综合体四种模式及案例
【分享】城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析 117页)
城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析117页) 城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析)，PDF格式，共117页。
随着众多开发商涌向商业地产，瞄准城市综合体开发，部分企业进行连锁复制，本讲义就哪些开发商发展城市综合体连锁、其连锁模式的特点（资本运营两强模式、快速标准化复制模式、央企精稳模式、三四线商娱主导模式、大盘沉淀模式、文化主导模式、高端城市地标模式、零售主导型模式）及其背后的规律及典型案例进行了详细分析，可供参考：
一、城市综合体特征
二、连锁模式与要求
三、典型企事业与案例
完整版请看：城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析117页)。
综合体四种开发模式收益分析总结
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场 功能构成
购物中心——东方新天地
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场 各功能规模构成
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场 项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
经营方式
各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
都市综合体的四种发展模式@都市综合体
1
综合体发展模式
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京华贸中心
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场
--销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售 或出租，公寓 收益受写字楼 租售情况的影 响
模式三： 以酒店为核 心功能的发 展模式
外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
模式四： 以商业为核 心功能的发 展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
内因
4
模式一的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互 不依赖和影响，有可长期收益的， 也有可短期回收资金的。
特征
5
模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
特征
各功能可自营、 销售、出租， 且互不依赖和 影响
13
11
四种模式KPI体系的总结
模式一： 酒店、写字楼、商 场、公寓等各种功 能均衡发展的模式
优越的地理位置——CBD/城 市中心 便利的交通条件——主干道 沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20 万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高 层/建筑群 高水准规划设计——各功能 共融不互扰 功能化体系——五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购物 中心/顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的 经验 专业的管理团队——物业管 理/经营管理
商业综合体案例
商业综合体案例商业综合体是一种将购物、娱乐、文化、餐饮等多种业态集于一体的新型商业模式。
随着城市化进程的不断推进，商业综合体已成为城市商业发展的主流形式之一。
下面介绍两个商业综合体案例。
一、华润万象城华润万象城位于深圳福田CBD核心区，是华润置地全资打造的高端商业综合体。
万象城的开发面积达14万平方米，包括购物中心、餐饮、娱乐、康体健身、地下停车场等多个业态。
万象城独特的设计和功能布局赋予了其良好的商业氛围和用户体验。
万象城的设计灵感来自金字塔，融合了现代科技元素，体现了科技感和时尚感。
购物中心拥有五层楼高，共有360家品牌商户，涵盖了时装、配饰、美妆、家居、文化艺术等品类，是深圳最具规模和品质的购物中心之一。
购物中心的外立面完全采用钢化玻璃幕墙及青铜色金属屏风，这一独特的设计让建筑看上去更加高大上。
除了购物中心外，万象城还拥有优质的餐饮和娱乐业态。
万象城的“美食之城”集中了来自世界各地的美食，包括松茸料理、法式下午茶、意大利特色披萨、私房菜等。
娱乐方面，万象城的VR游戏、电影院、KTV等也吸引了大量的年轻人前往体验。
二、梅溪湖国际文化艺术中心梅溪湖国际文化艺术中心位于长沙市岳麓区的梅溪湖畔，由扬子江地产集团投资打造。
这座建筑是由扬子江地产集团与建筑大师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）联手打造的，建筑规模庞大，总建筑面积达到12.58万平方米。
梅溪湖国际文化艺术中心包括数个建筑群，包括展览中心、大剧院、小剧院、多功能厅、艺术博物馆等多个文化艺术场馆。
这些场馆分别由不同的建筑师设计，每个建筑都是独特的，又具有一定的固有联系。
其中最引人注目的要属“彼岸花”，这是一个由扎哈·哈迪德设计的艺术博物馆。
彼岸花的外观形似不规则的石头，内部则是一个曲折的通道，穿过不同的形状和高度，体现出哈迪德渐变的设计思路。
彼岸花内部共设有三层，展示了梅溪湖国际文化艺术中心的艺术品收藏。
总体来说，梅溪湖国际文化艺术中心是一个集艺术、文化、娱乐和商业于一体的综合体，除了文化设施外，这里还设有酒店、高端餐饮等配套设施。
商业综合体案例分析
02
地理位置
建筑规模
商业定位
成功因素
案例一：万达广场
01
02
03
04
位于北京市朝阳区，紧邻CBD核心区。
总建筑面积超过50万平方米，包括购物中心、写字楼、酒店等。
高端、时尚、国际化的商业中心，吸引国内外知名品牌入驻。
地理位置优越，品牌组合丰富，业态规划合理，营销策略得当。
位于成都市锦江区，紧邻春熙路商圈。
商业业态
成功因素
案例二：太古里
太古里位于成都市核心商圈，紧邻春熙路，交通便利，人流量大。
太古里以高端品牌为主打，涵盖了时尚服饰、餐饮、休闲等多种业态，同时还有艺术展览和文化活动。
太古里的成功在于其独特的建筑风格、高端的品牌定位、优质的服务和良好的文化氛围。
太古里是成都知名的商业综合体，以其独特的建筑风格和高端的品牌定位吸引了众多消费者。
概述
万达广场通常位于城市核心商圈或新兴区域的核心位置，交通便利，人流量大。
地理位置
万达广场涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，包括国际品牌旗舰店、时尚服饰、餐饮美食、电影院等。
