房地产融资中的税务分析与筹划
房地产企业纳税筹划管理
房地产企业纳税筹划管理王卫宏摘㊀要：伴随着房地产改革的不断深化，房地产行业发生了巨大改变，房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大，所处的经济环境变得越来越复杂多样化㊂因此，房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长，急需对企业的税收进行管理，因此，政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响，通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核心㊂基于此，首先，简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识，其次，分析目前我国房地产企业存在的问题及现状，最后，根据这些问题提出对策，希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助㊂关键词：房地产企业；税务成本；纳税筹划一㊁引言房地产企业因其独有的特征，企业内任何一项业务均涉及较大的资金，而资金回收的周期较长也给企业带来了较大风险，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负，此外，行业内竞争的加剧使企业需要通过纳税筹划降低成本，企业进行税务筹划应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策㊂由于房地产企业高额的市场回报率与其带来的附加值，因此，房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义㊂二㊁理论概述（一）房地产企业特征房地产行业已经发展了近２０年了，在经济市场上表现出明显的特征：第一，房地产行业正在逐步走向市场化㊂中国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产品牌，注重品牌是市场化的重要标志之一㊂重视品牌建设，提高产品质量，提高服务管理水平，给客户留下良好的口碑信誉，提升企业的核心竞争力，促进房地产市场化程度的提高；第二，房地产行业属于强周期行业，能够反映居民刚需㊂据调查，目前我国绝大多数购房目的是为了自住，刚需较强，房价走势与货币供应正相关，价格与经济增速相关，但波动性高于经济波动；第三，房地产最明显的特征是受政策影响较大，资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上涨㊂土地供应受政府管控，进而影响房价；第四，房地产企业有较为明显的现金流特点：盈利滞后于现金流：期房，采取预售形式，商品房的定金㊁首付㊁按揭款计入预收，但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入㊂因此，现金流入早于盈利㊂现金流波动程度高：房地产项目开发周期长，拿地和销售在不同年份㊂另外拿地投资计入房企经营活动现金流，拿地节奏影响房企的经营性净现金流㊂拿地多的年份经常产生净现金流为负㊂现金流依赖金融体系：购买土地和前期施工建设需要大量资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资㊂另外，除开发需外部融资，销售也需要通过银行的按揭贷款㊂因此，房企对于银行融资的依赖度高㊂（二）税务筹划存在的风险税务筹划是发生在企业或者个人经济行为之前所做出的安排，是事先做好准备，但我们身处的客观环境是在不断变化的，其他各种因素也是错综复杂，并且有些因素虽然不是主要因素但也可以左右事件的发生，这就让税务筹划具有很多不确定因素㊂房地产企业自身的行业特征决定了企业更需要重视税务筹划风险㊂但是税务筹划存在风险，首先，形式合法性，相关交易的安排以及纳税申报㊁减免㊁优惠符合相关税收法律㊁法规的规定；其次，实质合法性，经济交易的性质以及纳税符合实质课税标准㊁与税收立法目的相符合㊂对税收政策不了解导致的风险，项目选择不当或者对纳税筹划理解有所偏差都会导致税务筹划与既定目标不符㊂三㊁企业税务筹划存在的问题（一）企业缺乏对税务筹划的意识目前，房地产企业缺乏纳税筹划意识，目前多数企业强调岗位精细化，比如将核算会计㊁税务会计㊁成本会计分别由不同人员处理，而税务的不断复杂使得人员难以适应复杂多变的经济环境，纳税筹划工作对财务人员的专业素质要求较高，需要具备全面的全面专业知识㊂由于我国的企业所得税务筹划发展较晚，目前，还没有专业的税务筹划师，税务精算师和其他专业团队，严重影响了中国的税务筹划工作㊂甚至有些企业不重视税务管理，只重视营销生产研发方面的管理，企业领导层并不知道通过利用税收政策进行税务筹划，降低企业负担，只是盲目的等待国家税收政策优惠㊂（二）税务筹划