总图指标
总图设计标准
总图设计标准一、必须了解的规划条件：1、规划局的规划要点；建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模地上地下,容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求,交通规划及出入口等要求,2、地形图；3、甲方的有关要求；居住人口,户型情况,建筑色彩的要求,4、市政水、电、热、燃等管线接口位置；5、周边现状;名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况,是否涉及航空净空的限制,是否处于地震断裂带等等;二、根据以上条件,制作测算表格,大致要求的户型进行强排,估算容积率,对项目定位;下面是万科深圳研发中心总结的各类建筑分别对应的容积率数值;可以据此做初步的项目判断;容积率低于0.3,高档的独栋别墅项目;容积率0.3－0.5,一般独栋别墅项目,密度偏大;穿插部分双拼别墅、联排别墅,可适当降低密度提高品质;容积率0.5－0.8,一般的双拼、联排别墅;容积率0.8－1.2,全多层项目较多;如与低层或联排别墅组合,密度较高;容积率1.2－1.5,正常的多层项目,环境一般;如果是多层与小高层的组合,环境品质较好;容积率1.5－2.0,正常的多层+小高层项目;容积率2.0－2.5,正常的小高层项目;容积率2.5－3.0,小高层+二类高层项目18层以内;此时如果做全小高层,环境会很差;容积率3.0－6.0,高层项目楼高100米以内;容积率6.0以上,摩天大楼项目居住区入口的做法是相对模式化的,设计时要考虑以下问题：1,门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理2,出车的安全,门口要留出驻车的空间,让车在路口停留观察交通状况3,进车的控制,让误闯的车辆可以及时掉头4,人车分行,另外,要注意门卫室是景观做还是建筑做,如果是建筑做,是否有退界要求,是否要报批三.合理布置路网、考虑消防车道一总体设计一、消防车道1、低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道,其转弯半径不应小于6m;高层住宅的周围应设有环形车道,其转弯半径不应小于12m,当确有困难时,应至少沿住宅的一个长边设置消防车道;尽端式消防车道的回车场地不应小于15m15m;2、联体的住宅群,当一个方向的长度超过150m或总长度超过220m时,消防车道的设置应符合下列之一的规定：1、消防车道应沿建筑的两个长边设置,消防车道旁应设置室外消火栓,且建筑应设置与两条车道连通的人行通道可利用楼梯间,其间距不应大于80m；附图： R>12m,如a+b>14m,则R>12m;2、建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞,其净高、净宽不应小于4m;二、消防登高面高层住宅应设置消防登高面,并应符合下列规定：1、塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；2、单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；3、消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；4、消防登高面一侧的裙房,其建筑高度不应大于5m,且进深不应大于4m；5、消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙;三、消防登高场地1、高层住宅应在登高面一侧,结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地,每块消防登高场地面积不应小于15m8m;消防登高场地是指供消防登高车实施操作时停靠的停车场地;根据上海目前使用的登高消防车的最大长度为13m,登高车操作支撑所需的硬地宽度为6m,为满足登高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一定的工作空间,本条文规定消防登高场地的面积不应小于15m8m;2、消防登高场地应符合下列规定：1、消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5m,其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于10m；2、设有坡道的消防登高场地,其坡道坡度不应大于15%；3、利用市政道路作为消防登高场地,其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影响消防车的停靠、操作;3、高层住宅的消防车道、消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施,在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时,地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量;四、安全疏散4.1 