房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)精品PPT课件
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房地产项目用地的获取课件
上海某住宅项目用地获取案例
地理位置
项目位于上海市浦东新区，靠近地铁站和 商业中心，交通便利，具有较高的居住和 投资价值。
风险控制
考虑到政策变化、市场波动等因素，项目 公司在用地获取过程中注重风险控制，合 理规划资金和时间。
用地性质
住宅用地，土地使用权出让年限为70年。
价值评估
根据地块位置、周边环境、市场趋势等因 素进行综合评估，确定地块价值。
02 用地性质
03 获取过程
04 价值评估
05 风险控制
项目位于成都市锦江区商 业中心地带，紧邻太古里 等高端商业区，交通便利 ，具有较高的商业价值。
商业用地，土地使用权出 让年限为40年。
项目公司通过协议出让方 式获得该地块使用权，并 经过多轮谈判后签订土地 出让合同。
根据地块位置、周边环境 、市场趋势等因素进行综 合评估，确定地块价值。
在拍卖过程中，多个竞拍者同时举牌，最终以最高出价者获得土地使用
权。
02
拍卖流程
公开拍卖通常由政府或相关机构组织，在指定的时间和地点进行。拍卖
前需发布拍卖公告，公开竞拍信息，并设立最低竞拍价。拍卖过程中，
竞拍者应按照价高者得的原则进行竞争。
03
拍卖优缺点
公开拍卖的优点在于能够充分体现公平竞争的市场原则，有利于土地资
应对措施
深入研究相关法律法规，遵守相关法规要求 。同时，与专业律师团队保持紧密合作，确 保项目合法合规。此外，关注法律变化动态 ，及时调整项目开发策略以适应法律变化。
05
房地产项目用地获取的案例分析
北京CBD核心区某商业项目用地获取案例
地理位置
项目位于北京市朝阳区CBD核心区， 紧邻国贸、华贸等高端商业区，交通 便利，具有极高的商业价值。
房地产开发用地的获取课件
资金投入大
土地一级开发需要大量的资金投入， 包括土地征收、拆迁安置补偿等费 用。
政策支持
政府对于土地一级开发给予一定的 政策支持和优惠，鼓励企业参与。
其他途径
01
02
03
收购现有项目
通过收购现有项目的方式 获取土地资源，能够快速 进入市场。
合作开发
与拥有土地资源的企业合 作开发，实现资源共享和 优势互补。
房地产开发用地获取
CONTENTS
• 土地获取概述 • 土地市场概述 • 土地获取的途径 • 土地获取的风险与防范 • 案例分析 • 总结与展望
01
土地获取概述
土地获取的重要性
土地是房地产开发的基础
只有获得土地，才能进行后续的规划、设计、施工等环节，是房地产开发的首 要条件。
土地资源有限
随着城市化进程的加速，土地资源日益稀缺，掌握土地资源对于房地产企业具 有重要意义。
上海某商业项目土地获取案例
总结词
上海某商业项目是通过协议出让方式获取开发用地的案例。
详细描述
该项目位于上海市黄浦区，占地面积为5万平方米，容积率为6.0。由于该地块地理位置优越，开发商通过与政府 协商，以15亿元的价格获得该地块的开发权。在获取土地后，开发商进行了商业规划设计，并最终建成了集购物、 休闲、娱乐于一体的商业综合体。
经济环境变化
经济环境的变化可能会影响房地产市场的供求关系，进而影响土地 价格和开发企业的盈利能力。
法律风险
法律程序不透明 在某些国家和地区，法律程序可能不透明，导致房地产开 发企业在获取土地的过程中面临不确定性和风险。
法律变更 政府在法律方面的变更可能会对房地产开发企业获取土地 造成影响，例如对土地使用权、产权保护等方面的法律规 定的变化。
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
61/ 78
政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
29/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
30/ 78
步骤5
加强根底工作
如何拿地
31/ 78
律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
57/ 78
政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
58/ 78
政策信息6
如何拿地
25/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
26/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
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房地产开发用地的获取幻灯片PPT
土地使用权
• 依法对一定土地进 行占有、使用并取 得部分收益、处分 的权利。
• 他物权 • 用益物权
3.1 房地产开发用地概述
3.1.2 土地用途管制
国家实行土地用 途管制制度。
—《土地管理法》第四条
• 核心：依据土地利用总体规 划对农用地转为建设用地实 行严格限制，以控制建设用 地总量，对耕地实行特殊保 护。
土地使用制
• 土地制度的另一个重要组 成部分；是对土地使用的 程序、条件和形式的规定。
• 我国现行城市土地使用制 度— 双轨制
土地一级市场
行政划拨
双轨制
土地出让
补 国有土 充 地租赁
严格限定供应对象 规定用途、期限的土地
无偿
有偿 协议 招拍挂
