2016年深圳龙岗商业市场调研报告
深圳市商业市场深度调研报告上摘要
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 海岸城购物中心
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商
业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 天利名城购物中心
主要商业项目分析
心（未来5~10年）商业50万㎡
前海中心（未来5~20年）超级商业中心90万㎡
南山商业文化中心商圈
华侨城—红树湾商圈
蛇口商圈（未来5~20年）新海上世界、太子湾
后海金融区（未来5~10年）商业面积120万㎡
福田CBD中心区商圈
深南大道中商圈
罗湖金三角商圈
深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域
20世纪80年代—90年代初
20世纪90年代中后期
20世纪90年代末至21世纪初期
第三次扩张？
在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征
1
主要商业项目分析
主要
商业项目分析
主要
商业项目分析
主要商业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 花园城购物中心
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商业项目分析
21
主要商业项目分析
项目经营特色突破传统商业模式：宝能·all city是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感打动生活”为主旨，打造中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地。依托宝能太古城庞大的建筑群、“动感、韵律”的海洋文化特色、地上地下双层连廊互通南北两区、两个下沉式广场与地铁2号线“海月站”无缝对接、片区内井字型交通网络、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·all city释放出更多缤纷色彩和海洋气息，构建出的是富有韵律、动感的都市时尚生活空间，盛放无数童真童趣的Children care，4万平方米的公共艺术空间等，都让宝能·all city的一切被注入了独特的个性。人文：心灵艺术乐享湾 ：重新定义新都市人的生活方式，深入人体内在，为品牌植入人文关怀；由注重多元化的业态规划，向注重多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨度，价值与财富的宽度，品质与品位的高度，塑造品牌内在灵魂；艺术：奇遇生活畅想地 ：深圳首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与潮流的动态出行，将彻底改写时代对商业的认知。精致与唯美，灵感与生活，抽象与写实，将国际艺术集体迁徙，在深圳湾，在宝能·all city。时尚：都会中心风尚标 ：时尚，是永恒不变的话题，更是宝能·all city赋予城市的新活力。全球最具前沿的风尚主主场，Fast Fashion旗舰店，将年轻、活力、时尚与深圳个性360度深入诠释。倡导最新潮的生活态度，演绎都市乐活族全新动态。
深圳龙岗坂田项目市场调研报告(50页)
龙岗坂田项目市调报告报告时间：年日目录第一部分: 项目基本情况前言...........................................................................................................................一、龙岗坂田简介 ......................................................................................................二、商圈范围第二部分: 市场调查报告三、项目周边交通情况 ..............................................................................................