第八章 城市开发的外部效应

四、城市土地开发与房地产业
• 房产开发与土地开发的关系：
对城市土地进行开发和再开发，提高了土地的使用价值，并 把土地这个自然物实行商品化经营，从而形成了地产业。 而地产业是房产业的基础和前提，房产依赖于地产而存在， 地产则通过房产才能实现
• 房地产业具有如下特点：
(1)它是以土地和房屋等不动产为基础的，离不开一定的空 间区域； (2)它是代表社会主义市场经济的一种需求，离开了它，商 品经济的生产、交换、分配和消费四个再生产环节就无法 继续下去
• 3、政府管制与经济诱导之评价： • 4、外部负效应的分区规划调控 （1）工业公害分区 （2）零售商业公害 （3）住宅公害
立体排污费与最佳位置
元 80 60 52 总成本 劳动力成本
20 污染成本 2 6 8 4.2 距离住宅区的里程（公里） 10（2） Nhomakorabea售商业公害
• 问题——交通拥挤、噪音和停车 提供路外停车场以解决停车问题，同时提供 交通信号设施、改善路况以解决交通问题， 提供护道、优美景观以控制噪音问题
六、城市土地开发的原则
• • • • 生态原则 规划原则 立体原则 整体原则
七、城市土地开发的目标
• • • • • • • • 1）、城市土地开发要充分考虑区域经济、社会和人口发展的趋势 2）、城市土地开发要与城市的性质和发展方向相一致，有利于城市空间结构 优化和对外联系。 3）、城市土地开发要以人为本，提高城市的适居性，并且做好投入—产出分 析，保证城市土地开发能够形成资金的良性循环。 4）、城市土地开发要充分发挥土地位置的区位优势，优地优用，注意发挥城 市土地的级差效益。 5）、城市土地开发要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互 排斥性，提高其综合开发的互补性，通过综合开发使土地资产增值。 6）、城市土地开发要重视土地的集约开发，注意节约用地，促进耕地保护。 7）、城市土地开发要搞好城市历史和文化遗产保护，保持城市文脉的连续性。 8）、城市土地开发要考虑城市供氧、供水、污染防治等方面的限制，注意城 市景观风貌的美化，保持和建立优质高效的城市生态平衡。
第二节 城市土地开发模式
• 一、城市土地开发和再开发的模式
• 1、城市土地的综合开发 • 2、城市土地的成片区域开发 • 3、城市土地的项目梯度开发
二、城市土地开发模式选择原则
• • • • • 1、条件性原则 2、适宜性原则 3、综合性原则 4、效益性原则 5、特点性原则
三、城市土地开发效益及评价
（3）住宅公害
• 问题——拥挤度、噪音、停车场的需求、 景观、阳光。 • （1）街边停车场。 • （2）改善道路状况。 • （3）建筑物设计。
作业
• 1、什么是外部效应？ • 2、外部效应的特征？ • 3、试对某一具体开发项目进行定性或定量 的外部效应分析 • 4、试析城市公共产品或服务的外部效应。
• 第三类，私人产品特性较强，但仍为准公共品的 设施，以资本进入规模较小、排他成本较低的城 际、区际间高速公路或公路、市内外公共交通、 集中供热等设施为代表。这类设施的特点是：在 不具备转化条件(包括制度条件)时，主要表现为 准公共品特性，一旦具备条件，立刻可以转化特 性，成为适宜私人资本投资和经营的项目。如闭 路电视、公共交通线路等都是私人资本热衷的投 资和经营项目。对这类设施加强监管和采取包括 财政资金引导、补贴和税收优惠等诱导手段在内 的方法，是解决城市财政资金供给不足，提高基 础设施运营效率的有效办法。
三、外部负效应
第二节 城市开发中的外部效应
• 一、周边环境对城市开发的外部影响
评估周边环境的外部影响——当前，未来
• 二、城市开发对周边环境的外部影响
对外部效应进行积极的评价与调控。
• 三、房地产开发中的外部效应分析
三、房地产开发中的外部效应分析
房 地 产 价 格 P PP A 市场供给曲线 （房地产的边际成本）
城市基础设施的发展与经济发展 的关系
作业
• 1、掌握城市基础设施的概念与特性。 • 设计一个具体地区基础设施开发的策略和 措施。
第七 章 城市土地开发
第一节 城市土地开发概述 一、城市土地开发的必要性 一是城市化发展的需要 。 二是城市现代化和社会生活质量提高的客观要求。
三是避免城市功能衰退、延长城市生命周期的需要。
第八章 城市开发的外部效应
第一节 外部效应概述
• 一、外部效应概念及其产生原因 • 外部效应是指为了自身目标而努力的经济 单位，在努力的过程中使其他经济单位获 得了意外的收益或损害的现象。这种正的 或负的效应一般不会记入前者的成本或收 益，所以称为外部效应。
二、外部正效应
• 外部正效应是指个体的经济单位在进行经 济活动时对其他经济单位或个人带来了有 利的影响或收益，但这种收益无法通过市 场反映出来，即进行此项经济活动的单位 无法得到任何报酬。社会受益大于单位受 益。 • 外部经济多个企业或多种经济活动在空间 上集聚在一起所带来的成本下降或收益增 加。
