近年我国别墅市场现状分析报告

近年中国别墅市场现状分析

1. 中国别墅供应特征分析

别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。中国房地产市场进入快速发展阶段以来，别墅开发过热的问题始终被广为关注，从近十年来的发展看，中国别墅市场有三次热潮。第一次出现别墅热销现象是在91年至93年，正当别墅市场发展高歌猛进时，在93年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建设用地审批和95年颁发的别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项的文件以及受宏观经济调控政策的影响，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊;第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，98年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的销别墅项目的兴起，再一点燃了国别墅市场的烈火。第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。新世纪初至今，、、三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，而经过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场发展前景时，2003年2月18号国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，第四条明确指出"停止别墅类用地"，这无疑又一次给"红火的"别墅市场泼上了一盆冷水。中国房地产别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，以下是对当前中国别墅市场供应特征进行分析： 经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大

在最近两年，很多大中型城市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。从而形成了与高端别墅产品两极分化分食市场的局面。

?高端产品自然景观依存度加大

近几年来上市了很多依附于自然景观的高端别墅产品，大打旅游地产、度假地产牌，以吸引消费者，事实也已经表明两者完美结合所产生的轰动效应。因此作为别墅产品的定位，其本身所处的地段，将影响其整个规划与产品定位。

?消费者对供应产品的参与度更大

对于目前的一些高端别墅楼盘，“度身定做”成为了一种流行的趋势。一个占地2-3亩的产品，根据客户的自身要求邀请设计师“量体裁衣”，此举既满足了高端客户的个性心理，也丰富了楼盘的产品风格。因此该趋势势必在今后的高端别墅产品开发中逐渐蔓延开来。

2. 别墅需求特征分析

近年来，随着别墅市场的日益发展，从京、沪、深、穗等诸多代表城市别墅市场的需求状况来看，普遍具有以下特征：

?需求多样化、明确化

随着别墅市场的发展，别墅产品的增多，别墅客户的需求也呈现出多样化、明确化。

高档豪华别墅在一定程度上仍受推崇；

独栋、户型相对偏小、总价相对偏低的产品热销，成为市场亮点；

同质化小区（入住者处于相同阶层）的市场接受度越来越高。

?买房者开始关注别墅社区的人文环境

买房者开始重视稳定的社区文化，在人文环境比较好的别墅社区，部分原有客户介绍新客户购买别墅的现象较多，项目销售情况良好；而人文环境相对较差的别墅社区，销售业绩则明显不佳。这也反映了在别墅开发中小区人文环境营造的重要性。

?结构性供求矛盾仍然突出

在对别墅需求有所增加的环境下，别墅供应量也迅速增长，市场上充斥着不同档次不同品质的别墅楼盘，结构性供求矛盾突出。

由于别墅开发的热潮，品质差、性价比低的别墅产品不在少数，但这类别墅明显滞销，这一情况表明别墅客户的需求正朝着追求高品质、高标准和优质服务的方向发展，因此，尽管一些别墅项目价位相对偏低，但由于品质低劣，市场需求量相当少。

高端别墅的品质较高，但其高总价使得市场接受面较小，因此虽然高端别墅的供应量快速上升，但仍存在市场需求不足的问题。

随着本地需求的增长，经济型别墅的需求增长迅速，供应有所短缺。

?本地客户比例上升，购房者呈现年轻化趋势

据不完全统计，目前京、沪、深、穗等代表城市的别墅市场中，本地客户购买的比例已经占到30％左右，有较大程度的上升。其中经济型别墅的发展是促使本地客户购买别墅比例上升的主要原因之一。目前别墅得主要客户群年龄大约在40岁至45岁之间，而年龄在35岁到40岁之间的客户比例也增长迅速。