楼梯间的设置形式1、住宅设一个楼梯间时,应符合以下规定：1、低层、多层住宅,当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时,应设一个敞开楼梯间；2、中高层住宅,当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时,应设一个敞开楼梯间,户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台；3、十层、十一层的单元式住宅每单元应设一个敞开楼梯间,但户门应为乙级防火门户门可朝户内开启且楼梯应通至屋顶,各单元的屋顶平台应相连通；4、十层、十一层的塔式住宅应设一个封闭楼梯间；5、十二层至十八层的塔式、单元式住宅应设一个防烟楼梯间,且前室的面积不应小于4.5m2；6、当十八层以上的单元式住宅每单元设一个防烟楼梯间时,应按规定设置连廊;2、上述规定以外的住宅,其设置楼梯间的数量不应小于两个,并应符合下列规定：1、低层、多层、中高层住宅应设敞开楼梯间；2、十层、十一层的通廊式住宅应设封闭楼梯间；3、十二层及以上的通廊式住宅应设防烟楼梯间；4、十八层以上的塔式住宅应设防烟楼梯间;商住楼的商业营业场所与住宅部分的防火分区及疏散系统必须分开设置,其住宅部分的楼梯设置可参照相同层数的住宅楼梯的要求设计；租赁式住宅,包括酒店式公寓及公寓式办公楼公共部位平面设计可参照执行,但其消防设施的设置应按照公共建筑的要求执行;十层、十一层的单元式住宅可按规定设一个敞开楼梯间,也可在每单元设置一个封闭楼梯间；当每单元设置封闭楼梯间时,户门可不设乙级防火门,但单元楼梯仍应通至屋顶;对于十八层以上的单元式住宅,虽然可每单元设一个防烟楼梯间,但应按要求在相邻单元之间设置连廊;二、楼梯间的设置要求1、楼梯间或前室应靠外墙设置,并应设置可开启的外窗和楼梯间顶部的百叶窗,不宜设机械加压送风,其开窗面积及楼梯间顶部的百叶窗面积应符合有关规定;十八层以上的塔式住宅,当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗,楼梯间为暗楼梯间时,楼梯间的顶部应设置自然通风窗,有效面积不小于1.5m2;2、自然通风方式的要求：1、靠外墙的敞开楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间每五层内自然通风面积不应小于2m2,并应保证该楼梯间顶层设有不小于0.8m2的自然通风面积；2、防烟楼梯间前室、消防电梯前室自然通风面积不应小于2m2,合用前室不应小于3m2；3、十八层以上的塔式住宅,当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗,楼梯间为暗楼梯间时,户门不应直接开向前室;3、高层住宅至少应有一个楼梯通至屋顶平台,通至屋顶平台的门宜为普通玻璃门,且朝屋顶方向开启;单元式住宅各单元的楼梯间宜在屋顶相连通;利用屋顶逃生是火灾时常见的逃生方式;为保证人员及时借助屋顶从相邻单元疏散到安全区域,或将屋顶作为避难平台等待救援;4、设封闭或防烟楼梯间的住宅,屋顶层电梯机房等房间的门不宜开在楼梯间、前室内;当确有困难,电梯机房或其它设备用房的门必须开在楼梯间或前室内时,则应设甲级防火门,且门的开启不得影响人员疏散;5、剪刀楼梯设计应符合下列规定：1、剪刀楼梯的两个楼梯应在前室、走道或屋顶连通；2、剪刀楼梯的梯段之间应设置耐火极限不低于1.00h的实体墙分隔;6、高层住宅,当地上部分的楼梯间或前室设置可开启的外窗,且地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时,其地下室的楼梯或前室可不设机械加压送风装置;考虑到楼梯间或前室采用自然通风方式的住宅,只对地下室的楼梯间或前室设机械加压送风,既不经济,也难以实施;而当地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时,地下室平时停留的人员较少,因此,楼梯间形式可以不变,对其无自然通风采光的前室和楼梯间也作放宽处理,可不设机械加压送风;7、住宅各类楼梯间的设置还应符合下列规定：1、煤气管道不应穿过楼梯间,当必须穿过楼梯间时,应穿钢管保护；2、除煤气管道井外的其它管道井,当在每层楼板处采用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔,且检修门为丙级防火门时,检修门可开在楼梯间或前室内;8、商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯与住宅的出入口和楼梯必须分开设置;出入口包含平面交通和垂直交通,垂直交通指楼梯、电梯;在住宅