融创城市整体研究项目_天津各区域进入性研究报告(PPT166页)
2019年天津增产道的项目市场调研的报告-PPT精品文档
国民生产总值分析
2019完成生产总值完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增 量首次超过1000亿元，增幅比上年提高1.3个百分点。其中第一产业增 加值122.58亿元，增长3.1%；第二产业增加值3821.07亿元，增长 18.2%；第三产业增加值2410.73亿元，增长14.7%。 财政收入保持较快增长。全市财政收入完成1489.89亿元，比上年增 加285.24亿元，增长23.7%，连续4年净增额超过200亿元。其中地方一 般预算财政收入675.55亿元，增长25.1%。主体税种保持较快增长。增 值税、营业税、企业所得税和个人所得税四大税种收入合计占到全部税 收收入的84.5%，增长21.4%，其中企业所得税增长36.2%，营业税增 长22.9%。 投资需求增势强劲。全年全社会固定资产投资完成3404.09亿元，比 上年增加1015.46亿元，增量首次超过1000亿元，增长42.5%，增幅比 上年提高13.4个百分点。其中，城镇固定资产投资3189.44亿元，增长 43.2%，增幅比上年提高12.9个百分点。 消费需求增长加快。全年社会消费品零售总额突破2000亿元，达到 2000.34亿元，增长24.5%，增幅比上年提高6.3个百分点，若扣除物价 因素，实际增长18.5%，为2019年以来最好水平。
宏观市场小结
天津经济增长居全国前列，人均可支配收入每年都有较大幅度的 增长，以此带动了天津房地产市场的发展，房地产的供给与需求 呈良好势头。 优越的地理条件，给城市经济快速发展奠定了良好的基础，明晰 的城市规划奠定了良好的发展格局。
国民经济增速领先，城市经济水平正处于稳步上升阶段，城市化 水平不断加快。 人民生活水平和消费水平的不断提高，为房地产的快速稳定的发 展提供了有机条件
某地产城市整体研究项目天津各区域进入性研究报告
天津市经济主要依赖于第二产业的发展，第三产业不发达， 落后一线城市至少七年，但近五年增速快，居全国首位
城市
北京
上海 一线 广州
第一 产业
深圳 天津
杭州
二线
一线 第二 产业
苏州
重庆 北京 上海 广州 深圳 天津 杭州
二线 苏州
重庆
北京
一线
第三 产业
上海
广州 深圳 天津 杭州
二线 苏州
重庆
各产业占比（%）
2010 29073 31838 30658 32381 24293 30035 29219 17532
2011 32903 36230 34438 36505 26921 34065 33070 20250
2012 36469 40188 38054 40742 29626 37511 37531 22968
2011 40.3% 43.9% 35.3% 33.1% 31.6% 42.3% 32.4% 58.7%
2012 41.9% 47.3% —— 33.1% 32.5% 42.2% 32.9% 58.8%
人均可支配性收入占比
➢天津市人均可支配性收入在 人均GDP中所占的比重普遍低 于一、二线城市，2012年的占 比不足北京、上海05年的水平
2010 19934 23200 22807 25012 16562 14755 20219 17879
二线 苏州 —— —— —— —— —— —— —— —— 重庆 —— —— —— —— —— 12.4 10.8 12
从产业结构看
➢天津第二产业占主导地位，比重高于一线城市 ，与部分二线城市相当 ➢天津第三产业发展缓慢，落后一线城市2-5年
从增长率看
融创集团房地产.项目可行性报告模板
融创集团房地产.项目可行性报告模板融创集团房地产.项目可行性报告模板篇一：万科地产项目可行性报告模板万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
融创集团房地产.项目可行性报告模板doc
融创集团房地产.项目可行性报告模板篇一：万科地产项目可行性报告模板万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
天津调研报告(共8篇)
天津调研报告（共8篇）第1篇：天津调研报告12月27日我们全班同学去天津进行了一次建筑观察。
本报告将从天津五大道、天津古文化街、意大利风情区、天津规划展览馆四部分对本次的观察结果进行总结。
1天津五大道五大道在天津中心市区的南部，东、西向并列着以中国西南名城重庆、常德、大理、睦南及马场为名的五条街道。
天津人把它称作“五大道”。
“去五大道看小洋楼”这句话言简意赅的点出了天津人民对五大道的推崇和喜爱，每一位热情的天津人都会道出一段属于自己心中的五大道。
历史上曾被划为英国租界，这里汇聚着英、法、意、德、西班牙等国各式历史风貌建筑230多幢，名人名宅50余座。
这些历史风貌建筑在建筑形式上呈现出丰富多样的特点，例如文艺复兴式、希腊式、哥特式、浪漫主义、折衷主义以及中西合璧式等，构成了一种凝固的艺术。
进入五大道后仿佛来到了一个欧洲城镇，车窗外一幢幢充满欧式情调的建筑映入眼帘。
红色的瓦整整齐齐地排列着，灰色的砖墙与白色的窗户和黑色的栅栏相映成趣。
给人的整体感觉是干净整洁精致中透露出一种含蓄与素雅。
住宅都带有一个小庭院，里面或是种有老树或是有一个布满藤蔓的露天吧台，而那些随处可见的复古花窗以及壁灯则展示出一种华丽的气质。
我听到有同学说这些意式建筑感觉有些低调，与国外的意式建筑的雍容大气不同。
我后来上网查询得知，在近代中国特殊的历史时期，这里的住户——无论是寓公式的军政要人，还是成功的实业家们，在当时吉凶难卜的社会背景下，全都希图安逸，不事张扬。
在这里建筑的私秘性构成的深遂和幽静的氛围恰恰也是它的特色所在吧。
２天津古文化街随车在五大道转了一遍后，尽管我们都有些恋恋不舍，由于时间的关系，又来到下一个参观地点－天津古文化街听导游的介绍天津古文化街在天津的地位就像故宫在北京城的地位一样，古文化街内有近百家店堂，“中国味，天津味，文化味，古味”是古文化街的经营特色。
走进古文化街，你仿佛来到了近代天津的闹市街头，映入眼帘的是鳞次栉比的清代民间小式店铺和琳琅满目的天津特色文化商品。
天津西部新城项目调研报告PPT课件
GDP增长速度
小于4% 4%—5% 5%—8% 8%—10% 10%以上
房地产市场发展 状况
萎缩
停滞甚至倒退
稳定发展 高速发展 飞速发展
