大悦城购物中心市场调研方法以及思路
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
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5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
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6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
购物中心竞争策略与市场分析
购物中心竞争策略与市场分析随着城市的发展和人们消费观念的改变，购物中心已成为城市商业地产的重要组成部分。
在竞争激烈的市场环境中，购物中心需要制定有效的竞争策略和进行市场分析，以保持竞争优势和吸引消费者。
购物中心的竞争策略主要包括以下几个方面：1. 定位策略：购物中心需要通过明确的定位来确定自己的市场定位和目标消费群体。
可以是高端消费、年轻人消费、家庭消费等不同定位，以满足不同消费者的需求。
2. 商户组合：购物中心需要合理选择商户组合，将不同品类和风格的商户进行合理搭配，以提供消费者丰富的选择。
同时，购物中心可以引入知名品牌和特色店铺，以增加吸引力和竞争力。
3. 服务体验：购物中心需要提供良好的服务体验，包括商户的服务质量、购物环境的舒适度、停车服务、娱乐设施等。
购物中心可以通过持续改进服务质量、增加便利设施和推出用户活动等方式提高消费者的满意度。
4. 营销策略：购物中心需要制定有效的营销策略，包括推出打折促销活动、举办主题活动、与周边商户进行合作等。
购物中心可以利用社交媒体、户外广告和线下宣传等方式增加曝光度，并吸引更多的消费者。
市场分析对购物中心竞争策略的制定至关重要。
市场分析主要包括以下几个方面：1. 消费者调研：购物中心需要了解目标消费群体的需求、偏好和购物习惯，以便制定相应的竞争策略。
可以通过问卷调查、访谈和消费行为分析等方法进行消费者调研。
2. 竞争对手分析：购物中心需要对周边的竞争对手进行深入分析，包括竞争对手的定位、商户组合、服务质量等。
可以通过实地调研和网络调查等方式获取竞争对手的信息。
3. 市场趋势分析：购物中心需要对市场的发展趋势进行分析，包括人口结构变化、消费水平提升、线上购物的兴起等。
购物中心可以根据市场趋势调整自身的竞争策略，以适应市场变化。
综合以上竞争策略和市场分析，购物中心可以制定出符合市场需求的竞争策略，提升自身的竞争力。
同时，购物中心需要不断改善和创新，以保持市场竞争优势，并适应市场的变化。
如何进行购物中心市场调研ppt课件
区、配套设施，
3.2 项目调研-步骤
1.外部交通动线联系
项目与周边交通是如何顺畅连接的，与交通道路的关系，人流、车流、货流的外部交通动线如何规划，卸货平台规划、室内外停车场 出入口规划。项目与主要交通工具如公交车、轻轨、地铁如何连接，交通指示牌有没有做到位。
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3.2 项目调研-步骤
2.购物中心的外观
外立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程、进入购物中心主出入口的大小设计是否足够显眼
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3.2 项目调研-步骤
3.购物中心的内部交通动线
平面主动线、次动线是否简单明了，垂直动线是否可以快捷顺利的达到想要去的楼层。交通动线（水平和垂直人流及货流组 织）、中庭形式及面积（可用于促销等聚焦人气）。
垂直梯、步梯、坡梯的数量分布是否均匀，能够辐射到商场的每个角落 柱距、层高、通道宽度、室内挑空空间、店面的开间、净深
成都大悦城调研报告总结
成都大悦城调研报告总结1. 调研目的本次调研旨在了解成都大悦城的运营情况、消费者对其的认知和满意度，以及未来的发展趋势和市场前景。
2. 调研方法本次调研采用问卷调查和访谈相结合的方式。
问卷调查主要针对大悦城的消费者，通过询问消费者的购物偏好、消费体验和对大悦城的评价来获取数据。
访谈对象主要包括大悦城的管理层和商户，通过与他们的交流来了解大悦城的运营和管理情况。
3. 调研结果3.1 消费者对大悦城的认知和满意度调研结果显示，大悦城在成都地区有着较高的知名度和美誉度。
消费者普遍认为大悦城是一个集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性商业中心，提供了丰富多样的商品和服务。