建筑中布置商店等公共用房,主要需解决使用功能完全不同的用房放在一起所产生的种种矛盾;为保证住宅安全,防止商店发生火灾威胁住户安全,规定商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯不得与住宅的出入口或楼梯相互借用,必须分开设置,互不干扰;9、居住区域内地下汽车库的楼梯可借用住宅的楼梯,但其通向楼梯间的门应为甲级防火门;特别要注意的是,当地下室除汽车库外,还有自行车库、机电设备用房及其它用房时,汽车库借用住宅疏散楼梯应满足下列要求：1、汽车库与其它部位之间应采用防火墙、防火卷帘及甲级防火门分隔；2、汽车库借用的住宅楼梯必须与汽车库在同一防火分区内,即该楼梯与其它部位之间也应采用防火墙及甲级防火门分隔;3、汽车库防火分区内最远点距楼梯间的距离不应大于60m;三、跃层式住宅的疏散要求1、高层住宅每套所跨越的楼层不宜超过两层；2、十八层及十八层以下的高层住宅,当有向上跃层和向下跃层同时设置时,每层包括跃层应开设通向公共走道的户门；3、十八层以上的高层住宅,所有户室应一个方向同时向上或向下跃层；4、每套户室从最远一点算起,到户门的距离不应超过20m；当超过20m时,跃层楼面应开设通向公共走道的门;套内楼梯的一段距离按期水平投影长度的1.5倍计算四、消防电梯1、十二层及以上的高层住宅应设消防电梯,消防电梯可与客梯兼用,其前室可与防烟楼梯间的前室合用;消防电梯是消防扑救灭火的措施之一;根据国家防火技术规范和本市有关规定,要求在十二层及以上的高层住宅应设消防电梯,消防电梯可与客梯兼用;由于住宅消防电梯一般兼作日常使用的客梯,很少独立设置,故允许其前室可与防烟楼梯间的前室合用;2、底层商业营业场所高度在24m以下时,住宅部分的消防电梯在商业营业场所可不停靠;3、电梯应在设有户门或公共走廊的每层设站,且至少应有一台电梯通向地下汽车库;当地下室为自行车停车库或机电设备房时,消防电梯可不停靠;五、走道、连廊1、十八层以上塔式住宅、每单元设有两个防烟楼梯间的单元式住宅,当每层超过6套,或短走道上超过3套时,应设置环绕电梯或楼梯的走道;注：短走道指防烟楼梯间的前室门至最远的一套户门之间的走道;在设置消防连廊时要注意下列问题：1、消防连廊必须每层设置,不得隔层设;但跃层户型可以只在设有户门的楼层设置;2、每层相邻单元必须在走道或前室等公共部位设置连廊连通,不允许在楼梯间内设置连廊,防止火灾情况下烟气通过连廊进入相邻单元楼梯间,也不允许通过户内阳台连通,这样不能保证疏散畅通;3、当单元式住宅各单元层数不同时,应将每单元视作一幢塔式住宅进行平面设计；当各单元层数均超过18层时,可在较低几个单元之间的相邻单元设置连廊,但最高一个单元应视为一幢塔式住宅;四、布置单体或组合体时,若在规划住宅小区地下有停车场,应该注意些什么,如出入口的个数,在小区中的布置等,如何组织交通流线,如何做到人车分流;高层建筑,地下停车库做两层,但柱子必须和上面的一致吗位置、形状、尺寸因为是不规则的地形,布柱根据停车间距不好弄4.1 基地出入口与城市道路的关系4.2 停车场规划4.2.1 停车场配建标准;4.2.2 采用各种方法解决停车场地不足问题;其中,地面停车场按每个机动车位占地面积30平方米计；地下停车库及停车楼按每个机动位占建筑面积35平方米计；多层停车库按每个机动车位占地面积15.5平方米,层高2.2米计；自行车按每辆车面积1.5平方米计；装卸车位尺寸不小于4米×8米;该规划片需配建机动车停车泊位1583个,其中居住用地1223个,商业金融用地360个;本规划片居住用地可停放机动车796个,地面出租车位7个,其余420个机动车位在商业金融用地中安置;地下商业金融用地停车采用地下车库形式,为提高空间利用率,地下车库采用机械式双层停车,净空3.6米室内地面到梁底距离;在停车场内部布局上,充分考虑居住和商业两类停车时间上的差异,一般居民白天的停车率很低,这时,其闲置部分可以用于商业停车,晚上商业停车位又会空置出很大部分,可以用于居民停车;在地下车库出入口布置上,商业车辆和居住车辆分开设置,但又可相互借用,一般早上居民上班时,商业尚未营业,居住车辆出口可利用商业车辆出入口,晚上居民下班车辆应设置独立的进口与商业车流分开,地下车辆居住和商业的人行出入口分开设置;总之,该小区通过精心的组织,最大限度地提高了地下车辆的利用率,为解决居住区停车难问题做出了有益的尝试;4.3 地下车库设计要点4.3.1 