第六章 城市基础设施开发
• 城市开发过程中基础设施建设是开发的先 期战役，投资大，风险大，利润也不高， 但却是城市空间开发的首要任务；另外， 基础设施建设项目建设期又长，所以如何 获取资金并合理使用资金进行基础设施建 设，是城市开发者必须解决的重大课题。
第一节 基础设施概述
• 一、基础设施的概念与特性 • 城市基础设施概念可定义为满足城市物质 生产和居民生活需要，向城市居民和各单 位提供基本服务的公共物质设施以及相关 的产业和部门，是整个国民经济系统的基 础设施在城市地域内地延伸。
• 1、城市土地开发的生态环境效益 • 2、城市土地开发的经济效益 (1)土地产值效益。 (2)居住效益。。 (3)运行效益。 • 3、城市土地开发的社会效益
第三节 城市土地经营
• • • • • • • 一、城市土地经营概述 1、市政府是经营城市土地的主体地位 2、政府经营城市土地的重点内容 1）规划的编制研究和实施 2）统一协调土地经营。 3）建立和完善城市土地资本经营的各项制度。 4）建立规范统一的土地市场。
第三节 城市政府在基础设施领域的职能定位 • 一、政府投资的局限性 首先，公共财政力量不济。 其次，国有企业存在效率问题。 第三，政府直接参与投资和经营。
二、我国政府（财政）合理的职能定位
• 第一，应该承担基础设施的未来需求预测和总体 布局规划，并制订基础设施建设的中长期计划， 消除市场的盲目性，为提高基础设施投资效率打 下基础。 • 第二，政府必须对垄断的基础设施公司实施管制， 防止其滥用垄断权利遏制潜在竞争对手和损害消 费者权益。 • 第三，在一些相互之间具有替代性的自然垄断领 域，政府与其管制垄断，不如为行业间竞争提供 方便，用市场机制限制垄断。
应该注意避免的失误
• 第一，注意提高基础设施规划和决策的科 学性，维护政府与企业之间契约的严肃性， 避免出尔反尔，丧失信用。 • 第二，政府不必参股每一项基础设施投资。 • 第三，在吸引外资及民间资本参与建设和 经营的基础设施项目中，政府应该建立激 励机制，促使民营企业提高效率，而不能 承诺固定回报率。
城市基础设施开发原则
• 第一：供给结构中的公共部门与私人部门 之间的协调。 • 第二：城市基础设施配置与城市功能和特 点的协调。 • 第三：城市基础设施存量与增量之间的协 调。
第二节 我国城市基础设施开发现状
• 一、基础设施开发投入不足 • 二、基础设施经管理效率低下 首先，经营管理不善，缺乏效率和竞争 其次，管理方式不适应市场经济的需要 （价格形成 机制 、政策性亏损和经营性亏损模糊不清 ） 再次，在城市公用事业领域存在着严重的政府缺位 现象 。 最后，城市基础设施的短缺也影响到城市的可持续 发展。
四是改革开放、吸引外资的需要。
二、城市土地开发的类型
• 围海、围湖造地 • 将废弃、闲置的土地(如河滩盐碱地、荒山 等)经过平整开发 • 改变原有土地的使用功能（主要是农田） • 对已经或开始衰落的城市中的某一区域， 进行新的投资和建设
三、城市土地开发和再开发的特点
• 将导致城市土地在数量上的增加或质量上 的提高。 • 城市土地开发都伴随城市基础设施和公用 事业的建设和完善。 改变原来城市的空间结构、社会结构和经 济结构。
二、城市基础设施对城市经济的作用 • 城市基础设施是形成城市聚集效益的物质 基础。 • 城市基础设施是城市所特有的巨大的正外 部效应集合的源泉，也是消除城市中普遍 存在的负外部效应的条件。 • 城市基础设施是城市空间结构转化的重要 物质支持系统。
三、城市基础设施与城市经济增 长的关系
• 基础设施存量每增长1%，GDP就会增长1%。 • 第一，城市基础设施是城市经济增长的路 径引导。 • 第二，城市基础设施具有控制或鼓励城市 经济发展的效用。 • 第三，城市经济发展是城市基础设施供给 形成的物质源泉。
按公共性分类
• 第一类，纯公共品性设施，以环境保护、 环境监测、城市绿化、城市防灾设施为主。 城市政府是主要的投资主体。
• 第二类，公共品特性较强的设施，以城市道路、 桥梁、环境卫生、供电、供水、供气等设施为主。 这类设施的特点是：首先，具有明显的外部效应、 规模性和自然垄断性，如城市供水、供电等设施； 其次，使用者具有明显的非排他性，如城市道路、 环境卫生等。这类设施私人很难直接投资，或因 排他的成本较高，难以通过市场自发运行，对此， 城市政府仍是主要的投资主体，城市财政仍是主 要的资金来源渠道。但同上一类设施不同的是， 当资本条件和技术条件具备时，私人资本的介入 是可能的。另外，由政府投资、私人经营是这一 类设施的又一特点。
二、城市开发中外部效应的调控
• 1、政府管制 • 2、经济诱导 （1）产权界定 科斯定理 外部效应问题可以通过重新分配产权得到解决，这 种论点被称为科斯定理。 （2）税收和津贴 棍棒加胡萝卜 。管理倾向于非黑色即白色，而税收 或津贴对其间的灰色区域处理得更好些。 （3）可交易许可证