房地产开发与经营课件(PPT81页)
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房地产开发与经营管理 第一章
考核方式
综合考核
课堂考勤（10%） 课程作业（30%） 课程结束考试（60%）
课程考试时间（课程结束两周以内）
第一章 绪论
1. 房地产的基本概念
（1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以 及由这些实物所衍生出的各种财产权利。
（2）包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合
房地产的相互影响性
房地产的易受限制性
房地产的难以变现性
Company Logo
（1）房地产位置的固定性
分幅、分丘与分户
分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工
矿企事业单位及其毗连居民点。
分丘图是房产分幅图的局部明细图，是根据核发房屋所有权证和土地使
用权证的需要，以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，分丘绘制 而成。每丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图，即作为产权证上 的附图，具有法律效力，是保护房地产产权人合法权益的凭证。
重庆房地产市场 北京房地产市场 华北房地产市场 华东房地产市场
按用途划分：
住宅市场 商业房地产市场 工业房地产市场 特殊用途房地产市场
按功能划分：
房产市场 土地市场 房地产金融市场 房地产信息技术市场
Байду номын сангаас
按交易方式划分：
房地产销售市场 房地产租赁市场 房地产担保市场 房地产保险市场
房地产开发与经营管理概论
建管学院 曾德珩 Email：zengdeheng@ QQ: 453656511
微信：zengdeheng5111
课程介绍
课程的教学包括两部分，即：房地产开发经营和房地 产管理。
房地产开发与经营教学课件
02
社会需求
满足人们对住房和其他建筑设 施的需求，提升生活质量。
03
城市发展
通过开发项目，推动城市更新 、完善基础设施和提升区域价
值。
房地产开发的历史与发展
历史：房地产开发起源于二战后，随着 城市化进程和经济发展而逐渐发展壮大 。
技术创新：绿色建筑、智能家居等新技 术应用，提高开发效率和居住品质。
市场调研与分析
01
总结词
了解市场，把握趋势
02
详细描述
对房地产市场进行深入调研，包括供需情况、价格水平、政策环境、 竞争格局等，分析市场趋势和风险点。
产品定位与规划
总结词
精准定位，满足需求
详细描述
根据市场调研结果，确定目标客户群体，进行产品定位和规划设计，注重客户 需求和体验，提高产品竞争力。
资金筹措与投资回报分析
总结词
合理筹资，实现盈利
详细描述
通过多种渠道筹措资金，包括银行贷款、股权融资、债券发行等，根据项目需求 选择合适的融资方式。同时，进行投资回报分析，评估项目的盈利能力和风险水 平。
营销策略与销售管理
总结词
创新营销，高效销售
详细描述
制定有针对性的营销策略，包括品牌推广、渠道拓展、促销活动等，提高项目知名度和吸引力。同时，加强销售 管理，提高销售效率和服务质量，确保项目快速去化。
将投资计划上报相关部门，获得批准后进 入实施阶段。
土地获取阶段
土地信息收集
了解土地供应情况、地块位置、 周边环境等信息。
土地考察
对感兴趣的地块进行实地考察，了 解土地的实际情况和潜在风险。
土地竞购
根据考察结果，制定土地竞购方案 ，参与竞标并获得土地使用权。
第二课房地产开发与经营
2．间接原因
(1) 未按工程建设强制性规定编制安全专项施工 方案； (2) 未严格按施工组织设计实施； (3) 施工工序不合理； (4) 安全生产培训教育不到位； (5) 未按照《建设工程安全监理规范》和工程建 设强制性标准实施监理。 (6) 现场安全管理失控。
三、事故教训
1. 必须严格执行有关规定，对于危险性较大的分项工程 必须编制安全专项施工方案，超过一定规模的危险性较大 的分部分项工程应由专家对安全专项施工方案进行论证。 2. 加强施工管理，严禁工程挂靠和违法转包，杜绝以包 代管的现象。 3. 加强安全生产培训教育力度。杜绝未经培训教育的人 员上岗从事特种作业。 4. 监理单位必须严格的审核施工组织设计和专项施工方 案，并参加验收工作，对不符合规范和方案要求的，坚决 不允许施工。
2007年12月21日13时左右，6名混凝土工进
行8楼阳台雨棚混凝土浇筑作业，现浇作业面积为 3.6m×1.8m。14时左右，当第8车混凝土料倒入现 浇板中间时，8楼阳台的预制板忽然断裂，现浇板 支撑垮塌，作业面上的4人来不及撤离与斗车、现 浇板、8楼阳台预制板一同坠落，并击断7楼至2楼 的所有阳台预制板，被压在落下的预制板废墟下。
合十舍利塔正圣门工程在浇筑混凝土梁板过程中 发生一起模板支撑系统坍塌事故，造成4人死亡、 5人受伤，直接经济损失约150万元。
发生事故的正圣门东A区建筑为单层框架钢筋 混凝土结构，东西宽2lm，南北长28m，梁板标高 为20.5m。工程于2007年6月开工，采用满堂红钢管 脚手架作为梁板支撑系统，于2007年底搭设完毕。 2008年3月12日17时开始浇筑混凝土，混凝土总量 为300m³ ，经过连夜施工，13日上午已浇筑60m³ ， 10 时左右，当浇筑快要结束时，高跨①～④轴部 位的模板支撑系统发生突然坍塌，造成作业面正在 浇筑混凝土的8名施工人员和1名在架体下方巡查的 人员被埋压。
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
专题一-房地产开发与经营基础知识!!!! PPT课件
▪ 一、房地产相关概念 ▪ 二、房地产企业（组织构架） ▪ 三、主要工作（理论程序） ▪ 四、市场管理（价格） ▪ 五、发展趋势分析（县域）
3
专题二 房地产开发与经营相关法律法规
▪ 一、房地产法律事务范畴 ▪ 二、相关法律法规分类、汇总 ▪ 三、常见房地产纠纷类型 ▪ 四、相关案例分析
4
专题一 房地产开发与经营 基础知识
18）进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从 前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
19）层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。 20）净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。
（净高＝ 层高－楼板厚度）
14
进深、开间可以衡 量房屋的通透性， 进深太深，房屋的 通透性就会比较差， 空气质量不高。
纵墙面 向道路
无出入 高层
口
多层
有出入口
山墙面向道路
高层 多层
围墙面向道路
居住区道 路 5.0 3.0 4.0 2.0 1.5
小区路
3.0 3.0 5.0 2.0 2.0 1.5
组团路及 宅间路 2.0 2.0 2.5 1.5 1.5 1.5
