深圳COCOPARK考察报告
北京、深圳知名购物中心考察记录
北京、深圳知名购物中心考察记录此次为期3天的北京、深圳商业项目考察，共考察了两地的7个项目，分别为北京的太古里，银河SOHO、颐提港、悠唐购物中心，和深圳的海岸城购物中心、Cocopark、欢乐海岸。
在有限时间内尽量多、详、全地对各个项目的优缺点进行了解。
在考察中发现各个项目的大部分特质均符合已知的商业规律，而有些项目也不乏一些新的亮点，分析并得出结论。
一北京~太古里：上图为太古里一期平面图，表面上看是一个中庭广场、许多鱼骨形街道共同串联起整个商业街区体系。
但其实，我们从平面图红点位置朝两个方向拍了照片，如下图：可以看出从主入口往中庭广场去的人流不少，而支路内街上的人流极少。
其实这条主入口进去后的首条横向内街，基本没有起到任何串联人流的作用，实际作用更类似购物中心里的后勤通道。
那么这条内街左边的阿迪达斯、H&M，右边的彪马、HOLLISTER的人流从哪里来呢？其实很简单的道理，阿迪达斯、H&M面对着外面的工体路，彪马、HOLLISTER对着里面的中庭广场，人流自然不用愁。
那么除了这条街道外，其他的那些支路内街人流如何呢？一样的情况，空空荡荡，相比广场和主入口，支路内街上的人流量几乎为零，哪怕是在电扶梯口的位置。
所以很清楚地知道，那些鱼骨形街道并没有串联起整个项目的人流动线，真正的人流是内部从主入口进来围绕中庭广场，外部则是工体路及边上的三里屯路等市政道路。
所以临广场有生意做，临外街也有生意做，才显得整体人气不错，和鱼骨形商业街毫无关联。
另外说明一点，三里屯本来就是餐饮、酒吧、办公等各种人群密集的成熟区域，所以对着市政路都是可以做得出生意的好位置。
所以，太古里一期并非商业街典型成功案例，实质上是一个借助外部人流导入的开放式中庭广场的购物中心。
其实，我们知道北京太古里并非太古地产设计，而是原有的物业由太古接手，所以其鱼骨形商业街并不是太古的应有水准。
2、太古里总体评价远不如外界所说，尤其开放式街区一旦上了二楼就锐减。
深圳CocoPark考察报告76页PPT
谢谢！
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深圳CocoPark考察报告
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如ห้องสมุดไป่ตู้之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿
深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿深圳东部华侨城旅游考察调研报告近年来，我国旅游业发展迅速，一直保持快速增长的态势。
旅游景点的增加、旅游形式的增多，以及游客本身兴趣日趋多元化的趋势,形成了旅游地之间越来越激烈的竞争。
为了在整合自身优势的基础上更好地打造伍员山景区，我们考察组一行对深圳东部华侨城进行了为期两天的考察，以期吸收并借鉴对方旅游项目的经验和优点来进一步完善自身景区的建设。
一、基本情况东部华侨城坐落于中国广东省深圳市大梅沙，占地近 9 平方公里，由华侨城集团斥资 35 亿元打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。
华侨城以“规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进”为规划、建设和管理的目标，以“让都市人回归自然”为宗旨，经过十多年的努力，将东部华侨城建设成为一个世界级的旅游度假目的地。
二、考察成果我们考察组一行花了两天时间考察了茶溪谷、大侠谷、大华兴寺，虽然不免走马观花，但仍有不少收获。
1.景点设置茶溪谷占地面积约 1.5 平方公里，体现的是中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”四大元素，包括湿地花园、三洲茶园、茶翁古镇和茵特拉根等游览区，融合了湿地花海的浪漫、岭南茶田的幽雅、茶禅文化的融合和西方山地小镇的风情。
茶溪谷主要定位于度假休闲旅游，兼顾观光旅游。
各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件，谷内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全，能够为休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。
住宿主要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火车旅馆等实现。
其中茵特拉根酒店与景区连接紧密，使得茵特拉根步行街白天成为景区的配套，晚上则成为酒店的活动区域，配合温泉、表演秀等晚间节目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆，使得茶溪谷度假功能更为完善。
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
9-福田COCOPark案例
5. 场外立面更新、场内导购更新升级。
COCOPark二次调整后业态比例 （按实用面积）
4% 7%
39%
50%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套
COCO Park整体业态比例：主力店及餐饮比例较大
COCO Park主力店比例
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
