2014物业管理师《物业管理实务》真题及答案
物业管理师：物业管理实务考试题(题库版)
物业管理师：物业管理实务考试题（题库版）1、多选物业服务企业的特征是（）。
A.以盈利为主要目的B.资产属全体业主所有C.独立的企业法人D.具有一定的公共管理性质的职能E.属于服务性企业正确答案：C, D, E（江南博哥）2、多选早期介入分为以下（）阶段？A．可行性研究B．规划设计C．工程建设D．房屋销售正确答案：A, B, C, D3、单选物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。
A.市场定价和政府指导价B.政府指导价和市场调节价C.市场调节价和政府定价D.政府指导价和政府定价正确答案：B4、单选物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
A.移交协议B.保修协议C.继续维修合同D.验收协议正确答案：A5、多选在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是()。
A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见正确答案：A, B, C, D6、多选物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有()A.白蚁防治B.建筑物外墙清洗C.下水管道疏通D.电梯机房清洁E.垃圾收集与处理正确答案：A, B, C, D, E7、单选卢斯提出了（）这一著名论点。
A.“装饰即罪恶”B.“少就是多”C.“装饰无罪”D.“少就是空”正确答案：A8、多选有能力组织招标活动人可以分为：（）A．自行组织实施B．业主大会实施C．业主委员会实施D．委托招标代理机构实施正确答案：A, D9、单选物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计;②薪酬体系的修正;③职位分析;④薪酬定位;⑤职位评价;⑥薪酬体系的实施;⑦薪酬调查。
上述各步骤的正确顺序应是()。
A.⑦→④→③→⑤→①→⑥→②B.④→⑦→③→⑤→①→⑥→②C.③→⑤→⑦→④→①→⑥→②D.③→⑤→④→⑦→①→⑥→②正确答案：C10、多选对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理B．领取《入住通知书》C．物业管理有关业务办理D．签订《前期物业管理协议》正确答案：A, C11、多选物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（）。
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房屋及设施设备的维修养护方式主要有（）。
A.事前维护B.改善性的预防维修C.计划性的维修D.事后维修E.紧急抢修2.(不定项选择题)(每题 2.00 分) （2014）甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，各项费用可在物业管理费中列支的是（）。
A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D. 为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信站。
3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。
A. 物业管理费收缴率达到95%以上B. 原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权C. 业主委员会同意新的物业服务企业接管小区D. 业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除E. 业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 签订前期物业服务合同应注意的事项有（）。
A. 物业的承接验收B. 物业服务的费用C. 前期物业服务合同的解除或终止D. 业委会改选方法E. 明确业主委员会的权利义务5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 物业管理工作计划的制定大体可以分成（）。
A. 筹备期B. 计划讨论阶段C. 交接期D. 可行性研究阶段E. 正常运作期6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某物业管理项目机构计划添置固定资产，须书面报请公司批准，应采用的文书类型是（）。
A. 函B. 通知C. 请示D. 报告7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
《物业管理实务(2)(专科必修)》2014期末试题及答案
《物业管理实务(2)》2014期末试题及答案
一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）
1．美国物业管理经理人有( )等几类。
A．销售经理 B．楼宇经理
C．物业经理 D．资产经理
2．居住物业是通常意义上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人们生活居住的建筑物，
它包括( )。
．
A．别墅群 B．公寓
C．普通住宅 D．花园式住宅小区
3．根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为( )等几类。
A．重工业厂房 B．阁楼式厂房
C．现代单层标准厂房 D．孵化器式厂房
4．物流配送中心物业与一般的仓库不同，它更具备自身的特点( )。
A．网络化 B．建筑风格上独特
C．设施先进 D．主要服务于大企业
5．以下属于专业性物业的是( )。
A．酒店 B．会展中心
C．剧院 D．交易会（所）
二、填空题（20个空，每空1分，共20分）
6．根据《》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作了修改并决定自2007
年月1日起施行。
7.一年3月在沿海开放城市几年来的基础上，建设部颁布了《城市新建
住宅小区管理办法》，提出逐步推行“一、_ ___ ”管理模式。
8．黄安永在《物业管理辞典》(19 99.5版)中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根据物业使用功能的不同将物业分为、办公、经营、等。
9．现代写字楼管理较重要的是三个方面：，它是写字楼的“心脏”；，是
写字楼的“容貌”；____，它是写字楼的“卫士”。
10．最小租金=（日常运行费用+ + ）／楼宇可租用面积。
精品2014年物业管理师考试《管理实务》测试题及答案
2014年物业管理师考试《管理实务》测试题及答案以下是老师为大家整理的关于《2014年物业管理师考试《管理实务》测试题及答案》的文章，供大家学习参考！1、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每( B )小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。
A、1B、2C、3D、42、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行( C )A、市场定价B、政府指导价C、市场调节价D、政府定价3、已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由( C )缴纳A、建设单位B、物业管理企业C、业主D、物业买受人4、我国对房地产实行( D )管理方式。
A、合同B、契约C、租赁D、权证5、业主大会由( B )组成。
