201607深圳龙岗商业市场调研报告
深圳龙岗坂田项目市场调研报告(50页)
龙岗坂田项目市调报告报告时间：年日目录第一部分: 项目基本情况前言...........................................................................................................................一、龙岗坂田简介 ......................................................................................................二、商圈范围第二部分: 市场调查报告三、项目周边交通情况 ..............................................................................................四、项目周边情况一览表 ..........................................................................................五、商圈的强势与弱势项目 ......................................................................................六、主要竞争对手分布及基本情况 ..........................................................................七、主要竞争对手各类别经营情况分析八、周边商场、街铺租金调查报告 ..........................................................................第三部分: 项目分析及周边近期发展规划九、项目分析十、项目周边近期发展规划第四部分：建议及总结十一、项目经营定位十二、坂田项目市调小结附件：顾客问卷调查前言市调时间：年日至日市调地点：整个坂田管辖范围及龙华部份区域。
201607深圳龙岗商业市场调研报告
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（6）小结：
➢老街商圈商业氛围浓厚，整体形象档次偏低，主要面向中低端消费群体，摩尔城为现代商 业代表；
项目比较
摩尔城
本项目
所属商圈 周围环境
特征 业态功能
老街商圈
中心城商圈
以居住区、办 公区及名宅区
组成
与摩尔城类似， 但未来具有优
势
大众化消费定 位
2015年以后
商业以传统沿街商业为主 1995年以前
南山基本无大型商场 2000年以前
传统百货开始发展，世贸百货、 人人购物广场、龙盈泰商业中
心、五洲风情、乐购开业
摩尔城、星河Coco Park、宝能 allcity、万科广场等购物中心陆续
出现
1996-1999年
2006-2014年
1996年，南油东滨路人人乐购 物中心和家乐福常兴店相继开 业，南山商业特别是零售百货 业才开始出现较为集中城
、益田假日广场、京基百纳广场、 天利中央广场、欢乐海岸、海上世
界 等大批主题性商场、情景购物广场 以填补市场空白的差异化营销方式
纷纷切入
2001-2010年
2011-2014年
多个旧改项目启动，区域开发 重心将从住宅开发转为商业物
业及办公物业开发 2015年以后
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：主要沿主要沿商龙翔大道和龙岗大 道两条主干道分布。 ➢商业形态：涵盖购物中心、百货、超市、社区 商业街、专业市场等形态。 ➢业态功能：以超市百货、服饰类居多，同时包 括餐饮、日常配套等业态；专业市场主要经营家 居建材、茶叶、电子等。 ➢商业档次：商业档次为龙岗最高，形象档次较 好。 ➢经营规模：商业密集度较高，片区可预见的商 业体量约100万㎡。
龙岗房地产市场发展报告
龙岗房地产市场发展报告1. 简介本报告旨在对龙岗房地产市场的发展进行全面分析和评估，为投资者提供有关该地区的重要信息和趋势预测。
首先，我们将介绍龙岗的地理位置和经济情况，然后对房地产市场的现状进行概览，并对未来的发展做出预测。
2. 地理位置和经济情况龙岗位于中国广东省东部，地处深圳市辖区内。
其地理位置优越，交通便利，是深圳市的重要组成部分。
同时，龙岗区的经济也呈现出快速增长的趋势。
随着深圳经济特区的蓬勃发展，龙岗也成为了投资者关注的热点区域之一。
3. 房地产市场现状3.1 房价走势分析根据最近五年的数据，龙岗的房价呈现稳定增长的趋势。
长期以来，房地产市场一直是龙岗区的支柱产业，吸引了大量资金流入。
