房地产开发项目经济评价
房地产开发项目经济效益评价
房地产开发项目经济效益评价引言房地产开发项目是现代社会中重要的经济活动之一。
通过对房地产项目的经济效益进行评价，可以帮助投资者做出明智的决策，确保项目的可持续发展和良好的回报。
本文将介绍房地产开发项目经济效益评价的基本原理和方法，并探讨其在实际应用中的意义和局限性。
一、房地产开发项目经济效益评价的基本原理房地产开发项目经济效益评价是通过对项目的成本和收益进行量化分析，以判断项目是否具有经济上的可行性和回报能力。
其基本原理包括成本效益分析、投资回收期分析和净现值分析等。
1. 成本效益分析成本效益分析是评价房地产开发项目经济效益的基本方法之一。
它通过比较项目的成本和收益，在时间上进行折现，计算出项目的净现值和内部收益率等指标，以确定项目的可行性和回报性。
2. 投资回收期分析投资回收期分析是评价房地产开发项目经济效益的另一种常用方法。
它通过计算项目的投资回收期，即项目从投入到收回全部投资所需要的时间，以评估项目的回报速度和风险。
3. 净现值分析净现值分析是评价房地产开发项目经济效益的一种较为综合的方法。
它通过将项目的未来现金流量按照一定利率进行折现，计算出项目的净现值，以评估项目的价值和可行性。
二、房地产开发项目经济效益评价的方法房地产开发项目经济效益评价的方法主要包括项目评估、数据收集和计算指标等几个步骤。
1. 项目评估在进行房地产开发项目经济效益评价之前，首先需要对项目进行评估。
项目评估包括对项目的市场调研、可行性研究和风险分析等。
通过项目评估，可以为后续的经济效益评价提供必要的依据和数据。
2. 数据收集数据收集是房地产开发项目经济效益评价的重要步骤。
在数据收集阶段，需要搜集项目的相关信息，如项目的投资规模、成本和收益等。
同时，还需要收集市场数据和行业数据，以便进行对比和分析。
3. 计算指标在数据收集完成后，需要进行指标的计算。
常用的指标包括净现值、投资回收期、内部收益率等。
这些指标可以通过现有的电子表格软件进行计算，或者使用专业的评价软件进行模拟和分析。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价是指在估算房地产开发项目的经济效益时所采用的经济评价方法。
具体来说，它包括现金流量分析、效用函数分析、多元素经济分析、净现值法、复合增长折现法等经济评价方法。
现金流量分析是基本的房地产开发项目经济评价方法之一，它是基于复利公式来评价投资者未来项目现金流量的将收入方式。
现金流量分析可以把单位时期的收入、投资利润及收回的本金等综合计算，求得项目的期望现金流量。
效用函数分析可以计算项目不同经营年期的投资回报程度，并用于定量评估投资的报酬效用、风险效用和平均投资效用等。
多元素经济分析是一种综合评价方法，它评价项目经营收入与投资支出的报酬率，以及投资支出与投资回报比值，以确定项目的经济效益。
净现值法是以预期投资回报率为参照，计算连续现金流量折现值之后，把负值先行折现，然后再计算预期效益，以确定不同投资方式的经济效果。
复合增长折现法可以根据预期的复合增长率定量分析未来效用，这个方法具有一定的偏好性，可以更有效地反应投资支出与投资回报比值以及项目经济考量等。
房地产开发项目经济评价
房地产开发项目经济评价介绍房地产开发是一个非常复杂的过程，需要考虑到许多因素，诸如房地产市场趋势、区域规划、房地产开发政策、土地利用、项目建设、资本市场状况、协议实施、规划设计、施工实施等等。
随着城市化进程的加速，房地产开发越来越成为一项引人注目的产业。
越来越多的开发商竞相进入市场，越来越多的人投资、从事这个行业。
在实际的项目运作中，经济评价是一个非常重要的组成部分。
这一评价过程是根据市场和法律的要求，对项目进行投资结构、广告推广、项目销售预测、资金情况、合同等进行分析，在针对项目进行性能评价的基础上，从事项目经营管理。
在这个过程中，从三个方面进行经济评价：项目可行性研究报告、项目财务分析和项目管理。
项目可行性研究报告项目可行性研究报告是进行房地产开发项目经济评价的基础。
它主要包括市场研究报告、技术研究报告和投资评估报告。
市场研究报告是对项目建设进行市场调研，确定项目的市场需求、市场空间和市场竞争状况等。
技术研究报告是对项目的实施情况、技术要求、项目达成的含义等进行分析和评价。
投资评估报告则是对项目进行投资分析和股权结构分析，从财务和风险分析角度进行全面评估。
项目财务分析在房地产开发项目经济评价中，项目财务分析是最关键的部分，也是经济评价的重要组成部分。
项目财务分析主要包括资本成本估算、资产负债表、现金流量表、收益预测和盈利能力预测等，这些分析可以确定项目的财务状况、管理效益和经济效益。
资本成本估算是通过对项目投资成本、借款成本、净值和债券成本等进行分析，确定项目整体的财务结构和成本。
资产负债表则是根据项目经营情况来制定的，通过对财务状况的分析和评价，了解资产负债表中的资产、负债和所有者权益等情况。
现金流量表是根据项目的资金流动情况来编制的，可以有效地预测项目的现金流量情况，分析项目的资金来源、资金结构、投资收益等。
收益预测则是通过对房地产开发项目的收益情况进行预测，并根据预测结果进行分析和评估。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
房地产开发项目 经济评价
3.销售收入估算表格（见书P115） 4.开发项目经营收入的估算 5.出租房屋年收入和年经营成本的估算 （见书P117）
6.开发项目税金的估算 （1）营业税 （2）城市维护建设况以及教育费附加 （3）房产税 （4）土地使用税 （5）耕地占用税 （6）土地增值税
（三）资金时间价值的换算 1.有关现金流量的几个问题 现金流量的概念 现金流量的估计原则 使用现金流量评估投资项目的原因 现金流量的分类 现金流量图
（一）投资与成本费用项目的组成数据预测与分析
1.房地产项目总投资 房地产项目总投资包括开发建设投资和 经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地 产产品开发建设所需投入的各项费用，主要 包括：土地费用、前期工程费用、基础设施 建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设 施建设费用、开发间接费用、财务费用、管 理费用、销售费用、开发期税费、其他费用 以及不可预见费用等