A、物业管理区域内的部分业主B、物业管理区域内的全体业主C、行政管理区域内的部分业主D、行政管理区域内的全体业主6、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( C )日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A、7B、10C、15D、207、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权( B )以上通过A、1/2B、2/3C、3/4D、4/58、经业主委员会或者( B )%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
A、15B、20C、30D、509、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于( A)。
A、业主大会B、业主委员会C、业主管委会D、业主公约1、二级资质物业管理企业注册资本人民币( C )万元以上。
A、1000B、500C、300D、1002、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起( B )个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书A、19B、20C、21D、223、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处( A )的罚款。
2014年物业管理师《物业管理实务》综合测试题一答案
一、单项选择题：二、（一）1、本案例中，值勤保安不可以强行破门而入。
物业服务企业对火灾报警系统有管理和维护的职责，对火灾报警器的误报所造成的损失，物业公司应负相应责任。
本案例中因火灾报警器误报，物业公司值勤保安在没有调查清楚原因的情况下，就擅自破门而人，侵犯了业主的权利。
2、若该住户确实发生火灾，物业公司应采取的紧急措施包括：（1）了解和确认起火位置、范围和程度。
（2）向公安消防机关报警。
（3）清理通道，准备迎接消防车入场。
（4）立即组织现场人员疏散。
在不危及人身安全的情况下抢救物资。
（5）组织义务消防队。
在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。
（6）及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
3、对于紧急事件的善后处理，一方面要考虑如何减少损失和消除事件后遗症；另一方面，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。
4、优点：对火灾报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化。
不足：物业公司对火灾报警系统管理不善，检查不及时。
（二）1、可能原因：环境脏乱。
其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。
2、应采取的措施：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇。
对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。
小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。
为了达到群防群治，物业服务项目机构除应定期清理积水，保持卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。
利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。
3、鼠害防治的主要方法包括：①防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。
2014年注册物业管理师管理实务计算题
实务计算类型汇总一、物业费测算类（一）包干制前提下基本计算式1、物业费=成本+利润+税金2、税金=收入*税率=物业费*税率3、利润：根据题目的要求计提（1）固定利润（2）按成本的一定比率计提（3）按收入的一定比例计提例题一（2013考题）某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。
物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。
假设营业税及附加的税率为5.65%。
1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：元/平方米*月，保留小数点后两位）提示：先求年物业费总额，再求单价解答：假定物业费总额为X，物业费=成本+利润+税金X=200+X*10%+X*5.65% X=237.11万物业费标准=237.11/12/10=1.98元/月平米2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？提示：利润=0，单价=第一题结果解答：保本经营利润为0，假设收费率为X，则：物业费=成本+税金1.98*10*12*X=200+1.98*10*12*X*5.65% X=89.22%3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润率，每年物业费需增加多少？（单位：万元，保留小数点后两位）提示：成本变化，物业费收入总额变化，税金也会发生变化注：以上计算请列出计算公式及计算过程新物业费X=200*1.2+X*10%+X*5.65% X=284.53万元每年需增加物业费=284.53-237.11=47.42万元例题二（2010考题）某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收费总面积26万平方米，假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为5.5%。
项目成本利润为8%，如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润B、营业税及附加费C、本项目年物业服务费总额D（单元：万元）和物业服务费标准d （元/平方米•月）（列出计算式，保留至小数点后两位）。
2014年物业管理师考试答案(曝光)9.9
【曝光】2014年物业管理师考试答案（信息来自网络）2014-09-09中国物业管理师物业管理基本制度与政策01- 05 CCDCC 6-10 AADCD 11-15 DCAAB 16-20 AABCA 21-25 BBADC26-30 CDACC 31-35 DDDCA 36-40 CDABD 41-45 BCDAA 46-50 CDBBD51-55 ACABA 56-60 DADCB61 ABE 62 ABD 63 ABCD 64 CDE 65 AB66 ACDE 67 BE 68 ABE 69 ABD 70 ADE71 ABD 72 ACDE 73 ABCE 74 ABCD 75 ABCD76 BCDE 77 BE 78 AC 79 CE 80 ABDE物业经营管理01-05 CCDBA 06-10 BCBBA 11-15 CDDAB 16-20 CBBBD 21-25 BCDBC 26-30 CDDBD 31-35 DCADA 36-40 DCDCB 41-45 BDADD 46-50 CADBB 51-55 ACBCD 56-60 CABDB61、ABD 62、ABCE 63、ABC 64、BD 65、BDE66、BCD 67、ABE 68、ACDE 69、BDE 70、DE71、DE 72、CD 73、ABCD 74、ABC 75、ACD76 BDE 77 ACE 78 BD 79 ADE 80 ABD物业管理综合能力1-5 CBDDA 06-10 AADDB 11-15 CBCCB 16-20 BCDCD 21-25 BBCBC 26-30 CBCAD 31-35 BCCAC 36-40 CDBBA 41-45 CBCBD 46-50ABCBA 51、ABCE 52、BE 53、AB 54、ACD 55、CDE56、ACE 57、BC 58 ACD 59 BD 60 BCDE61、AE 62、ABE 63 、BC 64 ACE 65 ABCE66 A 67 A 68 BD 69 AB 70 ACD71 B 72 AB 73 A 74 CD 75 ABC物业管理实务1 A2 CD3 B4 C5 A6 D7 ABC8 A9 D 10 ABD11、业主大会不能提前解聘甲公司，应该召开业主大会会议，并应当于会议召开15日以前通知全体业主且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2014年物业管理师各科目考试试题