四、项目周边情况一览表 ..........................................................................................五、商圈的强势与弱势项目 ......................................................................................六、主要竞争对手分布及基本情况 ..........................................................................七、主要竞争对手各类别经营情况分析八、周边商场、街铺租金调查报告 ..........................................................................第三部分: 项目分析及周边近期发展规划九、项目分析十、项目周边近期发展规划第四部分：建议及总结十一、项目经营定位十二、坂田项目市调小结附件：顾客问卷调查前言市调时间：年日至日市调地点：整个坂田管辖范围及龙华部份区域。
商圈商业市场调研报告
超市客单数 抽取客单数 抽取客单价 预估客单价
104
104
80
50
50
38
47
47
42
42
118
146
169
125
29
1191
60
1,542.00 25.70
展丰万家1月7日20：30客流
预估销售
30,608.70
日期 2014-1-8 Wednesday
Total
时间
商场客流量
8:00-9:00
第二部分 项目商圈分析、消费分析及市场份额
步行5分钟商圈 ～ 住宅
步行5分钟商圈 居住家庭 : 3950户
＃
＃
17
16
＃5
＃
＃＃
3＃
14 ＃ 9 ＃ 15 ＃
13
＃
126＃＃＃＃4
7
＃
8
＃
12
1＃0 ＃11
项目位置 楼盘位置 竞争对手位置 ＃ 住宅出口
步行5分钟商圈 ～ 工厂分析
步行5分钟商圈 工厂宿舍人数 : 1474人
9:00-10:00
10:00-11:00
11:00-12:00
12:00-13:00
13:00-14:00
14:00-15:00
15:00-16:00
16:00-17:00
17:00-18:00
18:00-19:00
19:00-20:00
20:00-21:00
21:00-22:00
上好佳百货400㎡ 益佳百货180㎡
同乐综合市场 1800㎡
1050米
捷龙百货160㎡
1400米
富丽达百货300㎡ 伊彩百货300㎡
龙岗营销策划方案
龙岗营销策划方案一、环境分析龙岗区位于深圳市东部，是深圳市五个区之一。
作为深圳市的产业重要组成部分，龙岗区拥有多个产业园区，如龙岗区龙城街道、布吉、横岗等地，每个产业园区都各具特色。
此外，龙岗区的居民数量庞大，拥有较高的消费能力。
在当前竞争激烈的市场环境中，针对龙岗区的营销策划方案需要充分考虑以下因素：1.区域特点：了解龙岗区的人口结构、消费特点、消费水平等，为合理制定营销策略提供依据。
2.竞争环境：对区域内的竞争对手进行分析，了解其优势和劣势，为制定差异化营销策略提供参考。
3.政策支持：深入了解当地政策对企业市场开拓和发展的支持力度，利用政策资源进行营销活动。
二、目标市场基于对龙岗区市场的了解，我们确定目标市场为以下几个方面：1.工业园区：针对龙岗区各个工业园区内的企业，提供专业化的营销方案和服务，帮助企业提高市场占有率。
2.中高端消费者：龙岗区的消费能力较强，存在一定数量的中高端消费群体，可以通过精准定位和个性化服务吸引这一群体。
3.小微企业：龙岗区有很多小微企业，他们可能无法承担昂贵的营销费用，我们可以为他们提供专业化、低成本的营销方案。
三、营销策略基于目标市场的特点和需求，我们制定以下营销策略：1.品牌定位策略：通过市场调研和分析，确定品牌在目标市场的定位，强调品牌的特点和核心价值，树立品牌形象。
2.渠道拓展策略：与当地经销商、代理商合作，通过其广泛的销售网络，拓展产品的销售渠道。
3.产品创新策略：根据目标市场的需求，进行产品创新和升级，满足不同消费群体的需求。
4.促销策略：针对不同市场需求，制定多样化的促销策略，包括折扣、满减、赠品等，增加产品销售量。
5.社交媒体营销策略：借助社交媒体平台的广泛传播性和用户粘性，开展线上营销活动，增加品牌曝光度，吸引目标市场的注意力。
6.定向广告策略：通过在龙岗区进行户外广告投放、电视广告等方式，精确触达目标市场，提高品牌知名度。
7.客户关系管理策略：建立客户关系管理系统，与客户进行有效互动，增加客户忠诚度，并提供个性化的服务体验。