人防结合地下汽车库宜结合人防设计,即在平时作为汽车库使用,而在战时则作为人员、物资的掩蔽场所——人防,这就叫做平战结合;一般城市规划都对有人防配建面积比例的规定,可以说是强制的;如果投资者不愿意建造人防,也可以缴纳一定费用,由政府易地再建;所以我们看到有些小区的地下车库是设计有人防设施的,而有的则没有;通常我们设计的车库属于“中型”51~300辆,有时也会有大型301~500辆的地下汽车库,即：停车间室内地坪面低于室外地坪面高度超过该层车库净高一半的汽车库;大中型汽车库的库址,车辆出入口不应少于2个；特大型汽车库库址,车辆出入口不应少于3个,并应设置人流专用出入口;各汽车出入口之间的净距应大于15m;出入口的宽度,双向行驶时不应小于7m,单向行驶时不应小于5m;进入地下汽车库需要有坡道,坡道可以是直线的、曲线的或二者的结合;坡道设计的重点是确定坡道的位置,数量;大中型汽车库的库址,车辆出入口不应少于2个;即：一般设计两个出入口就够了;汽车库的汽车出入口宽度,单车行驶时不宜小于3.50m,双车行驶时不宜小于6.00m;但两个出入口距离不可过近各汽车出入口之间的净距应大于15m;规范又规定：汽车疏散坡道的宽度不应小于4m,双车道不宜小于7m,因此干脆汽车坡道就设计为4米或7米;汽车转弯半径按6米设计,此为小型车转弯半径;汽车库室内最小净高应：>2.20米微型车、小型车;我们通常的车库以微型、小型车库;汽车库应设防火墙划分防火分区;每个防火分区的最大允许建筑面积,地下汽车库为2000平方米;如果设有自动喷水灭火系统则可翻倍;划分完防火分区,马上就是人员安全出口的设置;规范规定：汽车库、修车库的每个防火分区内,其人员安全出口不应少于两个;规范同时规定：汽车库、修车库的人员安全出口和汽车疏散出口应分开设置;也就是说：汽车坡道不能作为人员疏散;因此,每个防火分区设两个封闭楼梯间上到地面上去;疏散楼梯的宽度不应小于1.1m,即两股人流;楼梯间尽量分散布置,因为汽车库室内最远工作地点至楼梯间的距离不应超过45m,当设有自动灭火系统时,其距离不应超过60m 4.4住宅地下车库设计方法4.4.1 整体规划住宅小区的地下停车库平面布局设计与独立的专用地下停车库不同,受地面以上住宅楼的影响较大;通常在整体社区规划,首先考虑的是地面上的容积率、建筑密度、楼体间距等指标要求,待这些指标规划完成后,才会考虑地下停车库的布局,这种设计思路很大程度上造成车库设计不合理,实用性差：因为住宅的柱网、建筑结构体系布局、和延伸至地下的垂直消防交通系统电梯井都会对车库布局造成很大干扰,常常在地面部分的设计构图全部完成后,再设计地下车库时发现,住宅的密集柱网设计把停车库分隔成零散的片区,停车效益降低,车道不通畅,车库的实用性很差;在设计初期,必须把地上、地下统一考虑,地下车库决不是设计的附属品,要尽可能把车库集中在一个整体空间中,以提高相同面积下的停车数量;一种方法是,把地上住宅沿地块外围布置,就是“围合式布局”,社区中部形成比较开阔的园林空间,下面做停车,这种方式能够形成开阔的楼间距,住宅单元的通风、景观效果非常好,同时地下车库的使用率也非常高;另外一种方法,把住宅楼多栋组合,提高小区空地的完整性;从而有利地下停车库空间的完整性,对于大盘而言,有时地下停车库被分割成几个片区,这时还要考虑各区之间的连接通畅,不应产生瓶颈现象,从而对交通、消防不利;4.4.2 平面布局主要包含车道和停车位布置、柱网布局、与地下室其它功能部分协调等;一般住宅小区以中型轿车：长4．9m X宽1．8m x高1．8m为设计标准车型尺寸,停车位尺寸应为：长5—6m x宽2．5—3m;车位与车道成90°直角,且车辆“倒进顺出”的布置的时候,每台车所占车库面积的比例最小,按照此方式布置的地下停车库每车所占面积应在28㎡—35㎡;较大型车库的停车通道,应尽量设环形车道;当采用与车道成90°直角的停车位布置时,车道宽应在6m以上,车道车行路线方式可采用双车道双向行驶;按照标准车型与车道尺寸,柱网宜在6X8m柱间停两辆车或8X8m{柱间停三辆车左右;4.4.3 管线布置管线综合,注意遵循如下原则：●应尽量使“主风道”靠近车道边侧设置；●风道宽度尽量控制在1.2米以内,使风道下面不设喷淋；●电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；●各类管线交叉点不要设在主车道处;设备管线常用计算高度4.4.4 屋顶绿化地下车库的设置,为社区的地面绿化提供了最大可能的空间,一般由于车库都布置在社区比较完整、大块的空旷场地内,在顶板上部可作覆土、形成小区的中心绿化花园;覆土平均厚度在50公分左右,可适应种植小型灌木和铺植草皮;但如果要栽种大型乔木,必须加设覆土坑;4.5 地下室范围面积必须考虑：4.5.1 上部建筑---结合消防电梯及核心筒范围,考虑地下室直达户内4.5.2 地形地貌4.5.3 销售和开发节奏4.5.4 停车数量---规划停车总量扣除地面停车数量4.5.5 设备用房4.5.6 其他---不能停车和设备房的没有使用价值的空间尽量减小4.5.7 考虑以上因素后,地下室范围尽量规整4.5.8 原则：尽量减小地下室无用面积的范围方案阶段控制：车库出入口的设置原则备注：参车库防火规范坡道宽度：注1：汽车最小转弯半径＝汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径 