符合条件的土地使用者
土地受让人
补地价
土地二级市场
1.原土地单位不 再使用； 2.因公共利益需 要等而收回。
房地产开发用地的获取幻 灯片PPT
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• 房地产开发用地概述 • 房地产开发用地的取得方式 • 开发建设中的农地征收 • 开发建设中的城市房屋拆迁 • 土地竞标中的地价测算
3.1 房地产开发用地概述
• 本质：国家以国有土地所有者的身 份，通过强化土地处分权与供应权 的垄断，采取行政行为与市场配置 相结合的手段，对城市土地进行调 整和再供应的一项管理制度。
3.1 房地产开发用地概述
3.1.3 土地收购储备
政府设置 土地储备机 构，负责土 地收购储备 工作
建立土地 储备基金， 用于土地收 购、储备、 整理
无偿
有偿 协议 招拍挂
• 依法对一定土地进 行占有、使用并取 得部分收益、处分 的权利。
• 他物权 • 用益物权
3.1 房地产开发用地概述
3.1.2 土地用途管制
国家实行土地用 途管制制度。
—《土地管理法》第四条
• 核心：依据土地利用总体规 划对农用地转为建设用地实 行严格限制，以控制建设用 地总量，对耕地实行特殊保 护。
土地使用制
• 土地制度的另一个重要组 成部分；是对土地使用的 程序、条件和形式的规定。
• 我国现行城市土地使用制 度— 双轨制
土地一级市场
行政划拨
双轨制
土地出让
补 国有土 充 地租赁
严格限定供应对象 规定用途、期限的土地
无偿
有偿 协议 招拍挂
符合条件的土地使用者
土地受让人
补地价
土地二级市场
1.原土地单位不 再使用； 2.因公共利益需 要等而收回。
房地产开发用地的获取幻 灯片PPT
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• 房地产开发用地概述 • 房地产开发用地的取得方式 • 开发建设中的农地征收 • 开发建设中的城市房屋拆迁 • 土地竞标中的地价测算
3.1 房地产开发用地概述
• 本质：国家以国有土地所有者的身 份，通过强化土地处分权与供应权 的垄断，采取行政行为与市场配置 相结合的手段，对城市土地进行调 整和再供应的一项管理制度。
3.1 房地产开发用地概述
3.1.3 土地收购储备
政府设置 土地储备机 构，负责土 地收购储备 工作
建立土地 储备基金， 用于土地收 购、储备、 整理
无偿
有偿 协议 招拍挂
第5章房地产开发用地的取得PPT课件
1.土地使用权出让
⑷挂牌出让
1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早
报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价
房地产经营与2管3 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
挂牌基本流程
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标出让土地使用权的基本特征 • 程序规范 • 全方位开放，透明度高 • 公平、客观 • 交易双方一次成交
房地产经营与1管8 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
房地产经营与1管9 理
第二节 房地产开发用地的取得方式
4）城市土地储备制度
限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。
房地产经营与管5 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑵土地所有权
城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家
所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。
10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到
的困难。
房地产经营与管4 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑴社会主义公有制
1）国有土地有偿使用制度土地收购储备：城市政府通过设立的
2）土地用途管制制度 专门机构，统一负责行政区域内土地
3）保护耕地的制度
整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。
房地产经营与管6 理
⑷挂牌出让
1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早
报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价
房地产经营与2管3 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
挂牌基本流程
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标出让土地使用权的基本特征 • 程序规范 • 全方位开放，透明度高 • 公平、客观 • 交易双方一次成交
房地产经营与1管8 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
房地产经营与1管9 理
第二节 房地产开发用地的取得方式
