“星河湾”案例研究分享

上海星河湾案例研究

➢半地下车库，定制“景观房”：
➢1、在地下车库停好车后，在电梯厅大堂前等候时，可在落地窗内观看室外飞流直下的瀑布；
➢2、地下车库左边还有个亲水平台，业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。
可观景的半地下车库
➢“最豪华装修”：单单结构设计就历时半年。
➢ 1、其天花吊片运用了不同的灯，其灯槽为专门开模
堆坡
植被水涧
➢高标准全球选材：一期所用的 2400多棵大型乔木，直径均在30 厘米以上，高度高于8米。这其中只有约50%为上海本地树种，其余都来自世界各地，据说最远的是来自伊拉克的银海枣
➢大量使用黄蜡石：黄蜡石是中国四大名石，自然灵性，温润如玉，一旦淋了水，就散射出流动的光彩，星河湾将黄蜡石广泛地使用到了星河湾园林之中
➢使用顶级石材：新宝金、帝王金、凡尔赛金、黄水晶、金镶玉等多达几十种的采自全球的顶级石材
➢国际级设备、材料：1、德国海福乐的精良制锁、意大利的纯铜工艺手把、符合人体工学标准的门把弯度……
➢ 2、采用全球著名的专业锅炉热能设备品牌的壁挂锅炉系统，地暖管材为原装德国进口，进行全屋整体铺设，地暖的控制区域采用隐蔽设计方式，让业主的视线总能舒适到每一个地方。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
项目基本资料：在区位和无外部优势资源情况下开盘，已近五万两倍于周边项目的均价的价格，实现40亿销售额
区位
上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射。
定制式用材：而泳池底
部美丽的拼花设计，即使在寒冷的季节，也是园林里的一道美丽风景。据悉，底部马赛克是星河湾地产专门定制的水晶马赛克材质。

星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析

“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
300张施工图纸，力求0误差
3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
小面积墙体的砌筑
•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式，改为混凝土现浇砌筑。 •保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务于后期的质量保证。
样板房精装修 = 交房标准
“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准” ——黄文仔先生
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
室内设计先行于结构设计
“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼，最关键的原因是，室内设计先于结构进行。房子还没有做的时候就开始扣细节，这个过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是这样的，从室内设计开始，从空间开始。” ——室内设计师邱德光先生
• 星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。
结构施工图纸已整合了室内装修设计要求
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“200平米空间做出300平米的感觉”
室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
精确放线，按“图”施工
• 精确放线：按设计图纸1：1画在现场的墙面、地面、天花等各处。 • 放线需要至少10天，因为星河湾的施工图纸量是其他项目的3倍。 • 施工工序：放线——确认材料尺寸并定制——施工。 • 每套房的装修均按照这道工序做，样板房的标准就是业主入住的交房标准。卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保证成品表面平整。

星河湾的系统研究：梦幻豪宅

走进星河湾，除了震撼还是震撼原因是什么？
细节塑造：设计、施工、选材等各个环节的亲密合作完成对各个细节的塑造.精雕细琢.追求极致完美的效果.
与建筑交融：连绵不断的绿化系统和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中
从广州到北京、上海，星河湾皆采用独特的立体式园林景观，主动营造场地高差，通过36种高差变化，形成自然的起伏达到有效增大绿化面积、使园林产生丰富的层次感，便于被搭配，实现大小乔木、灌木和地被植物的结合、增强首层住户的私密性，使其与环境有一定距离的亲近感
景观之景观特征：大尺度中央水景结合入户水景成为项目的典型特征，超宽栋距提供绝佳景观视野，高绿化率，每户均可享受景观资源的均好性.风格上中西合璧,博采众长.
星河湾系列在延续新古典主义风格的大基调上还会根据项目特点和地域文化进行部分调整和融合。北京星河湾力图体现新古典主义的简美优雅和度假村式的轻松休闲。在设计格调上有机地揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美等几种似乎互不相干的美感，并把它们融会得天衣无缝；
大量建筑上出现八角亭高耸的尖顶极具项目识别性电梯筒和水箱顶部端口的巧妙处置，将劣势转变成优势
建筑之符号：八角亭的重复使用成为星河湾外立面的标志性符号，终成项目名片;钟塔楼也是项目的重要标志
西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名 Spanish tile,俗称又叫S型瓦，最早是在西班牙等西欧国家出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典淡雅、风韵别致。
利用平层优势：充分利用公寓的大平层的优势,扩大产品设计的亮点
别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导
户型之户型特点：星河湾的户型设计特点是别墅设计元素公寓化,充分利用大平层的优势扩大产品设计的亮点且自成体系

