杭州万象城项目(原创)
华润商业地产典型项目研究
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
万象城简介(杭州)
杭州万象城资料杭州万象城是由华润集团与香港新鸿基集团合作开发，总开发周期预计将历时8年。
占地面积约150亩，规划建筑面积55万平方米，将以万象城购物中心为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型综合性商业项目，总投资预计超过40亿元人民币。
其中购物中心如下：1、工程主要单位工程名称：华润新鸿基万象城购物中心项目工程地址：杭州市钱江新城中心商务区块内，位于江锦路以北、9号路南、富春江路以西、民心路以东建设单位：华润新鸿基房地产(杭州)有限公司勘察单位：浙江省工程勘察院监理单位：浙江江南工程管理股份有限公司设计单位：美国凯里森建筑事务所、浙江城建设计集团股份有限公司（现改名：中国汉嘉设计集团股份有限公司）围护设计：浙江省建筑设计研究院工料测量师：利比有限公司机电工程师：迈进机电工程顾问有限公司总包单位：中建三局建设工程股份有限公司合同工程投资额：8.446亿元合同工期：624日历天2、建筑结构概况工程占地面积：34409m2，建筑高度：45m，总建筑面积：2428 45 m2，地上6层，地下3层；结构形式为大跨度预应力框架结构（局部劲性结构、钢管叠合柱、钢桁架）；基础形式为桩承式基础，有效桩径为6 00、800、900，底板典型厚度为1000；典型梁截面500×700、600×850，最大界面1200×2000；柱典型界面950×1200、950×1050、1100×1100、8 50×850。
工程基本跨度为9m、11m、14.2m，较多位置22m、36m；抗震设防等级：在从地下一层楼面以上为二级，地下负一层楼面以下三级；抗震设防烈度为6度，耐火等级为1级，使用年限为50年。
本工程基坑大面积开挖深度为18m，基坑围护形式为钻孔灌注桩＋三重搅拌桩止水帷幕，西南角和东南角部位采用三道钢筋混凝土角撑；东北角处附加两道钢筋混凝土角撑；南侧和东侧中间部位采用混凝土和钢管两道斜支撑支撑在底板上；西侧采用两级放坡复合土钉墙的方式做边坡支护；北侧地下部分与住宅区部分连通。
华润新鸿基解析
华润新鸿基解析:香港商业地产赚钱之道杭州首个包括包括大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅的城市综合体项目——华润新鸿基杭州万象城将动工。
对这个总建筑面积在55万平方米的杭州商业地产“巨无霸”，市场充满了想象又充满了质疑：它到底能否成功？质疑的背后是杭州商业地产的多次“滑铁卢”：吴山商圈、信义坊商街……无论是大型商业项目，还是社区商铺、特色商业街，失败的商业地产项目在杭州并不鲜见，它们都面临着同样的经营问题：所谓的人气没有起来，经营惨淡，租金回报难以维持投资支出。
然而，华润与新鸿基却对杭州万象城的赢利充满信心。
“新鸿基每年利润的50%来自商业地产，而其中又有25%以上来自商铺租金回报。
”新鸿基地产执行董事苏仲强说。
显然，华润与新鸿基的信心来自它们以往的经验，尤其是香港商业地产的成功操作。
有消息说，包括新鸿基在内的香港三大地产巨头恒基、恒隆融资约400亿港币投身内地房地产市场，且无一例外地表示将着力打造商业地产项目。
对任何一个企业来说，投入都是为了换取更大的利润。
它们在香港的商业地产为什么赚钱？凭什么赚？到了杭州它会不会“水土不服”？记者为此近日赴港考察。
吸金理由1：准确定位购物中心是商业地产中相当重要的组成部分，香港的购物中心产业从二十世纪六十年代开始发展，迄今已经建设了近50个大型购物中心，其建设速度之快，密度之大，在全世界范围内都很少见。
