律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引

律师为开发商提供商品房买卖合同

法律服务操作指引

目录

总则

第一编律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引

第一章商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务

第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查

第二节商品房销售广告——要约与要约邀请

第三节商品房买卖合同的认购书与定金

第二章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案

第一节合同对商品房基本情况的约定

第二节合同对商品房面积和价格的约定

第三节合同对业主的建筑物区分所有权的约定

第四节合同对质量标准与维修的约定

第五节合同对精装修标准与样板房的约定

第六节合同对付款方式与付款期限的约定

第七节合同对设计变更与规划变更的约定

第八节合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定

第九节合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定

第十一节商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案

第三章商品房买卖合同无效情形

第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止

第一节商品房买卖合同的履行

第二节商品房买卖合同的变更

第三节商品房买卖合同的转让

第四节商品房买卖合同的解除

第五节商品房买卖合同的终止

第五章律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及要点

第六章商品房买卖合同中的按揭

第七章商品房交付时间、交接（交付程序）与初始登记（大产权证）、买受人房屋所有权证取

（小产权证）的办理与得

第一节商品房交付时间

第二节商品房交接（交付程序）

第三节初始登记的办理

第四节买受人房屋所有权证（小产权证）的办理与取得

第五节物权取得风险（商铺、住宅与建设工程优先受偿）

第八章诉讼、仲裁前的调解

第九章律师为开发商提供法律服务时自身风险的防范及相关内容

第一节律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容

第二节律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容第四节律师执业

风险提示

第二编律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引

第一章诉讼与仲裁的一般规定

第一节诉讼

第二节仲裁

第二章商品房买卖合同纠纷的类型

第一节商品房买卖合同订立阶段纠纷及其处理

第二节商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理

第三节商品房买卖合同效力的纠纷及其处理

第四节商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及其处理

第五节商品房交付与买受人房屋所有权证（小产权证）取得的纠纷及其处理第六节不同类型商品房的纠纷及其处理第七节商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理

第三章律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容

第一节诉讼委托合同的签订

第二节律师的执业风险提示

附则

总则

第1 条制定目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。

第 2 条适用范围本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义，专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋（即房改房）和经济适用房（包括安居工程住房和集资合作建设的住房）。

本操作指引不涉及已经取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，并可在房屋二级市场交易的各类房屋（包括自建私有房、已购公有房、经济适用房、集资房、单位自有房和已购商品房）的再转让。对此

类房屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。

本操作指引适用于律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务。

第3 条法律依据

本操作指引涉及的主要法律依据为：

法律类：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》

行政法规类：《城市房地产开发经营管理条例》等；

部门规章类：建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》等；

司法解释类：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商

品房交易相关政府部门（包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供应等管理机关）的现行政策和法规。

第4 条律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本原则律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务应遵循如下原则：

4 ．1 忠诚守信原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。

4 ．2 专业精湛原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当熟悉和精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

4 ．3勤勉尽责原则，律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。第

5 条律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本要求

5 ．1 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。

5 ．2律师接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。

5 ．3律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和司法部《律师事务所收费程序规则》的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。

5 ．4律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范（试行）》、《律师职业道德和

执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。

5 ．5律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。

第6 条特别声明

本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。

本操作指引主体内容的完成时间是2008 年10 月份。2009 年5 月最高人民法院相继出台了《最高人

民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权

的司法解释》) 、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》( 以下简称《物

业服务的司法解释》) ，对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践中又会有很多新的疑难、复杂的问题出现，律师在参考本操作指引提供法律服务时应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。

第一编律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引

第一章商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务

第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查

第7 条一般规定

商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情