2、汽车最小转弯半径≠环道内径避免：误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米,理解为是车道的最小内径,导致车道的内径过大,相应的增加车库面积;各种停车位尺寸及通车道宽度各种车道出口最小宽度层高确定原则：合理的选用地下室底板的构造做法,根据实际构造来计算层高;在确定层高时,精确计算设备管线预留高度以及结构梁高;当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时,应采取“设备用房局部降板”,而车库层高按常规设计;各类层高计算的基本内容：常见车库层高：设缝或后浇带一般不设缝,设后浇带；地下室分建时才设缝；后浇带间距一般为40~50米;●柱网双边停车最经济●底板梁：一般不设次梁,仅设主梁；无梁楼盖和梁板体系,谁经济顶板对建筑的要求：确定覆土厚度,确定消防车道走向、位置;结构：施工荷载和覆土是否同时考虑消防荷载顶板的结构布置：次梁沿长向布置的单向板比较经济●泵房位置1、生活泵房和消防泵房一般合建,由于场地原因才分开设置;2、小区分期建设时,则有可能建一个以上的水泵房;分建与合建的基本原则：当一、二期规划已经确定,泵房合建；当二期建筑性质和高度等都无法确定时,泵房分开建;3、多层地下室,水泵房及水池宜都设置在地下室的底层;4、水泵房尽可能避免在住宅下设置远离塔楼,以减小噪音对住户的影响;5、水泵房最好靠近配电间,靠近水专业主管井;●泵房大小备注：本表面积含生活泵房和消防泵房;水池布置原则：生活水池一般和消防水池布置在一起；生活水池和结构和脱开,底板脱开,侧板若和结构紧挨,侧壁留缝50,必须设顶板；消防水池和结构不须脱开,可利用结构构件;一般不设顶板;池壁厚度一般200;布置集水坑和排水沟;集水坑集水坑间距一般为50米,最大可为100米;平时地面冲洗用集水坑,容积宜为1.5m3左右,规格一般为1200x1000x1500;消防电梯集水坑、水泵房集水坑、车道出入口集水坑容积为2.0m3,规格一般为1500x1000x1500；消防电梯集水坑宜设在井道外侧;排水沟排水沟沟深200~300,沟宽250;起点最小深度150mm,0.3%～0.5%找坡,间距最长50米左右;建筑明沟或结构明沟变配电所的设置原则：1、大规模住宅小区有多层、小高层、高层、部分商业,配电房的数量可以按5～6万平方米设一个配电房来考虑,每个配电房的供电半径按250—300米考虑;2、高层建筑的住宅小区,配电房的数量可以按7～9万平米设一个配电房来考虑,每个配电房的供电半径按250—300米考虑;变配电所的位置：1、一般在地下一层；2、供电半径250米范围内,要靠近大型负荷；3、不应设在厕浴或其它经常积水场所的正下方或贴邻设双层板；4、不宜设在地势低洼和可能积水场所;若设在地下一层时,应采取抬高地面100~300mm等防水措施；6、应避开建筑物的伸缩缝;五、算日照时,参数设置,建筑高度的设置问题,建筑高度是否考虑水箱间、楼梯间、电梯机房等的高度问题一、建筑高度的两种不同计算方法在城市规划管理中关于建筑高度,你必须正确认识建筑高度的定义,在不同的情况下要使用不同的建筑高度定义,一个是受高度限制的建筑高度,另一个是非受高度限制的建筑高度;我们在办理建设工程规划许可证时,将在附件里载明建筑高度,一般是建筑的地坪到建筑的檐口高度或是地坪到女儿墙的高度,建筑顶部的部分设施按规模大小可不计入建筑高度,特别是建筑顶部外装饰物;在考虑有日照遮挡的时候,我们必须特别慎重,要将建筑高度降低,但有些时候,特别是高层建筑,超高建筑时,我们根据已经审批过的规划设计方案或是施工图时我们要考虑最高处标高,就是外装饰物也要记入高度,这个时候我们就是考虑的受限建筑高度;根据民用建筑设计通则：平屋顶：1 ：受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑最高点间的距离;称为建筑高度2：非受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑屋面面层或女儿墙顶的距离;民规规定:建筑高度是指建筑室外地坪至女儿墙的高度 ;这两个都有问题的,都不存在定义的唯一性和确定性;受高度限制的建筑主要是与航空控制有关的；非受高度限制的建筑高度主要与建筑日照及消防等有关;这样看来这两个定义就不至于在设计中产生矛盾了;消防建筑高度计算：简记：坡屋面算到檐口,平屋面算到屋面面层;多种形式屋面按最大值建筑设计防火规范GB50016–2006高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95。
总图设计基本要求
住宅总图设计[方案]基本要求一、总图设计的重要性1、若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。
2、若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。
3、总图决定了景观的构架与格局。
4、总图决定了物业管理成本的基础。