反观杭州，迄今为止购物中心仍主要集中在湖滨、武林广场两大商圈，而真正被杭州人所认同的也还是杭州大厦、杭百、银泰、解百这四家老牌商场。
有人把这归结为杭州的购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。
以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区——这个位置、条件与杭州的杭一棉地块倒是非常相似。
现代大型商业建筑设计特点
现代大型商业建筑设计特点作者：张诚来源：《城市建设理论研究》2014年第11期摘要：近年来，全国各地的城市综合体及大型商业项目愈来愈多，为了增加对现代大型商业项目的感性认识，进一步提高商业建筑的设计水平，近期对杭州及上海的城市综合体及大型商业项目进行了考察，实地体验了现代大型商业建筑的内外空间效果及商业氛围，领略许多颇具个性的设计思想，有助于建筑设计水品的提高。
关键词：城市综合体；大型商业；建筑设计中图分类号：TU2文献标识码:A一、考察项目简介：1、杭州万象城：杭州万象城是杭州第一个大型都市综合体项目，由华润和新鸿基携手打造，位于钱塘江边的钱江新城商圈，融大型购物中心、住宅、酒店、写字楼等多种物业于一体。
项目占地面积150亩，总建筑面积80万平方米，总投资额达50亿港币。
它形成以24万平方米“万象城”购物中心为核心，包括11万平方米写字楼、6万平方米酒店、25万平方米服务式公寓、14万平方米住宅等多种物业形态的国际高标准建筑群。
这次考察的是“万象城”购物中心，地上六层，建筑面积13万，地下四层，建筑面积11万。
它的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动场所、家具用品、银行、冲洗店等。
这里不仅包括1000多个让人眼花缭乱的时尚品牌，200多个商家，同时，还拥有全球最好的影院之一、具有奥运标准的真冰溜冰场、理念前卫的时尚沙龙、各色餐饮……给人们带来前所未有的休闲、娱乐、消费体验。
2、上海国际金融中心：上海国际金融中心位于上海浦东新区世纪大道8号，陆家嘴金融贸易区内，与东方明珠塔毗邻。
东邻金茂大厦，西接正大广场，北面为上海轨道交通二号线陆家嘴站及陆家嘴中心绿地。
项目用地约7.3万平方米，总建筑面积为40万平方米，其中甲级办公楼21万平方米，酒店9万平方米，商场10万平方米。
该项目由四部份组成，两幢超高层塔楼、一幢高层建筑及商场大楼。
南塔楼高249.9米（53层）、北塔楼高259.9米（56层）、高层建筑高85米，商场大楼与高层建筑相连接，成为其裙楼。
杭州万象城项目
杭州万象城项目杭州·钱江新城华润项目市场研究及定位杭州·钱江新城华润项目市场研究及定位杭州钱江新城华润项目市场研究及定位戴德梁行咨询研究部GlobalE某pertie,BetCoverageinAia呈华润(深圳)呈华润(深圳)有限公司12004年11月28日年月日杭州·钱江新城华润项目市场研究及定位执行总结篇宏观环境篇区域分析篇地块分析篇商业物业篇写字楼篇酒店篇住宅篇2GlobalE某pertie,BetCoverageinAia杭州·钱江新城华润项目市场研究及定位执行总结执行目标本地块位于杭州市未来CBD——钱江新城，项目形象要求高，业态组合复杂，钱江新城，项目形象要求高，业态组合复杂，本地块位于杭州市未来钱江新城本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了争取项目获取最大的经济本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：执行目标顺应不断变化的市场，寻求合理的项目定位树立精品形象，弘扬华润品牌取得良好的投资效果3GlobalE某pertie,BetCoverageinAia杭州·钱江新城华润项目市场研究及定位执行总结市场调研内容在项目执