培训课件讲义：土地增值税法
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第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。
第十三章 土地增值税法 《税法》ppt
货币收入、实物收入、其他收入 应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的
收入不扣减增值税额 项目扣除包括：
①取得土地使用权所支付的金额； ②房产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目）；
⑤其他扣除项目。
增值额＝转让收入－扣除项目金额
转让收入是纳税人 转让房地产取得的 全部价款和相关经 济利益
2.算增值率
1.算增值额
（二） 税额计算
扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤其他扣除项目 ⑥旧房及建筑物的评估价格
3.算税额
三、土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除率（%）
1
50%（含）以下
30
0
2
50%～100%（含）
40
5
3
100%～200%（含）
50
15
4税的计算
（一）计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额 收入包括：
第十三章 土地增值税法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建 筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入 的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征 收的一种税。
1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1
1995年1月27日《土地增值税暂行条例实施细则》
2
加强对房地产市场调控、抑制房地产炒作
纳税义务发生时间 纳税人签订转让房地产合同的当天，并如实填写《土地增 值税纳税申报表》
收入不扣减增值税额 项目扣除包括：
①取得土地使用权所支付的金额； ②房产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目）；
⑤其他扣除项目。
增值额＝转让收入－扣除项目金额
转让收入是纳税人 转让房地产取得的 全部价款和相关经 济利益
2.算增值率
1.算增值额
（二） 税额计算
扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤其他扣除项目 ⑥旧房及建筑物的评估价格
3.算税额
三、土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除率（%）
1
50%（含）以下
30
0
2
50%～100%（含）
40
5
3
100%～200%（含）
50
15
4税的计算
（一）计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额 收入包括：
第十三章 土地增值税法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建 筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入 的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征 收的一种税。
1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1
1995年1月27日《土地增值税暂行条例实施细则》
2
加强对房地产市场调控、抑制房地产炒作
纳税义务发生时间 纳税人签订转让房地产合同的当天，并如实填写《土地增 值税纳税申报表》
《土地增值税培训》PPT参考课件
▪ ---国税函[2010]220号第三条第四款
23
▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
9
▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
10
▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
27
▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
12
▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
23
▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
9
▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
10
▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
27
▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
12
▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
第八章 土地增值税法ppt课件
第五节 应纳税额的计算
• （1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁 户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为 房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回 迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减 本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房 屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的 拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实 际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
暂免。
不征（无权属转移）。
第二节 纳税义务人与征税范围
• 【例题·单选题】下列项目中，按税法 规定可以免征或不征土地增值税的有 （ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.投资于房地产开发企业的房地产 项目
•
• 『正确答案』C
第三节 税率
第八章 土地增值税法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节 • 第五节 • 第六节 • 第七节
土地增值税基本原理 纳税义务人与征税范围★ 税率★ 应税收入与扣除项目★★ 应纳税额的计算（含清算）★★ 税收优惠 征收管理★
第一节 土地增值税基本原理
• 一、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增 值收入的单位和个人征收的一种税。
利息；该商品房所在地的省政府规定计征土
地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；
销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公
司销售该商品房应缴纳的土地增值税为
（ ）。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
第五节 应纳税额的计算
《土地增值税》课件
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
第八章-土地增值税PPT课件
• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
教学课件：第十二章-土地增值税
土地增值税的征收范围
总结词
土地增值税的征收范围包括土地使用权转让、土地使用权出租以及建筑物出售。
详细描述
土地增值税主要针对土地使用权和建筑物的转让和出租行为进行征收。当土地使 用权或建筑物被转让或出租时，其产生的增值部分将纳入土地增值税的征收范围 。
土地增值税的税率
要点一
总结词
土地增值税采用四级超率累进税率，根据不同的增值额区 间，税率从30%至60%不等。
05 总结与思考
土地增值税的意义与作用
土地增值税是国家对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值 额征收的税种，对于调节土地资源分配、抑制房地产市场投机和保障国 家财政收入具有重要意义。
土地增值税的征收有助于抑制过度投机，防止房地产市场泡沫，保护普 通购房者的利益。
土地增值税的征收能够促使土地使用者更加珍惜土地资源，提高土地利 用效率，推动可持续发展。
应税收入的计算
01
02
03
计算公式
应税收入=转让房地产取 得的全部价款及有关经济 收益
包括内容
土地出让金、土地补偿费、 安置补助费、地上附着物 和青苗补偿费、拆迁补偿 费等
注意事项
应税收入不包括国家明文 规定的行政事业性收费和 政府性基金。
扣除项目的计算
计算公式
扣除项目金额=取得土地使用权所支 付的金额+房地产开发成本+房地产开 发费用+与转让房地产有关的税金+其 他扣除项目
和保护环境。
提高土地增值税征收管理的建议
01
02
03
04
建立健全的土地增值税法律法 规体系，明确征收范围、标准 和程序，减少征管漏洞和争议
。
加强征收管理力度，严厉打击 偷逃税行为，提高税法遵从度
土地增值税讲义PPT课件
12
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
14
（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
14
（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。