物业管理中责令限期改正、责令限期拆除有关问题解答
物业知识问答
答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
答：(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；(三)电梯、智能系统等运行服务；(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；(五)物业装饰、装修管理；(六)保安管理；(七)物业管理区域内程序的管理、服务；(八)物业资料的管理。
答：物业公司收取物业管理费普通从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。
答：应按照购房人在买房时与物业管理公司双方约定为准或者按《业主公约》中的约定为准。
答：物业管理用房的所有权依法属于业主。
未经业主大会允许物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
答：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
答：房屋的共用部位是指承受结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、外坪和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
答：共用设施设备维修基金是指在专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。
答：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井等。
答：(一)商品房销售时，购房者应当按购房款 2-3%的比例缴纳；(二)公有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款 20%，高层住宅不低于 30%交纳；购房者按购房款2%提取。
答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建造及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
答：(一)前期物业管理招标投标管理暂行办法；(二)业主大会规程。
小区物业八大违法行为是什么
小区物业八大违法行为是什么1、人行道私设停车场，物业收取停车费违法人行道上停车收费现象，均没有法律依据，属于违法行为。
如果有其他单位或者个人非法占用市政公共设施，涉嫌危害公共安全。
即使有关部门给审批了手续，也是违法的。
占用小区内公共道路、场地设置停车位首先要经过房管部门的审核批准;其次，凡已成立业主委员会的住宅小区，具体服务收费标准由小区业委会确定;未成立业主委员会的，须征求本住宅区半数以上业主同意，不可擅自收取场地占用费或者停车服务费。
2、楼顶加层为防水?物业私自施工行为违法《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
3、对饲养宠物业主停水电物业涉嫌违法越界根据国家相关法律规定，养犬重点管理区禁止饲养的有烈性犬、大型犬。
国家允许饲养的宠物，在完成相关手续后业主是有权饲养的。
物业公司作为服务机构，没有权利不让业主养宠物，更没有权利对业主停水、停电、罚款，业主大会或业主委员会可以制定相关规定。
居民也应该文明养犬，办理养狗的相关证件，外出时应由成人牵领，避让老人、孕妇和儿童，避免给他人带来伤害。
同时，对犬只在户外排泄的粪便，应立即清理。
4、电梯服务费：提前一年收取物业收费行为违法电梯服务费属于公共能耗费，其主要费用就是运营中使用的电费，不得提前收取，应该按照每个月的实际使用情况进行分摊。
除了电梯服务费，中央空调等设施的运行费用及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业服务企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊，每半年向业主公布费用使用情况。
5、物业费与公共费“捆绑”根据相关规定，住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。
小区房屋违建处理程序有哪些
物业管理中的违规行为处理与处罚措施1. 简介物业管理是指对一个小区或建筑物进行管理和维护的工作。
在物业管理过程中，有时会出现居民或物业公司违反管理规定的情况，因此需要制定合适的违规行为处理与处罚措施来维护小区秩序和公共利益。