行过程中，根据项目地块性质及项目特点，我行主要开展的市场调研包括：序号1234567891011工作内容杭州宏观经济环境调研杭州总体规划调研钱江新城核心区调研杭州主要商圈普查核心辐射商圈物业普查滨江区物业普查主要商圈消费者问卷核心辐射商圈消费者问卷滨江区消费者问卷重点大型商业调研大型商家访谈序号1213141516171819202222工作内容品牌经营者访谈普通经营者访谈杭州主要商务区调研重点写字楼调研杭州主要产业调研写字楼租户访谈四、五星级酒店调研酒店管理公司访谈企业消费访谈旅游、会展等市场调研未来竞争性项目调研4GlobalE某pertie,BetCoverageinAia杭州·钱江新城华润项目市场研究及定位执行总结总体定位项目总体定位钱江新城CBD活力源钱江新城CBD活力源CBD实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方时代的人们提供高品质生活、式，向CBD时代的人们提供高品质生活、商务、休闲服务为目标的时代的人们提供高品质生活商务、杭州CBD未来生活方式的源动力未来生活方式的源动力杭州项目功能：项目功能：辐射区域面向钱江新城服务周围区域辐射全杭州打造杭州全新”一站式“的购物天堂打造搭建服务钱江新城的商务平台搭建树立钱江新城CBD楼宇建设新标杆树立构筑CBD时代杭州商务、休闲的核心高地构筑5GlobalE某pertie,BetCoverageinAia杭州·钱江新城华润项目市场研究及定位执行总结分物业定位分物业定位商业体现人性化、体现人性化、现代化，集购物、餐饮、集购物、餐饮、休闲、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区一站式”写字楼与CBD相匹配的相匹配的高品质甲级写字楼酒店立足于钱江新城，立足于钱江新城，辐射全市的中型偏商务式四星级酒店，商务式四星级酒店，是商务办公/会务的是商务办公会务的住宅公寓依托钱江新城、依托钱江新城、面向杭州市区的高品质住宅及提供高档服务的公寓。
华润杭州万象城项目都市综合体介绍
2009-3-20
中国杭州市华润新鸿基 万象城购物中心项目合同架构一览
CRSHK
总承包工程 （ 防火门甲定乙供）
指定分包工程
基预 坑应 支力 护工 工程 程
︵ 含 住
宅
︶
地 下 室 防 水 工
程
钢 消 给弱 遮 结 防 排电 阳 构 系 水系 卷 及 统 、统 帘 金 供 电供 供 属 应 气应 应 屋 及 和及 及 面 安 通安 安
杭州项目情况简介 项目前期策划 项目实施阶段管理
华润新鸿基房地产（杭州）有限公司
CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED
杭州项目情况简介 项目前期策划 项目实施阶段管理
住宅及商场桩基型式均为钻孔灌注桩，基坑支护型式为钻孔灌注桩 +三轴搅拌桩。商场平均挖深17.6m。
商场外封闭为幕墙（玻璃、铝板、石材），顶面封闭为钢结构+金 属屋面+部分砼屋面。主体结构形式有预应力钢筋混凝土、钢骨混凝土、 钢管混凝土、钢结构。
商场项目总包为中建三局，主体施工开始时间为2007年12月26日。 原计划竣工时间为2009年9月9日，计划工期624天。现预计于09年 12月竣工，实际工期约724天。
下为商场项目形象照片。
华润新鸿基房地产（杭州）有限公司
CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED
杭州项目情况简介 项目前期策划 项目实施阶段管理
商场 08.1
商场 08.3
华润新鸿基房地产（杭州）有限公司
CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED
杭州万象城