二、规划条件及要求（一）规划部门规划要点：1、建设用地范围即红线范围；2、地形情况；3、建设用地面积，容积率、绿地率；4、建筑规模（地上地下）；5、建筑退界要求、建筑退线要求；6、建筑高度限制；7、建筑间距要求、日照要求；8、配套公共服务设施要求；9、停车指标的要求；10、交通规划及出入口等要求；（二）地形图。
（三）居住人口，户型情况。
（四）建筑色彩的要求。
（五）市政水、电、热、燃等管线接口位置。
（六）周边现状。
名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况，是否涉及航空净空的限制，是否处于地震断裂带等等。
（七）周边建筑物的状况；（八）人防工程指标；（九）市政给水压力；（十）市政排水接口高程；（十一）电力部门的配套要求；（十二）热力部门的配套要求；（十三）燃气部门的配套要求；（十四）通信部门的配套要求；（十五）网络电视部门的配套要求；（十六）其他影响条件；三、容积率与项目定位、价值分析根据以上相关条件及要求，在市场调研户型大致强排的基础上对项目进行定位。
【如何实现用地价值最大化：造什么房、类型比例与位置】（一）项目总图研发的经济模型低密卖高端，卖花园，货值最大化高层卖品质，卖资源，去化最快化（二）价高者得转为资源共享低层以城市稀缺性，高赠送，获得较高溢价高层双公园，不临主干道（三）高低配的策略——品质与货值的平衡高低配的策略——品质与货值的平衡（四）商住混合用地的规划策略（五）总图的发展趋势四、平面布局（一）平面布局应考虑的主要因素1、项目所在区域及气候条件；【房屋朝向、日照要求】2、市政道路规划及退线要求；【出入口及消防车道布置】3、人防与地下车库面积；4、小区与车库出入口位置及人车动线；【人车分流】5、大门及门卫的设置；【注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？门卫管理方便—用最少的人力兼顾车流和人流管理】6、小区路网布置；【考虑消防车道及回车场】7、景观定位及规划；【景观设计同步接入】8、管网规划布局；【与市政接口结合。
总图专业的设计图出图顺序
规划：
总体规划平面布置图；
分区分期规划平面布置图；
建、构筑物、铁路、道路竖向规划布置图；综合管线规划布置图；
山地排洪、排水、防涝规划分析图；
环境绿化及景观规划布置图；
交通规划布置图；
山地竖向坡度、坡向分析图；
各分区分期土石方平衡调配计划图（粗略估算）；
工程经济综合指标表；
工程投资估算表；
市场预期分期表。
方案：
总平面布置图；
建、构筑物、铁路、道路竖向布置图；
综合管线布置图；
山地竖向坡度、坡向分析图；
建设场地坡度、朝向分析图；
道路交通流线及节点图；
人行交通流线图；
消防设施、消防道路及消防扑救面场地布置图；
山地排洪排水分析图；
绿化景观节点图；
场地绿化布置图；
各区土石方平衡调配图（估算）；
工程经济综合指标表；
工程投资估算表；
初设：
总平面布置图；
建、构筑物、铁路、道路竖向布置图；
综合管线布置图（各管线系统布置图由各管线专业分别出图）；
场地绿化布置图（含绿化面积统计）；
山地排洪排水流向布置图；
场地分期分区土石方平衡调配图（粗算）。
工程经济综合指标表（除建筑工程以外，还包含场地工程，如：道路、管线、高挡土墙、边坡、排洪沟、场地内土石方工程量、建构筑物基槽余土的估算量等）；
工程投资估算表；
施工图：
场地粗平土图；
建、构筑物、铁路、道路定位图；
场地排水图（也叫场地精平土图，有景观专业介入场地施工图设计时，需提前配合）；
综合管线图；。
建筑专业校审要点及常见设计问题汇编
建筑专业校审要点及常见设计问题汇编（一）通用性意见1.建筑总说明常使用旧版本的设计说明，规范未及时更新，建筑物的防火类别、耐火等级、抗震等级与实际不符。
2.项目高程应统一采用1985 国家高程基准。
（“85高程”和“黄海高程”并非同一高程，黄海高程=85 国家高程基准+0.029）。
3.屋面防水等级有错误，主要体现在倒置屋面采用II级防水，实际应是I级防水；说明防水材料与图中不一致；一个项目选择材料品种过多。
4.制图深度不够，打印样式不规范，施工图线性粗细不区分，图面排版凌乱不整齐。
5.说明中指标与总图各项指标不一致。
6.排烟有效面积应扣除窗框，否则到验收了不一定能满足要求。
7.剖面图剖切位置不在重要及复杂部位；有时剖面图数量较少，未清楚交代应表达的内容。
8.教学用房的采光系数、采光洞口面积比需满足规范要求。
9.学校采用地下接送的形式时，应做好等候、接送等区域流线及功能区域设计，避免人流交叉混乱，也避免无关人员进入校园内部。
10.采用地下接送的形式时，宜处理好停车接送车道与停车位的关系，避免停车接送车道上有大量车辆进出。
11.当两项目位于同一用地，地下室为合建时，需充分考虑各功能体后期使用的要求，确需分隔时可在地下室用实体墙进行物理隔离，水电等也可分块计量，避免后期使用纠纷。
12.EPC项目拿到前阶段图纸后，各专业需对图纸进行充分研读，如应规范原因需进行较大改动，可及时通知EPC管理部门及业主。
13.幼儿园设计除国家规范外，浙江省项目还需注意一级幼儿园建设标准，避免硬件缺失造成使用方后期难以评级。
