2018《经济法》考点：多重买卖合同效力、动产一物二卖一房二卖、无权处分基本理论、善意取得制度、构成要件
房屋连环买卖中,前手合同无效,后手合同未必无效,买受人依然可能取得房屋所有权
房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权阅读提示本书所谓房屋连环买卖是指多方当事人就同一房屋先后签订多个买卖合同，前一手合同的买受人是后一手合同的出卖人的情形。
此时，虽然合同的签订时间和主体有前后延续的关系，但是每个合同的效力是彼此独立的，前一手买卖合同无效并不会导致后一手买卖合同的效力瑕疵。
案情简介肖某1于1991年继承取得团泉村74号院房屋所有权及院落的宅基地使用权， 1998年与城镇居民刘某签订《房屋租赁协议》，约定租期80年，租金一万元整。
协议签订后，肖某1将房屋及社员宅基地使用许可证交付刘某。
2002年，刘某将涉案房屋卖给团泉村村民肖某2，一年后肖某2又转卖给同村村民肖某3，并交付院落及社员宅基地使用许可证。
经查，肖某3对肖某2系自刘某处购得房屋一事并不知情。
肖某1向法院起诉称，刘某只享有承租权，其出卖房屋侵犯了原告的所有权，而后该房屋又转卖给了肖某3，请求法院判令肖某3将案涉房屋返还给原告。
法院经审理查明，肖某1与刘某签订的《房屋租赁协议》实际上是房屋买卖合同，该合同违反法律规定，应属无效。
但肖某1与刘某的房屋买卖行为无效，并不必然导致刘某与肖某2、肖某2与肖某3的房屋买卖行为无效。
最终，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
败诉原因在房屋连环买卖中，前一手买卖合同无效并不当然影响后一手买卖合同的效力。
后一手买卖合同的效力需依据是否存在其他法定无效情形判定。
本案中，房屋经过三手买卖，肖某1与刘某之间的买卖合同因违反我国现行法律关于城镇居民不得购买农村宅基地上的房屋的规定而无效，刘某后将房屋卖给肖某2，肖某2转卖给肖某3，虽然第一手买卖合同无效，但并不能因此认定后两手买卖合同无效。
经查，肖某2与肖某3的房屋买卖合同不具有其他法定无效情形，应属有效。
至于涉案房屋的所有权归属，由于肖某3并不知道第一手买卖过程存在瑕疵，且其与肖某2之间的合同合法有效、已经支付合理对价并将房屋转移至自己名下，构成善意取得，因此法院没有支持肖某1返还房屋的诉讼请求。
民法典合同编-买卖合同-多重买卖、房产买卖
民法典合同编买卖合同多重买卖、房产买卖民法典合同编买卖合同多重买卖、房产买卖一、多重买卖在民法典买卖合同中，多重买卖指的是同一物品或同一服务被多次买卖的情况。
多重买卖在法律上并不一定违法，但对当事人的权利和义务会有特殊规定。
1.1 多重买卖的法律规定在民法典买卖合同中，多重买卖的法律规定主要包括以下几点：双方必须明确定义每一次买卖的对象和标的物。
双方必须遵守合同约定的买卖次数和条件。
多重买卖的权利和义务应当清晰约定。
1.2 多重买卖的风险与应对措施多重买卖可能会增加交易风险，特别是在合同条款不明确或合同执行不到位的情况下。
为降低风险，当事人可以：仔细阅读和理解合同条款。
明确双方权利和义务，避免产生误解。
如遇争议，及时寻求法律意见解决。
二、房产买卖房产买卖是一种常见的买卖合同类型，其涉及的权益和义务比较复杂，需要双方在签署合同前做好详细的准备和了解。
2.1 房产买卖的合同要素房产买卖合同需要包括以下要素：买卖双方的基本信息和联系明。
财产标的物的详细描述。
价格和支付方式的约定。
房产权属证明文件的提供。
2.2 房产买卖的注意事项在签署房产买卖合同时，当事人应注意以下事项：核实房产权属证明的真实性。
防范虚假宣传和欺诈行为。
注意购房支付方式和款项流向的合法性。
结语民法典合同编中的买卖合同是一种常见而重要的合同类型，其中多重买卖和房产买卖是其重要分支。
当事人在签署买卖合同时，应当慎重考虑各方面因素，确保合同的有效性和合法性。
如有疑问或争议，可及时寻求法律援助解决。
法律硕士专业基础课民法学(所有权)模拟试卷3
法律硕士专业基础课民法学（所有权）模拟试卷3(总分：54.00，做题时间：90分钟)一、民法学(总题数：27，分数：54.00)1.单项选择题第31-50小题。
下列每题给出的四个选项中，只有一个选项是符合题目要求的。
请在答题卡上将所选项的字母涂黑。
