物业管理费用预算标准指引

一般公共设施维护费

一般公共设施维护费的构成是：

1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；F1(元/月)

2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为：

(1)、电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月)

其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时)；T1表示每日开启的时间(小时)；30表示每月天数；P电表示电费单价(元/度)。

(2)、维修费，这是一个估算的经验值；F3(元/月)

3)、抽送风费用，包括：

(1)、电费＝W×24×a×30×P电F4(元/月)

其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。

(2)、维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月)

4)、给排水费用，包括：

(1)、电费＝W×24×a×30×P电F6(元/月)

其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。

(2)、维修费，这是一个估算的经验值；F7(元/月)

5)、供配电、发电系统设备维修费；F8(元/月)

6)、消防系统维修费；F9(元/月)

7)、公共建筑、道路维修费；F10(元/月)

8)、以上2～7项的不可预见费，按10%计；F11(元/月)

由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费：P2＝∑11i=1Fi/S(元/月•m2)

其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S表示所管物业的总面积。

由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。

9)、更新储备金：

P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S)

其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费用；Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。

3、电梯费

电梯费的构成是：

1)、电费＝n×W×24×a×30×P电F1(元/月)

其中n表示电梯数(4部电梯n就为4)；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价(元/度)。

2)、维修费，包括材料和专门人工费；F2(元/月)

3)、以上1～2项的不可预见费，按10%计；F3(元/月)

由上述这3项费用，可按公式(6-1)计算出电梯费：

P3＝∑3i=1Fi/S梯(元/月•m2)

其中，P3表示电梯费；Fi表示上述所例F1至F3代表的费用；S 梯表示带电梯的物业面积。

4)更新储备金：

P’3＝［∑(M梯+I梯)÷Y］/(12×S梯)

其中P’3表示电梯的更新储备金；M梯表示电梯的购置费；I梯表示电梯的安装费用；Y表示电梯的正常、安全使用年限；S梯表示带电梯的物业面积。

4、空调费

空调费的构成是：

1)、电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：

电费＝｛n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b辅｝×T ×30×P电F1(元/月)

其中，n主表示主机台数；W主表示主机功率；b主表示主机负荷系数；n泵表示水泵台数；W泵表示水泵功率；n塔表示冷却塔电机台数；W塔表示冷却塔电机功率；b辅表示辅机负荷系数；T表示每天空调工作时间；P电表示电费单价(元/度)；

2)、水费：F2(元/月)

3)、维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用；F3(元/月)

4)、以上1～3项不可预见费用，按10%计；F4(元/月)

由上述这4项费用，可按公式(2-1)计算出空调费：

P4＝∑4i=1Fi/S空调(元/月•m2)

其中，P4表示空调费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S 空调表示使用中央空调的物业面积。

值得注意的是，由于办公室、商场的人流量是不同的，所以，它们的制冷量在设计时也不一样。在提出上述P4之后，各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是写字间的2倍，所以对于商场空调费的分摊就应是2×P4(元/月•m2)。

5)、更新储备金：

P’4＝［(M空调+I空调÷Y)／(12×S空调)

其中，P’4表示空调设备的更新储备金；M空调表示空调设备购置费；I空调表示空调设备安装费；Y表示空调安全使用年限；S空调表示使用中央空调的物业面积。

5、环卫清洁费

环卫清洁费的构成是：

1)、人工费，包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等；F1(元/月)

2)、清洁机械材料费，其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、

打蜡抛光等，按价值和使用年限折算出每月的价值；日常易耗品及工具，每月作预算；F2(元/月)

3)、垃圾桶购置费；F3(元/月)

4)、垃圾清倒费；F4(元/月)

5)、化粪池清理费；F5(元/月)

6)、水池清洁费；F6(元/月)

7)、清洁环卫所需的其他费用；F7(元/月)

由上述这7项费用，可按公式(2-1)计算出环卫清洁费：

P5＝∑7i=1Fi/S环卫(元/月•m2)

其中，P5表示环卫清洁费；Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S环卫表示上述费用所涉及的清洁区域面积。

6、绿化费

绿化费的构成是：

1)、人员费用，包括管理人员、技师、工人等；F1(元/月)

2)、绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费；F2(元/月)

3)、绿化用水费；F3(元/月)

4)、园林景观再造费用；F4(元/月)

由上述这4项费用，可按公式(2-1)计算出绿化费：

P6＝∑4i=1Fi/S绿化(元/月•m2)

其中，P6表示绿化费，Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S 绿化表示绿化的面积。

7、保安费