深圳商业市场的经营模式

一、商业的常见经营模式目前国内外所存在的比较常见的经营模式主要有综合性百货商场、主题性商场、超市、专卖（专业）店、分零经营的独立街铺、SHOPPING MALL、情景商场等。

A、综合性百货商场：如友谊城百货、国贸商场、岁宝百货、天虹商场、贸业百货等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用专柜经营的方式。

B、主题性商场：如女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场、金海马家私、好百年家居广场、赛格、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。

C、超市：特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。

D、专卖（专业）店：主要涉及服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等，这类经营规模普遍较小。

E、分零经营的独立街铺，面街、独立。

F、SHOPPING MALL：香港太古城、广州天河城等。

此类经营模式以大型百货商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体，经营范围广，极易形成强大的核心吸引力。

同时也意味着其规模也相当大。

G、情景商场是目前国际上最流行的一种全新的商场模式，这种商场的特点是集购物、娱乐、旅游、文化为一体的多功能、多元化综合商场，商场的商品定位为潮流、时尚和极具个性化。

商场特色鲜明，有别于传统的百货商场和超市，具有强大的生命力和竞争力。

如昆明金碧辉煌。

二、深圳市商业现状目前，深圳市内的商业区主要集中在人民南和东门，华强北及南山。

人民南和东门商业区以深南路为界，分踞罗湖区中心地带的南北，华强北商业区在福田东与罗湖区相邻处形成。

南山商业区则是一个新兴的商业中心。

（一）人民南及东门商业区人民南商业区靠近罗湖火车站一带，东起文锦南路，西至建设路，北到深南东路，南至沿河南路。

是深圳形成的最早的商业中心。

拥有独特的区位、口岸、交通等方面的资源优势，使其成为深圳最早的商业中心。

人民南、东门商业圈主要以经营服装、皮具为主，各层品种的分布非常相似。

如一层主要为服装、皮具、化妆品、饮食、超市等；二层经营服装、皮具、工艺品、眼镜；三层则主要是服装、皮具、居家饰品、照相机、电器等。

表现业态雷同，经营品种缺少细分。

但在经营服装、皮具中，人民南多数以经营中档为主，而东门的档次相对要低一些。

人民南目前在售、招商的较少，其商铺的经营方式主要有三种，一是发展商直接招租，经营者入场交租金；二是发展商自营或联营（保底扣点方式抽取租金）；三是发展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对外租赁、经营。

而东门以出售铺位为主，且多采用返租形式。

人民南东门商场1楼的平均租金1050元/平米；2楼平均租金350元/平米；3楼平均租金为200元/平米；4楼平均租金为100元/平米。

人民南、东门商场空置率有四分之一多，特别是高层部分，甚至一半以上是空置的。

各层平均空置率：一层：2％；二层：20％；三层：35％；四层：60％。

（二）华强北商业圈：华强北商业区的业态分布以店铺和主题商城为主，经营品种形式多样，涵盖服装，化妆品，鞋类，电子元件，通讯产品，电脑及配件，餐饮，珠宝等。

这些经营品种具有互补的优势，吸引了多层次、多方位的商业人流，各业态的商业机会也比其他商业区大。

华强北商业圈的经营主要以租赁为主，租赁收益和经营的好坏关联度较大，发展商一般将商铺出租给经营管理公司，再由经营管理公司负责经营。

如顺电家居广场，女人世界等。

华强北的总体租金相比人民南和东门稍低些，但其各层的租金相差较小：一层约850元/平米；二层约350元/平米；三层约250元/平米；四层约150元/米。

空置也比人民南和东门少，一层空置2％左右；二层也只有5%; 三层、四层约25％。

（三）南山商业圈南山的商业起步相对较晚，但随着中心区的西移和新建住宅社区的日益增多，市场需求不断扩大，吸引了大量的品牌商业纷纷抢驻，如沃尔玛、家乐福、顺电、友谊城、曼哈、金海马、万佳等。

目前，南山商圈已形成以海雅百货为核心的南油商业文化中心区商圈，以沃尔玛为核心的蛇口商圈，以家乐福、曼哈以及即将加盟的万佳为核心的南头商圈，形成三足鼎立之势。

南山商业区业态主要以超市和专业市场为主，如沃尔玛、家乐福、万佳、顺电、集美堂家居广场、国兴苑家居中心，金晖电器家居广场等。

南山商业处于分散状态，尚未形成具规模的商业圈，相比人民南、东门和华强北等市级商业中心，南山商业区属于区级商业中心，缺乏浓厚的商业氛围、人气相对不旺，顾客也仅局限于本区域的居民。

南山商场的租金相对也低得多，一般位于100-150元/平米之间。

三、东门商业市场分析（一）东门商业圈的发展及现状东门为深圳老城区，是早期集中居住地、交易活动场所，深圳早期日常用品集中地。

东门商业格局的演变经历了几个阶段：传统墟市——综合商贸中心——改造外迁——重建后以特色产品带动复兴。

随着人口的不断增长和城市经济的发展建设，东门的商业规模日益扩大并形成了人民路以东，深南东路以北，文锦中路以西，笋岗东路以南约5平方公里的商业圈。

商业最密集的区域在以东门步行街为中心占地约1平方公里的区域内，这里汇聚了20余个商业大厦和百余间商铺，已投入使用的商业零售面积达50万平米，每年的营业额达50亿元，实现税收2亿元。

是深圳规模最大、商铺最密集的商业旺区。

九十年代初，东门经营品种较丰富，包括服装，皮具，化妆品，书店，海鲜，电器等。

由于旧城改造后，绝大多数分割成小铺出售，博取高额的销售单价，导致后期经营权分散和租金居高不下，一些低收益的经营品种如书店、海鲜由于缺少利润支持渐渐淡出；一些需要统一经营的品种，如电器也退出东门。