__________________________________________________________________________________________2.在建筑物区分所有权的内容中，具有主导性的权利是( )。
A.管理权B.成员权C.共有权D.专有权√建筑物区分所有权的内容包括专有权(空间所有权、专有部分所有权)、共有权(共同部分所有权、共同管理权)和成员权，其中，专有权占据主导地位，没有专有权，共有权和成员权毫无意义。
可见，选D项。
3.下列选项中，不属于构成专有部分须具备的条件的是( )。
A.能够获取业主的资格√B.能够登记成为特定业主所有权的客体C.能够在构造上明确区分D.能够在功能上明确区分，具有排他性《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋(整栋建筑)，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分(即构成专有部分必须具备3个条件)： (1)具有构造上的独立性(物理上的独立性，即专有部分应当在建筑构造上能够与同一建筑物中的其他部分完全隔离)，能够明确区分； (2)具有利用上的独立性(即能够被单独地使用，具有独立的使用价值)，可以排他使用； (3)能够登记成为特定业主所有权的客体。
据此，B、C、D项表述构成专有部分的条件，只有A项表述并非属于构成专有部分的条件，故选A项。
4.下列选项中，不属于相邻关系的处理原则的是( )。
A.有利生产B.方面生活C.等价有偿√D.公平合理处理相邻关系的基本原则有二：有利生产、方便生活；团结互助、公平合理。
5.相邻关系的客体是( )。
民法必背考点
2016-08-01民法必备考点(第一篇)一、民事行为能力的效力( 1 )( 2 )( 3 )(未损害国家利益) ；(4)(未损害国家利益) ；( 5 )( 1 ) 限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同( 《合同法》第 47 条) ( 2 )因无权代理(但不构成表见代理)订立的合同( 《合同法》第 48 条)( 3 )因无权处分订立的合同(《合同法》第 51 条)( 1 ) 《合同法》第 52 条规定的合同无效的五种情形，损害国家、集体或者第三人利益；；；( 2 ) 《合同法》第 53 条规定的合同无效的两种情形①根据《合同法》第 53 条，预先免除下列两类责任的②无论这两类免责条款采用的是( 3 )合同部分无效①无效部分与有效部分是一个整体，属于一个合同的内容。
②合同的一部分具有无效事由。
③无效部分具有可分性。
所谓可分性，指将无效部分去除，剩余的部分还能成其为一个合同，且与当事人订立合同的初衷不相违背。
如果除去无效部分，从订立合同的目的、交易习惯以及诚实信用和公平原则衡量，剩余的部分对于当事人而言已无意义或已不公平合理，则应认定合同全部无效。
换言之，无效部分不能是当事人一方或双方坚持的合同主要条款。
普通时效期间与特殊时效期间的起算：换言之，从债权人能够行使权利之日起计算。
根据《民法通则》第154 条，开始的当天不算入，从下一天(次日)开始计算。
具体而言：( 1 )人身损害，伤害明显的，从受伤害且知道义务人之日起算；伤害当时未曾发现，后经检查确诊并能证明是由侵害引起的，从伤势确诊且知道义务人人之日起算。
起计算。
( 3 )融资租赁合同中，出租人请求承租人支付租金的 2 ，均从租赁期届满之日起起算( 《融资租赁合同解释》第 25 条)。
(4)未约定履行期限的债务，依照《合同法》第 61 条、 62 条可以确定履行期限的，从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算；但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
物权法律制度思维导图-高清简单脑图模板-知犀思维导图