第四章 房地产开发项目经济评价
投资项目可行性研究是固定资产投资活 动的一项基础性工作，是进行项目投资决策、 立项、立项审批以及办理贷款等的重要依据。 房地产开发项目的可行性研究是房地产开发 企业进开开发经营管理的最主要的内容之一。 其中，通过房地产开发项目的经济评价，可 以为房地产开发项目规划设计、建设、销售 等管理决策活动提供依据和计划指导。
开发建设投资在开发建设过程中形成以 出售和出租为目的的开发产品成本和以自营 用为目的固定资产及其他资产，应注意开发 建设投资在开发产品成本与固定资产和其他 资产之间的合理分摊划转
2.房地产开发项目经营成本 经营成本是指房地产产品出售、出租时， 将开发产品成本按照有关财务和会计制度结 转的成本，主要包括：土地转让成本、出租 土地经营成本、房地产销售成本、出租经营 成本。 对于分期收款的房地产项目，房地产销 售成本和出租经营成本可按其当期收入占全 部销售收入和租金收入的比率，计算本期应 结转的经营成本。
房地产开发项目经济评价
房地产开发项目经济评价
首先，项目投资回报率是评估项目经济效益的重要指标之一、计算公
式为：投资回报率=(总收益-总成本)/总成本。
投资回报率越高，意味着
项目收益相对较大，项目的经济效益也相对较高。
其次，净现值是评价项目盈利能力的指标之一、净现值是指项目未来
现金流入和现金流出之间的差额，通常以现值方法衡量。
净现值为正值时，表示项目盈利能力较好；净现值为负值时，表示项目盈利能力较差。
此外，内部收益率也是项目经济评价的重要指标。
内部收益率是指将
项目净现值等于零时所得到的折现率，它反映了项目投资的收益率水平。
内部收益率越高，表示项目的收益越高，经济效益也越好。
最后，资本金回收期也是项目经济评价的一项重要指标。
它是指项目
从投产开始至累计净现金流量恢复项目投资成本所需的时间，也叫做投资
回收的时间。
资本金回收期越短，表示项目回收投资的速度越快，风险较小。
在进行房地产开发项目经济评价时，需要考虑多个因素，如项目所在
地的市场需求、发展前景、政策环境、项目投资规模等。
同时，还需进行
风险评估，包括市场风险、资金风险、政策风险等因素的分析。
有针对性
的评估方法和市场分析能够提供开发项目的较为准确的经济效益和盈利能力。
总之，房地产开发项目经济评价对于判断项目的经济可行性和盈利能
力至关重要。
通过投资回报率、净现值、内部收益率和资本金回收期等指
标的计算和分析，能够帮助投资者做出合理的决策，降低投资风险，实现
项目的经济效益最大化。
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房地产开发项目经济评价
▪ 1.1房地产开发项目经济评价的概念及类型
▪ 财务评价
对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，判断项 目的财务可行性。
▪ 综合评价
综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域 社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合 理性。
动态盈利能力评价指标一般包括财务净现值(FNPV)、财务净现值率 (FNPVR)、财务内部收益率（FIRR）和动态投资回收期(Pt)等。
详见【例5.1】
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2. 静态盈利能力评价指标计算及评价
静态盈利能力评价指标有投资利润率、投资利税率、投资资本金利 润率、资本金净利润率等。
财务评价基本报表一般包括：
项目投资现金流量表
1 现金流量表 2 利润与利润分配表
项目资本金现金流量表 投资各方现金流量表
3 资金来源与运用表
4
资产负债表
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表5.4 房地产项目经济评价指标体系
盈利能力指标
静态评价指标
动态评价指标
投资利润率
财务净现值
资本金利税率
财务净现值率
资本金利润率 成本利润率 静态投资回收期
财务内部收益率 动态投资回收期
清偿能力指标
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率
流动比率
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1. 动态盈利能力评价指标计算及评价
房地产开发项目经济评价
▪ 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目决策科学化的重要手段。 ▪ 为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目是一个涉及到大量投资和高风险的行业，经济评价是房地产开发过程中必不可少的部分。
以经济效益为核心，通过对项目投资、收益、成本、风险等多方面的分析，确定项目是否值得投资，从而保证开发项目的经济效益。
一、财务评估方法财务评估是经济评价的核心，主要包括财务收益评估和风险评估两方面。
在财务收益评估方面，主要考虑项目的现金流、NPV、IRR、投资回收期等财务指标，以评估项目的盈亏情况和长期的收益性。
在风险评估方面，主要考虑市场风险、信用风险、流动性风险、政策风险等多方面风险，以评估项目的投资风险和可持续性。
二、市场调研方法市场调研旨在了解市场需求、竞争格局、价格趋势等方面的情况，为项目的开发、定位、定价等提供数据支持。
在市场调研中，应该考虑多角度、多方面的信息。
针对不同的区域和不同的项目，需要制定相应的市场调研方案。
三、环境评估方法环境评估主要是针对项目短期和长期的环境影响，包括环境质量、自然生态、社会和公共利益等，以评估其可持续性和市场前景。
在环境评估中，应该充分考虑社会公众的意见，从而达到最佳的环境效益和社会效益。
四、技术评估方法技术评估主要是考虑开发项目的可行性、可靠性和实现性。
针对不同的开发项目和区域，需要有高质量、全面的技术评估方案。
在技术评估中，应该考虑项目的设施、设备、人力等多方面的因素，为开发项目的实施提供技术支持。
五、管理评估方法管理评估主要是考虑项目的质量、时间、成本等方面的问题，以评估项目的实施风险和效益。