机制不完善房地产企业目前制订的税务筹划机制都存在不足之处，最明显的地方在于许多企业在进行纳税筹划时，简单地认为税务筹划可以减轻企业负担，但没有分析到税务筹划存在风险，税务筹划除了规划要符合法律法规，其实施效果也会受到税务行政执法的影响㊂此外，由于我国税收筹划方面起步较晚，税法的建设难免存在一些遗漏，我国现有的税法体系包括税收实体法和税收建立的税收征管法，单一法律法律是平行且松散的，这会影响税法的整体有效力㊂（三）税务筹划作用未能正确认识房地产企业在关于税务筹划工作中，存在诸多认知错误㊂其一，想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想㊂由于房地产企业与税收政策息息相关，一些房地产企业想要与税务部门建立 特殊关系 ，在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本，甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的；其二，希望通过偷税逃税来获取税收利益㊂某些房地产企业隐匿真实账目，也就是做假账㊂除此之外，目前我国的房地产企业在进行纳税筹划方面存在一些矛盾之处㊂第一，税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大㊂房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账㊁费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用；第二，房地产企业涉及税目种类繁多，计税依据也随外部环境而变化㊂如果不能合理的纳税筹划反而可能使筹划方案的结果大打折扣㊂四㊁房地产企业税务筹划建议（一）健全税务筹划规划房地产企业纳税筹划除了考虑降低企业税务成本时，还应完善含相应的税务筹划风险的管理制度，降低涉税风险㊂目前随着我国国税地税的合并，一些不合理的企业涉税行为被遏制，同时，企业的利润降低，多重压力下，企业面临的涉税风险可能会加大，因此，需要采取一些措施降低税务风险㊂首先，企业应根据风险管理部门分析的风险，制订风险应对方案，同时由于房地产的行业特殊性，应随时留意国家宏观经济发展，根据国家宏观政策随时调整筹划方案，降低各种潜在的风险的发生；其次，需要提高企业应对灵活多变经济环境的能力制订的税务管理方案应该具有灵活多样性，准备应急方案做好紧急处理，运用预先制订的风险处理方案来控制风险，随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失㊂㊀㊀㊀（下转第８６页）例如：如果企业的销售产品为自产或外购的机器设备，并向业主提供安装服务，在已经分别核算设备与服务销售额的基础上，对于安装服务可以按照甲供工程的方式选择简易计税，更能够凸显税务筹划的优势；如果企业的销售产品为活动，板房㊁钢结构件等资产物品，并提供建筑安装服务，不属于混合销售行为，则应当分别核算货物与服务的销售额，并适用于不同的税率㊂在合法合规的情况下，充分考虑简易计税与一般计税方式的成本，选择合理的计税方法，满足税务筹划的需求㊂在对小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税的过程中，对于劳务分包业务可以采取差额计算方式，确定增值税税额，有效达到节税的效果㊂例如：甲劳务分包公司承包了乙公司的劳务分包工程项目，项目合同值为１０００万元（包含增值税），其中３００万元（含增值税）的专业作业劳务项目分包给班组组长李某，在该工程项目完工以后，最终结算值为１０００万元（含增值税）㊂在这一背景下，甲公司采取简易计税的方式计算增值税，需要向上游的发包商开具３％的增值税专用发票，而班组长李某到工程劳务所在地按照１％代开增值税发票㊂由于在疫情期间，国家税务总局规定，小规模纳税人代开发票需要按照１％征收率代开增值税发票，因此，甲公司完成该工程项目累计发生的合同成本为５００万元㊂在税务处理过程中，由甲公司全额开票，差额预缴增值税和差额申报增值税，即甲公司在工程劳务所在地税务局差额预缴增值税税款应当为：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３９万元；依据税法规定，纳税主体跨区域（市㊁区）提供建筑服务，需要向服务发生地的税务机关预缴增值税税款，并在当期增值税应纳税额中进行抵减㊂如果有抵减不完的部分，可以结转至下期继续抵减㊂因此，甲公司向当地税务局差额申报增值税时，可以对差额预缴的增值税税款进行抵扣，即：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３８万元㊂也就是说，甲公司在当地税务局进行差额，申报增值税时，可以享受零申报增值税的优惠政策，从而达到税务筹划的目的㊂（四）合理开展增值税筹划在增值税筹划环节，建安企业可以基于 