由于供不应求的矛盾，房价一直保持在相对较高的水平。
3.2 住宅市场分析住宅市场是龙岗房地产市场的主要组成部分。
随着城市化进程的推进和人口的增加，龙岗的住宅需求持续增长。
尤其是近年来，随着科技产业在龙岗的发展，越来越多的人选择在该地区购买住房。
因此，住宅市场一直保持着较高的需求和稳定增长的趋势。
3.3 商业地产市场分析随着经济的发展，龙岗的商业地产市场也在迅速增长。
大型购物中心、商业办公楼等商业地产项目陆续涌现。
商业地产市场的发展不仅满足了当地居民的需求，同时也吸引了大量的外来投资。
4. 市场趋势预测4.1 供需关系趋势根据我们的研究，龙岗房地产市场的供需关系将继续保持紧张态势。
随着城市化进程的推进和经济的快速增长，龙岗区的人口和经济规模将进一步扩大，推动房地产市场的需求继续增长。
4.2 增长潜力预测考虑到龙岗的地理位置和经济发展前景，我们认为该地区的房地产市场具有巨大的增长潜力。
随着深圳经济特区的加速发展和政府对龙岗区的大力扶持，投资者在该地区购买房产将获得良好的投资回报。
4.3 政策因素分析政策因素在房地产市场发展中起着重要的作用。
我们预测，未来龙岗将进一步出台相关政策来引导和规范房地产市场的发展，提高市场透明度和可持续性。
龙岗中心城市场调研报告
龙岗中心城市场调研报告龙岗中心城片区深度调研报告目录一、区域基本概况 (3)1.1区位情况 (3)1.2人口地理 (3)1.3经济发展 (4)1.4交通状况 (4)1.5未来规划 (5)1.6小结 (6)2、区域相关配套 (7)2.1商业配套 (7)2.1.1世贸商圈 (7)2.1.2龙岗墟商圈 (7)2.1.3奥体新城商圈 (7)2.2教育配套 (8)2.2.1教育资源 (8)2.2.2师资力量 (9)2.3医疗配套 (10)2.3.1大型医院 (10)2.3.2基层医疗 (11)2.4其他配套 (12)2.5小结 (13)三、房地产市场 (14)3.1住宅 (14)3.1.1在售住宅分布 (14)3.1.2住宅市场分析 (15)3.2商业 (15)3.3写字楼 (17)3.4小结 (18)四、产业发展状况 (19)4.1产业概况 (19)一、区域基本概况龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，同时龙岗中心城是深圳未来的次市级中心，承担着深圳各项独立市政功能。
1.1区位情况龙岗中心城位于龙岗区的中心区域，由龙岗街道和龙城街道组成。
中心城区北靠坪地街道，南连横岗街道，东接坪山新区，西临东莞凤岗。
图1 龙岗区各街道地图1.2人口地理龙岗中心城总占地面积为142.52平方公里，约占龙岗区总面积的17%，其中龙岗街道面积为64.84平方公里，龙城街道总面积为77.68平方公里。
中心城片区内总共有21个社区，141个居民小组，龙岗中心城总人口数为90万，约占龙岗区总人口数的20%，其中户籍人口约为12万。
表1 龙岗中心城面积及人口相关数据1.3经济发展1.4交通状况图2 龙岗中心城主要交通干道高速公路：水官高速：西起布吉街道水径村，东至龙岗中心城，与龙翔大道、北通道相接，是深圳市西南至东北方向的主干道。
机荷高速：东西向快速干道，起于深圳宝安国际机场，途经深圳市龙岗、宝安两区的七个镇，终点在深圳市横岗镇荷坳村惠盐高速。
龙岗中心城项目消费者调研报告
龙岗中心城项目消费者调研报告近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，龙岗中心城的房地产市场日益活跃。
为了深入了解消费者对于龙岗中心城项目的需求和看法，我们进行了一次广泛而深入的市场调研。
本次调研采用了问卷调查、访谈等多种方式，共收集了_____份有效样本，涵盖了不同年龄、性别、职业和收入水平的消费者。
以下是本次调研的详细结果和分析。
一、消费者基本情况1、年龄分布在参与调研的消费者中，年龄在 25-35 岁之间的占比最高，达到了_____%，这部分人群大多处于事业上升期，有较强的购房需求和支付能力。
其次是 36-45 岁的消费者，占比为_____%，他们通常已经有了一定的经济基础，更加注重改善型住房的选择。
2、性别比例男女比例相对均衡，男性占比为_____%，女性占比为_____%。
3、职业分布涵盖了企业员工、公务员、个体经营者、自由职业者等多个职业领域。
其中，企业员工占比最高，达到了_____%，其次是个体经营者和公务员。
4、收入水平月收入在 8000-15000 元的消费者占比最多，为_____%；月收入在15000-25000 元的消费者占比为_____%。
总体来看，消费者的收入水平较为多样化。
二、购房需求1、购房目的多数消费者购房的主要目的是自住，占比达到了_____%，其中首次购房用于自住的占比为_____%，改善型自住的占比为_____%。