商业业态
万达广场的成功在于其精准的市场定位、丰富的业态组合、优质的服务和良好的品牌形象。
成功因素
案例一：万达广场
概述
地理位置
概述：华润万象城是深圳知名的商业综合体，以其丰富的业态和创新的商业模式吸引了大量消费者。
案例三：华润万象城
商业综合体发展趋势与展望
04
智能化升级
运用互联网、大数据、人工智能等技术手段，提升商业综合体的运营效率和消费者体验。
文化创意元素
将文化创意元素融入商业综合体设计，打造具有独特魅力和文化内涵的消费空间。
商业综合体案例分析
商业综合体案例分析
商业综合体是指由商业、娱乐、餐饮、办公等多种功能组合在一起的综合性建筑群，是当今城市发展中的重要组成部分。
商业综合体的成功案例分析，对于了解商业运营模式、城市规划和建筑设计具有重要意义。
下面我们将以某商业综合体为例，进行案例分析。
该商业综合体位于城市中心地段，占地面积较大，包括购物中心、写字楼、酒店和影院等多种功能。
首先，该商业综合体在选址上就具有优势，周边人流量大，交通便利，为商业运营提供了良好的条件。
其次，在规划设计上，商业综合体充分考虑了人性化的布局，将购物、娱乐、餐饮等功能有机地结合在一起，为消费者提供了便利的购物体验。
同时，商业综合体还注重绿化和景观设计，营造出宜人的环境氛围，吸引了众多消费者和游客。
在商业运营方面，该商业综合体注重引进国际知名品牌，举办各类文化活动和促销活动，吸引了大量消费者。
同时，商业综合体还引入了众多特色餐饮和娱乐项目，为消费者提供了丰富多样的消费选择。
此外，商业综合体还通过大数据分析和精准营销，提升了消费者的消费体验和忠诚度。
在建筑设计方面，该商业综合体注重建筑风格和空间布局的统一性，同时充分考虑了建筑的节能环保和可持续发展，体现了现代城市建筑的理念。
总的来说，该商业综合体通过优越的选址、人性化的规划设计、多样化的商业运营和现代化的建筑设计，取得了良好的经济效益和社会效益。
这一成功案例为其他商业综合体的规划建设和运营管理提供了有益的借鉴和启示。
商业综合体作为城市发展的重要组成部分，应当注重提升消费者的消费体验，推动商业模式的创新，促进城市的可持续发展。
相信在不久的将来，会有更多的商业综合体成功案例涌现，为城市的繁荣发展贡献力量。
综合体操盘手法及成功案例(美城机构)
专业的管理团队——物业管理/经营管理
h
19
19
模式二 以写字搂为核心的模式
成功关键因素
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客 户带来相关簇群/未来商务核心区
内因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次
配套完善——商场、公寓
改善区域交通
h8
8
综合体特性
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 客户来源
客户活动
客户综合使用成本
综合体和单一物业的比较
综合体
复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于内部
体验式的
较小
单功能物业
单一性 根据功能确定
单一 较大 相对较小 较小
18
模式一 各种功能均衡发展的模式
成功关键因素 外因
内因
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
五星级酒店
功能化体系
甲级写字楼 高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验
h
14
城市综合体城市价值（3）
城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间 关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在 以下两点：
商业价值
城市综合体的四种发展模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 【案例实操】香港太古广场 太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中 心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级 酒店、购物商场和会议中心等，定位为香港最顶级的综合体物业。
定位
上海顶级国际化综合体" city within a city "，五星级酒店+ 豪华公寓+写字楼+商场 五星级酒店为主导，以五星级 酒店带动高档公寓、写字楼及 商业 酒店：公寓：写字楼：商业 约 为45%：30%：15%：10%
核心功能
功能配比
关键驱动因素
处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西 路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模 及档次 内因 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位
北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方 米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中 1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28 层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包 含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由 超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜 冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期 规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个 车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
太古广场向北可拥览浩瀚的海景， 而向南则面对占地十公顷香港公园 宁静的环境。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
16
案例（1/3）
——香港太古广场
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
香港太古广场
北京东方广场
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
北京华贸中心
15
案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场位于金钟地铁站上盖，是 香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交 汇点；