价税分离 的基本原则，即：当企业的项目不含税收入与销项税确定的情况下，项目总支出成本越低，则企业收益越大㊂基于这一原则，对于增值税的筹划应当从控制不含税成本入手，即拆分不含税价格与增值税两个部分；同时，采取 合同控税 的管理理念，以交易合同为税务筹划的重要工具，注意选择合理的承包方式，在事前对材料费用㊁施工费用等进行明确规定㊂例如：在合同签署环节，确定与分包方的结算方式，要求 先开票㊁后付款 ，并在合同中明确分包商应当提供的发票类型㊁发票转移时间㊁企业适用税率等，确保增值税专用发票能够及时进入进项税抵扣环节，减少资金时间成本，也能够达到税务筹划的目的㊂还可合理选择公司制的形式，例如：建筑施工合同对方是行政事业单位，行政事业单位对是否开具多少税率的增值税发票没有具体要求，建议企业成立分公司，或选择简易计税的方法，不仅可节约施工成本，且可以节约开票的成本㊂（五）充分借助税收优惠政策在所得税筹划环境，国家为了促进部分地区行业的发展，颁布了相应的税收政策㊂例如：在‘西部地区鼓励类产业目录“中明确规定，部分设置在西部经济开发区的建安企业，如果企业主营业务内容为规定的产业项目，且企业税收年度主营业务收入占收入总额６０％以上，自２０２０年开始可以享受企业所得税优惠政策，即按照１５％的税率征收所得税㊂建安企业可以充分利用这一政策，通过在西部地区设置分公司等方式，转移部分产业至税收优惠地区，有效控制企业的税务成本㊂五㊁结语综上所述，建安企业在经营与发展过程中，为了尽快适应当前的税收政策环境，合理开展税务筹划工作尤为重要㊂但企业要事先了解税收筹划的难点问题，通过完善内部控制管理制度㊁合理选择计税方法与税目㊁充分利用税收优惠政策等手段，从整体上防范企业税务筹划风险㊁落实税务筹划方案，使得企业经济效益最大化㊂参考文献：［１］韩非．企业税务筹划的风险及规避策略分析［Ｊ］．中国商论，２０１７（３１）：８７－８８．［２］陈燕． 营改增 对建安企业的税务筹划影响分析［Ｊ］．经济视野，２０１９（１）：１００．［３］刘丽．浅谈新形势下建安企业的税务风险管理［Ｊ］．商情，２０１９（２４）：６６－６７．作者简介：章孝媛，安徽省中瑞达税务师事务所有限公司宣城分公司㊂（上接第８４页）㊀㊀此外房地产企业要合理处理各个税种之间的关系，尤其是将最小纳税额与企业最多收益之间进行协调，因为房地产牵涉的税种较多，在进行纳税筹划时应纵观全局，考虑各个税种之间的影响，要清楚地认识到降低税负不等于躲避交税，土地增值税是房地产企业最常用的税种之一，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额㊂在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负㊂（二）完善企业税务筹划环境企业在进行企业文化管理时应加强风险管理文化的宣传，提高加强房地产企业的纳税筹划意识，我国房地产企业虽然逐渐对降低税收负担的意识越来越看重，但企业管理层对税务风险不重视㊂因此，企业要进行税务风险管理，应提高房地产企业全体员工的税务风险管理意识，将税务风险管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战㊂房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度，应以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想㊂（三）培养税务相关人才纳税筹划的工作专业性和复杂性都较高，因此从事纳税筹划的财务人员需要具有较高的专业素质和人文素养，对国家税收相关法律法规较为了解，企业内部要有相应的培训人才的计划，加大公司内部的相关税务人员的培训力度，注重岗位轮换㊁财务人员多岗位任职，全面交流，提高各方面能力，只有专业高素质的税务人次才能帮助企业上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益㊂五㊁结语全球化经济市场环境下，房地产企业若想使纳税筹划方案更加科学合理，需不断关注国家财务政策，深入了解纳税筹划风险，加大财务人员的培训力度，使企业财务部门更能适应市场变化，企业纳税筹划工作能够高效开展㊂参考文献：［１］张丽娟．当前中小学研学旅行课程的实施困境及对策研究［Ｊ］．读天下：综合，２０１９（２）：２２５．［２］孙波．论行政立法后评估制度的完善［Ｊ］．江西社会科学，２０１９，４０（１１）：１５６－１６２．［３］易欢欢．房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析［Ｊ］．财会学习，２０１９（２）．作者简介：王卫宏，衡水恒茂房地产开发有限公司㊂。
浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险.doc
浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险-税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务，使税负最低。
资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提，房地产企业也是如此，并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性，所需资金量很大，在筹建期间会面临筹资问题。
多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同，导致了筹划空间很大。
房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等，可分为负债型筹资和债券型筹资。
一、具体分析其筹资方式的税收筹划(一)负债性筹资负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金，具有资金成本低，不改变股东结构，成本可以冲抵税负的优点，其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资，利息支出可以税前扣除，并且企业还本付息后，企业利润下降，导致所得税税负下降。
企业发行债券筹资，其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。
其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。
企业通过预售房款筹资，企业销售未完工产品取得的资金，不直接计入收入，按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额，企业可以通过对成本费用的会计处理，降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资权益性筹资是企业最基本的筹资方式，资金来源于所有者投入的资本，与负债行筹资相比不需要支出利息费用，但是所支付的股息，红利不可税前扣除。
企业通过内部筹集资金方式进行筹资，股东用资本公积转投股本，不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的新增股本数，不作个人所得来征收个人所得税。
企业发行股票筹集，企业发行股票所支付的股息不能税前扣除，但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少，从而减轻税负。
企业通过留存收益进行筹资，资金积累缓慢，且留存收益为税后利润形成，具有双重征税问题，会导致企业税负很重，不建议采用。
二、筹资方式的税收筹划涉及的风险(一)政策风险政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背，造成其纳税行为与国家政策不符，或者达不到预期的筹划效果。
房地产企业税务筹划与税务风险分析
房地产企业税务筹划与税务风险分析一、税务筹划1. 税务筹划的意义和目标税务筹划是指企业在合法合规的前提下，通过优化税务筹划设计，减少纳税义务或者推迟纳税时间，以实现节税的目的。
税务筹划的主要目标是合理降低企业的税负，增强企业的竞争力，提高企业的盈利水平。
在房地产企业中，税务筹划可以通过合理的资本结构安排、投资项目安排、财务会计核算方法等手段进行。
2. 税务筹划的主要内容（1）资本结构安排：房地产企业可以通过股权融资和债权融资等方式调整资本结构，合理安排债务比例，以及利用税收优惠政策降低企业融资成本和税负。
（2）投资项目安排：房地产企业可以通过合理的投资项目结构和布局，合理分配业务利润，降低企业整体税负。
（3）财务会计核算方法：房地产企业可以通过合理的财务会计核算方法，合理选择成本计算方法、收入确认时间、资产折旧方法等，进而影响企业的纳税义务。
3. 税务筹划的实施步骤（1）了解税收政策：房地产企业要及时了解国家和地方的税收政策，掌握政策动态，及时调整税务筹划方案。
（2）评估企业实际情况：房地产企业要对自身的经营状况进行全面的评估，包括资产负债情况、盈亏状况、税收风险等。
（3）制定税务筹划方案：根据企业的实际情况和税收政策，制定合理的税务筹划方案。
（4）落实税务筹划方案：房地产企业需要在实际经营中落实税务筹划方案，确保合规经营。
二、税务风险分析1. 税务风险的特点和表现税务风险是指房地产企业在税收方面可能面临的各种不确定性和潜在的风险，主要包括税收政策风险、税务管理风险、税务争议风险等。
在房地产企业中，税务风险表现为税负增加、税务风险事件频发、税务争议增多等。
2. 主要税务风险及其防范措施（1）税收政策风险：房地产企业在不同地区和不同时期可能受到不同的税收政策影响，导致企业纳税义务增加。
