中心 10大城市 品牌布局
中海品牌可利用资源
项目资源
长春
活动结构：
前期铺陈：中海成就图片展 主题活动：年庆酒会暨媒体见面会 活动高潮：游金鸡湖赏烟火活动
前期铺陈：中海成就图片展 将中海开发的知名物业图片，放置来宾通道两侧，嘉宾进入的过程 中，便可欣赏企业发展的辉煌成就，更深入了解中海的企业文化及 发展历史，为企业媒体宣传进行丰富铺陈。 主题活动：大型年庆酒会暨媒体见面会 邀请苏州市政领导、各大媒体、有影响力的嘉宾到场，格调高雅， 气氛轻松，更体现中海勤于用心，真于用情的企业个性。 活动高潮：游金鸡湖赏烟火活动 媒体见面会结束，邀请嘉宾坐船游金鸡湖，欣赏苏州夜景，观赏烟 火。正是中海集团与苏州文化气度相融的最佳体现，更预示着中海， 在苏州未来的发展迈出辉煌的第一步。
巧借中海25周年庆
25年以来国际视野
中资海外品牌
国 际 资 源
国 际 视 野
国 际 品 质
25年以来精品如一
过程精品
产 品 细 节
产 品 品 质
产 品 创 新
25年以来人居关怀
以人为本
企 业
产 品
服 务
刷新品牌形象
过程精品
精品关怀人文
产品导向
客户导向
不是空穴来风,而是传承和升级
精品关怀人文
广告牌 海报
后续推广策略 中海会苏州专刊 媒作跟踪报道 公益活动及文化活动
别墅项目营销推广方案、营销活动方案、
紫薇·庄园营销推广中心：年底500万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。
营销方案一：方案名称“秘密庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。
）品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX 元起步）”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。
（信息传递：价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。
通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）活动概述：紫薇·山庄1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）b.专业的竞拍活动公司全程策划c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e.全程体验式营销活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
苏州金鸡湖中央商务区案例分析P加精课件
14
李公堤》四期概况
规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积达8.6万平方米 商业主题：风情生活步行街，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区域 业态组合：偏重精品购物以及高级会所功能 开业时间：2013年8月
李公堤四期是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，将全力打造金鸡湖湖南新的时尚风情商圈。李 公堤总体建成后，将成为苏州规模最大、街景最长，成为苏州乃至中国最为著名，最具特色的景观休闲 商业街区之一。
27洞高尔夫球场，地理位置得天独厚。 种水形组成，主体喷泉高度可达到
金鸡湖大酒店按中国国家旅游局最新 108米。喷泉结合激光、电影、音乐、
颁布的白金五星级标准设计，将建设 火焰等元素，生动的展现了园区的人
成为国际一流的森林花园式酒店。
文、科技、生态三大主题概念。
5
圆融时代广场》位于苏州工业园区金鸡湖东岸，占地面积21万平方米，建筑 面积51万平方米
李公堤》地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段内人文与自然 景观交叉覆盖；地块狭小细长、多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业的 潜质