针对不同的开发项目和管理模式，需要有高质量、全面的管理评估方案。
在管理评估中，应该考虑项目的管理体系、管理团队、实施进度等多方面的因素，为项目的实施提供管理支持。
综上所述，房地产开发项目经济评价方法是多方面综合的，需要全面地考虑项目的投资、营收、成本、风险、市场前景、环境影响、技术可行性和管理效率等多个方面，以确保项目的经济效益和可持续性。
只有科学和全面的经济评价，才能为房地产开发项目投资和管理提供有力的支持。
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房地产开发项目经济评价一、绪论房地产开发项目的经济评价，是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分，是房地产开发项目决策科学的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，建设部于2000年9月18日发布了《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)，作为进行房地产开发项目经济评价的试行指南。
房地产开发项目一般应根据社会经济发展需要和城市总体规划要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法进行经济评价。
二、国内房地产开发项目经济评价现状：为了适应社会主义市场经济的发展，加强房地产投资项目经济评价，根据《国务院关于投资体制改革的决定》精神，国家制定了许多的规范性文件，来监督和规范我国的房地产投资项目经济评价工作。
但是我国房地产业发展比较晚、真正意义上的投资项目经济评价工作仅仅有二十余年的时间，这二十多年里，房地产业不断的发展，不断的进步，房地产经济评价体系不断完善，与此同时我国的房地产经济评价取得了一定的成绩，但还做的不够完善，与西方资本主义国家相比，无论在理论内容还是实际中都存在一些问题和不足，值得我们去认真研究。
三、国内房地产开发项目经济评价不足之处与原因：（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某方向可行的方面，认为的忽视项目的负面因素与不利因素。
更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。
（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。
一般来讲，房地产项目经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。
可是在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补偿学习能力，导致专业技能存在较大缺陷。
此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。
甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。
有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具有丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。
这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。
（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。
客观，高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。
因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。
实际上，经济评价中首要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。
对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才对财务评价，研究是否可行。
在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变化进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价有效。
（四）忽视项目的不确定因素分析许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。
但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。
（五）经费不足我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。
未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看起来很重视，但人力、物力、财力等方面的投资又大幅度压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。
四、解决办法（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。
如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。
一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。
（二）培育房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价专业市场。
此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。
（三）完善科学的指标评价体系完善房地产经济评价指标。
首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目队区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性和合理性。
