单位销售存量房的相关税收分析

非正常户 当纳税人为非正常户，或者纳税人为非我局管征单位 （即异地单位）时，土地增值税按以下方式征收： 2013年9月1日起，土地增值税应纳税额=计税依据*5%。 2013年8月31日前 1. 住宅、工业厂房按 1% ； 2. 商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3% ； 3. 别墅按 5% 。 纳税义务确认时间： 执行时间自2013年9月1日（税款所属期）起执行，以向 厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间） 为准。
单位销售存量房的相关 税收分析
集美地税 李春在
一、什么是存量房？ 二、单位销售存量房主要涉及税种 三、单位销售存量房相关流程
一、什么是存量房？
• 1、存量房，俗称二手房，是指已在厦门市 房地产交易权籍登记中心（厦门市国土资 源与房产管理局下属事业单位，以下简称 权籍登记中心）备案、完成产权初始登记 和总登记的、再次上市进行交易的房产， 包括商品房、自建房、允许上市交易的二 手公房（房改房）和社会保障性住房。房 产类型以权籍登记中心传递的存量房信息 中注明的法定用途确定，不受其实际用途 的影响（包括个人及单位）
三、单位销售存量房相关流程
• （一）计税评估价值和计税依据的确定
• 自2012年7月1日起，厦门市地税局依据税法 赋予的核定计税价格的权力在全市范围内开 展存量房评估工作（厦府„2012‟211号、 厦门市地方税务局公告„2012‟5号），评 估系统自动比对存量房交易计税评估价值与 纳税人申报的合同签订交易价，据以确定计 税依据。
B、单位为正常户的，其房地产被委托拍卖取得的收入，应征收 以下税费 : （一）营业税：一手房以拍卖成交价为计税依据，二手房以拍卖 成交价减去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据，按 5 ％ 的税率计征； （二）附征税费：以营业税为计税依据按规定计征； （三）企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按 12% 的应税所 得率确定应纳税所得额，并按拍卖成交当年度企业所得税税率预 征企业所得税，日后凭税单进行企业所得税汇算清缴； （四）印花税：以拍卖成交价为计税依据，适用“产权转移书据 ”税目，按 0.5 ‰的税率计征； （五）土地增值税：按现行政策征收。填写土增税申报表并经管 理分局盖章确认。 另：单位房产置换，置换双方均按销售房产征收营业税。
（二）、单位存量房交易信息的申报
• 1纳税人在权籍登记中心（以下简称权籍登记中心） “厦门存量房网上交易系统”备案存量房买卖合同时， 应按照交易的房产类型（住宅、商业、写字楼、车库、 工业厂房和农村民宅）选择填报《厦门市存量房交易 信息采集表》。凡涉及存量房交易税收减免的，还应 当同时填报《存量房交易税收减免申请核批表》。 • 2单位销售存量房，在向权籍登记中心申报交易前应向 主管税务机关申报土地增值税，持《厦门市土地增值 税纳税申报表（转让旧房及建筑物的纳税人适用）》 及其他相关资料先至主管税务机关办理土地增值税清 算申报，主管税务机关审核后由纳税人申报缴纳土地 增值税。纳税人凭主管税务机关受理的《厦门市土地 增值税纳税申报表（转让旧房及建筑物的纳税人适 用）》以及盖有银行收讫章的税收缴款书复印件（土 地增值税零申报的，不提供税收缴款书复印件）至厦 门市房地产交易权籍登记中心办理存量房交： 凭票扣除：根据财税（2006）021号第二条规定：如 果能提供原购房发票的，经当地税务部门确认，《条例 》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额， 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加 计5%计算”。 评估扣除：根据财税字（1995）048号第十条的规定 ：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让 旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用 权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以 及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增 值税。
（二）、单位存量房被委托拍卖或司法裁决的房产
• 厦门市地方税务局公告〔2012〕1号 • 厦地税函〔2009〕89号