概况： 李公堤位于金鸡湖南侧，南邻城市中轴主干道金鸡湖大道，处于金鸡湖 和独墅湖板块的黄金分割点上。 李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400 米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾 云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二。 定位： 集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水 街。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成大规模的开放型现 代城市生态公园。
苏州吴江绿地中心海珀云玺精装大平层豪宅年度营销策略终稿71p资料
绿地品牌价值
500强第一房企
世界 500强上涨91位达到 268位
王者绿地，世界第一房企的品牌血统
业绩第一高
2014年绿地集团销售金额 位于全球第一
上市第一强
绿地集团实现整体上市， 第一房企愈强
绿地的速度 2014 2013 2012 268 359 483
2014年绿地集团预销售金额 达2048亿元， 成为全球房企NO.1，实力赶 超万科稳坐第一 苏州绿地中心：吴江第一
休闲娱乐偏好： 1、平时喜欢健身、养生运动。
2、开始学习鉴别和使用奢侈品，对车有所追求。 3、日常喜好出入大小娱乐场所并作为日常讨论话题。
4、为子女及第三代规划人生。
【购买逻辑 | 客群对标】
28-38岁的青年人不具备大量财富积累，不足以购买我们产品； 55-60的人，缺乏生活激情，在家庭中日渐失去主导权，更喜欢 沉稳土气的别墅，也不会是我们的目标客群。
稳定的保值、增值不动产。
2018/10/20
【形象定位】
苏州湾 · 唯一巅峰大宅
从区域到产品，实现带动苏州迈入一流国际大都会的行列；
从保值到增值，实现带动置业者跻身超高端圈层的行列。
2018/10/20
【形象定位】
【形象定位】
【形象定位】
【形象定位】
【营销目录】
项目占位
价值梳理
购买逻辑
营销任务
【购买逻辑 | 投资客群 | 豪宅对标分析】
普通住宅对标湖畔豪宅，
作为价值洼地的苏州湾绿地产品 未来升值空间无可限量。
【购买逻辑 | 功能性自住客】
功能性自住客
特征：注重周边环境及教育
打动他们的价值点在哪里？
板块占位
优越环境
深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读
深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读2015年绿地控股集团调整公司框架结构实现上市，2016年是绿地集团重点调整产品线的一年。
2016年的绿地，提出“三大转变”，即加速“从偏重规模向偏重盈利转变、从偏重开发向开发运营并重转变、从偏重国内开发向全球开发转变”。
其中，针对“从偏重规模向偏重盈利转变”，绿地控股集团主要通过“产品+服务”提升盈利水平，依靠内生型的价值增值来实现增值和盈利。
据绿地集团董事长总裁张玉良透露，以“升级项目系统运营水准”为目标，绿地在内部确定了一批新储备优质项目实施集团指头管理，将在项目开发全流程集中最优势资源，打造一批市场标杆产品。
子母品牌重点深耕一二线城市绿地作为国内知名企业，已形成一套成熟的产品线。
比如其旗下拥有的海珀、新里等知名产品线，在业内已被竞相模仿，绿地主要产品线划分为以下：母品牌产品线：绿地开发中，根据项目区位和类型特征，对同类项目统一命名。
子品牌产品线：绿地子品牌产品类型多样，层级明显，产品线特征明显。
绿地海珀系，自打诞生之日，便自带绿地更智能的居住体验以及更大化的优势资源占有。
绿地海珀黄浦，自2015年首次开盘，2小时定销13亿，震动上海地产圈；海珀系出海定址悉尼，开盘当日劲销70%，销售金额高达5亿元，体现了绿地集团开发海外高端物业的强劲实力。