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
12
案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
13
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
14
模式一案例
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
3
事实上，项目的关键在于：
我们是否意识到综合体项目的复杂性和其 同单一物业的不同点
我们在合适的时机，掌握了合适的资源
“我们能否做对”
本报告所有权归世联房地产顾问（上海位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险
地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户
内因
定位差异化——通过提供顶级差异化服务而 非直面竞争建立其核心地位
功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
开发商有足够的经济实力
配套设施——顶级商场
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
10
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
11
不同模式的收益方式
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
特征
模式一：
酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展
的模式
模式二：
以写字楼为核心 功能的发展模式
模式三：
以酒店为核心 功能的发展模
式
外包经营
---
外包经营
销售/出租
销售/出租
出租
自行经营/出租 一般出租
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
内因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次
配套完善——商场、公寓
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
9
模式三以酒店为核心的模式
成功关键因素 外因
模式四以商业为核心的模式
成功关键因素 外因
地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛
内因
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
一流的合作团队
规划设计 经营管理
项目定位与发展战略确定； 物业发展模式； 商业资源获取与整合； 营销与经营；
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
6
世联研究：综合体四种发展模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 例如：香港太古广场、 北京华贸中心
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 例如：广州中信广场、深圳信兴广场
自行经营/出租
销售/出租
销售/出租
一般出租
各功能可自营、 销售、出租，且 各功能可销售或 互不依赖和影响， 出租，公寓收益 有可长期收益的， 受写字楼租售情 也有可短期回收 况的影响 资金的
全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
模式四： 以商业为核心功 能的发展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
定位为
香港最顶级的综合体物业
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
18
案例（1/3）
——香港太古广场
谨呈：XX集团
综合体项目模式及案例
本报告所有权归世联地产顾问（上海）有限公司。
项目的界定
公司背景： 项目情况： 客户的战略性思考：
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
2
开发商经常会有的疑问
我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项 目？ 项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带 动整体项目的销售？ 如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？ 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ 如何通过本项目建立企业品牌？ 。。。。。。
模式三：以酒店为核心功能的发展模式 例如：上海商城
模式四：以商业为核心功能的发展模式 例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
7
模式一各种功能均衡发展的模式
成功关键因素 外因
内因
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
客户来源
客户活动 客户综合使用
成本
综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于 内部
体验式的
较小
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
单功能物业 单一性
根据功能确定 单一 较大
相对较小 较小
全部来自于外部
目的性的
较大
5
综合体项目的操作执行内容
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
五星级酒店
功能化体系
甲级写字楼 高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验
专业的管理团队——物业管理/经营管理
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
8
模式二以写字楼为核心的模式
成功关键因素 外因
太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括 四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面， 包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商 场和会议中心等。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
17
案例（1/3）
——香港太古广场