投资性购房的占比较小，仅为_____%。
2、房屋类型偏好消费者对于高层住宅的偏好最为明显，占比达到了_____%，其次是洋房和别墅，分别占比为_____%和_____%。
这表明大多数消费者更倾向于选择较为常见和实用的房屋类型。
3、户型需求三居室是最受欢迎的户型，占比为_____%，其次是二居室和四居室，分别占比为_____%和_____%。
消费者普遍认为三居室能够满足家庭居住的基本需求，同时又具有较高的性价比。
4、面积需求面积在80-120 平方米的房屋最受消费者青睐，占比达到了_____%，其次是 120-150 平方米的房屋，占比为_____%。
龙岗中心城市场调研报告
龙岗中心城片区深度调研报告目录一、区域基本概况 (3)1.1区位情况 (3)1.2人口地理 (3)1.3经济发展 (4)1.4交通状况 (4)1.5未来规划 (5)1.6小结 (6)2、区域相关配套 (7)2.1商业配套 (7)2.1.1世贸商圈 (7)2.1.2龙岗墟商圈 (7)2.1.3奥体新城商圈 (7)2.2教育配套 (8)2.2.1教育资源 (8)2.2.2师资力量 (9)2.3医疗配套 (10)2.3.1大型医院 (10)2.3.2基层医疗 (11)2.4其他配套 (12)2.5小结 (13)三、房地产市场 (14)3.1住宅 (14)3.1.1在售住宅分布 (14)3.1.2住宅市场分析 (15)3.2商业 (15)3.3写字楼 (17)3.4小结 (18)四、产业发展状况 (19)4.1产业概况 (19)一、区域基本概况龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，同时龙岗中心城是深圳未来的次市级中心，承担着深圳各项独立市政功能。
1.1区位情况龙岗中心城位于龙岗区的中心区域，由龙岗街道和龙城街道组成。
中心城区北靠坪地街道，南连横岗街道，东接坪山新区，西临东莞凤岗。
图1 龙岗区各街道地图1.2人口地理龙岗中心城总占地面积为142.52平方公里，约占龙岗区总面积的17%，其中龙岗街道面积为64.84平方公里，龙城街道总面积为77.68平方公里。
中心城片区内总共有21个社区，141个居民小组，龙岗中心城总人口数为90万，约占龙岗区总人口数的20%，其中户籍人口约为12万。
表1 龙岗中心城面积及人口相关数据龙岗街道龙城街道龙岗中心城（合计）区域面积64.84平方公里77.68平方公里142.52平方公里总人口数40万50万90万户籍人口 3.5万8.5万12万社区数量10个11个21个居民小组79个62个141个1.3经济发展1.4交通状况图2 龙岗中心城主要交通干道高速公路：水官高速：西起布吉街道水径村，东至龙岗中心城，与龙翔大道、北通道相接，是深圳市西南至东北方向的主干道。
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
深圳商业市场环境研究分析报告
深圳商业市场环境研究分析报告一、引言深圳作为中国特色社会主义先行示范区和全球创新型城市，拥有独特的商业市场环境。
本报告将对深圳商业市场环境进行研究分析，包括市场规模、市场竞争、政策环境等方面进行探讨，旨在为商业领域的从业者提供参考和决策依据。
二、市场规模深圳商业市场规模庞大，市场总值高达数万亿元人民币。
深圳经济发展快速，各种商业项目如雨后春笋般涌现，拥有众多的商场、超市、餐饮店等。
随着消费升级和人们生活水平的提高，深圳商业市场的规模还有进一步扩大的空间。
三、市场竞争深圳商业市场竞争激烈，各个行业的竞争者众多。
特别是在零售业、餐饮业等传统行业，竞争尤为激烈。
商业项目的主人为了吸引消费者，不断推陈出新，提供更优质的服务和产品，降低价格，提高竞争力。
同时，随着电子商务和互联网的兴起，传统行业面临着来自电商平台的竞争压力。
四、政策环境深圳在商业发展上提供了一系列的政策支持。
例如，政府出台了税收优惠政策、资金扶持政策、租金补贴政策等，鼓励企业发展和扩大经营规模。
政府也积极推进简政放权和创新创业，提供良好的政策环境和市场环境，吸引了大量的商业项目和创业者前来深圳发展。
五、商业发展趋势未来深圳商业市场将呈现以下几个趋势：1. 服务体验化：消费者对于商业服务的要求越来越高，不再单纯追求产品本身，而是更注重购物体验。
商家需要提供舒适、便捷、个性化的购物环境，增加消费者的满意度。
2. 电子商务的兴起：随着互联网的普及，电子商务正成为深圳商业的一股强劲力量。
传统商业企业需要加强线上线下融合，提升自身的电商能力，迎接新的商业挑战。
3. 新兴消费群体的崛起：随着年轻一代的崛起，新兴消费群体呈现出更加特殊的消费需求。
商家需要更加灵活地调整经营策略，符合新兴消费群体的需求，并创造更具吸引力的消费场景。