海珀系列产品汇集多重价值土地区位顶级稀缺不可复制的地段资源绿地海珀系列占据城市顶级地段资源，享有城市稀缺景观资源或者繁华商务资源共性：项目都坐落于城市稀缺资源区位区别：根据各地块条件区别，部分项目中以综合体开发核心特征：城市顶级地段，占有不可复制的城市稀缺资源典型案例——上海海珀日晖上海海珀日晖位于卢湾滨江板块，紧邻世博会D片区会场，直面黄浦江江景和中国馆，具有得天独厚的资源优势。
（已交付品质得到验证，存量房交易均价100000元/㎡）卢湾滨江板块，是上海市重要的旧区改造板块，规划公文显示，该区域将开发成为高档商务居住区和旅游休闲区，并且配有景观绿地和河道；一线滨江、紧邻世博会D片区，可直观黄浦江对岸世博主会馆的风采，增添了区位的稀缺性优势。
苏州太湖房地产高尔夫项目城仕营销方案_85页
高端智能化体现
项目
环球188
新地国际
智能化表现
备注
1. 新风系统
2. 水环热泵空调系统、公寓主卫配备新型地暖系统
注：太湖纯水岸未来供应精装公寓所占比重较大
周边在售公寓市场表现
太湖
温泉 1858
太湖 纯水岸
中信 太湖城
星城 铭座
太湖
托斯卡那
项目 产品 均价
中信太湖 城
精装公寓
9000
太湖纯水 岸
精装公寓
7500
温泉1858 公寓 8500
星城铭座
酒店式公 寓
8500
托斯卡纳 公寓 5500
装修标准 1500
1200
源高度占有且总价适中的产品。 5、区域客群置业目的与区域发展，联系紧密
第二部分、项目定位
项目竞争层面研判 项目定位 综述
项目参数回顾
待定 一期
总占地面积：3.71万方 总建筑面积：12.09万方 总计容建筑面积：9.19万方 （一期计容积建筑面积：4.4万方） 地下不计容建筑面积：2.90万方 容积率：2.477 绿化率：44.1% 总计套数：1241套 （一期合计套数647套） 主力面积：47-50㎡、68-75㎡
中信太湖城 太湖纯水岸
太湖之星
智能化表现
1、门禁系统 2、24小时安保系统 3、公寓电热水器 4、消防火灾报警系统 1. 防盗报警系统 2. 电视监控系统 3. 巡更管理系统 1. 采用全方位全封密的安保管理模式 2. 电视监控系统小区无盲点 3. 保安巡更系统维护时时刻刻的安心 4. 可视对讲系统 5. 采用高级进口自动感应遥控车库门 6. 摄像监控系统 7. 设置火灾自动报警系统 8. 家庭安全防盗 9. 紧急求助报警系统
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文博中心、游艇码头等世界湾区顶级奢尚配套， 绿地中心358米苏州湾第一地标及220万方摩天集群。
零距离太湖水岸线，独享一线湖景资源， 直面2250万方太湖风光。
以绿地高端产品线绿地中心超高层+海珀系豪宅的打造力， 打造苏州湾首屈一指的稀缺平墅大宅，资产保值升值利器。
【价值梳理】
绿地品牌价值 王者绿地，世界第一房企的品牌血统
500强第一房企
世界 500强上涨91位达到 268位
绿地的速度
2014
268
2013
359
2012
483
业绩第一高
2014年绿地集团销售金额 位于全球第一
2014年绿地集团预销售金额 达2048亿元， 成为全球房企NO.1，实力赶 超万科稳坐第一 苏州绿地中心：吴江第一 ，苏州第二
【价值梳理】
海珀云玺价值 绿地中心云端平墅，鼎立世界级富人区
全屋科技精装，高科技智能化家居、一线太湖全揽、 云端之上的圈层、顶级会所、无边游泳池
【价值梳理小结】
顶级开发商品牌 独占世界级规划 独占苏州湾核心 独享一线太湖景 稀贵大平层资产
全球第一品牌开发商，绿地世界500强的品牌实力、 城市运营商的造城实力。
上市第一强
绿地集团实现整体上市， 第一房企愈强
2015年4月24日绿地集团整 体上市获批， 总市值已达到2821.63亿元， 约为万科的两倍 全球第一房企地位愈加稳固
【价值梳理】
苏州湾价值
十二五重点规划，6大标准打造世界摩天湾区
➢ 重点规划
政府千亿级十二五规划，苏州第三级，超越金鸡 湖的苏州湾，滨湖新门户城
【价值梳理 | 豪宅对标分析】
对标金鸡湖豪宅甚至外滩豪宅，我们同样拥有——
有政策
政府鼎立支持的 一城一湖一湾发展规划
有地标
358超高层地标
有资源
不可复制的 一线湾景资源
有产品
全景瞰湖的 世界级平层豪宅