近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，房地产处 于飞速发展阶段
城市化水平及人均可支配收入
天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观 人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。
滨海核心区轨道 B1、B2、B3、B4、B5
规划布局
西部新城定位为滨海新区CLD · 生态宜居新城
滨海新区核心区功能布局图
CLD
COD
西部新城 塘沽老城
CBD 于家堡
响螺湾
西部
RBD
新城
北塘
海河两岸
人口发展及预测
受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近 250万人
天津市人均可支配收入变化图
25000
20%
20000
16%
15000
12%
10000
8%
5000
4%
0
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
人均可支配收入
8959 9338 10313 11467 12639 14283 16357 19423
人均消费性支出
20% 15% 10% 5% 0%
全社会固定资产投资 1046.6 1259 1516.8 1849.8 2388.6 3404.1 5006.3
比上年增长
20.30% 20.50% 22.00% 29.10% 42.50% 47.10%
融创置地项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考全套-226PPT
初步设计
扩初 报建
扩初成果
景观施工图
施工图
卖场建筑/景观施工图
天津融创置地有限公司
31
2、方案组织设计要点
（1）设计任务书——准确传达项目意图； （2）选择合适的设计合作伙伴； （3）在设计过程应不断审视； （4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；
天津融创置地有限公司
32
2、方案组织设计要点
在系统的风格下，创造四个具有不同尺度的水体、不同建筑姿 态的个性社区，以利于持续发展
提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性
天津融创置地有限公司
36
海逸规划序列变化图
1
2 天津融创置地有限公3司
37
四、技术实施（施工图）
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
天津融创置地有限公司
30
三、方案组织
1、方案组织流程简图
详规 报审
景观概念方案
项目设计任务书 总体规划 详规
建筑方案设计
单体方案
与销售部的沟通
与销售部的沟通 售楼处设计方案 样板间设计方案
景观初步设计
（1）设计任务书——准确传达项目意图
设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及 产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实
总 论——项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文 地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经 济指标
项目定位——市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、 客户定位等
天津市某区域房地产市场调研报告
天津市西青区房地产市场调研报告一、西青区房地产市场概述在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。
作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。
西青区的崛起得益于天津小城镇计划。
与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。
在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。
从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。
假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。
在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。
此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。
西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。
天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。
天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。
随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。
华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。
但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。
梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。
西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。
同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。
此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。
中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。
万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。