（四）提高从业人员素质在科技迅速发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感和责任感，以适应不断变化的形势的需要。
（五）强化市场调查队房产项目经济评价的重大作用房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。
项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根本上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。
（六）加大对经济评价方案的再评估力度学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评论过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。
五、经济评价案例一、项目概况拟建项目为将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”的开发项目。
由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。
1、拟建“毛纺厂居住区”位于北京市朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。
地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石狮营东路。
本项目总占地面面积53.23ha（公顷）。
各项目用地详见表1所示。
2、项目现状特点项目用地内的现状建筑主要的厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，一铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发区，北部为第二期开发区，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发区。
规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建一栋12层综合楼。
另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。
保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。
项目规划范围以北的石狮营住宅小区，西侧的东八里庄住宅小区，南侧也已建成住宅区，东侧隔铁路专用线为仓储区。
铁路专用线以西，本项目周围已形成规模住宅区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。
3、项目拟建规模按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建（详见表3）。
建设用地面积456300,m2，总建筑面积912600m2，总容积率2.00.4、项目服务对象居住区将规划建设一处地区级公路中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。
其中，部分新建住宅为益华集团其他开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。
5、市政工程和基础设施据测算，毛纺厂居住区建成后，对电力、热力、电讯和煤气的需求预测如下：⑴供热。
小区内建自建锅炉房，负责整个小区的供热。
⑵供电。
根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按25W/m2和50W/m2计算，则小区用电总计约20000kW。
同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000kW，需要安装24000kV A变压器。
根据测算，新建小区内开闭站和有变电站引至住宅区的电缆分别需要400万元和480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。
另外，居住区还应承担地方电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。
⑶煤气。
据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其他建筑15.86万元m2计，日用没气量为2.1万m3，高峰期用气量为3500m3。
⑷电讯。
据北京市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门。
二、市场研究（一）北京市当前房地产市场概况（略）（二）北京市普通住宅市场分析（略）（三）市场供需关系分析（略）经过对北京的投资环境和市场供求关系分析，提出如下建议：本项目所处的位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一—东四环路，建议市场点位如下：（1）功能分配。
小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。
普通住宅占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。
（2）销售对象。
普通住宅的销售对象为以企事业单位、集团购买和益华集团内部其他项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。
（3）户型与功能。
考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余问二室或一室。
面积约60~120m2.在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰机、洗衣机、空调的预留位置。
（四）北京市写字楼市场分析（略）（五）北京市商业用房市场分析（略）三、项目规划建设方案和建设条件（略）四、建设方法及进度安排（一）建设方法本项目的设计应用采用总承包制，小区集中规划，统一设计。
施工采用监理制，采用公开招标的方式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。