物权法律制度物权法律制度概述物的种类可替代物与不可替代物主物与从物原物与孳息物权的种类包括所有权、用益物权和担保物权自物权和他物权独立物权和从物权物权法的基本原则物权法定原则物权客体特定原则物权公示原则物权的取得方式原始取得继受取得物权变动不动产物权变动的情形登记生效登记对抗非基于法律行为的物权变动不动产登记制度不动产统一登记制度不动产权属证书与不动产登记簿不一致的更正登记异议登记预告登记动产的所有权非基于法律行为的物权变动动产的买卖特殊的交付方式动产的抵押和质押质权：交付生效抵押权：登记对抗一物二卖多重买卖合同的合同效力动产的一物二卖一房二卖无权处分与善意取得制度无权处分的基本理论债权行为：合同有效物权行为：效力待定善意取得制度善意取得制度的构成要件善意取得的法律效果善意取得的适用范围拾得遗失物所有权按份共有和共同共有对外关系按份共有共同共有按份共有人转让自己的个人份额共有物的处分共同共有按份共有无权处分债权行为：合同有效物权行为：效力待定用益物权建设用地使用权登记生效无偿划拨有偿出让担保物权抵押权抵押合同抵押物抵押权的设立抵押担保的范围抵押物的处分抵押权的实现物权重合浮动抵押和最高额抵押质权质权的设立对质物的处分质权人的保管义务留置权留置权成立要件留置权的性质。
善意取得
民法小酌
问题1：下列哪些是一物二卖哪些是无权处分？ 在无权处分的那些例子中是否可适用善意取得 制度？ 这些例子中涉及的合同是否都有效？ 1、出卖人出卖动产给甲乙，先与甲签订合同，未 交付；再与乙签订合同，完成交付。
2、出卖人出卖动产给甲乙，先与甲签订合同，完 成交付；再与乙签订合同，未交付。
3、出卖人出卖不动产给甲乙，先与甲签订合同， 完成交付；再与乙签订合同，完成登记。
合同法司法解释（二）第十五条：
出卖人就同一标的物订立多重买卖 合同，合同均不具有合同法第五十 二条规定的无效情形，买受人因不 能按照合同约定取得标的物所有权， 请求追究出卖人违约责任的，人民 法院应予支持。
2、出卖人出卖动产给甲乙，先与甲签订合同， 完成交付；再与乙签订合同，未交付。
因出卖人与甲的合同有效且出卖人完成交付，故 乙已基于有效合同而继受取得该动产所有权，所 以出卖人再与乙签订合同而处分该动产时当然是 无权处分，所以不是一物二卖。
第一重——第三人善意取得的时间是获得 交付、获得登记时
第二重——判断第三人是否善意，需要考虑 时间，即只要获得交付、登记时不知道或 不应当知道即可说明其为善意也即“善意 是取得的条件，不是维持取得的条件”
问题：下列哪些是一物二卖哪些是无权处分？是 否可适用善意取得制度？合同是否都有效？
1、出卖人出卖动产给甲乙，先与甲签订合同， 未交付；再与乙签订合同，完成交付。
一房二卖法律规定(3篇)
第1篇在我国，房地产市场一直以来都是备受关注的热点话题。
由于房地产市场涉及到的法律关系复杂，因此，对于一房二卖的法律规定也就尤为重要。
一房二卖，顾名思义，即同一房屋在同一时间内被卖给了两个不同的买家。
这种现象在我国房地产市场中并不少见，不仅严重损害了买家的合法权益，还扰乱了房地产市场的秩序。
本文将从一房二卖的定义、法律后果、法律责任以及防范措施等方面进行详细阐述。
一、一房二卖的定义一房二卖，是指同一房屋在同一时间内，卖方与两个或两个以上的买方签订买卖合同，约定将房屋出售给其中一个或多个买方。
在合同成立后，卖方未能按照合同约定履行交付房屋义务，导致房屋无法交付给所有买方。
二、一房二卖的法律后果1. 买卖合同无效根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条的规定，因出卖人一房二卖而签订的买卖合同无效。
这意味着，一旦出现一房二卖的情况，已经签订的买卖合同将不再具有法律效力。
2. 买方有权要求赔偿损失根据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条的规定，因出卖人一房二卖而给买方造成的损失，买方有权要求出卖人承担赔偿责任。
赔偿范围包括但不限于已支付的购房款、利息损失、评估费用、律师费等。
3. 买方有权请求解除合同根据《中华人民共和国民法典》第五百九十九条的规定，因出卖人一房二卖而给买方造成损失的，买方有权请求解除合同。
合同解除后，出卖人应退还买方已支付的购房款及利息。
三、一房二卖的法律责任1. 违约责任出卖人一房二卖，构成违约行为。
根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条的规定，出卖人应承担违约责任，赔偿买方因此遭受的损失。
2. 损害赔偿出卖人一房二卖，给买方造成损失的，应根据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条的规定，承担损害赔偿责任。
3. 刑事责任在特殊情况下，如出卖人一房二卖行为构成诈骗、侵占等犯罪，出卖人将承担刑事责任。
四、防范一房二卖的措施1. 买方应核实房屋产权在购房过程中，买方应仔细核实房屋产权，确保房屋未被抵押、查封等。
每日一糖1.26“一房二卖”行为的法律性质探讨