道路红线
建筑控制线
10
车行道 绿化带 人行道
建筑后退
▪ 4、商品房销售名词
8
▪ 5）建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标， 指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建 筑面积÷建筑用地面积。建筑容积率的控制指标：低层1.10；多层 1.70；中高层2.00；高层3.50。
6）绿地率：是指规划建设用地范围内的各类绿地面积与规划建设用地 面积之比。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿 地和道路绿地（即道路红线内的绿地。普通住宅绿地率不低于30%。
3
专题二 房地产开发与经营相关法律法规
▪ 一、房地产法律事务范畴 ▪ 二、相关法律法规分类、汇总 ▪ 三、常见房地产纠纷类型 ▪ 四、相关案例分析
4
专题一 房地产开发与经营 基础知识
18）进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从 前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
19）层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。 20）净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。
（净高＝ 层高－楼板厚度）
14
进深、开间可以衡 量房屋的通透性， 进深太深，房屋的 通透性就会比较差， 空气质量不高。
纵墙面 向道路
无出入 高层
口
多层
有出入口
山墙面向道路
高层 多层
围墙面向道路
居住区道 路 5.0 3.0 4.0 2.0 1.5
小区路
3.0 3.0 5.0 2.0 2.0 1.5
组团路及 宅间路 2.0 2.0 2.5 1.5 1.5 1.5
道路红线
建筑控制线
10
车行道 绿化带 人行道
建筑后退
▪ 4、商品房销售名词
8
▪ 5）建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标， 指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建 筑面积÷建筑用地面积。建筑容积率的控制指标：低层1.10；多层 1.70；中高层2.00；高层3.50。
6）绿地率：是指规划建设用地范围内的各类绿地面积与规划建设用地 面积之比。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿 地和道路绿地（即道路红线内的绿地。普通住宅绿地率不低于30%。
房地产开发与经营理论和策略
宏观环境
(2)政治因素：包括政局和政策两类因素。 政局——只有在安定的政治环境下，房地产投 资回报才有保障，经营者才有信心。
政策——国家的开放程度与政策的连续性对房 地产市场也有巨大影响。
宏观环境
(3)人口因素：包括人口规模和家庭人口结构的变 化等因素。
人口规模——不但影响到住宅房地产的开发， 还直接影响商业与工业对房地产的需求 ；
❖ 企业必须经常对自身系统进行调整，才能适应外 部环境的变化，这正像生态学中生物体与外界环 境关系一样，也遵循“适者生存，优胜劣汰”的
2.1 房地产开发与经营理论综述
2.1.1 市场环境分析
宏观环境
市场环境
微观环境
经济因素 政治因素 人口因素 政策法规因素
即间接影响与制约企业 营销活动的社会因素。
需要在市场调研的基础上； 运用科学的理论和方法； 提供未来市场需求的预测性信息。
2.1.2 市场需求预测
影响房地产市场需求的因素很多，包括消费者偏
好、收入水平、商品价格的高低、商品供应情况的变
化、消费者预期、政治法律和需求观念的变化等。
在进行市场预测时，需要对其主要因素进行分析：
❖
竞争状况分析
场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。
注意：在这个定义中有非常多的限定词；
同时，市场需求是变幻莫测的，甚至有些顾客对自己的需要和欲望与自
己的实际行为是不一致的。
什么是市场
需求？？
2.1.2 市场需求预测
市场需求预测是指通过对消费者的购买心理和 消费习惯的分析，以及对国民收人水平、收人分配 政策的研究，推断出在一定的环境条件下和一定的 市场营销费用下的市场需求。
微观环境
房地产开发与经营教材(PPT 94张)
房地产开发与经营（第三版）
“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材
2.1 房地产开发与经营理论综述
2.1.2 消费者市场购买行为理论
房地产购买者需求分析 房地产购买动机分析 影响房地产购买行为的因素分析 房地产购买行为模式和决策过程
房地产开发与经营（第三版）
“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材
经 济 成 本
隐性成本（implicit cost）：对企业自 有要素的支付所形成的成本。
房地产开发与经营（第三版）
“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材
显性成本：指厂商为购买各种要素的支
出，包括员工工资、原材料支出、燃料、 动力、运输费用、借贷资本利息等。由 于它要反映在会计账册上，因而是一种 会计成本。 在竞争性的要素市场上，厂商实际支出 的会计成本（显性成本）趋于和这些生 产要素的机会成本一致。因此显性成本 就是从机会成本角度计算的成本。
经济利润=总收益 –显性成本–隐性成本 会计利润=总收益 –显性成本
经济利润往往小于会计利润，两者的差额就
是隐性成本。 当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常 利润；其会计利润等于隐性成本。 （给别人打工和给自己打工获取利润相等）
正常利润：是指厂商对自己所提供的企
业家才能的报酬的支付，它是企业成本 的一个组成部分。 企业的经济利润：是指企业的总收益和 总成本之间的差额，也被称为超额利润。 经济利润不包括正常利润。当厂商的经 济利润为零时，厂商仍然得到了全部的 正常利润。
房地产开发与经营（第三版）
“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材
房地产开发与经营 （版）
第2章经营理论和策略
吕萍等编著
房地产开发与经营（第三版）
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 田杰芳《房地产开发与经营》，清华大学出版社， 2011年
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产法(全套183页PPT课件)
B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环
节。