4）城市土地储备制度
限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。
房地产经营与管5 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑵土地所有权
城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家
所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。
10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到
的困难。
房地产经营与管4 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑴社会主义公有制
1）国有土地有偿使用制度土地收购储备：城市政府通过设立的
2）土地用途管制制度 专门机构，统一负责行政区域内土地
3）保护耕地的制度
整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。
房地产经营与管6 理
房地产开发与经营第五章房地产项目用地的获取(精)
预审
申请
审查
批准
登记发证
《国有土地使用证》
房地产开发与经营（第二版） 材
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流 程
主要利益主体及相互关系
政府
划拨土地使用者 利益关系
原土地使用者
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5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的 主要成本和税费
5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权 概述
拍卖出让土地使用权
• 拍卖出让土地使用权，是指市、县国土
资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人 在指定时间、地点进行公开竞价，根据 出价结果确定土地使用者的行为。
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5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权 概述
协议出让国有土地最低价格标准 协议出让公示制度 存在的问题：信息公开程度不够，操作
行为和操作程序不够规范
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5.3.3 协议出让土地使用权获取的主 要流程
供地环节的一般程序
公开信息 接收申请 核发 批准书 编制方案 地价评估 确定底价 方案、 底价报批
《城市房地产管理法》 可以转让的条件
不得转让的条件
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5.5.3 土地使用权转让的特点
土地使用权转让的法律效力
• 土地使用权转让，出让合同载明的其他
权力义务随之转让。 • 新受让人应遵循原受让人与国家签订的 合同要求，不得随意更改。 • 土地使用权转让，地上建筑物、其他附 着物所有权随之转让。
房地产开发经营第五章-房地产项目用地的获取5.5 第五章 房地产项目用地的获取
• 新浪网h ttp:///
5.1 划拨土地使用权的获取
5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的含义
划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用
权。
土地使用权划拨，是经县级以上人民政府依法批准，
在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿(如国有的荒山、沙 漠、滩涂等)交付给土地使用者的行为。
倍（按原用途补偿） 2 安置补劣费 ■内涵 安置补劣费是为安置因征地造成的农村剩余劳劢力的补劣费
（对人） ■耕地标准 安置补劣费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业
人口的安置补劣费标准
• 安置标准
■人数Байду номын сангаас
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前
被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
第五章 房地产项目用地的获取
5. 1 划拨土地使用权的获取 5.2 出让土地使用权的获取
5. 3 协议出让土地使用权的获取
5. 4 招标、拍卖和挂牌出让土地作用权的获取
5. 5 土地使用权转让
第五章 房地产项目用地的获取
本章学习要求
• 掌握房地产项目用地获取的方式 • 理解划拨土地使用权的特点、范围 • 掌握土地使用权出让的类型及各自含义、特点、 范围 • 理解土地使用权转让的类型及其特点、要求 • 熟悉土地使用权出让与转让的区别
第五章 房地产项目用地的获取
第五章 房地产项目用地的获取
本章内容提要