而目前稍有缺失的区域发展度
将在可见的未来得以提升，甚至超越。
【价值梳理 | 豪宅对标分析】
上海外滩豪宅
【项目占位】
苏州第一级：老城区
苏州的政治文化、旅游中心 发展期长达65年，老城区规划现 已较为落后，交通阻塞，城区发
展滞后，房价慢涨，户型过时
建国初期至今
19942014
2012-
苏州第三级：苏州湾
苏州未来10-20年的经济增长引擎 为国家战略“十二五重点规划”，打造世界级 大都市——苏州新中心，现在在起步开发阶段 ，未来升值潜力巨大,未来将取代金鸡湖，正 在让苏州在吴江逆转；
苏州第二级：金鸡湖
苏州现阶段经济中心 发展期约20年，市政主导，全 新规划城区，发展较快，房价 上涨突飞猛进，投资风险加大
【项目占位】
苏州—吴江—苏州湾—绿地中心
中心之上 · 再造中心
正稳步迈向特大城市的苏州，城市能级提升，区域发展饱和， 在城市规划南移，配套日益完善的快速发展中，吴江势必成为下一个城市新中心， 而作为吴江区域最顶尖的发展版图——苏州湾，汇聚不可复制的景据苏州湾前排，获得2250万方稀缺的太湖资 源，世界级旅游度假区资源、3大生态公园，为 顶级富豪而定制。
➢ 市政红利
领先开创新城，优先占据核心区域，获得苏州湾 核心CBD资源，拥有4号地铁、观光轨交、旅游 度假区、中心区配套。
➢ 综合配套
绿地开创摩天地标商务综合体，构建24小时美 食不夜港、国际奢侈品专卖店、精品服饰等购物 休闲娱乐于一体的综合配套。
1、高中心区价值：以国际化标准打造苏州未来新中心区。 2、旅游度假价值：以世界级旅游资源，打造下一个维多利亚港湾。 3、市政配套价值：以千亿巨资打造顶级城市配套圈。 4、商务体系价值：以世界500强总部集群为核心打造顶级商务圈。 5、智能交通价值：以超前科技打造现代化城际交通枢纽。 6、人居板块价值：以原生态资源打造国际顶级人群居住区。
绿地以非凡魄力，筑358米苏州湾第一峰，成就中心之上，巅峰地标。
【营销目录】
项目占位 价值梳理 购买逻辑 营销任务
【价值梳理】
【海珀云玺精装大平层产品】
总销面积24433㎡，套数99套，金额4.88亿。 主力产品为210—226㎡三房、326㎡四房； 成交总价为440-750万。
2020/5/26
组成高快速路网，实现了吴江与苏州古城的无缝对接； 4、机场规划：苏州机场建设的5个选址方案中，3个落子吴江； 5、大牌进驻：绿地、新城、海亮、中房、中新等地产大鳄纷纷进驻，建设区域宜居版图； 6、配套完善：商业、公共配套、生态等众多项目一一落定，基础建设已基本完成。
【项目占位】
崛起的苏州湾，超越金鸡湖。
➢ 城市地标
城市地标在哪，中心就在哪？358地标代表城市 的中心，是身份与地位的象征，价值超出周边物 业30%价位。
➢ 产业引擎
恒力、江苏新恒通、首开、华润、吾悦、中房等 12家企业抢先进驻，以科技、金融、文艺、地产 服务等行业的崛起，引擎苏州湾崛起。
十二五规划，将苏州湾打造成以“生态、智能、人文、旅游、商务、服务”于一体的世界之城，世界级摩天湾区。
苏州将按特大城市标准进行编制改革，发展新区域新中心势在必行。
迈向特大城市的苏州。
城市能级提升 — 区域发展饱和 — 新区域新中心诞生
【项目占位】
吴江，城南明珠耀姑苏。
1、撤区设市：2012年吴江撤市设区，苏州市区范围南扩初现端倪； 2、经济猛增：2006-2015年，吴江经济增长幅度达156%； 3、交通便捷：苏州湾大桥，西环高架南延、轨道交通4号线及其支线、东太湖隧道等
一湾荣耀，一玺奢藏
绿地中心海珀云玺 ● 阶段营销策略
2020/5/26
事业一部 • 苏州绿地中心项目
【营销目录】
项目占位 价值梳理 购买逻辑 营销任务
【项目占位】
苏州人口：1300万人（2013年） 发展现状：在近10年来的快速发展过程中，城市人口、建设用地等大幅增加，
古城及周边板块已接近极限容量。 未来规划：国务院批复：2030年江苏将形成2个特大城市，南京和苏州。
苏州金鸡湖湖畔豪宅
苏州湾海珀云玺
价格 地标 湖景
120000元/㎡左右
东方明珠、陆家嘴、环球金融中心、 金茂大厦
黄浦江
45000-60000元/㎡左右 东方之门、圆融时代广场、摩天轮、李公堤