14.屋顶绿化在计算绿地率时，应扣除屋面设备、管线的投影面积，当项目绿地率紧张时，这部分设备及管线投影面积也会产生较大影响；屋顶绿化应考虑后期浇灌用水点位。
15.结构在画楼梯梯柱的时候，一定要套着楼梯大样门洞一起画。
注意梯柱不要落到楼梯门洞里，导致开门宽度不够或者无法设置楼梯门。
这个错误出现频率非常高。
咨询工程师(投资)-第三章项目决策分析与评价考点分析
第三章 建设方案研究本章框架：考试情况分析：本章是历年考试的重点章，每一节都有出题。
近五年出题的平均分为15分。
本章中的总图技术经济指标通常是计算题的考察重点，一般都会出一道计算题。
例如绿化系数、投资强度、建筑系数、场地利用系数、容积率、行政生活设施用地比重等指标的计算。
其中建设规模的研究，设备来源方案，选址的基本原则和要求，原材料供应分析，工程方案研究的内容，供热工程，厂外配套工程研究，环境污染防治措施方案都是考试的重点。
第一节 概述一、建设方案研究的任务建设方案研究的任务就是要对两个以上可能的建设方案进行优化选择。
选择合理的建设规模和产品方案，先进适用的工艺技术，性能可靠的生产设备；制订明确的资源供应、运输方案；选择适宜的场址、合理的总图布置以及相应的配套设施方案。
建设方案研究是进行投资估算、经济评价、环境评价和社会评价的基础。
[真题3-1]投资项目建设方案研究的主要任务有（ ）。
A . 选择性能可靠的生产设备B . 选择最佳的资金筹措方案C . 选择先进适用的工艺技术D . 选择适宜的投资使用计划E . 选择合理的总图布置方案233网校答案：ACE二、建设方案研究的内容建设方案研究的内容可随行业和项目复杂程度而异。
项目决策分析与评价不同阶段的建设方案研究的要求不同：初步可行性研究阶段的建设方案研究比较粗略；可行性研究阶段的建设方案研究要求全面深入。
大型或复杂工业项目的建设方案一般包括下列内容：1 . 产品方案和建设规模2 . 生产工艺技术3 . 场（厂）址4 . 原材料、燃料供应5 . 总图运输6 . 土建工程方案及防震抗震7 . 公用、辅助及厂外配套工程8 . 节能、节水9 . 环境保护10 . 职业安全卫生健康与消防11 . 组织机构与人力资源配置(略)12 . 项目进度计划(略)[真题3-2]下列项目可行性研究的内容中，属于建设方案研究内容的是（ ）。
A . 投资估算B . 融资计划C . 节能设备选择D . 费用效果分析233网校答案：C三、建设方案研究的作用具有承前启后的作用：1 . 在市场、资源研究的基础上，研究确定产品方案和建设规模；2 . 为后续分析工作提供条件；3 . 通过技术经济比较，完善建设方案，实现项目优化；4 . 为项目的初步设计提供依据。
建筑设计总图经济指标计算表
≥90㎡ ≥90㎡的面积 ＜90㎡的户数 ＜90㎡的面积 的户数 小计 小计 小计 小计
0户 0户 0户 0户 0户 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0户 0户 0户 0户 0户 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡
0户
0.00㎡
0户
0.00㎡
单元总户数验证(须为 0)
序 号
户型编号
A-A1 A-A2 A-A3
套型分类
套内建筑面 积(㎡)
0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡
公摊面积 (㎡)
0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡
套型建筑面积 (㎡)
0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡
0 0.00
≥90的建筑面积和(㎡) ＜90的建筑面积和(㎡)
0.00㎡ 0.00㎡
单元标准层(住宅)建筑面积 (㎡) 单元建筑基底面积(㎡)
单元总建筑面积验证 (须为0.00)
套型建筑面 套内建筑面积 积小计(㎡) 小计(㎡)
0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡ 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00㎡ 0.00㎡
0 0.00
≥90的建筑面积和(㎡) ＜90的建筑面积和(㎡)
0.00㎡ 0.00㎡
单元标准层(住宅)建筑面积 (㎡) 单元建筑基底面积(㎡)
0户 0户 0户 0户 0户
A-A1 A-A2 A-A3 一 单 元 A-A4 A-A5 附属商业 小 计
0.00㎡
0户
单元住宅总建筑 面积(㎡) 单元公摊面积 (㎡)
建筑技术经济指标大全
建筑技术经济指标大全对于建筑设计的经济评价，需要利用各项技术经济指标，主要分为用地规划（总图）技术经济指标和单体建筑技术经济指标两大类。