2. 违规行为分类违规行为可以分为两类：一是居民的违规行为，包括噪音扰民、违章搭建、乱扔垃圾等；二是物业公司的违规行为，如未履行协议约定的管理职责、收费不合理等。
3. 违规行为处理程序违规行为处理程序应包括以下几个步骤：3.1 接收投诉：居民可以通过书面、电话或网络渠道向物业公司投诉违规行为。
3.2 调查取证：物业公司需要及时对投诉进行调查取证，确保相关证据充分且有效。
3.3 制定处理方案：基于调查结果，物业公司应制定适当的处理方案，考虑行为的性质和严重程度。
3.4 通知当事人：物业公司应书面通知当事人存在的违规行为，并告知相关处罚措施。
3.5 处理与处罚：根据处理方案，物业公司对当事人进行相应的处罚，如警告、罚款、限制权益等。
3.6 跟进与整改：物业公司需要跟进处罚执行情况，并确保违规行为被及时整改。
4. 处罚措施处罚措施应根据违规行为的性质和严重程度来确定，以下是常见的处罚措施：4.1 口头警告：对一些轻微的违规行为，物业公司可以先进行口头警告，告知其违规行为的不妥，并要求其整改。
4.2 书面警告：对于一些严重的或屡次违规的行为，物业公司可以采取书面警告的方式，以加强警示并记录下来。
4.3 罚款：对于违反房屋管理规定或小区公约的居民或物业公司，可以采取罚款的措施，以惩罚其违规行为。
4.4 限制权益：对于严重违规的居民或物业公司，可以采取限制权益的措施，如暂停使用停车位、禁止使用小区设施等。
4.5 解除合同：对于严重违反物业管理协议的物业公司，委托人有权解除合同，并选择其他可靠的物业公司接手管理工作。
5. 隐私保护与公平公正在处理违规行为时，物业公司应保护当事人的隐私，遵守相关法律法规，不得泄露当事人的个人信息。
综合行政执法部分处罚事项
综合行政执法部分处罚事项（一）市容环境卫生管理方面1、任何单位和个人随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的，责令限期改正，给予警告，并对单位处5000元以上5万元以下罚款，对个人处200元以下罚款。
2、随意倾倒、抛洒、堆放城市生活垃圾的，责令停止违法行为，限期改正，对单位处以5000元以上5万元以下的罚款。
个人有以上行为的，处以200元以下的罚款。
3、擅自设置大型户外广告的，影响城镇容貌的，处以2000元以上2万元以下罚款。
4、未经批准擅自在城镇道路两侧或者公共场所堆放物料的，处以500元以上5000元以下罚款。
5、运输砂石、土方、渣土、混凝土、灰浆等散体、流体物质或者生活垃圾、建筑垃圾的车辆未采取覆盖、密闭措施，造成泄漏或者遗撒的，按照污染道路面积及污染程度处以每平方米20元以上50元以下罚款，但罚款总额不得超过3万元。
6、在城镇道路两侧建筑物的顶部、阳台外、窗外堆放、吊挂或者晾晒有碍城镇容貌的物品的，处以50元以上200元以下罚款。
7、建筑物或者设施不符合城镇容貌标准、环境卫生标准的，责令有关单位和个人限期改造或者拆除;逾期未改造或者未拆除的，经县级以上人民政府批准，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门或者城乡规划行政主管部门组织强制拆除，并可处以1000元以上3万元以下罚款。
（二）城市绿化管理方面1、城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对城市生态环境造成破坏活动的，责令改正，并处一万元以上三万元以下的罚款。
2、未经批准，擅自占用城市绿化用地的，责令限期退还、恢复原状，并可处1万元以上10万元以下的罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。
3、未经同意擅自在城市公共绿地内开设商业、服务摊点的，责令限期迁出或者拆除，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任。
（三）市政管理方面1、占用城市主要道路作为集贸市场和停车场及摆摊设点的，责令其限期改正，并处以一千元以上二万元以下罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；造成损失的，应当依法承担赔偿责任2、擅自占用或者毁坏市政公用设施、环卫设施、园林绿地等的，责令其限期退还，恢复原状，并处以一万元以上十万元以下罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
物业管理实务：物业入住与装修管理题库考点(强化练习)
物业管理实务：物业入住与装修管理题库考点（强化练习）1、多选物业服务企业在业主入住中应当准备的资料包括（）。
A.《前期物业服务协议》B.《入住通知书》C.《业主入住房屋验收表》D.《业主（住户）手册》E.《住（江南博哥）宅质量保证书》和《住宅使用说明书》正确答案：B, C, D, E2、单选一般而言，《业主（住户）手册》的主要内容不包括（）。