4. 自动化智能化：随着科技的发展，商业市场向自动化、智能化方向转变。
机器人服务员、无人商店等新模式的涌现，将更加方便、高效地满足消费者的需求。
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（1）项目分布：
老街商圈集中商业体量约28.3万㎡，商业街约7.2万㎡，未来项目约8.5万㎡ ，整体商业体量较
大，商业氛围浓厚。
水岸星 都
商业形态
名称
主要业态
体量
丰 田 路
龙盈泰商业中心
超市、电器、服装鞋帽、 珠宝眼镜
约3.3万㎡
华特商 业步行
街
海航城
人人购 物广场
龙 岗 大 道
百世广 场
龙盈泰 商业中
店。
花园城中心、保利文化广场、海岸 城
、益田假日广场、京基百纳广场、 天利中央广场、欢乐海岸、海上世
界 等大批主题性商场、情景购物广场 以填补市场空白的差异化营销方式
纷纷切入
2001-2010年
2011-2014年
多个旧改项目启动，区域开发 重心将从住宅开发转为商业物
业及办公物业开发 2015年以后
红山地铁站商业
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2、区域规划
龙岗价值研判：
从三个区的商业发展历程对比可以看出，龙岗中心区商业发展平缓，近年逐渐出现大型商业项 目，商业格局正在逐渐缓慢变化。
区域
起步期
快速发展期
未来发展
龙岗 南山区
2001年以前
2002-2009年
2010-2014年
天安数码城
中海康城国际
奥林华府 阳光天建城 昌盛百货
颐安·都会中央
绿景大公馆 星河COCO Pack
未来商业 商业街 集中商业
商业形态
集 中 商 业
裙 楼 商 业
未来项目
名称
主要业态
体量
昌盛百货
龙岗coco park
天安数码 城 阳光天建 城 绿景大公 馆
超市、服装鞋帽、珠宝 眼镜
约7000㎡
购物、休闲、娱乐、餐 饮、运动、商务、教育、 亲子
➢地铁3号线（龙岗线）试运营 ➢成功举办第26届世界大学生运动会 ➢深惠路改造成功，更名龙岗大道
➢轨道交通：12号线建设、14号 线建设，积极推动前海线和16 号线的接驳整合建设； ➢规划BRT交通系统；
1990年
1996-1999年
2006-2014年
2015年以后
南头区、蛇口区合并成立南 山区
滨海大道通车，成为南山连接 福田、罗湖的主要快速干道和 深圳市重要的海滨自然风景带
心 五洲风情
mall
摩尔城
满京华 喜悦里
集中商业
摩尔城 人人购物广场
君盛百货
超市、影院、服装鞋帽、 餐饮
超市、电器、服装鞋帽
约3.7万㎡ 约2.7万㎡
超市、服装鞋帽
约3.2㎡
五洲风情mall 餐饮（大部分商铺已关闭） 约14.2万
百世广场
服装、餐饮、美容美发美 甲
约1.2万㎡
华特商业步行街
服装鞋帽、小吃
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005-2020）》
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2、区域规划
龙岗价值研判：
从三个区的规划、市政、人口引入、综合体项目等发展历程对比可以看出，龙岗中心区整体发 展平缓。
区域
起步期
发展期
商业发展历程 快速发展期
未来发展
1992年
2005年~2009年
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：主要沿主要沿商龙翔大道和龙岗大 道两条主干道分布。 ➢商业形态：涵盖购物中心、百货、超市、社区 商业街、专业市场等形态。 ➢业态功能：以超市百货、服饰类居多，同时包 括餐饮、日常配套等业态；专业市场主要经营家 居建材、茶叶、电子等。 ➢商业档次：商业档次为龙岗最高，形象档次较 好。 ➢经营规模：商业密集度较高，片区可预见的商 业体量约100万㎡。
2015年以后
商业以传统沿街商业为主 1995年以前
南山基本无大型商场 2000年以前
传统百货开始发展，世贸百货、 人人购物广场、龙盈泰商业中
心、五洲风情、乐购开业
摩尔城、星河Coco Park、宝能 allcity、万科广场等购物中心陆续
出现
1996-1999年
2006-2014年
1996年，南油东滨路人人乐购 物中心和家乐福常兴店相继开 业，南山商业特别是零售百货 业才开始出现较为集中的品牌
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（6）小结：
➢老街商圈商业氛围浓厚，整体形象档次偏低，主要面向中低端消费群体，摩尔城为现代商 业代表；
项目比较
摩尔城
本项目
所属商圈 周围环境
特征 业态功能
老街商圈
中心城商圈
以居住区、办 公区及名宅区
组成
与摩尔城类似， 但未来具有优
势
大众化消费定 位