龙岗中心城项目消费者调研报告
龙岗中心城项目消费者调研报告近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，龙岗中心城的房地产市场日益活跃。
为了深入了解消费者对于龙岗中心城项目的需求和看法，我们进行了一次广泛而深入的市场调研。
本次调研采用了问卷调查、访谈等多种方式，共收集了_____份有效样本，涵盖了不同年龄、性别、职业和收入水平的消费者。
以下是本次调研的详细结果和分析。
一、消费者基本情况1、年龄分布在参与调研的消费者中，年龄在 25-35 岁之间的占比最高，达到了_____%，这部分人群大多处于事业上升期，有较强的购房需求和支付能力。
其次是 36-45 岁的消费者，占比为_____%，他们通常已经有了一定的经济基础，更加注重改善型住房的选择。
2、性别比例男女比例相对均衡，男性占比为_____%，女性占比为_____%。
3、职业分布涵盖了企业员工、公务员、个体经营者、自由职业者等多个职业领域。
其中，企业员工占比最高，达到了_____%，其次是个体经营者和公务员。
4、收入水平月收入在 8000-15000 元的消费者占比最多，为_____%；月收入在15000-25000 元的消费者占比为_____%。
总体来看，消费者的收入水平较为多样化。
二、购房需求1、购房目的多数消费者购房的主要目的是自住，占比达到了_____%，其中首次购房用于自住的占比为_____%，改善型自住的占比为_____%。
投资性购房的占比较小，仅为_____%。
2、房屋类型偏好消费者对于高层住宅的偏好最为明显，占比达到了_____%，其次是洋房和别墅，分别占比为_____%和_____%。
这表明大多数消费者更倾向于选择较为常见和实用的房屋类型。
3、户型需求三居室是最受欢迎的户型，占比为_____%，其次是二居室和四居室，分别占比为_____%和_____%。
消费者普遍认为三居室能够满足家庭居住的基本需求，同时又具有较高的性价比。
4、面积需求面积在80-120 平方米的房屋最受消费者青睐，占比达到了_____%，其次是 120-150 平方米的房屋，占比为_____%。
曼城调研
深圳龙岗布吉慢城项目商业市场调研报告目录第一章宏观经济环境因素分析第二章深圳市商业地产及社区商业的发展现状（一）深圳商业地产发展状况（二）深圳社区商业的发展现状第三章布吉商圈及社区商业市场调研（一）布吉片区特征与政府规划（二）布吉街商圈（三）布吉镇社区商业市场的分析与租售水平第四章慢城项目商业分析（一）政府规划（二）片区人口分析（三）客户群分析（四）预租售价分析第一章宏观经济环境因素分析（一）深圳市宏观经济环境深圳市2004年全年批发和零售贸易、餐饮业实现增加值243.96亿元，比上年增长10.5％。
消费品市场稳中见旺。
全年社会消费品零售总额915.45亿元，比上年增长14.2％。
其中，批发零售贸易业零售额758.87亿元，增长14.7％，餐饮业零售额156.58亿元，增长16.9％。
商品销售总额2055.40亿元，比上年增长15.3％。
商业批零网点9万多个，从业人员30多万人，零售总面积超500万平方米，1万平方米以上大商场50多家，居广东省之首，形成了东门、华强北两大近百万平方米的商业旺区。
2004年房地产开发完成投资456.33亿元，同比增长1.62％；房地产投资占固定资产投资的比重由2003年的47.4％下降到41.8％。
2004年商品房施工面积为2819.01万平方米，同比上涨2.98%；商品房新开工面积983.86万平方米，同比上涨2.74%。
商品房竣工面积690.8万平方米，比上年减少32.3％。
商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。
商品房销售面积958.48万平方米，同比增加9.18%，商品房销售额612.7亿元，增长8.8％。
空置商品房快速消化，至2004年12月底面积为213.62万平方米，同比减少11.38%，其中住宅空置面积为145.07万平方米，同比减少9.91％。
商品住宅销售均价为5980元/平方米，同比上涨5.28%；写字楼平均交易价格为9997元/平方米，比上年同期下降1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，同比下降3.51%。
龙岗中心城市场调研报告