企业可以通过及时了解并掌握税收政策动态，合理调整经营模式和税务筹划方案，降低税收政策风险。
（2）税务管理风险：房地产企业在日常经营中可能会出现税务管理不规范、纳税申报不准确等问题，导致企业面临罚款和滞纳金等风险。
房地产企业税务筹划与税务风险分析
房地产企业税务筹划与税务风险分析随着中国房地产行业的快速发展,房地产企业越来越需要通过税务筹划减少企业总税负，并实现税务合规。
同时，税务风险也是房地产企业需要注意的重要问题之一。
本文将从税务筹划和税务风险两方面分析房地产企业的税务情况。
一、税务筹划税务筹划是指企业通过制定合理的税务政策，减少违反税法规定的行为，合法地减轻或避免缴纳税款的策略。
在房地产企业中，税务筹划面临着多个方面的挑战。
1.项目筹建阶段在项目筹建阶段，企业需要对项目的规划、设计等方面进行合理的税务筹划。
例如，在设计空间时，应根据税法规定对房间进行分类，以实现不同区域的税务优惠政策。
此外，在项目筹建阶段，企业还需要关注土地价值增值税的缴纳问题。
如果土地购置的评估价值过高，将导致土地价值增值税的缴纳增加，因此企业应该合理估算土地评估价值，从而减少税负。
2.税务筹划的实现企业需要合理地利用税务规则中的抵免、减免等政策，以实现税务筹划。
例如，企业可以合理申请税前扣除，采取分次认定固定资产的方式来降低企业的税负。
此外，企业还可以合理利用差价收益，通过调整项目结构等方式来减少企业的总税负。
3.税务合规税务合规是企业必须遵循的原则，也是税务筹划的基础。
企业需要遵守税法规定，及时缴纳税款，保持税务记录的真实性、完整性，并能够及时及准确地反映企业的实际经营情况。
二、税务风险税务风险是指企业由于自身或外部环境等原因而面临的税务合规风险。
在房地产企业中，税务风险主要包括以下三个方面。
1.土地价值增值税土地价值增值税是房地产企业的重要税种之一，其纳税时间节点与房地产开发周期相对应，纳税人的自我管理水平和诚信经营将直接影响税务合规的结果。
如果企业在土地转让、开发过程中存在虚假经营、欺诈行为，将面临处罚、罚款等各种风险。
2.契税在房地产企业中，土地的转让和房产的销售均需要缴纳契税，如果企业未按照税法规定及时缴纳税款，将面临追缴税款、罚款等风险。
此外，在涉及契税的交易中，企业需要合理使用税收优惠政策，避免企业因为税务风险而面临经营风险。
对房地产投资项目的税务筹划
对房地产投资项目的税务筹划房地产投资项目是当下许多投资者选择的一种重要投资方式。
然而，在进行房地产投资项目时，税务筹划是一个需要注意的重要环节。
本文将为您介绍房地产投资项目的税务筹划，帮助您合理合法地规划税务问题。
1. 合理选择投资主体形式在房地产投资项目中，合理选择投资主体形式是税务筹划的首要考虑因素之一。
投资者可以根据自身情况选择将房地产投资行为纳入个人纳税范围，或是以公司、合作社等组织形式纳税。
不同的投资主体形式将决定不同的税务政策适用，所以选择合适的投资主体形式可以最大限度地降低税务负担。
2. 合理规划资金来源房地产投资项目需要大量的资金，因此合理规划资金来源也是税务筹划的重要环节。
合理的资金来源规划可以让投资者在税务上享受更多的优惠政策。
例如，通过银行贷款购买房地产，在利息方面可以享受税务减免政策。
此外，投资者还可以考虑资本运作等方式，合理规划资金来源，以降低税务风险。
3. 合理安排房地产投资项目的时机对房地产投资项目的税务筹划，还需合理安排投资的时机。
税务政策常常随着时间的推移而发生变化，因此选择合适的时机进行投资可以获得更多的税务优惠。
在政策出台前进行投资，可以享受较早的优惠政策；而政策变动后再进行投资，可能面临较高的税务风险。
因此，了解和把握税务政策变动，选择合适的投资时机非常重要。
4. 纳税义务的履行与合规经营在房地产投资项目中，纳税义务的履行是不可回避的。
投资者应当按照国家相关法律法规，履行纳税义务，合规经营。
这不仅是对投资者合法身份的认可，也是投资者维护自身权益的重要手段。
同时，合规经营也可以让投资者充分利用税收政策的优惠措施，降低税务负担。
总结：房地产投资项目的税务筹划是投资者在进行房地产投资时需要注意的重要环节。
通过合理选择投资主体形式、合理规划资金来源、合理安排投资时机以及履行纳税义务与合规经营等手段，可以降低税务风险，最大程度地享受税收优惠政策，为房地产投资项目的顺利开展提供有力支持。
企业融资中的税务筹划--以恒大集团为例
企业融资中的税务筹划--以恒大集团为例
恒大集团作为中国境内一家大型多元化企业，在融资过程中，
税务筹划是其重要的一环。
以下是恒大集团在融资中常用的税务筹
划方法：
一、利用税收优惠政策
恒大集团在融资中会利用税收优惠政策，如利用“对外投资税
收优惠政策”等措施，将资金投入优惠区域，并在税收上享受一定
的优惠。
此外，恒大集团在今后企业发展中也将会积极争取和利用
各种税收优惠政策，以降低企业的融资成本。
二、合理安排财务结构
恒大集团在融资过程中，根据资金需要和财务情况，灵活安排