（2）立法指导思想上的问题 A、管理权与所有权不分 B、整合思路 （三）房地产法体系
1、宪法 2、物权法：确立土地所有权、房屋所有权、土
地使用权及上述物权的取得、变更权利。
3、房地产法律法规
（2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通 常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得，非法 占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋 所有权。
（3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价 两部分。
从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用 权，一体处分。
2、房地产与不动产 3、物业
来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物 业管理是对楼宇、房屋的经营管理。
（二）房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性：是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值 二、房地产立法的现状与问题 （一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期（1949-1979年） 2、恢复时期（1979-1988年） 3、现行制度创立时期（1988-2002）
政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日， 最高人民法院批复：有关土地所有权或者使用权 归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。
1987年，最高法院批复：土地、森林、林地所有 权和使用权的争议由县级以上人民政府处理，当 事人对人民政府处理不服的，可以向法院起诉。 此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民 事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争 议双方为诉讼当事人。
1、是一种直接支配土地的物权 2、是一种具有较强独立性的他物权
（二）农村土地分类及其利用规范
第一讲 房地产开发与经营的基本概念
建筑工程 质量合 格率
有职称的 管理人 员
中级以上 职称
的管理人 员
人
其 中
持有资格 证书
员
的专职会 计人
配
员
备
工程技术 负责人
财务负责 人
商品住宅 销售的“两书 ”制 度
工程质量 事故
不低于 5000 万 不低于 2000 万 不低于 800
元
元
万元
5 年以上
3 年以上
2 年以上
具有完善 的质量 保证体 系
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.1720.12.17Thurs day, December 17, 2020
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。00:45:5200:45: 5200:4512/17/2020 12:45:52 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.12.1700:45:5200:45Dec-2017-Dec-20
15 万㎡以上 10 万㎡以上
近 3 年 30 万㎡ 近 3 年 15 万㎡ 5 万㎡以上
以上
以上
连续 5 年达 连续 3 年达 连续 2 年达
100%
100%
100%
不少于 40 人 不少于 20 人 不少于 10 人
不低于 100 万元
1 年以上
已竣工的 达 100% 不少于 5 人
不少于 20 人 不少于 10 人 不少于 5 人
抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.172020年 12月17日星期 四12时 45分52秒20.12.17
谢谢大家！
根据《房地产开发企业资质管理规定》 （建设部2000年77号令），房地产开发 企业按照企业条件分为一、二、三、四， 四个资质等级。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
拍卖竞买，举牌应价，成交迅速 以获按公告规定的期限将拟出让宗地 的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买 人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的 出价结果确定土地使用者的行为。
一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性 决策和竞争；二是操作简便；三是有利于土地有形市场 的形成和运作。
名词：划拨
实施土地有偿出让之前的主要供地形式 。 国家行政机关以行政划拨方式授予权利人
土地使用权 多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途 划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续，
也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。
名词：协议出让
曾经是最重要最常用的政府供地方式。 政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权
房地产开发与经营
北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜
guwei@ 二○一三年二月
二 房地产开发与经营程序
房地产开发与经营程序
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化
两个关键方面：资金与土地利用 土地使用权获取方式发生变化 自有资本金比例提高 房地产开发经营业务链的分割重整 房地产开发经营程序发生变化
2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题
第一阶段：投资决策分析 第二阶段：土地使用权获取 第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规
划设计） 第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设
项目管理、竣工验收） 第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策
略的制定、预售许可证的申领、广告宣传、销售谈 判） 第六阶段：物业管理