A.小区概况B.物业名称、楼号C.公共及康乐设施介绍D.服务指南及服务投诉电话正确答案：B3、多选物业服务企业对装饰装修申报登记的审批原则包括（）。
A.装饰装修企业应持有相应的建筑业企业资质证书B.不影响建筑物消防安全和相邻业主之间的正常使用C.不影响建筑物结构和外观的整体美观，未变更建筑物共用设施设备D.没有超出建筑物承重、供电等荷载E.没有违章搭建和拆除墙体、梁、柱、楼板正确答案：B, C, D, E4、多选物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。
在做好周密计划和资料准备及其他准备的同时，还应注意（）方面的工作。
A.人力资源和资料准备要充足B.与街道办事处保持密切联系C.手续办理要分批，避免过分集中而混乱D.紧急情况要有预案E.物业查验要到位正确答案：A, C, D5、单选在住宅室内装饰装修开工前，（）应当向物业管理单位申报登记。
A.物业服务企业B.施工单位C.业主大会、业主委员会D.装修人正确答案：D6、多选物业服务企业发现装修人或者装饰装修施工单位违反装饰装修管理规定的，应当采取的措施是（）。
A.及时劝阻和制止B.依据装修管理合同停水停电C.已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理D.没收装饰装修的施工工具E.依据装修管理合同从押金中扣除违约金和赔偿的损失正确答案：A, C, E7、单选在住宅室内装饰装修中擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由（）负责赔偿。
A.物业服务企业B.施工单位C.建立公司D.装修人正确答案：D8、单选对于验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主督促建设单位进行工程不合格整改、质量保修等工作。
违章建筑拆除执法主体、法律政策依据和查处程序规范
违章建筑拆除执法主体、法律政策依据和查处程序规范违章建筑拆除执法主体、法律政策依据和查处程序规范一、什么是违章建筑违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。
主要包括：(1)未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物;(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
二、对于违章建筑的强制拆除，执法主体一般为行政机关，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。
1、对于城市规划区内的违章建筑，作出限期拆除处罚决定的法令主体为县级以上地方人民政府城乡规划主管部分，在法按期限内不予执行的由县级以上地方人民政府责成有关部分强制拆除。
法律依据：（1）《中华人民共和国行政强制法》第四十四条对违法的建筑物、修建物、办法等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。
当事人在法按期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
（依照《立法法》上位法优于下位法、新法优于旧法、特别规定优于普通规定的法令适用准绳，如果此前法令规定与《强制法》有冲突的，应当适用《强制法》。
）（2）《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定举行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部分责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法1收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设二、未按照批准内容进行临时建设的；三、临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
物业管理违建处理的法律程序与规定
物业管理违建处理的法律程序与规定摘要：随着城市化进程的加快，违建问题日益突出，给城市管理和社区秩序带来不小困扰。
为了维护良好的城市环境和社区秩序，物业管理违建处理问题不容忽视。
本文将探讨物业管理违建处理的法律程序与规定，以期为解决此类问题提供参考。
引言：物业管理违建处理是物业管理工作中的一项重要内容，它关系到城市的形象、社区的环境质量、住户的切身利益。
违建指的是在没有取得相关许可证的情况下，擅自对房屋进行改造或扩建，或者建造新的房屋。