超市+零售 超市+零售
餐饮 餐饮+配套
——
约1.5万㎡ 约5万㎡
约2.8万㎡ 约1.9万㎡ 约1.5万㎡
约1万㎡ 约5万
岁宝百货
金地龙城中
合正龙腾
央
未来商业 商业街 集中商业
未来项 目
远洋新干线 莱蒙都会 万科广场 合正龙腾
——
约7.1万
——
约12万
购物中心
10万
购物中心+社区商业 BLOCK街区
21万
2010-2014年
2015年以后
龙岗
南山区 龙华 新区
成立龙岗区，下辖平湖、布 吉、横岗、龙岗、龙城、坪 山、坪地、坑梓、葵涌、大 鹏、南澳11个街道办事处
➢将龙城、龙岗、坪地街道规 划为龙岗中心组团； ➢设立坪山新区，将坪山、坑 梓两个街道划归坪山新区管理， 行政区划仍属于龙岗； ➢《深圳市城市更新办法》出 台，使得龙岗的城市更新全面 启动，很多停滞不前的项目全 面推进
华润旧改即将入市
2015年以后
龙华新 区
传统商业，满足日常消费需 求
佳华商场、天虹 、大润发等超市/百货商业形态
开始出现
书香门第上河坊购物乐园、佐阾香 颂、九方购物中心、星河COCO CITY
等购物中心及社区商业开始出现
卓越皇后道、1866佐伶荟、北 站奥特莱斯、观澜湖新城、特 发和平里等商业项目即将入市
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3、龙岗商业市场分析
龙岗中心组团内主要由三大商圈组成，即老街商圈、中心城商圈、大运商圈，新兴商业项目 主要沿地铁3号线线路周边布局，且多为大型购物中心，商业升级换代趋势明显。
➢老街商圈是龙岗最早的商业中心区域， 老街以商业街和集中商业为主体，主力经 营中低档商品。
➢中心城商圈目前以世贸中心、万科广场 为核心，加以周边商业项目，形成了以购 物中心和百货为主体的商业区域，主力经 营中高档消费品，商业分布比较分散。
➢深圳市城市规划委员会公布后海片 区规划，为南山商业文化中心区和 后海休憩商业区（RBD）提供配套居 住的主要片区之一； ➢深圳出台前海规划，描绘了未来前 海作为深圳新“中心”的图景。
海上世界旧改、华润大冲旧改 等
--
--
2011-2014年
2015年以后
--
--
➢2011年12月30日龙华新区成立 ➢北站启用，高铁开通
约8.2万 ㎡
餐饮、便利店、汽车展 览
餐饮、服务配套、美容 SPA
超市、服务配套
约5000㎡
约2.3万 ㎡
约1.2万 ㎡
奥林华府
超市、服务配套
约5000㎡
中海康城 国际 颐安·都 会中央
大运城邦
超市、服务配套、餐饮
——
购物、休闲、娱乐、餐 饮、运动、商务、教育、 亲子
约2.4万 ㎡ 10-20万 ㎡
每一次都精雕细琢
龙岗市场调研报告
2016年7月
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1、区域概况
区域概况：龙岗位于深圳东北部，为深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。
龙岗中心组团
龙城
坪地 龙岗
➢龙岗中心组团：龙岗街道、龙城街道、坪地街道 ➢功能定位：深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心 ➢重点发展产业：商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业
以超市主力店 带动，餐饮业 态经营较好
档次可适当提 升
主力店带动， 突出主题商业
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（1）项目分布： 大运商圈总体量约41万㎡，其中集中商业体量约9万㎡、商业街约7万㎡、未来项目商业体量约25 万㎡ ，整体商业体量小，商业氛围较为薄弱。
大运城邦
约10万㎡
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：商业分布较散，主要沿交通干道分布； ➢商业形态：以集中商业和裙楼商业为主； ➢业态功能：以服饰类、餐饮、服务配套为主； ➢经营档次：以中低档为主； ➢商业规模：除龙岗coco park体量较大外，其它商业 体量小，整体商业规模小。
龙岗档次最高商圈。
唐拉雅秀商业街
宝能城市广场
商业形 态
名称 万科广场 世贸百货
主要业态特征 超市+零售+餐饮+娱乐
超市+百货
体量 约10万㎡ 约4万㎡
碧湖玫瑰园
新城天虹
世贸百货
万科广场
莱蒙都会
乐 购
远洋新干线
集中商 业
新城天虹 宝能城市广场
岁宝百货
乐购
商业街
唐拉雅秀商业街 碧湖玫瑰园
金地龙城中央
超市+百货 超市+零售+餐饮+娱乐
➢大运商圈是以大运新城为核心的新兴商 圈，目前正处于发展阶段，商业项目主要 以星河COCOPARK为代表。