A、单位为非正常户的，其房地产被委托拍卖，若买受人愿意代缴相关税 费并向我局申请代开发票的，买受人应提交书面申请、法院的生效判决、 裁定书或调解书、拍卖成交确认书等相关书面材料，主管税务机关在审核 同意后，应征收以下税费： （一）营业税 : 一手房以拍卖成交价为计税依据，二手房以拍卖成交价减 去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据，按 5 ％的税率计征； （二）附征税费：以营业税为计税依据按规定计征； （三）企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按12% 的应税所得率确 定应纳税所得额，并按拍卖成交当年度企业所得税税率核定征收企业所得 税；对2011年12月31日之前被委托拍卖的按 10% 的应税所得率. （四）印花税：以拍卖成交价为计税依据，适用“产权转移书据”税目， 按 0.5 ‰的税率计征； （五）土地增值税： 2013年9月1日起，按成交价的5%征收土地增值税。 2013年8月31日前 1. 住宅、工业厂房按 1% ； 2. 商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3% ； 3. 别墅按 5% 。 买受人代缴上述相应税费后，主管税务机关为其代开发票。
（5）行政救济。纳税人对计税依据和应纳 税额有异议，根据《中华人民共和国税收征 收管理法》第八十八条及其《实施细则》第 一百条和《税务行政复议规则》（国家税务 总局令第21号）第三十三条规定，在依照税 务机关确定的金额缴纳税费和滞纳金以后或 者提供相应的纳税担保被税务机关确认之日 起60日内依法向市地税局提出行政复议；对 行政复议决定不服的，可以依法向人民法院 起诉。
２、新房（增量房）和旧房（存量房）的划分： 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税 一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号） 第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产 均属旧房。根据《福建省财政厅 福建省国家税 务局 福建省地方税务局转发<关于土地增值税一 些具体问题规定的通知>的通知》（闽财税政„ 1995‟58号）第一条规定，新建房屋建成投入使 用一年以上的房产确定为旧房。新建成投入使用 一年以内的房产，按新房处理。 因此，根据总局、省局的规定，只有建成并 投入使用一年以上的房产才能确定为旧房。
（1）按合同签订交易价确定。纳税人申报的合同签订 交易价大于等于计税评估价值的，以合同签订交易价作为 计税依据。 （2）按计税评估价值确定。纳税人申报的合同签订交 易价偏低且无正当理由的，税务机关根据《中华人民共和 国税收征收管理法》第三十五条规定进行核定，即依据房 地产评估技术标准自动计算存量房交易的计税评估价值。 纳税人应到办理存量房交易手续的税务机关驻征点签字确 认。如纳税人接受的，以该计税评估价值作为计税依据。 （3）按复核价值确定。对纳税人申报的合同签订交易 价低于计税评估价值，又不接受税务机关以计税评估价值 作为计税依据且提出复核申请的，由税务机关根据税法规 定开展复核，并以复核价值作为计税依据。 （4）同一宗存量房交易的交易双方均采用同一计税依 据。
（三）、单位销售存量房可能会涉及的减免事由有：
• 减免事由明细 • 单位转让存量房涉及减免税或不征税款的，应在 向权籍登记中心办理存量房交易申报前向主管税 务机关申请办理减免税审批手续，并在办理存量 房交易申报时提交主管税务机关出具的减免税或 不征税款证明材料。
谢谢大家！
2014.10.20
二、单位销售存量房主要涉及税种
• （一）单位销售存量房涉及的税费：
• 单位销售存量房涉及的税费有：营业税、城建税、教育费 附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税，可选择征 收税种为：企业所得税（适用定期定额征收且企业所得税 由地税部门管征的纳税人）、个人所得税（适用定期定额 征收且企业所得税由地税部门管征的纳税人）。 • ①营业税应纳税额=（计税依据-可扣除营业额）*5%。 • ②城建税应纳税额=营业税应纳税额*7%（或5%）。 • ③教育费附加应纳费额=营业税应纳税额*3%。 • ④地方教育附加应纳费额=营业税应纳税额*2%。 • ⑤印花税应纳税额=计税依据*0.05% • ⑥企业所得税=计税依据*应税所得率12％*税率25%（如果 属于特区过渡期优惠税率，则要按过渡期优惠税率取 值）。 • ⑦个人所得税＝计税依据*企业所得税应税所得率12％* （1－企业所得税适用税率25％）*40％*20％