管理违建问题需要依据法律法规采取相应措施，本文将对物业管理违建处理的法律程序与规定进行详细阐述。
一、法律程序：1. 违建发现与报告物业管理人员应定期进行房屋检查，及时发现违建情况，并及时报告至相关部门。
违建的发现可以通过居民举报、巡逻发现、居民委员会反映等渠道得到。
2. 相关部门的责任与调查一旦收到违建报告，相关部门应积极负责地进行调查核实，并保证调查的公正性、客观性。
调查员应与物业管理人员和业主进行有效的沟通，获取更多信息，以便进行全面准确的判断。
3. 违建责任确认根据调查结果，对于存在违建的责任人，应该进行责任确认。
违建责任人通常包括实施者、业主、设计师、施工队等相关人员。
4. 违建整改通知与处罚一旦确定了违建责任人，相关部门应向其发出违建整改通知书，要求限期整改，并对其做出相应的行政处罚，如罚款、停工整顿等。
5. 整改验收与后续监管违建责任人应在规定的时间内完成整改，并通知相关部门进行验收。
验收合格后，相关部门将解除相应的处罚，但仍需要定期监管，在一定期限内进行跟踪检查。
二、法律规定：1. 《城市房屋管理法》《城市房屋管理法》对城市中违反规划、擅自占用绿地或公共用地、私自改建、扩建的行为进行了明确规定，如对于严重违建行为，可以予以拆除，责令恢复原状。
2. 《物业管理条例》《物业管理条例》规定了物业管理单位的职责与权益，明确了其在违建处理中的角色与责任。
3. 区域性规定不同地区针对物业管理违建问题，也可能有一些特定的区域性规定，需要进一步了解并遵守。
徐志强与广州市荔湾区城市管理和综合执法局等城建行政处理纠纷上诉案
徐志强与广州市荔湾区城市管理和综合执法局等城建行政处理纠纷上诉案【案由】行政行政行为种类行政处罚【审理法院】广州铁路运输中级法院【审理法院】广州铁路运输中级法院【审结日期】2020.05.28【案件字号】(2019)粤71行终3459号【审理程序】二审【审理法官】肖志雄陈雪梅彭铁文【审理法官】肖志雄陈雪梅彭铁文【文书类型】判决书【当事人】徐志强;广州市荔湾区城市管理和综合执法局;广州市荔湾区人民政府;广州市荔湾区鹤洞供销合作社;谢桂云【当事人】徐志强广州市荔湾区城市管理和综合执法局广州市荔湾区人民政府广州市荔湾区鹤洞供销合作社谢桂云【当事人-个人】徐志强谢桂云【当事人-公司】广州市荔湾区城市管理和综合执法局广州市荔湾区人民政府广州市荔湾区鹤洞供销合作社【代理律师/律所】任海峰北京京云律师事务所;易腾飞天津义泰律师事务所;陈斯毅北京大成(广州)律师事务所【代理律师/律所】任海峰北京京云律师事务所易腾飞天津义泰律师事务所陈斯毅北京大成(广州)律师事务所【代理律师】任海峰易腾飞陈斯毅【代理律所】北京京云律师事务所天津义泰律师事务所北京大成(广州)律师事务所【法院级别】中级人民法院专门人民法院【原告】徐志强;广州市荔湾区鹤洞供销合作社;谢桂云【被告】广州市荔湾区城市管理和综合执法局;广州市荔湾区人民政府【本院观点】根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条第(三)项规定，临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款。
【权责关键词】行政处罚行政复议合法违法罚款责令停产停业第三人合法性行政复议维持原判改判发回重审听证【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
二审查明，广州铁路运输法院以(2019)粤7101行初662号生效判决认定，原荔湾执法局2018年9月20日对涉案房屋违建部分完成了拆除，但未依照法律规定进行催告、未作强制执行决定，也未取得区政府的批准，强制拆除程序不符合法律规定，故判决确认上述强拆行为程序违法。
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物业管理中责令限期改正、责令限期拆除有关问题解
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•【公布日期】
•【字号】
•【施行日期】
•【效力等级】地方司法文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
物业管理中责令限期改正、责令限期拆除有关问题解答
《上海市住宅物业管理规定》(下称《住宅物业管理规定》)经市人大常委会通过已于2004年11月1日起正式实施。
该规定实施以来，对其中第四十一条、四十二条、四十三条规定中“责令限期改正”、“责令限期拆除”行政行为的性质及执行等问题，审判实践中争议较大。
经研究，现对有关问题解答如下：
一、《住宅物业管理规定》中的“责令限期改正”是否属于行政处罚?是否可以向法院申请强制执行?