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北京
一线
上海 广州
深圳
天津
2005 12.1 11.4
12.9 15.1 14.5
杭州
13
二线 苏州
15.3
重庆
11.5
2006 13 12.7
18 16.6 14.7
14.3 15.5 12.2
2007 14.5 15.2
14.9 14.8 15.5
14.6 16 15.6
2008 9.1 9.7
9 10.1 13.6
城市GDP对比
天津城市经济发展水平落 后于北、上、广1-5年时间, 与深圳基本持平 除杭州外，天津与二线城 市的经济发展水平基本相当
城市GDP增速对比
2012年天津经济增速为 13.8%，居全国首位 5年来天津经济增长在同年 中遥遥领先其他城市，城市发 展进入快车道
经济 指标
把握城市发展脉搏 持续领跑天津市场
——天津各区域进入性研究报告
2013年06月
我们的服务初衷
在取地端，为融创持续领跑天津提供决策支持
服务 特色 观点源自对这座城市的十年深耕
1 未来发展趋势研判
——众多开发商的前期沟通触角、陌生区域前期研究积淀
2
数据支持
——强大数据平台、数十个案场作为终端触角
3
世联观点
61.0 52.7 45.9 48.7
41.4
61.5 53.5 46.2 49.3
42.8
63.6 55.7 47.0 50.2
——
43.9 45.3 42.4 41.0 37.9 36.4 36.2 37.9
第三产业增长率(%)
城市 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 北京 11.2 11.9 12.3 11.7 10.3 9.1 8.6 7.8 上海 10.5 11.5 15.2 11.3 12.6 5 9.5 10.6
2005 1.3 1.0
2.5
2.0 2.9 5.0 2.0 2.0 29.1 47.4 39.7 53.4 54.7 50.9 66.6 41.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.1 1.0 1.0 1.0 0.9 0.8 0.8 1.0 0.8 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6
2.4 2.1 2.0 1.9 1.8 1.6 1.6
0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.0 2.3 2.1 1.8 1.7 1.6 1.4 1.3 4.0 4.0 4.0 3.7 3.5 3.4 3.3 2.0 2.0 2.0 1.8 1.7 1.7 —— 1.0 1.0 1.0 9.3 8.6 8.4 8.2 27.0 23.6 23.6 23.5 23.1 23.1 22.8 47.0 44.6 43.3 39.9 42.1 41.3 39.4 40.0 39.6 38.9 37.3 37.2 36.8 34.8 52.6 50.2 49.6 46.7 47.2 46.4 44.3 55.1 55.1 55.2 53.0 52.5 52.4 51.7 50.4 50.2 50.0 46.9 47.8 47.4 46.5 65.4 63.7 62.0 58.7 56.9 55.6 —— 43.5 45.9 47.7 52.8 55.0 55.4 53.9
深圳 4950.9 5813.6 6801.6 7786.8 8201.3 9581.5 11505.5 12950.1
二线
天津 杭州 苏州 重庆
3905.6 4462.7 5252.8 2942.7 3441.5 4100.2 4026.5 4820.3 5700.9 3070.5 3452.1 4122.5
6719.0 4781.2 6701.3 5096.7
7521.9 9224.5 11307.3 12885.2 5087.6 5949.2 7019.1 7804.0 7740.2 9228.9 10717.0 12011.7 6530.0 7925.6 10011.4 11459.0
增长率(%)
12.3 12.1 16.5
11 12.5 14.3
2009 10.2 8.2
11.5 11.7 16.5
10 11.5 14.9
2010 10.3 10.3
13 12 17.4
12 13.3 17.1
2011 8.1 8.2 11 10 16.4
10.1 12 16.4
2012 7.7 7.5 10.5 10 13.8
天津市经济主要依赖于第二产业的发展，第三产业不发达， 落后一线城市至少七年，但近五年增速快，居全国首位
城市
北京
上海 一线 广州
第一 产业
深圳 天津
杭州
二线
一线 第二 产业
苏州
重庆 北京 上海 广州 深圳 天津 杭州
二线 苏州
重庆
北京
一线
第三 产业
上海
广州 深圳 天津 杭州
二线 苏州
重庆
各产业占比（%）
GDP(亿元) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
北京 6969.5 8117.8 9846.8 11115.0 12153.0 14113.6 16251.9 17801.0
一线
上海 广州
9247.7 10572.2 12494.0 14069.9 15046.5 17166.0 19195.7 20101.3 5154.2 6073.8 7140.3 8287.4 9138.2 10748.3 12423.4 13551.2
69.7 71.9 75.4 75.4 75.5 76.1 76.1 76.4
51.6 52.1 54.6 56.0 59.4 57.3 58.0 60.0
57.8 46.4 42.5 44.1 31.2
57.6 58.3 59.0 60.9 47.2 49.7 50.3 53.3 42.6 42.8 43.0 45.3 45.1 45.8 46.3 49.3 32.7 34.6 36.4 39.4
——大量数据基础之上的第三方独立观点
聚焦城市未来 ——寻求价值洼地
宏观
市场
城市综述 数据解读 板块分述
城市综述
目录 contents
经济指标
城市综述
市场容量 投资热度 政策环境 行业水平
经济 指标
天津GDP与一线城市差距为1-5年，与二线城市基本相当 经济增长水平基本在13.8%以上，08年起进入快速发展道