蓝色字体为住宅项目、 红色字体为商业项目、 紫色字体为写字楼项目
发展商战略：以福田COCO Park为标杆快速扩张
异地快速拓展计划
自2010年起，星河陆续筹备多个商业项目，拟以福田COCO Park作为品牌标杆，利用其在深圳积 累多年的品牌吸引力与商业运营管理经验，快速进行品牌复制，实现布局扩张。
L1层业态比例 面积
5014.1 1283.8
0 957.3 7255.2 主要商家品牌
比例 69% 18% 0% 13% 100%
优衣库、GUESS、CK Jeans、IMMOBILE、周大福、施华洛世奇、GUCCI（钟表）、星 巴克、哈根达斯、蕉叶南亚站、CABALA1972吧、DICKIES、LEE、TOUGH
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
线上线下互动
通过线上预约、线下试穿、 线上支付等方式实现线上 线下无缝衔接，提高购物 便利性。
会员制度及积分兑换活动
会员注册与积分累计
01
鼓励顾客注册会员，享受会员专属优惠，并通过购物累计积分。
积分兑换礼品
02
设置积分兑换区，顾客可凭积分兑换各类礼品，提高顾客满意
度和回头率。
会员专享活动
03
定期举办会员专享活动，如会员日、生日礼券等，增强会员归
随着电商和实体零售竞争加剧，线上线下融合发展将成为购物中心 未来发展趋势之一。
06 财务分析与投资回报评估
项目投资成本构成分析
土地成本
建设成本
包括土地使用权出让金、 拆迁补偿费等。
包括建筑安装工程费、 基础设施建设费、公共
配套设施建设费等。
运营成本
财务成本
包括人员工资、物业管 理费、营销推广费等。
及游客前往。
购物中心周边拥有成熟的商业圈 和住宅区，吸引了大量消费人群。
市场规模与定位
Cocopark购物中心总建筑面积 达数十万平方米，拥有众多国 际一线品牌及特色商户。
购物中心以中高端市场为主， 注重品牌组合和商品品质，满 足不同消费者的需求。
通过定期举办各类促销活动和 主题展览，吸引更多消费者前 来体验。
针对购物中心的服务、环境、商 品等方面设计调查问卷，收集客
户反馈意见。
Байду номын сангаас
数据分析与改进
对调查结果进行数据分析，找出 问题所在并制定相应的改进措施，
提高客户满意度。
客户忠诚度提升
通过持续的满意度调查和改进措 施，提高客户对购物中心的忠诚
度和复购率。
05 运营管理与智能化技术应 用
COCO PARK
购物中心分流路口
购物中心设两个入口 侧门可直接进 入下沉式广场 购物中心 正门
商业业态规划
业态比例：
40%
35%
餐饮 娱乐休闲 超市 购物
10%
15%
负一楼业态平面图
负一楼业态分布 有吉之岛超市、 国际连锁餐饮、 珠宝配饰、个人 护理、家居生活、 影音、礼品店
负一楼业态情况
一楼平业态面图
一楼业态分布 有国际精品服 饰店、珠宝、 名表、经典配 饰名店、 COCO露天 国际酒吧街。
二楼与三楼平业平面图
二楼业有态商务 休闲服饰、时尚 女装、休闲运动 城、国际特色餐 饮、流行配饰、 家居生活、影音 礼品店和百老汇 影城。
三楼业态有高 档美食概念餐 厅、美容护理 SPA。
一楼平业态情况
二楼与三楼业态情况
coco park入驻品牌商家一览：
GUESS、CK jeans、La pagay、G-STAR、Textwood、TOUCH、Smith’s、Selected、 TUDOR、浪琴、天梭、周大福、施华洛世奇、吉之岛、星巴克、棒约翰、汇丰银行、 百老汇影城、中国移动信息生活馆等。
COCO PARK情景式公园购物中心 调研报告
2014.12.5
项目基本情况
COCO PARK国内首购物中心
COCO Park，深圳唯一公园版情景 式购物中心，CBD版块新商业代表。 于2006年9月30日正式对外开放。 共五层，由福华三路、民田路、福 华路和中心二路四条主干道合围， 紧邻国际会展中心和正在建设中的 深圳第一高楼平安国际金融中心， 无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交 总站。
项目体量
深圳市福田区COCO PARK 占地面积：约3.08万平方米 建筑面积：约8.5万平方米 水道面积：约2.3万平方米 停车位：约600个 楼层：一共5层，地上3层，地下2层 开业时间：2006年9月
星河cocopark调研报告
星河cocopark调研报告星河cocopark调研报告一、调研目的与背景星河cocopark是深圳市一个大型综合性商业区，在近年来迅速崛起并成为了深圳市的商业地标之一。
本次调研旨在了解星河cocopark的发展现状、消费者对其印象以及对其发展前景的评估。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查的方式，共收集到了200份有效问卷。
问卷主要涵盖了对星河cocopark的整体印象、商业配套设施、商场运营效果等方面的评价。
调研时间为2022年6月。
三、调研结果1.整体印象57%的调查对象表示对星河cocopark有非常好的印象，34%的人表示印象一般，只有9%的人表示印象不好。
可见星河cocopark在消费者心中的形象较为良好。
2.商业配套设施关于星河cocopark的商业配套设施，调查结果显示，大多数消费者对其比较满意。
其中，88%的人认为商场内的店铺种类齐全，可以满足各类消费需求；78%的人对商场的环境和服务态度评价较高；而仅有12%的人表示对商场的停车设施不够满意。