答：“责令限期改正”一般是指行政机关或法律、法规授权的组织，为了制止正在发生或已经发生的违法行为及其后果，而责成违法行为人立即停止违法行为、消除违法后果或恢复原状的行政决定。
2002年，我庭以沪高法行(2002)1号《关于当前行政审判实务若干问题的解答》曾就“责令限期改正”是行政处罚还是在处罚过程中对违法行为的纠正问题作出答复：“可以行为是否终了为界限，即如行政机关所作是终了的行为或法律、法规明确的行政处罚的种类的行为，应认定为行政处罚；如果是在实施行政处罚的同时要求行为人纠正违法行为则不作为行政处罚”。
同时，我们判断一个行政行为是
否是行政处罚，还要看该行为是否符合行政处罚的属性，即行政处罚是对行为人违反行政法律规范行为的制裁。
根据上述判断标准，《住宅物业管理规定》第四十一条“损坏房屋承重结构的”，第四十三条“擅自改变物业使用性质的”，“由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处罚款”中的“责令限期改正”不应作为行政处罚行为。
理由，一是《住宅物业管理规定》是上海市人大常委会公布的地方法规，其本身不能设定行政处罚种类，而作为上位法的国务院《物业管理条例》亦未对《住宅物业管理规定》所涉上述违法行为设定“责令限期改正”行政处罚；二是“责令限期改正”是对当事人违反行政法律规范行为造成后果的纠正或制止，而不是制裁；三是在上述条款的立法体例上“责令限期改正”均非终了的行政处理决定。
由此可见，此处“责令限期改正”仅是行政处罚法第二十三条规定的行政机关实施行政处罚过程中对违法行为的纠正。
“责令限期改正”如作为行政处罚实施过程中对违法行为的纠正行为，在性质上不是一种处罚行为，可以将其看作是行政命令行为。
对此类行政命令行为是否可予执行，则取决于二点，一是该行政命令是否是独立生效，二是命令的内容是否具体可执行。
故对不具有可执行内容的行政行为，行政机关申请法院强制执行的，不予执行。
二、《住宅物业管理规定》中“责令限期拆除”是否属于行政处罚?是否能够向法院申请执行?
答：违法搭建建筑物、构筑物的行为在国家法律层面，属规划部门管理范围。
而在本市，则通过地方人大立法授权房地产管理部门部分纳入住宅物业管理范畴，从而使规划和房地部门对违法建筑同时拥有管理权。
根据城市规划法第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由规划管理部门责令停
止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施”，第四十二条规定：“当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉”。
因此，该“限期拆除”是法律设定的行政处罚种类，同时也是行政处理过程中对违法行为作出的最终处理决定，并且符合行政处罚是对公民违反行政法律规范的制裁行为的属性，故我们通常把城市规划法中的“限期拆除”判断为行政处罚。
同时，《上海市城市规划条例》对违法建筑物也有“限期拆除”的相应处罚规定。
由于存在上位法的依据，且对同一违法行为在处理上应当保持一致性的要求，故对《住宅物业管理规定》第四十二条“违法搭建建筑物、构筑物的，由房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，区县房地产管理部门可以申请人民政府组织强制拆除”中的“责令限期拆除”行为，亦应当理解为行政处罚。
同时，根据上述规定，区县房地产管理部门向法院申请执行的，法院可以要求其向区县人民政府申请组织强制执行。
三、违法建筑物是否适用两年未发现的，不再给予行政处罚的规定?
对违法建筑物两年内未被发现的，是否适用行政处罚法的规定不再处理问题，审判实践中一直存在较大争议。
《人民司法》2003年第5期司法信箱栏目曾在答复中明确：违法建筑物即使没有被有关行政机关发现，但违法的状态在持续之中，应随时进行行政处理。
行政处罚法中规定的两年内未被发现的，不再给予行政处罚的规定不适用于持续违法行为。
我们认为，该答复意见可在审判实践中予以参考。