2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题
存在问题： 征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地
的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了开发周期，增加了投资开发风险
2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征
名词：生地、毛地、熟地
生地：不具备城市基础设施的土地 如尚未开发的农田和荒地
毛地：城市基础设施不完善或 需要拆迁而尚未拆迁的土地
熟地：经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕， 可供直接建设的土地
2.2.2 土地储备开发的工作原则
政府主导原则 统一规划原则（土地用途、容积率、各种市政管
（1）土地使用权获取方式发生变化
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 (2002年，国土资源部11号令)
《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知》(2004年，国土资源 部71号令)
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (2007年，国土资源部39号令)
出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家 把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。 自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用， 协议出让成为有偿供地的主要方式之一。 较灵活，缺乏公正性，不利于公平竞争。
名词：招标
公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等 公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息， 邀请不特定的法人或者其他组织投标。
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
主体：市、县人民政府的国土资源管理部门 实施主体：土地储备机构 目标：战略目标和现实目标 依据：国民经济发展计划、土地利用总体规划、
城市总体规划、土地利用年度计划 内容：编制计划与方案——征地——拆迁安置
——土地平整—— 设施配套——验收 ——储存——入市
v 土地储备开发阶段
w 准备工作
w 行政审批 w 项目实施与交付
v 房地产二级开发阶段
w 投资决策
w 前期工作 w 项目管理 w 经营与物业管理
2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征
特征：
土地开发市场脱离了土地供应市场 土地供应更加透明化 程序更加简练，更有利于监管 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险
（2）自有资金比例提高
中国人民银行和国务院提高了房地产开发项目不含经济 适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房地产 开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（2003年、 2004年分别颁布的121号、13号文件）
“三不贷”：闲置土地、捂盘惜售、挪用贷款支付土地 出让金的开发商
（3）房地产开发经营业务链的分割重整
邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制 标书密封，不允许多次报价，一次成效 打破垄断，但周期长，工作复杂 中标者可操作，不一定是最高出价人
名词：拍卖
在指定的时间、地点、利用公开场合由政府 代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定 地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出 底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高 价者取得土地使用权。
新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互 衔接的业务链
新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引 入市场竞争机制
新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能 力
（4）房地产开发经营程序发生变化
过去：房地产开发企业多是先办理选址意见书 后再办理土地出让手续。
现在：通过土地一级市场获取的土地已经过了 土地储备开发，在土地储备开发阶段 已经完成了规划意见书的办理。
房地产开发与经营程序
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体 规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与 规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负 责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政 基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定 开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将 验收合格的已开发土地纳入储存以备供应。
一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性 决策和竞争；二是操作简便；三是有利于土地有形市场 的形成和运作。
名词：划拨
实施土地有偿出让之前的主要供地形式 。 国家行政机关以行政划拨方式授予权利人
土地使用权 多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途 划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续，
也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。
名词：协议出让
曾经是最重要最常用的政府供地方式。 政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权
房地产开发与经营
北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜
guwei@ 二○一三年二月