同时，大悦城的环境设施和消费体验也受到了消费者的高度评价。
3.2 大悦城的运营情况通过访谈了解到，大悦城拥有完善的租赁和经营管理团队，能够及时调整和优化商户结构，以适应市场变化。
大悦城注重与商户的合作，通过举办促销活动和提供市场支持来推动商户的销售增长。
此外，大悦城还积极引入国际一线品牌和知名商户，提升整体的品牌形象和竞争力。
3.3 大悦城的发展趋势和市场前景根据调研结果和专业市场分析，我们认为大悦城在未来仍具有较好的发展前景。
一方面，随着成都经济的快速发展和人均消费水平的提高，人们对购物和娱乐的需求也会不断增长，大悦城作为一个集购物、娱乐和餐饮于一体的综合性商业中心，具备了应对市场需求的优势。
另一方面，大悦城通过引入国际一线品牌和知名商户，不断提升自身的品牌形象和竞争力，有望吸引更多的消费者和购物者。
4. 建议与展望基于以上的调研结果，我们对大悦城的发展提出以下建议：4.1 加强品牌营销和推广大悦城可以通过提升自身的品牌形象和知名度，进一步扩大消费者的认知范围，吸引更多的消费者光顾大悦城，增加销售额和市场份额。
4.2 持续优化消费体验大悦城应不断改善消费者的购物体验，提供更加便捷、舒适和愉悦的消费环境。
同时，注重对消费者的需求和反馈进行调研，及时调整和优化商户结构，以满足不断变化的市场需求。
烟台·大悦城市场调研分享报告
五、经验借鉴及天旺改进措施
1、导视及安全通道方面 ①、优库一二层扶梯口跟换简易楼层业态导视；停车场大门入口处增加立式导示牌； ②、效仿大悦城糖果世界的彩虹地贴，将顾客引导至二楼各个商家店铺内； ③、优库一楼内街VM西侧墙面增加动态液晶显示屏，播放商场活动； ④、部分损坏墙面可更换为品牌商家的二维码图标只上大品牌商家； ⑤、优库扶梯下方或公共区域主通道拐角处增加情景造型营造商业氛围；
四、项目优势分析
1、增设淘宝杂货店增添逛街趣味性；室内“创意街区”融合体验、休闲、娱乐、教育等业态。 2、现场加工类业态以连廊通道区域背对背布店，周围扇形布店为原则，各店到达性较高，品
类业态丰富。各区连廊交接处以中岛柜过渡，进深通道处以开放岛柜处理，集合鞋类、皮
具 类开辟新主题街区。 3、利用室内造型设计外摆，包括连廊可单独设置全开放式餐饮，电梯下方空间也可利用。 4、宣传推广以静态主题展为主吸引客流，微信为辅进行微促销优惠带动销售。 5、从导视到装修围挡，店铺装修风格到顶层创意“爱悦湾”每个点都在突显潮流与小资情调。
业态区域布局
品牌装修风格
导视指引系统
消防空商铺围挡
情景点装饰
主题人气活动
烟台大悦城 · 7F爱悦湾
爱悦湾是国内商业首个以爱情为主题的屋顶海景花园，2014年5月20日开湾，占地面积近2500 平米。以《罗密欧与朱丽叶》故事衍生而来的爱情主题体验空间，含欧式教堂、朱丽叶的阳台、爱情 留言墙及两个特色景观“神秘的许愿星盘”和“俏皮的十二星座座椅”装点的观景平台，面朝大海与
大悦城包括地下三层和地上六层，局部七层，总建筑面积22万平米。烟台大悦城所在区域 为首个定位于年轻人及新型家庭的购物中心，引入众多一线潮流品牌，并同五星级巨幕影院、 全海景飞天梯、主题空中花园“爱悦湾”、室内大型攀岩壁、烟台首屈一指的超大型亲子中心 等致尚体验，引领并改变烟台人的生活理念。
西单大悦城调研报告
➢提高“新品牌”、时尚品牌、潮流品牌的比例
在招商过程关注“首次登陆中国/北 京”的知名品牌引入；针对青年人消 费特征，时尚品牌、潮流品牌的占比 大大提高
每一层的楼层主题都是不一样的，这将不同需求的 顾客分成不同的人群。每一层又都有一两个主力品牌， 这个亮点会引导着人群流向。保证了3层以上楼层的活 力
无
积:1.8*2;宽带免费;房间无
电脑;
标准套间
所在楼层:12-18;房型面
积:60;床型:大/双;床面 无
积:2*2/1.8*1.5;宽带免费;
房间无电脑;
高级套房
Hale Waihona Puke 所在楼层:12－18;房型面
积:120;床型:大床;床面 无
积:2*2;宽带免费;房间无电
脑;
有(免费) ¥688 有(免费) ¥738 有(免费) ¥788 有(免费) ¥1088 有(免费) ¥1688
酒店公寓
酒店介绍：
北京大悦城酒店公寓是一家集酒店、公寓、 商场、影院、写字楼于一体的商务酒店公寓。 酒店设有中餐厅和西餐厅，为宾客提供私人 宴请的方便。酒店不同规格的多功能厅，可 为宾客提供更多的商务会议及社交酒会场所。 酒店配有全套体能训练器械的健身中心。楼 高18层，客房总数300间。 酒店服务：商务中心、送餐服务、洗衣服务、 叫醒服务、礼宾司服务、外币兑换 餐饮设施： 四季厅：提供中西自助餐； 大堂吧：提供各式咖啡及红酒、点心。 康体娱乐：游泳、桑拿、健身、SPA 会议设施 大悦荟：426平方米，可容纳300人； 其他会议室：45-200平方米，可容纳25-100 人不等。