?别墅成为第一居所

据调查，越来越多的别墅客源已经把别墅作为第一居所来购买，目前购买别墅作为自住用途的客户比例已经占到购买者5成以上。

?中式风格别墅需求逐渐上升

据一项调查资料显示，在别墅准消费者中，40％的人喜爱北美的风格，21％的人喜爱中式风格，19％的人喜爱法式风格。具有中式风格的别墅产品需求市场有逐步扩大的趋势。由于目前市场供应的别墅中，占据垄断地位仍然是北美风格或者欧式风格，中式别墅供应较少，长期以来，市场需求也处于弱势，而随着别墅个性化的发展，中式别墅由于具有鲜明的传统特色，以及在部空间布局上的改善，中式别墅正引起更多别墅客户的关注，因此，未来中式风格别墅在国别墅市场将具有较大的市场发展空间。

?别墅租赁市场发展前景良好

京、沪、深、穗等城市都是对外经济发达的城市，因此未来别墅的租赁市场将成为市场焦点。

3. 别墅产品类型分布及特征

综合京、沪、深、穗等诸多代表城市的别墅产品类型分布来看，主要具有以下特征：

?Townhouse

Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，能够满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边有完善的交

通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施。

?中高档独立别墅

一般位于城市近郊地区，交通条件便利，生态环境良好，周边有高尔夫等高档娱乐休闲设施以及集中的商业配套区域，具有较高的生活便利程度。

?高档独立别墅

高档独立别墅一般位于自然环境以及景观优势突出以及交通优势较为集中以及一些规划良好的传统别墅区域，例如西山、的佘山地区、虹桥地区等。的佘山别墅区依托于唯一的山景资源，同时具有整体规划优势，未来将建成高档商务、商业以及休闲配套设施齐全的高档别墅聚集地。从别墅区域的延伸来看，一些经济发展快速的开发区也成为了开发高档别墅的理想区域。例如浦东的东郊别墅区，近年来浦东的开发建设迅速，有大批高科技企业、三资企业入驻，加之申博的成功，都大幅提升了浦东的居住层次，别墅产品的档次定位普遍较高。如目前浦东的江、金桥地区正渐渐成为高档别墅的开发热点。

另外随着城市经济的持续发展以及经济中心的战略转移，别墅区域亦逐渐向城市外围地区推移，例如浦东南汇，作为浦东经济发展的纵深腹地，亦是城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上优越自然环境，也成为别墅开发的热土。

4. 价格分布特征

从目前京、沪、深、穗等代表城市别墅的价格分布来看，现阶段别墅供应价格已经开始呈现两极分化的状态：

?总价在100万元—500万元价格段的别墅是市场主力供应产品

目前，和总价在这一价格段的别墅正成为主流供应，占到约80%的市场份额。

?总价150万元以下的别墅供应量上升较快

随着经济日益发展，收入水平的提高，别墅对于本地客户而言不再遥不可及，但由于本地客户的承受力还较为有限，因此总价150万元以下的

经济型别墅供应量有明显上升的趋势，但这一价格段的别墅供应量总体比例仍处于较低水平。

?总价在400万元至500万元的别墅市场份额明显增加

随着别墅市场逐步发展成熟、整体房价的上涨以及别墅自身品质的提升，总价位于400-500万元的别墅供应量仍有一定的上升趋势。

?总价在500万元以上的别墅供应量增长迅速

目前，国别墅开发已经日趋成熟，随着对外经济的持续发展，高品质、高价位的别墅亦受到市场追捧，总价500万元以上的别墅供应量迅速增加，其中总价千万以上的别墅产品亦不在少数，并且凭借其优越的自然环境资源和国际化的产品制作，占据了高端市场的重要地位。

小结

从中国别墅市场的发展现状来看，由于近年来的别墅开发热潮，短期中国别墅市场仍存在供大于求的现象，市场供求结构存在一定的矛盾。随着别墅市场的发展，一些真正意义的高档别墅也已经在市场出现，别墅价格差距也进一步拉大，而需求市场的多元化特征也更为明显。政策的调控对近期的别墅市场供应产生的影响较小，在未来的一段时期别墅总体的供应量将较为充足，高档别墅的供应仍会有所增长。经过政策的调控，未来中国别墅市场将趋于理性健康的发展，而别墅的供应结构也将得到一定的调整。随着别墅市场逐步趋于稳定，高档别墅的需求将呈稳中有升的发展态势。因此，目前中国高档别墅市场的整体供求关系正处于向平衡方向过渡的状态。

三、中国高档别墅市場分析

近年来，高档别墅的开发在国掀起了开发热潮，京、沪、穗三地作为中国的经济发展领先地区，同时也是别墅开发的热点区域，三地无疑是目前国最具代表性的高档别墅市场，基本代表了整个中国别墅建造的最高水平，并日益显示出与世界接轨的趋势,以下将对这三地的高档别墅的供求情况和市场特征逐一进行具体分析。

?