2014年物业管理师各科目考试试题2014年物业管理考真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！在线做题就选针题库：/oXVZF1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做( )。
A. 现金流入B. 现金流出C. .货币流量D.现金流量2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第( )期期末发生的。
A. .0B. 1C. .2D. 33.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的( )。
A. .算数和B. .代数和C. 对数和D. 平方和4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是( )。
A.物业可以获取的最大租金收入B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化5.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。
这部分收入是租金以外的收入，又称为( )。
A.特别收入B.经营收入C.计划内收入D.计划外收入6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中( )。
A.拖欠收入项目B.其他收入项目C.收租损失项目D.租金收入项目7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是( )。
A.有效毛收入= 毛租金收入一收租损失+其他收入B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租损失+其他收入C.有效毛收入= 潜在毛租金收入一收租损失+其他收入D.有效毛收入= 潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是( )。
A.净运营收益= 潜在毛收入—运营费用B.净运营收益= 潜在毛收入—管理费用C.净运营收益= 有效毛收入—运营费用D.净运营收益= 有效毛收入—管理费用9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是( )。
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2014年物业管理师资格考试《物业管理实务》试卷（2014年9月7日）启用试卷说明：▲本卷共分为 2大题22小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分，60 分及格。
一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0、5分）案例一甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理服务。
几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四项工作。
A、在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书B、对部分锈蚀的给水支管及时进行更换C、为提升小区品质，应业主要求改建了小区的D、为解决小区移动通信信号弱的问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的为（）。
2、上述各项工作中，应经业主大会同意的为（）。
3、上述各项工作费用，可在物业服务费中列支的为（）。
4、上述各项工作费用，可使用住宅专项维修资金的为（）。
5、上述各项工作中，应由建设单位负责解决的为（）。
案例二某住宅项目总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发。
一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅；二期建筑面积为19万㎡。
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前应确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订《物业服务合同》；④合同期拟定5年。
该项目一期全部售罄，中标的甲物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续、投入使用半年后物业费实收率只有30%左右，甲公司亏损严重。
关于未来该项目二期的物业管理工作，请回答下列问题：6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算算式为（）。
A、6×4.5－10＝17万㎡B、6×4.5－10－3＝14万㎡C、12×4.5－10－19＝25万㎡D、12×4.5－10－3－19＝22万㎡▲注释：此题存在问题。
《建筑工程建筑面积计算规范》（GB / T 50353-2005）规定：地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。
可是，题目中并没有说明这个车库时2.2m以上还是在2.2米以下。
因此A选项固然不对，B选项实际上也未必对。
建议将来如果考分为58分-59分的同学，可以向建设部房地产业司或者人事部专业技术司投诉这个问题，可以把分要回来。
7、建设单位在一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的为（）。
A、①B、②C、③D、④8、管理该项目的物业服务企业资质应为（）。
A、一级B、二级C、三级D、暂定三级9、下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（）。
A、关闭公共区域照明，降低能耗B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本C、充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本D、加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度、10、甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由为（）。
A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理B、建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质C、建设单位的做法影响物业服务企业效益D、新建住宅的建设单位，必须通过招标方式确定物业服务企业（注：如果建设单位组建了新的物业服务企业，资质为最低等级，即三级。
二期的面积为19万平方米，三级企业就可以承接。
所以建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质，因此不能选B。