酒店/ 公寓
写字楼
电影院
酒店与写字楼通过与商业的联通增加了 配套能力 分散入口，局部连通的布局可以相对保 持独立又可以取得良好的沟通效果
商场调研及策划方案
商场调研及策划方案商场调研及策划方案一、调研目的1.了解目标客户的消费习惯、需求和意愿；2.了解市场竞争环境、同行竞争情况；3.确定商场市场定位、定价策略和营销策略。
二、调研方式1.实地走访：通过实地走访，了解目标客户的购物习惯、消费需求和意愿，同时也可以详细了解商场品牌和同行品牌的竞争情况；2.问卷调查：通过问卷调查，收集更多的客户反馈，针对性地了解目标客户的购物需求及意愿，并根据调查结果，制定更加开放和灵活的商场营销策略。
三、调研内容1.客户画像：包括年龄、性别、职业、收入、婚姻状况等，了解目标客户的基本信息以及消费习惯；2.购物需求：了解目标客户对于商场的期望和需求，以及他们购物时考虑的因素；3.品牌关系：客户对不同品牌、不同商场的认知和偏好，以及他们购买时关注的因素；4.市场定位：通过比较同行品牌和商场自身品牌，确定商场的定位和差异化优势；5.定价策略：对于同行品牌和商场自身产品定价，了解客户的接受程度以及对不同级别的产品消费倾向；6.营销策略：通过问卷调查收集客户反馈，理解客户对商场的认可度和推广渠道的偏好，采取有效的推广方式吸引潜在客户，提高客流量。
四、策划方案1.营销定位：结合调研结果，强调商场独特性，提高品牌认知度和客户忠诚度，同时合理定价构建商场高品质形象。
2.营销手段：考虑市场需求和客户特点，广泛采用多种形式的广告宣传和推广手段，打造品牌知名度和亲和力，扩大客户群体。
3.产品组合：结合市场需求和客户特点，根据不同消费群体的购买习惯，制定产品组合以及促销策略，提高客户消费体验。
4.团队建设：建立专业的管理团队，确保商场运营的稳定性和优异性，高效整合各项资源，不断拓展商业领域。
大悦城市调报告
天津市大悦城调研报告1、项目基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
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C区：LA MER/ SISLEY/CHANEL
D区：Giuseppe Zanotti/Sergio Rossi
• 选址 • 定位 • 品牌落位 • 业态布局 • 动线规划 • 经营业绩
目录
20
业态布局
百货
VS 购物中心
业态布局
百货与购物中心的根本区别：
合作方式（联营VS.独立经营）
购物中心调研导入
第一部分 调研方法 Q:逛商场都要看些什么？
人好多啊 东西都不便宜 吃饭排队 找不着扶梯 逛起来有意思 ……
从消费者的角度出发
人多（人从哪里来？来的是什么人？为什么来？）
东西都不便宜（商场定位？业态分布？品牌落位？）
从商业人员 的角度出发
吃饭排队（餐饮规模？类型？档次？） 找不着扶梯（动线规划？纵向交通？导识系统？）
7
• 选址 • 定位 • 品牌落位 • 业态布局 • 动线规划 • 经营业绩
目录
8
定位
Q: 新光天地、西单大悦城、西单商场、 明珠（华威、新一代）定位有何不同？
定位
定位的坐标轴—— 年龄段 潮流度 价格带
TREND
大悦城的核心定位：
年轻、时尚、潮流、品位
目标人群：18-35岁新兴 中产阶级
PRICE AGE
B2-L9 1#、4#
100个
东方广场
开业时间 开发商 地理位置 建筑概况
商业规划 地铁线路
停车位
北京东方新天地
2000年9月 香港和记黄埔地产 东长安街1号 商业面积12万平米
B1-L1 1#
1800个
新东安/北京apm
开业时间 开发商 地理位置 建筑概况
商业规划 地铁线路
停车位
北京新东安广场
盈利模式（折扣、购物卡VS. 一站式、体验式） 运营特点（统一收银、统一管理VS.独立收银、协调商户） 硬件设施（大面积挑空、公共空间、吊挂、景观小品…） ……
从招商角度——业态布局（单一业态vs.多业态）
业态布局
业态布局
业态布局
大业态：主力店、零售、餐饮、休闲娱乐
细分业态：服装、化妆品、皮具、配饰、家居、电 子电器、生活服务、美容美体、休闲健身、餐饮（ 水吧、轻食、快餐、简餐、休闲餐厅、正餐）…
逛起来有意思（多业态组合？品牌混搭？体验式购物 ？）
……
• 选址 • 定位 • 品牌落位 • 业态布局 • 动线规划 • 经营业绩
目录
5
选址
LOCATION! LOCATION! LOCATION!