龙岗中心城片区深度调研报告目录一、区域基本概况 (3)1.1区位情况 (3)1.2人口地理 (3)1.3经济发展 (4)1.4交通状况 (4)1.5未来规划 (5)1.6小结 (6)2、区域相关配套 (7)2.1商业配套 (7)2.1.1世贸商圈 (7)2.1.2龙岗墟商圈 (7)2.1.3奥体新城商圈 (7)2.2教育配套 (8)2.2.1教育资源 (8)2.2.2师资力量 (9)2.3医疗配套 (10)2.3.1大型医院 (10)2.3.2基层医疗 (11)2.4其他配套 (12)2.5小结 (13)三、房地产市场 (14)3.1住宅 (14)3.1.1在售住宅分布 (14)3.1.2住宅市场分析 (15)3.2商业 (15)3.3写字楼 (17)3.4小结 (18)四、产业发展状况 (19)4.1产业概况 (19)一、区域基本概况龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，同时龙岗中心城是深圳未来的次市级中心，承担着深圳各项独立市政功能。
1.1区位情况龙岗中心城位于龙岗区的中心区域，由龙岗街道和龙城街道组成。
中心城区北靠坪地街道，南连横岗街道，东接坪山新区，西临东莞凤岗。
图1 龙岗区各街道地图1.2人口地理龙岗中心城总占地面积为142.52平方公里，约占龙岗区总面积的17%，其中龙岗街道面积为64.84平方公里，龙城街道总面积为77.68平方公里。
中心城片区内总共有21个社区，141个居民小组，龙岗中心城总人口数为90万，约占龙岗区总人口数的20%，其中户籍人口约为12万。
表1 龙岗中心城面积及人口相关数据龙岗街道龙城街道龙岗中心城（合计）区域面积64.84平方公里77.68平方公里142.52平方公里总人口数40万50万90万户籍人口 3.5万8.5万12万社区数量10个11个21个居民小组79个62个141个1.3经济发展1.4交通状况图2 龙岗中心城主要交通干道高速公路：水官高速：西起布吉街道水径村，东至龙岗中心城，与龙翔大道、北通道相接，是深圳市西南至东北方向的主干道。
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
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1990年
2006-2014年 深圳市城市规划委员会公布后海片 区规划，为南山商业文化中心区和 后海休憩商业区（RBD）提供配套居 住的主要片区之一； 深圳出台前海规划，描绘了未来前 海作为深圳新“中心”的图景。 2011-2014年 2011年12月30日龙华新区成立 北站启用，高铁开通
2015年以后
本项 目
老街商圈
中心城商圈
大运商圈
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3、龙岗商业市场分析
（1）项目分布：
中心城商圈
老街商圈
大运商圈
中心城商圈现经营典型商业体量约28万㎡，未来典型商业项目总量达55万㎡，商业体量大，为 龙岗档次最高商圈。
商业形 态 名称 万科广场 主要业态特征 超市+零售+餐饮+娱乐 超市+百货 超市+百货 超市+零售+餐饮+娱乐 超市+零售 超市+零售 餐饮 餐饮+配套 —— —— —— 购物中心 购物中心+社区商业 BLOCK街区 体量 约10万㎡ 约4万㎡ 约1.5万㎡ 约5万㎡ 约2.8万㎡ 约1.9万㎡ 约1.5万㎡ 约1万㎡ 约5万 约7.1万 约12万 10万 21万
南山区
南头区、蛇口区合并成立南 山区
滨海大道通车，成为南山连接 福田、罗湖的主要快速干道和 深圳市重要的海滨自然风景带
海上世界旧改、华润大冲旧改 等
-龙华 新区 --
---
2015年以后 红山地铁站商业
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2、区域规划
龙岗价值研判： 从三个区的商业发展历程对比可以看出，龙岗中心区商业发展平缓，近年逐渐出现大型商业项 目，商业格局正在逐渐缓慢变化。
龙岗市场调研报告
每一次都精雕细琢
2016年7月
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1、区域概况
区域概况：龙岗位于深圳东北部，为深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。
龙岗中心组团 龙城
坪地
龙岗
龙岗中心组团：龙岗街道、龙城街道、坪地街道 功能定位：深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心 重点发展产业：商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业