“一房二卖”行为的法律性质探讨作者：邓辉韩涛发表时间：2014-09-22近年来，房地产市场异常繁荣，在商品房买卖过程中各类纠纷也日益增多。
而“一房二卖”、“一房多卖”现象已逐渐成为房地产交易过程中最为严重、最为突出的问题。
一些开发商、房主为牟取非法利益隐瞒事实将房产多次转让，严重扰乱了市场经济秩序，侵害人当事人的合法权利。
然而“一房二卖”行为是属于普通的合同纠纷而由房主承担违约责任还是构成合同诈骗罪应追究刑事责任在理论界有很大争议，而在实践中区分“一房二卖”行为罪与非罪具有重要意义，否则就有可能将合同纠纷与合同诈骗罪混淆，造成放纵犯罪或错误追究当事人刑事责任的不良后果。
笔者就“一房二卖”行为的法律性质及处理进行如下分析、探讨。
“一房二卖”好比民间所说“一女二嫁”，顾名思义是指房屋产权人将一处房产分别卖给两位买受人，获取两份房屋价款的行为。
由于房屋产权人无法向两位买受人履行交房义务，最终导致至少一位买受人虽然支付了房款却无法获得房产。
现实中这类案例并不少见。
李某常年来从事房地产开发。
因赌博欠下巨额债务，为归还赌债，筹集赌资，李某将开发的多处房产，通过“一房二卖”的形式进行转让而获取资金。
在房屋交付过程中，多名买受人发现自己购买的房产均存在各类异常情况，有的房产有其他购买人甚至已入住，有的房产已经进行了抵押贷款，还有的买受人拿着房产证事后却得知房产证是伪造的。
于是多名买受人在退房索赔无果的情况，将李某诉至法院或至公安部门报案。
李某的行为是属于承担违约赔偿责任的在签订、履行合同的不当行为，还是已经构成合同诈骗罪的犯罪行为？笔者认为，要解决这个问题，首先要了解合同诈骗罪与普通合同纠纷的区别，合同诈骗犯罪往往与合同纠纷交织一起，罪与非罪的界限容易混淆。
合同诈骗罪是指行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对他人财物，数额较大的行为。
《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
多重买卖大全
多重买卖大全1. 多重买卖合同概述多重买卖指的是同一标的物被出卖人多次出售给不同的买受人的情形。
在多重买卖中，合同的效力、标的物的归属以及违约责任等问题较为复杂。
2. 多重买卖合同的效力多重买卖合同在法律上一般认为是有效的，但因标的物的归属问题，可能导致部分合同无法履行。
出卖人应承担相应的违约责任。
3. 标的物归属的确定(1) 先到先得原则：一般认为，最先交付的买受人取得标的物的所有权。
(2) 先登记原则：在不动产多重买卖中，先办理产权登记的买受人取得所有权。
(3) 先支付原则：在无法确定交付或登记先后的情况下，可考虑先支付价款的买受人取得所有权。
4. 违约责任的承担(1) 出卖人应向未能取得标的物所有权的买受人承担违约责任，包括返还价款、赔偿损失等。
(2) 买受人之间无权相互追究违约责任。
5. 风险防范建议(1) 出卖人在出售标的物前，应确保标的物权属清晰，避免一物多卖。
(2) 买受人在购买前，应尽量核实标的物的权属状况，必要时可要求出卖人提供相关证明。
(3) 合同中可明确约定多重买卖情况下的处理方式，以减少纠纷。
6. 相关法律规定《中华人民共和国合同法》第130条、第135条等对多重买卖合同的效力、标的物交付等问题作了规定。
7. 典型案例分析案例1：甲将房屋先后出售给乙、丙，乙先办理了产权登记，丙未能取得房屋所有权，甲应向丙承担违约责任。
案例2：甲将汽车先后出售给乙、丙，乙先支付了全部价款，丙未能取得汽车所有权，甲应向丙承担违约责任。
8. 结语多重买卖合同在实践中较为常见，涉及的法律问题较为复杂。
出卖人和买受人都应提高风险防范意识，合理约定合同条款，以维护自身合法权益。
一物数卖归谁及其法理探析
一物数卖归谁及其法理探析一物数卖，是指出卖人就同一标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。
在一物数卖情形下，数个买卖合同的效力、标的物所有权的最终归属及先订立买卖合同的买受人，作为特定物债权的债权人能否行使撤销权，以保全自己的合同债权？日前，最高人民法院出台买卖合同解释，对买卖合同中“一物数卖”导致的纠纷问题作出明确规定。