星河湾案例

目标群:理想主义者都很理想（在买楼时）——要求附加值
*他们事业成功而懂得生活，思想独立并懂得鉴赏，讲究效率且追求完美；他们之所以二次、三次甚至多次置业，就是认为现实生活中有着诸多“不理想”的地方， 63%的人还没有找到心水楼，希望的不只是一个安身的地方，更是一个安心的地方。他们要求既享受都市的繁华又拥有郊区的环境，“家园”也应该是有家又有园，花园也不仅仅是“花架子”等等。他们是一群“置业理想主义者”而不是所有想迁居郊外的人。星河湾就是要“将居住理想主义变为居住现实”.
目标群:理想主义者都很现实（在买楼时）— 理想主义者都很现实（在买楼时）理想主义者都很现实 —绝对值绝对值
理想主义者比现实主义者更现实，在买楼的时候。正是因为他们对现实保持着极度的理智和清醒的认知，才会有超越现实的理想追求！也正因为理想的背后是理智，所以一切广告整合手段因“理智 ”而完全不同。当无数品牌大玩“温柔一刀”渲染时，我们决定逆水行舟与消费群进行理智的沟通，在整合传播中靠打反牌出奇制胜。理想的第一步一定要落在现实的阶梯上。
先认识一下华南板块这块大肥肉:
它是沿广州华南快速干线和番禺大桥的大石南村地区，以珠江沿岸为中心，辐射成的一个广州CLD（中央高级居住区）。有人说这里是楼市的聚宝盆，有人说这里是房地产“世纪大战 ”的火药桶、屠宰场。. 在这块神奇的土地上，一场智慧的较量剑拔弩张，著名策划大师王志纲预言“华南板块可能是广州乃至中国竞争最激烈、水平最高的地方”。
广告传播:反常规,渲染消费者的购买欲望
星河湾的“庐山真面目”在媒体显露后，按常规早该浮出水面，开盘发售了.星河湾却含而不露地在广州强势媒体向消费者娓娓道出一个又一个“故事”: 故事一，一锤定音，出来的品位” 故事一， “一锤定音，‘砸’出来的品位” 。故事二，一字千金，出来的完美” 故事二， “一字千金，‘拆’出来的完美” 。故事三，一丝不苟‘ 出来的境界” 故事三， “一丝不苟‘度’出来的境界” 。

北京星河湾营销案例分析

营销--项目推广方式
(2)网络——搜狐焦点房地产网
焦点房地产网首页（/）可打5折 A、旗帜广告横一条（“星河湾”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，交替）竖一条（星河湾，现正认购登记。预约专线：85519999） ----------横条一个：24000元/天，竖条一个24000元/天 B、通栏广告横一条（“星河湾，开创品质地产元年”、“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”，三者交替）22000元/天 C、对联式广告竖两条（“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，三者交替）22000元/天 D、悬浮广告小方块2块（星河湾，结束豪宅的半成品状态）6000元/天/个搜狐房产（/） 1/4通栏广告：与其它三个楼盘平分，在页面中部。仅“星河湾”三个字信息搜狐房产（/）其它短期投放，7月2日已经撤下
星河湾
属于绿化隔离带项目(并自行修建)
开发周期长(获得土地到推盘历时三年多)
产品定位
定位分析：根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下:
2. 产品力表现的信心
广州星河湾,由于产品力的充分表现获得当地市场的充分认可
星河湾
通过产品力自身表现和差异化可以弥补区域价值不利因素
希望通过产品定位差异化,进入区别于区域产品主流的细分市场
园林品质，公开信息高力物业签约新闻发布会活动公告
第一次集中发布
北青整版北青整版北青整版北青整版北青整版全阵容介绍全阵容介绍园林品质，认购信息园林品质，认购信息
第二次集中发布 6月18日全面开放
6月29日：
6月30日：