财务结构，在尽可能减少资金成本的情况下，优化企业的财务结构，以确保企业资本金占比、债权融资占比、股权融资占比等方面的均衡。
三、合理运用国际税收规划
恒大集团在国际化进程中，利用国际税收规划，优化企业海外
投资的税务结构。
例如，在投资控股公司时，可以考虑利用国际税
收规划优化税务结构，增加境外融资占比，减少企业整体税负等。
通过这些手段，企业可以在融资后降低其税收负担，最大化减少融
资成本，为企业的未来发展提供更加有力的支持。
总之，税务筹划在企业融资中的作用不可忽视，恒大集团通过
利用税收优惠政策、合理安排财务结构、合理运用国际税收规划等
方式，积极开展税务筹划工作，为企业的融资提供了巨大的支持和帮助。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)
房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)主讲: 教授2010年3月27日主讲: 教授2010年3月27日目录一、当前房地产企业融资现状与问题二、房地产企业融资思路与要点三、房地产企业融资策划与融资策略四、房地产企业债权融资实操与运作五、房地产企业股权融资实操与运作六、房地产企业资本融资实操与运作七、房地产企业衍生融资实操与运作八、房地产企业上市融资策略及案例九、房地产企业融资操作流程及技巧十、未来房地产企业资金运作模式的展望一、当前房地产企业融资现状与问题1、房地产企业资金现状与经营风险问题房地产=土地+资金房地产的核心竞争力:一是土地，二是资金。
有了土地就可以融更多的资金，有了资金就可以得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房地产融资的基本模式房地产企业自有资金与银行贷款比例：30:70或20:80一、当前房地产企业融资现状与问题2、房地产企业融资现状与融资渠道问题内地房地产公司融资渠道少，直接融资更困难增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认可这个办法国际上通行的办法包括银行、证券、保险和信托一、当前房地产企业融资现状与问题3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场的预期会发生根本转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。
决议提到的“金融手段”以及“差别化信贷政策”或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。
房地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生改变一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡2008年12月，“国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。
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Culp Fabrics
Besins Healthcare Ebao Technology Carraro Group Cavium Semiconductor
Keytronics EMS
TMD Friction
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不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产无偿划转的税务分析与筹划
13
房地产无偿划转的税务分析与筹划
涉税处理
无偿划转作为一种特殊的国有产权流转方式，对合理配置经济资源，实施国有经 济布局和结构调整起着重要的作用。因其非市场和无对价以及与有偿转让方式相比可 以减轻企业的税务负担等特点，被国有企业广泛使用。 国有产权无偿划转可能涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、契 税、印花税等。由于无偿划转的对象多为国有资产，因此在部分税种的征收方面尚无 统一明确的政策，主要是采取针对个案逐案进行审批的方式加以处理。
房地产融资中的税务分析与筹 划
中税咨询集团 上海办公室
2014年9月
目录
不同房地产融资形式的税务分析与筹划
房地产投资入股 房地产经营租赁 房地产售后回租 房地产无偿划转 房地产企业股权重组 房地产信托
关于我们
我们的服务 我们服务过的客户
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1.不同形式房地产 融资的税务分析与 筹划
Monster Worldwide, Inc.