）二、案例分析题（第11至22题，共80分）案例三某商品房住宅小区，建筑物总面积（即专用部分面积总和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小两种户型，各1000套。
该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售，留作自用；业主张某一人购得10套大户型；其余均为一户业主一套。
该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期3年。
2012年6月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。
部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。
该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延得较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。
2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482户大户型业主和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：11、业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）案例四A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司）从事某住宅小区的前期物业服务，合同期限为3年。
合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会。
因该小区多数业主对B 公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘了C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同。
但在C公司进场时，B公司以原合同期未到期、部分业主欠物业费为由，拒绝退出。
请回答下列问题：15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）16、本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）案例五某物业服务项目部经理的住宅小区实行物业服务收费包干制。
该项目部在年底向上级公司汇报了一年来的收入如下：①物业服务费收入5000 000元；②电梯轿厢中设立广告收入50000元；③为业主进行入户维修收入66800元；④公共场地租赁收入120000元；⑤代理业主房屋租赁收入67500元；⑥设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元；⑦代收代发快递获得服务费收入38000元。
请回答下列问题：19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）21、上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5分）22、属于业主的收入应如何使用？（6分）选择题参考答案：1、A2、CD3、B4、C5、D6、B7、B8、A9、BD 10、AD案例三11、业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）答：可以，按照《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同期限未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，这就说明业主大会可以提前解聘甲公司。
具体的做法是：业主大会就是否解聘甲公司进行表决。
在解聘决定获得了建筑面积占二分之一并且人数也占二分之一以上的业主通过后，业主大会开始选聘新的物业服务企业，然后由业主委员会同新的企业签订物业服务合同。
自该物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，甲公司被解聘。
12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）答：不能。
解聘物业服务企业是业主大会的职责，而非业主委员会的职责范围。
13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)答：选聘乙公司，需要建筑面积占二分之一，且人数占二分之一的业主同意。
1）人数：总业主人数=2000-10-10+1+1=1982同意的业主人数：482+501=983=49.60%<1/2，不满足法律规定。
2）面积：总面积为200 0000平方米同意的业主人数所的总面积：同意选聘乙公司的482位大户型业主中，480个业主各有一套，建设单位和张某各有10套，于是他们的总建筑面积为：（480户+10户+10户）*120平方米/户=60 000平方米小户型业主的总建筑面积为：501*80=40080平方米（60000+40080）/200000=50.04%>1/2满足法律要求因此，表决结果没有同时满足业主人数占1/2的要求，所以业主大会不能做出选聘乙公司的决议。
（注：在得出人数不符合法律规定之后，就可以直接得出不能做出选聘乙的决议。
也就是说，接下来实际上可以不再计算面积是否符合。
不过如果你计算了，不会扣分，反而会给改卷老师有个好印象）。
14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）答：业主委员会的下一步工作：1）公示表决结果，告知业主选聘乙的决定并没有通过；2）将此次业主大会的表决过程和结果记入工作档案；3）了解业主意见，如果业主依然想更换甲公司，应该重新组织召开业主大会，对是否选聘其他候选的物业公司进行表决。
案例四15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）答：不成立。
1）按照《物业管理条例》，前期物业服务合同未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。
所以，原合同未到期并不构成拒绝退出的理由；2）对于欠费的业主，物业服务企业可以让业主委员会督促缴纳。
16、本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）答：移交的主体分别是B公司，该小区的业主委员会和C公司。
正确的程序是：先由B公司和业主委员会对物业进行查验，查验后移交给业主委员会；再由业主委员会同C公司进行承接查验，查验后将该物业移交给C公司。
17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）答：1）先同业主委员会进行充分的沟通，获得业主委员会的全力支持；2）和业主委员会一起，B公司详细地解释B公司应该退出、应该配合入场的理由，做好疏导和沟通工作；3）如果B 公司依然执意不配合，及时和业主委员会一起上报政府有关主管部门和居委会，获取他们的帮助；4）必要时，可以报告公安机关和其他相关部门。
18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）答：1）请业主委员会交纳；2）向法院提起诉讼；3）如果物业服务合同中有仲裁协议，或者和业主达成了仲裁一些，可以向仲裁申请仲裁；4）也可以采取协商、调解等方式。
案例五19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）答：项目部所开展的多种经营收入是第五项“代理业主房屋租赁收入67500元”和第七项“代收代发快递获得服务费收入38000元”，总额为105500元。