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方 式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地 一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产 开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土 地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申 请、获取项目的三种许可证等。本章将对这三种土地 取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。
5.1 划拨土地使用权的获取
5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的含义
划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用
权。
土地使用权划拨，是经县级以上人民政府依法批准，
在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿(如国有的荒山、沙 漠、滩涂等)交付给土地使用者的行为。
倍（按原用途补偿） 2 安置补劣费 ■内涵 安置补劣费是为安置因征地造成的农村剩余劳劢力的补劣费
（对人） ■耕地标准 安置补劣费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业
人口的安置补劣费标准
• 安置标准
■人数Байду номын сангаас
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前
被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
第五章 房地产项目用地的获取
5. 1 划拨土地使用权的获取 5.2 出让土地使用权的获取
5. 3 协议出让土地使用权的获取
5. 4 招标、拍卖和挂牌出让土地作用权的获取
5. 5 土地使用权转让
第五章 房地产项目用地的获取
本章学习要求
• 掌握房地产项目用地获取的方式 • 理解划拨土地使用权的特点、范围 • 掌握土地使用权出让的类型及各自含义、特点、 范围 • 理解土地使用权转让的类型及其特点、要求 • 熟悉土地使用权出让与转让的区别
第五章 房地产项目用地的获取
第五章 房地产项目用地的获取
本章内容提要
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方 式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地 一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产 开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土 地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申 请、获取项目的三种许可证等。本章将对这三种土地 取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。
第五章 第二节 房地产开发用地PPT教学课件
• 包括：(基础设施建设用地)、(房屋建设用地)以 及(土地房屋一体化建设用地)；
2020/12/12
2
一、城市房地产开发用地
• （1）基础设施建设用地(土地开发用地)：一般指 供水、排水、污水处理设施建设用地；供电、通讯 设施建设用地；煤气、热水设施建设用地；道路、 桥梁、公路交通设施建设用地…….
2020/12/12
8
（二）土地使用权有偿出让双方的权利 与义务
土地使用权有偿出让是一种民事法律行为 ，受让方享受的权利主要包括：
• （1）占有权和使用土地的权利； • （2）收益权； • （3）出租与转让的权利； • （4）设定抵押的权利； • （5）物上请求权； • （6）相邻权；
2020/12/12
2020/12/12
12
（三）土地使用权出让的批准权限
• 征用下列土地的，由国务院批准：
• （1）基本农田； • （2）基本农田以外的耕地超过 三十五公顷的； • （3）其他土地超过七十公顷的；
2020/12/12
13
基本农田与耕地区别？
• 所谓基本农田，是指根据人口和国民经济对需求 以及对建设用地的预测而确定的未经批准不得占 用的耕地，为了满足人口和国民经济对农产品的 需求而必须确保的耕地的最低需求量。
• 标的是合同当事人双方权利和义务所共同指 向的对象。它是合同成立的必要条件，是一 切合同的必备条款。标的可以是“物”，一 般的买卖合同中购买实物；也可以是“行为” （包括“非行为”）。
• （3）土地使用权出让方只能是国家。
• 城市规划区内集体所有的土地，需依法征收 转为国有土地后方可出让土地使用权。
• （4）需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的 ，须征得出让方的同意并经土地管理部门和城市规划部 门批准，重新签订合同；
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一、城市房地产开发用地
• （1）基础设施建设用地(土地开发用地)：一般指 供水、排水、污水处理设施建设用地；供电、通讯 设施建设用地；煤气、热水设施建设用地；道路、 桥梁、公路交通设施建设用地…….