Hyosung Chemical
Li & Fung Limited
Iriver Invacare Medical Equipment
E-house China
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我们服务过的客户
Jotun Paint
Uster
Corning China
Linde Group
SK Energy
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我们服务过的客户
AirMedia Group, Inc. Flextronics Industrial Group (Zhuhai) Co.,Ltd. Alstom Broad Union Group
Perfect World Co., Ltd.
Longcheer Holdings Limited Future Electronics HYUNDAI MOBIS
三、收购商业地产项目公司（SPV）涉税分析 1. 营业税 2. 房产税 3. 城镇土地使用税 4. 企业所得税 5. 印花税 在 REITs收购SPV股权后，该SPV即成为一家独立核算的企业，SPV持有商业物业经营过程中 存在的税收有营业税、房产税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税等。REITs的投资者所能得 到的投资收益最多不超过SPV向 REITs分配的利润，而如果境外的 REITs持有我国境内的SPV，在 收到SPV分配的股利时，还需缴纳10%的预提所得税 。 27 ，
房地产企业股权重组一般不需经清算程序，合并或兼并各方的债权、债务由合并 后的存续企业或新设企业承继。
1. 纳税人的认定
2. 减免税优惠的处理
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不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产信托融资的税务分析与筹划
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房地产信托投资基金简介
– 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,REITs），其实际上是一种证券 化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营 管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合， 在有效降低风险的同时通过将经营房地产的收入以及房地产增殖所产生的收益以 派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 – 在运作模式上，房地产信托投资基金和证券投资基金本质上完全一致。 – 由于房地产投资管理中需要对房地产装修、招租、物业管理等经营活动，且房地 产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构中还安排了物业管理人 （负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投房产的价值估值，以公 允的反映基金的净值）等服务机构。 – 由于投资标的（房地产项目）不易变现，难以应付赎回，因此，REITs多采用封闭 式基金的形式，并将份额在交易所集中交易。
进行房地产企业股权重组的税收筹划须考虑以下几个方面： 1. 资产转让损益的确认与否对所得税负的影响（一般重组或特殊重组） 2. 资产计价的税务处理对所得税负的影响（原账面净值或评估价值） 3. 亏损弥补的处理对所得税负的影响（以前年度的亏损是否可以继续结转）
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房地产企业股权重组的税收筹划（续）
房地产企业股权重组后税收事项的继承
出租商品房
出售商品房
商户
房地产企业
出租商品房
购房者
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房地产售后回租的税务分析与筹划（续）
1.房地产开发企业与经批准从事融资租赁业务的企业进行售后回租业务
2.房地产开发企业与其他企业或个人进行售后回租业务 房地产开发企业应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。 销售业务 租赁业务
信托公司（受托人）
银行
设立、 管理
托管 银行理财资金 ③投 资信 托受 益权
委托人公司 ①20年财产及经营收益 权转让 上海XX房地产有限公司 持有并经 营 物业
⑦支付收益
特定资产收益 权信托计划 规模:X亿元
②以其持有的财产及经营收益权 设立信托 ④签订回购协议 ⑦支付 收益 ⑨）
① 委托人公司与上海xx房地产发展有限公司签订《财产及经营收益权转让合同》及《资 产处置合同》,从而取得物业项目的财产及经营收益权。 ② 委托人将物业项目所产生的财产及经营收益权（即信托财产）委托给信托公司（受托 人），设立金额最高不超过x亿元，期限最长不超过 X个月的财产（权利）收益权信托计 划。 ③ 银行私人银行理财资金投资于该信托计划，成为信托计划受益权持有人。 ④ xx房地产公司与信托公司签订《回购合同》，回购物业项目所产生的财产及经营收益 权。 ⑤ xx房地产公司将本项目对应物业抵押给信托计划为回购合同做担保。 ⑥ 委托人公司为xx房地产公司上述回购义务作保证担保。 ⑦ 由于委托人公司将本项目经营收益权的收益权转让给了本信托计划，则委托人公司与 本信托计划及 xx房地产公司约定，每期信托计划收益由 xx房地产公司直接支付给信托计 划。每期信托计划收益的兑付日前7个工作日，xx房地产公司应确保租金收款专户中的余 额不低于当期信托计划兑付金额。 ⑧ xx房地产公司承诺通过差额补足方式确保按年支付收益及本金（信托计划成立满三年 后，xx房地产公司有权以溢价回购方式提前终止信托计划）。 ⑨ xx房地产公司溢价回购信托计划持有的收益权或补足信托计划预期收益实现投资人退 出。