别墅市场经过十几年的发展，基本上形成了“一山（西山）、两河（潮白河、温榆河）、四高（京昌、京、京开、京承高速）”的地域分布特点。从2004年开盘的项目所属区域上看，基本上还是分布在这些传统的别墅豪宅密集区域。分析上述格局的特征和形成原因，主要是因为这些区域具有最优越的自然山水环境和比较便利的交通环境。自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从今年的情况看，这一趋势还将继续下去。2003年别墅市场的总体需求旺盛，截至2003年11月30日，房地产市场已经销售别墅近3千套，市场需求明显多元化。2003年获得销售许可证的别墅类项目中，联排别墅销售率在40%~50%，独栋别墅的销售率在20%~30%。整体上销售速度较往年有所增长。在售的别墅项目现在有226个左右，其中主要分布在、昌平、顺义、海淀和大兴。这5个区域的别墅占总数的55％，其中以区的数量最多，占总量的21％。下面本司将根据近年别墅市场特征进行分析阐述:

1、别墅市场供给特点

●供给量大幅增加

尽管国土资源部45号文明确要求停止高档住宅项目的土地审批，但由于市一些“别墅项目在国土资源部45号文件发布前就已经获得批准，而且项目的规划也已经完成”（引自市国土房管局有关负责人），仅2003年一年新增的别墅项目高达到35个。新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万的50%。这650万平方米将在3年中陆续真正投放到市场。

●开发重点向低端转移，导致市场平均价格走低

从价格上看，2003年新增别墅的平均价格为8900元/平方米，较2002年以前的9500元/平方米略有下降。2002、2003年别墅的高端和低端市场占整个市场的比例有所上升，表明产品有两极分化的趋势。市别墅存量中50%以上是高端产品，2003年新开发的别墅，中低端产品已经达到了60%以上，套价300万以下的别墅所占比例较去年上涨了6个百分点。市场具体表现为经济型别墅很受欢迎，别墅开发重点向低端转移。

●独栋别墅供应增势明显，小户型别墅产品填补市场需要

从产品形态上看，2003年有较多的独栋别墅进入市场，占据整个别墅市场的25%，较2002年上涨12个百分点；从户型面积来看，2003年进入市场的别墅每套面积在300平方米以下的占新投入市场的35%，较去年上涨5%。

●营造社区环境与人文环境渐成理念

在产品设计和材料日趋同质化的今天，产品提升空间已经有限。概念炒作在国可谓首屈一指，但别墅购买者一般都比较理性，过多的炒概念已不奏效，因此一些开发商已经开始从人文环境上下力气。人文环境理念不仅要求社区具备产品和配套精益求精，还要求别墅开发商从前期产品定位、用户定位，即产品推出前即开始营造和规划整体社区人文环境，并成为增加品牌含金量的重要砝码。这些努力在市场销售实践中已经取得了一定的收效。

●产品层次尚不明晰，市场供应体系有待完善

在国外，一般所谓的高尚社区基本上都是高档别墅群，别墅常常是公寓、联排别墅、小户型独栋别墅和豪华别墅混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区，传统的富人区也无法形成。所以，在产品层次与市场定位方面仍有待明晰。

2、别墅市场整体需求分析

●需求多样化、明确化

在，豪华别墅仍受推崇，但独栋、户型相对偏小、总价相对偏低的产品更是热销，成为市场亮点；同质化小区（入住者处于相同阶层）越来越受到欢迎。

●别墅社区的人文环境开始备受关注