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（二）土地使用权有偿出让双方的权利 与义务
土地使用权有偿出让是一种民事法律行为 ，受让方享受的权利主要包括：
• （1）占有权和使用土地的权利； • （2）收益权； • （3）出租与转让的权利； • （4）设定抵押的权利； • （5）物上请求权； • （6）相邻权；
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（三）土地使用权出让的批准权限
• 征用下列土地的，由国务院批准：
• （1）基本农田； • （2）基本农田以外的耕地超过 三十五公顷的； • （3）其他土地超过七十公顷的；
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基本农田与耕地区别？
• 所谓基本农田，是指根据人口和国民经济对需求 以及对建设用地的预测而确定的未经批准不得占 用的耕地，为了满足人口和国民经济对农产品的 需求而必须确保的耕地的最低需求量。
• 标的是合同当事人双方权利和义务所共同指 向的对象。它是合同成立的必要条件，是一 切合同的必备条款。标的可以是“物”，一 般的买卖合同中购买实物；也可以是“行为” （包括“非行为”）。
• （3）土地使用权出让方只能是国家。
• 城市规划区内集体所有的土地，需依法征收 转为国有土地后方可出让土地使用权。
• （4）需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的 ，须征得出让方的同意并经土地管理部门和城市规划部 门批准，重新签订合同；
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房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
房地产开发与经营
（第二版）
吕萍 等编著
房地产开发与经营（第二版） 材
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第5章房地产项目用地的获取
本章内容提要
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式， 即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场 行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获 得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要 进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许 可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办 程序进行介绍与讨论。
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5.2.2 出让土地使用权的政策规定
协议出让的政策规定 招拍挂出让的政策规定
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系
协议出让
中央政府
地方政府
城市居民
出让土地使用权的基本类型
协议
招标
挂牌
拍卖
协议出让：是指土地使用权的有意受让 方向土地管理部门提出有偿使用土地的 愿望，并与土地管理部门就有关出让事 宜进行协商达成一致后出让土地的行为。
招标：是指土地管理部门向不特定的多 数人发出要约邀请，招引他人投标，然 后根据特定的要求从投标者中确定最佳 土地使用权受让人的土地出让行为。
协议出让
农民
工商企业
开发商
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系
招拍挂出让 直接的利益主体：出让方——地方政府
受让方——土地使用者
房地产开发与经营（第二版） 材
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5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本 和税费
房地产开发与经营（第二版） 材
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5.2.1 土地使用权出让概述
出让土地使用权的基本特征
出让方 主体
受让方
基本特征 客体 城镇国有土地
内容
出让方：出让一定年限土地使用权 受让方：支付土地出让金
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5.2.1 土地使用权出让概述
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重点问题
•房地产项目用地获取的方式
•划拨土地使用权的特点、范围。
•土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。
•土地使用权转让的类型及其特点、要求。
•土地使用权出让与转让的区别。
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5.1 划拨土地使用权的获取
5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的含义
Ú 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式
取得的土地使用权。
Ú 土地使用权划拨，是指经县级以上人民
政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者的行为。
房地产开发与经营（第二版） 材
土地使用权出让金：国有土地使用者的
代表向土地使用者收取的一定期限的土 地使用费，主要用于各项城市建设和土 地开垦、复垦等方面。
其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 Ú 一般性管理 Ú 国有企业改制过程中的划拨土地管理
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
划拨土地使用权的主要步骤
Ú 企业、事业单位等私法人、自然人或其 他组织享有的划拨土地使用权。
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
中央政府的政策规定 Ú 《中华人民共和国土地管理法》（1998） Ú 《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）
房地产开发与经营（第二版） 材
《国有土地使用证》
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
主要利益主体及相互关系
政府
划拨土地使用者
利益关系
原土地使用者
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5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主 要成本和税费
引述 地租、地价理论
马克思的资本论中的地租、地价理论
绝对地租：由于土地所有权的垄断，不管租何 种等级的土地都必须缴纳的地租。
级差地租：由经营较优土地而获得的归土地所 有者占有的那一部分超额利润。
垄断地租：由某一特殊地块的产品的垄断价格 带来的垄断超额利润所形成的地租。
马克思认为，地租是以地价投入土地的资本的 利息，土地价格不外是资本化的因而是提前支 付的地租，是一次性提前付清的未来的地租。
土地补偿费
安置补助费 地上附着物及青苗补偿费
主要成 本和税
费
拆迁补偿费 其他费用
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5.2 出让土地使用权的获取
5.2.1 土地使用权出让概述
土地使用权出让含义
Ú 土地使用权出让，简称土地出让，是指
国家将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。
挂牌：是介于拍卖和招标之间的一种形式，先 由市、县人民政府土地行政主管部门（出让人） 发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗 地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布， 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据 挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的 行为。