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3. 我们的服务
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我们的服务
转让定价服务 税务顾问服务 税务健康检查服务 税务纳税服务 进出口税收服务 税收优惠申请服务 税务稽查审计协助 企业重组税务服务 其他财务，会计服务以及政府服务
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4. 我们服务过的客户
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我们服务过的客户
Nokia
Kohler ABB Sensata Group
四、印花税
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不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产经营性租赁的税务分析与筹划
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房地产经营性租赁的税务分析与筹划
企业将房屋对外出租，是一种较为普遍的投资方式。房屋出租业务主要应纳营业税、 企业所得税、房产税和印花税。 一、营业税 二、企业所得税 三、房产税 四、印花税
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房地产经营性租赁的税务分析与筹划（续）
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房地产信托获得房地产项目资产的主要途径及涉税分析
一、REITs获得房地产项目资产的主要途径 1. 购买物业产权 2. 收购商业地产项目公司（SPV）
二、购买物业产权的涉税分析 1. 营业税 2. 营业税金及附加 3. 土地增值税 4. 契税和印花税 以一个合同价值10亿元的商业地产项目为例，假设其可计算增值部分为1亿元，则买入方需要 多支付相当于成交价3.05%的契税和印花税等，卖出方要支付相当于成交价5.55%以上的销售税金 及附加税、土地增值税和印花税等，致使收购成本提高约8.6%即8600万元。
涉税规定：
一、营业税和增值税 二、土地增值税和契税
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房地产企业股权重组的税务分析与筹划 (续)
三、企业所得税 根据财税[2009]59号文件的要求，对企业合并、重组、分立等行为区分不同条件分 别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。
一般性税务处理
特殊性税务处理（适用条件）
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房地产企业股权重组的税务分析与筹划（续）
2. 关于我们
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关于我们
中税咨询集团是是一家专业的财税服务机构，我们专注于为客户提供全面的会计、 财税、商务、法务服务。我们的顾问团队经验丰富，主要成员来自国家税务机关、国际 著名会计师事务所、大型跨国企业及大型国有企业。服务范围包括：转让定价服务、税 务顾问服务、税务纳税服务、税务健康检查服务、企业重组税务服务、进出口税收服务 、税收优惠申请服务、税务稽查协助、税务鉴证、加计扣除、会计审计、资产评估、房 地产项目预决算审计、移民及会务服务。 目前，我们已在北京、上海、深圳、南京、浙江、广州、济南、河北、新疆、西藏 、宁波等十余个城市设立了办公室，并在新加坡、旧金山、东京、首尔等城市建立了境 外合作方。 中税咨询集团致力于成为中国最具影响力和创造力的税务及商务咨询服务机构。我 们将凭借紧密的全球合作体系与优秀的专业人士为客户提供高品质的专业服务，希望成 为客户眼中积极主动而又富有预见性的咨询顾问。
节税操作提示：
合理分解租金收入
变房屋出租业务为投资业务
改出租为转租
出租变为仓储
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不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产售后回租的税务分析与筹划
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房地产售后回租的税务分析与筹划
涉税处理
房地产企业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签 订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者 所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种 特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人， 购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承 租人。在这种模式下，承租方主要会涉及到营业税和企业所得税的处理问题。