造成东门目前品种趋向简单。

（二）深圳商业发展走势及东门商业圈的定位长久以来，东门商业区因历史久、规模大、名店多，成为本地居民的习惯购物区，也是外地游客在市区游览购物的首选区域，东门在香港乃至国外都有着较大的影响。

尤其是改造后的东门拥有全国面积最大的商业步行街，随着雕塑广场等文化设施的落成，东门步行街人气日增。

改造后的东门日均人流量达60多万人次，新东门已经成为一个成熟的商业中心地带和旅游购物胜地。

然而在繁荣的背后，东门还存在着不少问题，如商业组团定位不明确，总体风格不够明确，购物环境较差，而且商业设施集中在沿街店铺，影响了交通。

其中一个重要的问题在于经营雷同，缺乏个性。

东门应走商品多元化的路线，把东门商圈做成旅游消费的旺区。

在《深圳市城市规划罗湖分区规划1998-2010》公共设施规划中，将商业设施特别是东门商业区的规划作为一个重点。

规划中表明，将继续保留东门商业区功能，并且规划新园路以东，立新路以南，东门中路以西，水新街及深南大道以北范围为完全的步行街区，面积约20万平方米。

步行街区定位为对城市居和旅游者提供商业及旅游服务，突出地方风貌特色和民族风味的精品街区。

街区改造要改善拥挤的购物气氛，增加公共开敞空间，规划建设三个公共休闲广场；一是人民北路风貌街东侧的老街广场；二是深南东路北侧的时代广场；三是解放路与新园路交叉口南侧的西入口广场，安排南洋风味的座椅，电话亭等城市小品，保留大面积铺装硬地，可安排庙会等传统风俗的风光旅游项目。

设立风味小吃街、高档民俗专卖店、土特产商店等，建筑形式上，对一些保留的老建筑要进行修复，新建筑一律沿用老街一贯的建筑符号和传统手法，例如骑楼形式、女儿墙上的风貌符号，并且在高度上也与之统一。

在保留历史特色的前提下，与时代结合，大力发展商业和旅游光观业，振兴罗湖旧城市。

（三）东门商业圈在建在售商服物业调查分析1．总体状况东门商业圈最主要集中在新园路以东，立新路以南，东门中路以西，水新街及深南大道以北范围的步行街区。

是商业最密集的区域，汇聚了20余个商业大厦和百余间商铺，投入使用的商业零售面积近50万平米。

据统计，仅2001年以来，该区域在售、招商的商铺就有面积达近十万平方米（见下页）：2001年东门商业物业供应一览2．空置情况东门商业区的商铺面积居全市之首，然而其空置面积也大于其它商业区，通过实地调查显示，该区域商铺空置率达25％。

整体而言，一层的空置较少，空置率约为5％；二层、三层空置稍高，分别为20％和28％；四层以上空置相当多，占42％。

可以看出，商场高楼层普遍空置较严重，除茂业、天虹和太阳广场等百货商场空置较小外，其他各种业态的商铺两层以上的空置都相当大。

3．经营业态东门商业区的业态有百货、超市、主题商场、专业市场、批发市场和商场。

主要以商场、百货和批发市场为主，三者占到了所有业态的80％以上。

其中，商场占三分之一，百货和批发市场分别占30.24％和20.01％。

而以商场的形式经营的有方海商苑、天龙商城、鸿展商城、德奥商城、名仕商城、东龙商楼、顶尖广场、九龙城、旺角、永新大厦、新安商业大厦、汇商名苑、南塘商业广场、银都大厦、友谊城东门店、越港商业中心、新时代时装、中威广场等。

以百货形式经营的有茂业百货、天虹商场和太阳广场。

以批发市场形式经营的有白马时装、大世界批发市场、骏马时装和宝华楼。

5．经营方式东门商铺的经营方式一般采取出售、出租和自营联营的方式，但更多的是采用出售的方式，尤其是新建的商铺，基本以出售为主。

部分不好出售的铺位发展商出租，但个别发展商的自营表现不俗。

东门商铺的平均租金约600元/平米，其中一层的平均租金约1000元/平米；二层约350元/平米；三层约200元/平米；四层约100元/平米。

7．销售方式东门的大型商业主要用以销售，销售方式以返租为主，一般是返租率为8％，返租期为3年。

如：八达商城、金世界、新2000等都采取此种营销手段。

8．东门商圈存在的问题：（1）东门的商铺面积在深圳首屈一指，是深圳规模最大，商场最密集的商业区，但其高层（却二楼以上）的空置问题却极其严重。

（2）东门的经营品种比例不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。

（3）太阳百货、茂业百货和天虹商场等知名商场外，其余均经营中档产品，影响了整个东门商业的形象。

（4）东门的商业缺乏统一的整体规划，经营不规范带来了无序的竞争。

四、消费者心理分析1．投资意图及利润水平期望商铺投资属于长远投资，其投资收益是一种长期的租金收益或自我经营的商业利润。

投资者投资商铺主要是为了获取长远的投资价值，追求低租金、高知名度和低成本。

其对利润的期望一般介于自己直接经营的收益和将钱存入银行的利息之间。

由于银行的存款利率已降到了相当低的水平，多数投资者都在积极地寻找各种投资途径，以获取可观的利润。

但相对于商铺的直接经营者，其成本和风险都相对较小，回报期望也相对小些。

这些投资者一般将名下已购物业委托中介、代理公司寻找客户出租，由发展商和物业管理公司统一管理，而从中很快获取收益；也可以在物业的成熟阶段将名下物业再次转让它人，获得巨额升值。