杭州万象城万象城占地150亩，总建筑面积80万平方米（含地下），地上计容建筑面积55万平方米，以万象城shoppingmall为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅为一体的都市综合体项目，总投资预计超过50亿港币。
一期由万象城购物中心和高尚住宅两部分组成。
万象城.悦府由3栋约160米高的超高层组成,总建筑面积约14万平方米,是钱江新城CBD核心区内唯一的住宅群.典雅、清澈的现代主义设计风格，高档玻璃、花岗岩、金属、面砖等材质的使用，满足你对质感生活、高尚品味的追求。
穿越50米宽的城市绿带，就象穿过后花园，而钱江新城契形绿地更是缓冲了城市的疲劳和浮躁。
社区内有1万平方米中心绿化氧吧，让这里的人们每天生活在清新气息中。
近9米高的通透空层使视野更轻松地与阳光交流。
近3000平方米的高档会所，可以在多功能球场畅快流汗、也可以在游泳池里轻抚碧泼，无论设计、用材还是配套、都是以国际最新标准来规划建造，完全体验城市主流精英的健康品味。
其中，杭州“万象城”将是整个项目的核心部分，建筑面积近20万平方米，将成为杭州最大的购物中心。
建成后该项目将采用完全招租的形式，借鉴深圳万象城主力大店＋次主力店＋小店的组合方式进行招商和管理，并且计划引入20％全新的商家。
在业态规划上也以深圳为范本，商业物业规划有40％的零售、20％的餐饮、20％的娱乐包括电影、溜冰场等。
招商：评论：大手笔。
又是在富饶的浙江省，人间天堂的杭州，肯定红火。
羡慕啊。
多建这样的现代时尚Mall，中国人想不消费都难。
绝对拉动内需。
要不说房产是GDP支柱呢，实在是无法替代啊！！不知道是要高兴还是要叹息。
这两年房地产开发的重点或是大手笔逐渐转向商业地产，而商办住综合的项目更是大受欢迎。
中国人还是很追求生活便利的，这种多功能综合项目恰能够满足城市白领一族的工作、生活、休闲、居住。
华润有丰富的商业运营资源，以后城市综合体将成为房地产商的主流项目，他对城市的形象有很大的提升作用，华润做的很成熟，主力商家有旗下的ole时尚超市，真冰溜冰场，嘉禾影城，和凯悦酒店。
杭州万象城开业商业计划书
除老项目杭大等在不断扩充经营面积丰富业种组合外，其余新建商业项目均向一站式购物中心方向发展， 单纯的百货业态已经成为历史。
第三部分、杭州万象城开业面临的挑战
挑战一、时机
•金融危机对部分租户造成了一定的影响，调整开店计划，缩减开店预算，大的品牌出现减预算 减规模的情况，如NIKE，而一些小的品牌甚至出现了索性不开的状况。这对整体的招租造成了 一定影响。
礼
施
招商实施阶段 万象之 夜
招商实施阶段 万象雅 集
HIGH 高
杭州大厦名店
深圳万象城 （一期）
本案 调整后 本案 开业初
银泰百货 西城广场
涌金广场
PRICE 价格
LOW 低 1
5
SIZE 规模 10
15 SIZE(GFA, 万㎡)
05年8月
06年12月23日
07年中始
07年12月14日
09年10月22日
•首层开业率不足对整个商场的影响 根据当前招商进度，已经非常明确首层开业的品牌将极为有限，届时会对其他租户及整个商场带 来不利局面。
挑战二、周边环境
•道路、交通： 明年开业时，地铁及过江隧道交通设施仍未有配合，链接钱塘江两岸的隧道需到10年底开通， 而能带来大量人流的地铁则需到11年。 而由于地铁及隧道的施工，主干道庆春路封路，也对老城区客户到达万象城造成不便。
未来发展特征：
杭州未来商业发展判断
由单一的武林商业中心向多区域级商业中心发展
未来将形成除市中心商圈外的城西、城北、城东及城南各商圈，除主商圈外，还会形成更多的区域性商 业中心。
商业供应激增逾百万平米，本土百货压力增大
未来几年杭州新增商业面积将超过百万平米。其他主要项目有： 西湖文化广场、嘉里中心、湖滨名品 街二期、来福士广场、银泰购物中心、武林广场地下商城。