选址
是否成熟商圈？ 否
周边的人口质素/ 未来的区位规划？
是否具备唯一性？ 否
否
交通的可达性？地 铁上盖/附近项目？
900个
来福士
开业时间 开发商 地理位置 建筑概况
商业规划 地铁线路
停车位
北京来福士广场
2009年6月 凯德置地 东直门南大街一号 商业面积4万平米
B2-L5 2#、13#、机场快轨
600个
世贸天阶
开业时间 开发商 地理位置 建筑概况
总占地面积近6.99万平方米 总建筑面积28.23万平米 商业面积共9万平米（含2.4万平米国际连 锁百货，1.2万平米国际影城，1.6万平米 休闲广场，2万平米步行商业街，1.8万平 米地下超市）
L1-L3
无
200个
中友
开业时间 开发商 地理位置 建筑概况
商业规划 地铁线路
停车位
北京中友百货
1999年1月 北京中友百货有限责任公司 西单北大街176号 商业面积40000平米
客流量 （工作日/周末、白天/晚上、主要交通工具、来客年龄、穿 着、来客类型、客流流动趋势、滞留地点）
提袋率 （几个袋、哪些品牌的袋）
第二部分 项目简介
• 君太
• 西万达
• 中友
• 东方广场
• 新东安
• 三里屯VILLAGE
• 来福士
• 世贸天阶
• 新光天地
33
君太
开业时间 投资商 地理位置 建筑概况
2008年 香港新鸿基地产 王府井大街138号 商业面积9万平米
B1-L6 1#
500个
三里屯VILLAGE
开业时间
开发商 地理位置 建筑概况
商业规划 地铁线路 停车位
三里屯VILLAGE
分南区和北区，南区2008年7月开业，北 区2009年10月开业 太古房地产开发有限公司 三里屯路11号，临工体北路 2-4层低密度建筑，总商业面积12万，南 区7.2万，北区4.8万 B1-L4 无
定位
定位
定位
定位
定位
定位
定位的判断—— 多角度衡量：设计专业、工程专业、推广专业、运营专业、 物业专业……
从招商角度： 观察——品牌落位
• 选址 • 定位 • 品牌落位 • 业态布局 • 动线规划 • 经营业绩
目录
17
品牌落位
记住索要导购手册！
品牌落位 以新光天地首层为例：
A区： BVLGARI/DIOR/ FERRAGAMO/ GUCCI/PRADA
一字型动线： 优点：简单清晰，不容易产生死铺； 缺点：缺乏变化，容易产生倦怠感，动线末端的店面能见率低。
动线规划
井字型动线： 优点：适合方形地块，适合成切割成面宽纵深比协调的店铺； 缺点：动线有交叉，客流分散，消费者缺乏位置感。
线规划
回字型动线（环形动线）： 优点：一目了然，店铺可视性强，不走回头路； 缺点：店铺口小肚子大，容易形成深铺。
动线规划
次动线： 优点：解决了部分区域径深过深的问题； 缺点：客流可达性较差，招商可能面临困难，需要营造亮点。
• 选址 • 定位 • 品牌落位 • 业态布局 • 动线规划 • 经营业绩
目录
31
经营业绩 竞争对手 （周边有无商场，定位是否类似，品牌重复率如何）
推广运营活动 （是否有推广活动——明星、品牌、主题…；是否有运营活 动——折扣、新品、特卖…）
商业规划 地铁线路
停车位
北京君太百货
2003年12月 中国友谊集团与台湾太平洋建设 西单北大街133号（西单商圈） 商业面积： 63000平方米
B1-L7 1#、4#
250个
西万达
开业时间 投资商 地理位置 建筑概况
商业规划 地铁线路 停车位
石景山万达广场
2008年12月
北京万达集团
石景山区政达路与银河东街交汇处
购物中心多业态布局：通过餐饮、休闲娱乐等配套 业态在养商期吸引大量人流拉动零售业绩；通过不 同业态的混搭，打造集吃喝玩乐购物休闲娱乐于一 身体的一站式消费场所，让消费者在购物的同时拥 有动静皆宜的生活空间。
• 选址 • 定位 • 品牌落位 • 业态布局 • 动线规划 • 经营业绩
目录
26
动线规划