3.商场运营效果调查结果显示，星河cocopark的商场运营效果良好。
72%的消费者表示经常在星河cocopark消费，29%的人表示偶尔会前往，只有3%的人表示很少光顾该商场。
这表明星河cocopark在深圳市的消费者中具有较高的知名度和影响力。
四、调研结论与建议1.星河cocopark在消费者心中的形象较好，这与其完善的商业配套设施以及良好的商场运营效果有关。
因此，星河cocopark应继续保持高品质的服务，并在广告宣传方面加强宣传力度，提升其品牌形象。
2.星河cocopark的停车设施需要进一步改进，增加停车位的数量以满足消费者的需求，以免因停车问题影响消费者的购物体验。
3.星河cocopark可以考虑引入更多具有特色的商户，丰富商场内的店铺种类，进一步提升消费者的满意度。
4.星河cocopark可以积极与周边商业区合作，共同举办一些活动，增加消费者对该商场的粘性和忠诚度。
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现代商业集团
餐饮娱乐招商部
深圳COCO Park
2
目录 1 深圳COCO Park的项目概况 2 深圳COCO Park的平面布局 3 深圳COCO Park的考察总结
3
1、深圳COCO Park项目概况
①项目简介
1、深圳COCO Park项目概况
②项目区位
2、深圳COCO Park的平面布局
⑤各楼层平面：L3
三楼为高档美食概念餐厅、
美容护理SPA
目录 1 深圳COCO Park的项目概况 2 深圳COCO Park的平面布局 3 深圳COCO Park的考察总结
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3、深圳COCO Park的考察总结
1、选址得当 COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳CBD中 央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。周边有140万平方米的甲级写字楼，
②各楼层平面：B1
负一楼为个人护理店、数码通讯超 市、美食广场、家居用品
2、深圳COCO Park的平面布局
③各楼层平面：L1
一楼为国际精品服饰店、珠宝、 名表、经典配饰名店、 COCO露天国际酒吧街
2、深圳COCO Park的平面布局
④各楼层平面：L2
二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、 国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、 影音礼品店和百老汇影城
“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心。COCO Park在业态组合上，结合自身独
特的建筑构造集中打造“视觉购物”品牌。其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、 配合6000平方米下沉式露天广场，将时尚购物以空间形式完美演绎。
2、深圳COCO Park的平面布局
至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。
3、深圳COCO Park的考察总结
3、业态布局合理 COCOPARK坐落在深圳的CBD，这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早 已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易
都是在餐桌上谈成，COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。
占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南
侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相聚仅100米，联动 会展商圈。 2、独特建筑风格
COCOPARK一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。
COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配 合6000平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面 的阳光与清风。COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲
3、深圳COCO Park的考察总结
3、深圳COCO Park的考察总结
3、深圳COCO Park的考察总结
3、深圳COCO Park的考察总结
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1、深圳COCO Park项目概况
③目标客群
1、深圳COCO Park项目概况
④经营主题
目录 1 深圳COCO Park的项目概况 2 深圳COCO Park的平面布局 3 深圳COCO Park的考察总结
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2、深圳COCO Park的平面布局
①业态规划
COCO Park在业态组合商，瞄准市场定位，凭借CBD核心区域位置，打破常规业态组合，集中打造