《星河湾案例研究》课件

研究价值
星河湾在房地产行业中取得了显著的成绩，其成功经验和发展瓶颈对于学术研究和实际操作均具有较高的研究价值。
实际应用
通过对星河湾案例的研究，可以为企业在市场竞争、战略制定和业务拓展等方面提供有益的参考和启示。
案例分析框架
市场环境分析
对房地产行业的发展趋势、政策环境、市场需求等方面进行分析，以了解星河湾所面临的外部环境。
案例反思
挑战与困难
在项目实施过程中，面临着诸多挑战，如土地获取、资金筹措、政策调整等。
经验教训
通过反思，认识到在项目规划、执行和后期管理等方面还有改进空间。
改进建议
建议加强前期调研和风险评估，提高项目管理水平，以应对未来可能出现的问题。
案例展望
未来趋势
随着城市化进程加速和居民生活水平提高，高端住宅市场仍有较
应用效果
促进城市发展
推动旅游开发
通过对星河湾的案例研究，可以为城市发展提供有益的借鉴，推动城市的可持续发展。
星河湾的旅游资源开发与管理经验可以为其他地区的旅游开发提供借鉴，促进旅游业的发展。
提升房地产行业水平
星河湾的商业模式和产品设计等方面的成功经验，有助于提升整个房地产行业的水平。
05
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案例分析过程
资料收集
通过查阅相关文献、年报、新闻报道等途径，收集关于星河湾的各类资料。
数据分析
将星河湾与同行业其他企业进行对比，以发现其在各方面的优势和不足。
对比分析
运用财务分析、市场分析等方法，对收集到的数据进行分析，以揭示星河湾在各方面的表现。
归纳总结
基于以上分析，总结出星河湾在发展过程中的成功经验、存在的问题及未来发展的建议。

上海浦东星河湾的案例分享下

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8月9日“中国波士·倾城之夜”波士堂三周年庆
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汇聚中国最受瞩目、最具影响力商界领袖、财经专家、文化艺术大家的顶级商界盛会。
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百名BOSS齐聚“星河湾”，为“星河湾”盛大开盘再添浓重一笔！
这批社会精英人士组成的豪华阵容，给星河湾带来的不仅仅是场面的宏大和气势的恢宏，更是表现出社会的高层人群对“星河湾” 品质和奢华的认同感。此次盛会给BOSS们提供了很好的交流平台，同时也为项目本身带来一群“最准确”的目标客户群，为今后的销售埋下了伏笔。百名BOSS的到来，为“星河湾” 的造势宣传起到了“画龙点睛”的重要作用。
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在享受美食的过程中，大家也在互相交流参观后的心得，气氛欢乐和谐
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11月27日2009-2019中国城市建筑新地标研究成果巡回发布会暨中国房地产年度标杆项目高峰论坛
嘉宾陆续进场就坐,互相交流
星河湾集团销售副总监李莉女士在会前与“中指” 副院长陈晟先生亲切交谈
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12月9日中欧2009总经理班参观学习星河湾暨跨界销售解读
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公关线
大活动、大事件造势营造盛况空前的现场氛围
客户答谢晚宴
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8月8日“蜚声国际，绽放上海”浦东星河湾启幕酒会
2009年8月8日，“蜚声国际，绽放上海”浦东星河湾启幕酒会的剪彩开始意味着浦东星河湾正式开盘销售。开盘短短6小时劲销40亿元，创下了中国房地产市场化以来单个项目开盘销量最高纪录！也创世界纪录! 感动上海。
商的接待服务工作
项目开盘，数万人到访，1万多次的车辆
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第三阶段：项目品牌维护提升期
2009年9-11月持续的价值平台搭建项目品牌维护及提升剩余房源的销售去划