龙岗
成立龙岗区，下辖平湖、布 吉、横岗、龙岗、龙城、坪 山、坪地、坑梓、葵涌、大 鹏、南澳11个街道办事处
地铁3号线（龙岗线）试运营 成功举办第26届世界大学生运动会 深惠路改造成功，更名龙岗大道
轨道交通：12号线建设、14号 线建设，积极推动前海线和16 号线的接驳整合建设； 规划BRT交通系统；
3、龙岗商业市场分析
（2）项目概况：
中心城商圈
老街商圈
大运商圈
商业分布：主要沿主要沿商龙翔大道和龙岗大 道两条主干道分布。 商业形态：涵盖购物中心、百货、超市、社区 商业街、专业市场等形态。
业态功能：以超市百货、服饰类居多，同时包
括餐饮、日常配套等业态；专业市场主要经营家 居建材、茶叶、电子等。 商业档次：商业档次为龙岗最高，形象档次较 好。 经营规模：商业密集度较高，片区可预见的商 业体量约100万㎡。
1995年以前
南山区 南山基本无大型商场
1996年，南油东滨路人人乐购 物中心和家乐福常兴店相继开 业，南山商业特别是零售百货 业才开始出现较为集中的品牌 店。
华润旧改即将入市
2000年以前 龙华新 区
2001-20年以后 卓越皇后道、1866佐伶荟、北 站奥特莱斯、观澜湖新城、特 发和平里等商业项目即将入市
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3、龙岗商业市场分析
唐拉雅秀商业街
宝能城市广场
世贸百货
莱蒙都会 碧湖玫瑰园
集中商 业
新城天虹 宝能城市广场 岁宝百货
新城天虹
世贸百货
乐 购
远洋新干线
商业街
乐购 唐拉雅秀商业街
万科广场
碧湖玫瑰园 金地龙城中央 远洋新干线
岁宝百货 金地龙城中 央
未来商业 商业街 集中商业
未来项 目
莱蒙都会 万科广场 合正龙腾
合正龙腾
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传统商业，满足日常消费需 求
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3、龙岗商业市场分析
龙岗中心组团内主要由三大商圈组成，即老街商圈、中心城商圈、大运商圈，新兴商业项目 主要沿地铁3号线线路周边布局，且多为大型购物中心，商业升级换代趋势明显。
老街商圈是龙岗最早的商业中心区域， 老街以商业街和集中商业为主体，主力经 营中低档商品。 中心城商圈目前以世贸中心、万科广场 为核心，加以周边商业项目，形成了以购 物中心和百货为主体的商业区域，主力经 营中高档消费品，商业分布比较分散。 大运商圈是以大运新城为核心的新兴商 圈，目前正处于发展阶段，商业项目主要 以星河COCOPARK为代表。
龙岗、南山区、龙华新区商业发展历程 区域 起步期 2001年以前 龙岗 商业以传统沿街商业为主 发展期 2002-2009年 传统百货开始发展，世贸百货、 人人购物广场、龙盈泰商业中 心、五洲风情、乐购开业 1996-1999年 快速发展期 2010-2014年 摩尔城、星河Coco Park、宝能 allcity、万科广场等购物中心陆续 出现 2006-2014年 花园城中心、保利文化广场、海岸 城 、益田假日广场、京基百纳广场、 天利中央广场、欢乐海岸、海上世 界 等大批主题性商场、情景购物广场 以填补市场空白的差异化营销方式 纷纷切入 2011-2014年 书香门第上河坊购物乐园、佐阾香 颂、九方购物中心、星河COCO CITY 等购物中心及社区商业开始出现 未来发展 2015年以后 多个旧改项目启动，区域开发 重心将从住宅开发转为商业物 业及办公物业开发 2015年以后
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005-2020）》
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2、区域规划
龙岗价值研判： 从三个区的规划、市政、人口引入、综合体项目等发展历程对比可以看出，龙岗中心区整体发 展平缓。
商业发展历程 区域 起步期 1992年 发展期 2005年~2009年 将龙城、龙岗、坪地街道规 划为龙岗中心组团； 设立坪山新区，将坪山、坑 梓两个街道划归坪山新区管理， 行政区划仍属于龙岗； 《深圳市城市更新办法》出 台，使得龙岗的城市更新全面 启动，很多停滞不前的项目全 面推进 1996-1999年 快速发展期 2010-2014年 未来发展 2015年以后