对于前者而言，主要从用地的经济性方面进行评价，分析在单位用地面积上建筑面积的总量（容积率）、建筑底层的覆盖面积（建筑密度）、绿地面积（绿地率）以及道路、硬质场地、停车位等的占地面积，从而综合评价建筑总体平面布局的经济性和环境质量。
而对于后者，目前我国主要以建筑面积控制指和每平方米建筑面积造价为主要控制和评价的根据。
用这两项指标的乘积来反映基本建设在民用建筑事业上的投资额。
但从经济分析的角度来考虑，按民用建筑的性质确定其基本计算单位，如居住建筑以“住户”为单位，学校建筑以“一个学生”为单位，医院以“病床”为单位，影院以“一个观众”为单位，这样有利于国家计划投资，有利于设计工作者的全面考虑。
此外，评价一个建筑设计是否经济，还应从节约建筑面积和体积方面考虑，通常利用建筑系数这一指标来衡量。
建筑技术经济指标包括用地规划（总平面图）和单体建筑两个方面，下面分别叙述一、用地规划（总平面图）技术经济指标（一）容积率容积率表示用地（基地）内的所有建筑的建筑面积之和与总用地面积的比值。
容积率在一定程度上反映了单位建筑面积分摊的土地成本，在土地价格一定的情况下，容积率越高，单位建筑面积所分摊的土地成本越低，反之则越高。
在建筑密度一定的情况下，建筑层数越多，则容积率越高，反之则越低。
容积率是建筑经济测算的一个重要指标，但过高的容积率则可能会造成建筑总体环境的恶化（建筑密度增加，减少绿地面积）和建筑土建安装造价的提升（层数增加，带来结构和设备成本的增加），所以，应综合考虑各方面的因素，确定一个合适的容积率。
（二）建筑密度建筑密度表示用地（基地）内，所有建筑的基底面积之和与总用地面积的百分比。
建筑密度表达了用地（基地）内建筑直接占用土地面积的比例，所以称之为建筑密度。
它在一定程度上反映了建筑总体环境的质量，特别是对绿化面积的影响，过高的建筑密度会带来绿化面积的减少，从而影响整个基地的环境质量。
总图设计说明
目录1 场地概述2规划设计理念3项目组成4总平面布置5交通运输6景观绿化7竖向设计8 主要技术经济指标总图方案设计说明一、场地概述郑州三磨超硬材料有限公司投资兴建的产业化基地位于郑州高新技术开发区西南部。
北临梧桐街，东为碧桃路，其交通运输较为便利。
规划用地面积65084.0平方米（合计97.6亩），场地自然地面标高低于周边道路约2.0米，因此工程实施前应平整场地，以保证整个厂区比周边道路高，以利于厂区雨污水的排放和各类管线与市政道路管线之间的衔接。
二、规划设计理念1.一次规划，分期实施，持续发展。
一期工程能独立运作和生产，并具有完整优美的厂区形象，二期与三期作为可持续发展，使整个厂区的功能扩充完善，扩大整个基地的生产能力，提升建筑形象。
2. 按照“以人为本”的设计原则，满足生产工艺要求的同时，注重个性特色环境的创造，规划设计采用高起点、高质量、高标准。
3. 追求新颖现代。
在满足分期建设和各项功能的同时，注重办公以及生产车间内外的环境设计，力创花园式研发生产基地，提高办公人员以及生产人员的工作热情，体现郑州三磨超硬材料有限公司现代化生产方式，铸就其更加辉煌的未来。
三、项目组成根据建设单位提供的设计任务书所述要求该项目主要由以下各部分建筑物组成，具体是：一期建设名称建筑面积办公楼 4991.0平方米第一联合厂房 19724.0平方米其中超硬材料制品一、二号车间 4921.0平方米行业专用设备生产车间 2488.0平方米质检中心及修整工具制造车间 7354.0平方米附属楼（含所有生产车间附属楼） 4961.0平方米门卫室及大门 85.0 平方米二期建设研发中心建筑面积 8960.0平方米三期建设第二联合厂房建筑面积 13296.0平方米四、总平面布置根据场地地形结合各建筑功能及其分期实施的可操作性，总平面布局主要考虑物流流线，并要满足办公人员和生产人员的合理分流等方面，做到布局合理且经济适用。
结合各建筑位置以及功能，厂区分别在北侧的梧桐街上开设人行出入口亦主要用作办公出入口，在东侧的碧桃路上设计物流出入口。
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1.每栋占地
序号项 目 名 称单位 数 量1规划总用地面积 m^U2^U 33257.02
总建筑面积
m^U2^U 0.0
(1)地上建筑面积 m^U2^U (2)地下建筑面积
m^U2^U 3住宅、公寓面积 m^U2^U 高层住宅面积 m^U2^U 188100.0
公寓面积 m^U2^U 0.0洋房面积
m^U2^U 0.0别墅面积
m^U2^U 0.04商业、会所面积 m^U2^U 0.0地上商业面积 m^U2^U 0.0地下超市面积
m^U2^U 0.05地下车库面积 m^U2^U 0.0
6计容积率面积 m^U2^U
7容积率8建筑占地面积 m^U2^U
#REF!
9建筑密度%9
住宅总户数户6270.0
高层住宅户数户 洋房户数户别墅户数
户 10公寓总套数套11绿地率%12
停车位
辆
技术经济指标
其
中其中其
中
层数栋数占地面积建筑面积 2.每栋占地层数栋数占地面积建筑面积3.每栋占地
层数栋数占地面积建筑面积 4.每栋占地层数栋数占地面积建筑面积。