司法解释规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：1、先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；2、均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；3、均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
此外，根据司法解释，在船舶、机动车等特殊动产多重买卖情形中，交付是特殊动产物权变动的生效要件，登记是对抗善意第三人的对抗要件，应依照交付、登记、合同成立先后作为合同履行顺序；出现交付与登记冲突情形时，应以交付为准。
那么最高院的这一司法解释所包含的法学理论有哪些？一、一物数卖的分类及成因一物数卖也称一物二卖。
一物二卖，自古有之，其发生于债权契约成立之后至买方取得完整意义上的所有权之前的期间。
广义上的一物数卖，包括无权处分下的多重买卖，而狭义上的一物多卖仅指有权处分的多重买卖。
（一）广义的一物数卖在物之所有权已经转移于第一买受人的情况下，出卖人再将该物出卖于其他数个买受人。
此种情形下，第一买受人已经取得完整意义上的所有权之后,出卖人不可能以所有权人的地位将标的物再度出卖他人。
此种情形应当适用无权处分，以无权处分理论与制度来解决这个问题更为科学与合理。
只有占有改定情况有所不同——出卖人在转移所有权之后仍然占有标的物,对外显示出权利外观,第二买受人基于对此权利外观的信赖再度发生买卖关系在情理之中。
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2018注册会计师《经济法》考点：多重买卖合同合同效力、动产的一物二卖、一房二卖、无权处分的基本理论、善意取得制度、善意取得的构成要件
【知识点】多重买卖合同合同效力
出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
《合同法》第52条:有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
【知识点】动产的一物二卖
1.普通动产
出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：
(1)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持;
(2)各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;
(3)买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
2.特殊动产
出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：
(1)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持;
(2)各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;
(3)出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持;
(4)各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。
【知识点】一房二卖
1.一房二卖
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”一倍的惩罚性赔偿金。
【解释】买受人只能要求“房地产开发商”承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金;如果出卖人是平民百姓，不在此列。
2.预告登记
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【知识点】无权处分的基本理论
1.债权行为：合同有效
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
2.物权行为：效力待定
无权处分行为处于效力待定状态，在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，该行为有效。
【知识点】善意取得制度
1.《物权法》的规定
根据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：。