拍卖：是指在指定的时间和公开场所，有政府 主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投 者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得 到一定年期限的土地使用权的行为。
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5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的基本特征
行政性
无偿性
基本特征
无期限性
流转限制性
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5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的基本类型
Ú 国家机关、军事机关等公法人享有的划 拨土地使用权。
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房地产开发与经营
（第二版）
吕萍 等编著
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第5章房地产项目用地的获取
本章内容提要
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式， 即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场 行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获 得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要 进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许 可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办 程序进行介绍与讨论。
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5.2.2 出让土地使用权的政策规定
协议出让的政策规定 招拍挂出让的政策规定
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系
协议出让
中央政府
地方政府
城市居民
出让土地使用权的基本类型
协议
招标
挂牌
拍卖
协议出让：是指土地使用权的有意受让 方向土地管理部门提出有偿使用土地的 愿望，并与土地管理部门就有关出让事 宜进行协商达成一致后出让土地的行为。
招标：是指土地管理部门向不特定的多 数人发出要约邀请，招引他人投标，然 后根据特定的要求从投标者中确定最佳 土地使用权受让人的土地出让行为。
协议出让
农民
工商企业
开发商
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系
招拍挂出让 直接的利益主体：出让方——地方政府
受让方——土地使用者
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5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本 和税费
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5.2.1 土地使用权出让概述
出让土地使用权的基本特征
出让方 主体
受让方
基本特征 客体 城镇国有土地
内容
出让方：出让一定年限土地使用权 受让方：支付土地出让金
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5.2.1 土地使用权出让概述
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重点问题
•房地产项目用地获取的方式
•划拨土地使用权的特点、范围。
•土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。
•土地使用权转让的类型及其特点、要求。
•土地使用权出让与转让的区别。
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5.1 划拨土地使用权的获取
5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的含义
Ú 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式
取得的土地使用权。
Ú 土地使用权划拨，是指经县级以上人民
政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者的行为。
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土地使用权出让金：国有土地使用者的
代表向土地使用者收取的一定期限的土 地使用费，主要用于各项城市建设和土 地开垦、复垦等方面。
其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 Ú 一般性管理 Ú 国有企业改制过程中的划拨土地管理
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
划拨土地使用权的主要步骤
Ú 企业、事业单位等私法人、自然人或其 他组织享有的划拨土地使用权。
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
中央政府的政策规定 Ú 《中华人民共和国土地管理法》（1998） Ú 《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）
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《国有土地使用证》
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
主要利益主体及相互关系
政府
划拨土地使用者
利益关系
原土地使用者
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5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主 要成本和税费
引述 地租、地价理论
马克思的资本论中的地租、地价理论
绝对地租：由于土地所有权的垄断，不管租何 种等级的土地都必须缴纳的地租。
级差地租：由经营较优土地而获得的归土地所 有者占有的那一部分超额利润。
垄断地租：由某一特殊地块的产品的垄断价格 带来的垄断超额利润所形成的地租。
马克思认为，地租是以地价投入土地的资本的 利息，土地价格不外是资本化的因而是提前支 付的地租，是一次性提前付清的未来的地租。
土地补偿费
安置补助费 地上附着物及青苗补偿费
主要成 本和税
费
拆迁补偿费 其他费用
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5.2 出让土地使用权的获取
5.2.1 土地使用权出让概述
土地使用权出让含义
Ú 土地使用权出让，简称土地出让，是指
国家将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。
挂牌：是介于拍卖和招标之间的一种形式，先 由市、县人民政府土地行政主管部门（出让人） 发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗 地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布， 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据 挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的 行为。
拍卖：是指在指定的时间和公开场所，有政府 主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投 者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得 到一定年期限的土地使用权的行为。
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5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的基本特征
行政性
无偿性
基本特征
无期限性
流转限制性
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5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的基本类型
Ú 国家机关、军事机关等公法人享有的划 拨土地使用权。