二 房地产开发与经营程序
房地产开发与经营程序
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化
两个关键方面：资金与土地利用 土地使用权获取方式发生变化 自有资本金比例提高 房地产开发经营业务链的分割重整 房地产开发经营程序发生变化
2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题
第一阶段：投资决策分析 第二阶段：土地使用权获取 第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规
划设计） 第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设
项目管理、竣工验收） 第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策
略的制定、预售许可证的申领、广告宣传、销售谈 判） 第六阶段：物业管理
2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题
存在问题： 征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地
的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了开发周期，增加了投资开发风险
2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征
名词：生地、毛地、熟地
生地：不具备城市基础设施的土地 如尚未开发的农田和荒地
毛地：城市基础设施不完善或 需要拆迁而尚未拆迁的土地
熟地：经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕， 可供直接建设的土地
2.2.2 土地储备开发的工作原则
政府主导原则 统一规划原则（土地用途、容积率、各种市政管
（1）土地使用权获取方式发生变化
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 (2002年，国土资源部11号令)
《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知》(2004年，国土资源 部71号令)
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (2007年，国土资源部39号令)
出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家 把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。 自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用， 协议出让成为有偿供地的主要方式之一。 较灵活，缺乏公正性，不利于公平竞争。
名词：招标
公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等 公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息， 邀请不特定的法人或者其他组织投标。
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
主体：市、县人民政府的国土资源管理部门 实施主体：土地储备机构 目标：战略目标和现实目标 依据：国民经济发展计划、土地利用总体规划、
城市总体规划、土地利用年度计划 内容：编制计划与方案——征地——拆迁安置
——土地平整—— 设施配套——验收 ——储存——入市
v 土地储备开发阶段
w 准备工作
w 行政审批 w 项目实施与交付
v 房地产二级开发阶段
w 投资决策
w 前期工作 w 项目管理 w 经营与物业管理
2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征
特征：
土地开发市场脱离了土地供应市场 土地供应更加透明化 程序更加简练，更有利于监管 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险
（2）自有资金比例提高
中国人民银行和国务院提高了房地产开发项目不含经济 适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房地产 开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（2003年、 2004年分别颁布的121号、13号文件）
“三不贷”：闲置土地、捂盘惜售、挪用贷款支付土地 出让金的开发商
（3）房地产开发经营业务链的分割重整
邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制 标书密封，不允许多次报价，一次成效 打破垄断，但周期长，工作复杂 中标者可操作，不一定是最高出价人
名词：拍卖
在指定的时间、地点、利用公开场合由政府 代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定 地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出 底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高 价者取得土地使用权。
新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互 衔接的业务链
新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引 入市场竞争机制
新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能 力
（4）房地产开发经营程序发生变化
过去：房地产开发企业多是先办理选址意见书 后再办理土地出让手续。
现在：通过土地一级市场获取的土地已经过了 土地储备开发，在土地储备开发阶段 已经完成了规划意见书的办理。
房地产开发与经营程序
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体 规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与 规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负 责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政 基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定 开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将 验收合格的已开发土地纳入储存以备供应。