广州市城中村改造介绍共61页文档
广州市城中村商业形态的更新改造——以广州棠下村为例
广州市城中村商业形态的更新改造——以广州棠下村为例摘要：随着城市的快速发展和建设，城中村现象越来越明显，其带来的一系列问题也愈发凸出，建筑密度大，布局混乱，卫生条件差……等等因素都会制约着城市的发展。
本文通过分析广州市现有城中村商业形态改造更新实例，总结其更新改造特点并学习，以广州市天河区棠下村作为研究对象，最终总结出城中村商业形态更新改造的策略建议。
关键词：城中村、商业形态、改造更新1、广州典型城中村商业形态——以棠下村为例1.1 区位条件棠下村位于广州市天河区东南部，是广州典型的城中村，也是低收入人群的居住区。
经过调研，棠下村具有城中村特点，即低层住宅聚集，楼距紧凑，还未被开发，村内很多低收入人群聚集。
在广州快速城市更新扩张背景下，截止2017年9月，有10万人左右的常住和流动人口聚居在棠下村，社区面积不足一平方公里。
棠下村居民由本地居民和外来务工人员组成，外来务工流动人员占了大多数。
因棠下村交通方便，乘坐BRT到棠下村站即可，出勤方便，且房租便宜，广受外来务工人员的欢迎。
1.2人口状况（1）人口数量：截至2017年，棠下村常住和流动人口达到10万人左右。
（2）人口构成：根据调研的数据整理，非广州户籍居民占了94％，这些居民居住方式为租房，从事的职业有建筑业、服务类等等，大学毕业求职者和刚投身工作的白领也有部分租住在此。
（3）人口受教育情况：外来人口中，拥有大学本科学历的人数约占总人口的1.90％，拥有初中学历的人数最多，大约占总人口的41.03％。
以上数据反映了棠下村居民的受教育水平与基本社会阶层偏低。
（4）职业构成：外来人口中，从事人数最多的为散工，其次是商人和工人。
从事人数较多的职业技术含量不高，学历限制也较低。
1.3商业空间布局（1）与交通路径密切结合棠下村的商业配套设施表现出显著的线型沿街道平均布置的特点，商业街主要是贯通南边棠德南路与北边中山大道的道路，中山大道的棠下村BRT公交站点与棠德南路的棠德南公交站点，是主要的人流方向。
中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见-穗办[2002]17号
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中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见（穗办[2002]17号）按照我市率先基本实现社会主义现代化、建设现代化中心城市的要求，为加快“城中村”改制步伐，经市委、市政府批准，现就我市“城中村”改制涉及的有关问题提出以下意见：一、关于“城中村”村民户口“农转非”问题改制的“城中村”，应将村民农业户口全部变更为居民户口，换发新户口簿。
在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其他有关费用。
换发新户口簿的工本费由财政解决，具体工作由市公安户政部门和各有关区政府负责。
二、关于“城中村”改制中集体土地及其房屋权属的处置问题(一)关于农村集体土地的处置。
实施改制的“城中村”，在农民成建制转为城市居民后，村行政管辖范围内的剩余集体土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第(五)款的规定，一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，原农用地承包继续享有国有农用地的承包经营权，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。
转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续。
如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。
因城市建设需要收回转制土地的使用权，则按有关规定办理相应手续后给予合理补偿。
(二)调整自留用地政策。
村委会撤销后，今后不再配给自留用地。
政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的上盖建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。
广州城中村改造成效与反思
广州城中村改造成效与反思广州市的城中村改造已历经十多年，改造进展及成效如何，本文试图通过对广州城中村改造进度缓慢原因进行分析，对改造成效进行思考，并提出进一步推进城中村改造的一些思路和建议。
标签：城中村；改造模式；融资方式；宜居；文化传承广州是我国城中村问题最突出的代表性城市之一，其基本特点有：数量多，分布广，2000年确定的385平方公里城市规划发展区内有138条行政村；建筑密度高，普遍在60%-70%，现状容积率一般为2.5-3.5；违章建筑多；外来流动人口多。
1、广州市城中村改造基本情况2000年9月广州市开始部署城中村改造，同年12月出台《广州市“城中村”整治建设方案》，提出改造的近期目标是2-3年时间内完成城中村改制，远期目标为2020年实现“大变”时，把广州市规划发展区范围内的城中村逐步改造成为现代化文明城区。
1.1改造基本思路和原则广州城中村改造分两步走，第一步农村管理体制转制；第二步有步骤地推进城中村改造。
在城中村改造初期广州市政府提出了政府不直接投资、不进行商业性房地产开发、一村一策、政府给予优惠政策的改造建设原则。
1.2改造进展情况广州城中村改造的进展并不顺利，2002年底确定的7个试点改造村（白云区三元里、槎龙、棠溪村、海珠区沥滘村、黄埔区笔岗村、天河区石牌村和原芳村区茶滘村）均未能如期推动，因改造模式、资金、补偿标准等等问题而搁浅，除了笔岗村在时隔14年后的2016年底终于破土开工外，其他6个村都终止了全面改造计划。
整体推进情况也不理想，2007年天河区猎德村启动改造才宣告广州城中村改造正式启动，至2017年完成改造城中村不足10个。
2、城中村改造进展缓慢的原因分析2.1资金来源问题资金来源是“城中村”改造的瓶颈。
城中村改造需要投入巨额资金，按当时估算，首批7个试点村完全改造保守估计需50亿元，而完成138个城中村改造，保守估计至少要2000亿元。
如此庞大的改造资金从哪里来，改造初期，广州市主张以村集体和村民个人出资为主、市、区两级政府给予适当支持的融资方式，由于财政上的限制，政府基本上是从政策或税费上给予减免支持为主，不可能真正出资，而如此巨额资金一般村集体都难以承担。
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例摘要：城中村是改革开放以来快速城市化进程中形成的一种特殊地域现象，在促进经济发展、维系社会稳定方面发挥了一定的积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点，推进城中村改造势在必行。
本文以广州市为例，分析城中村现状情况、梳理改造历程及特征，并在此基础上剖析新发展阶段推进城中村改造面临的困境，提出对策建议。
关键词：城中村；改造历程；改造困境；对策建议；广州引言城中村是在快速城市化进程中，受城乡二元管理体制根本影响，原有农村聚落被城市建设用地包围的一种特殊地域现象。
城中村是城市承接流动人口的“过渡地带”和“蓄水池”，在促进经济多元发展、为低收入群体提供住房等方面发挥了积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点。
推进城中村改造，有利于精准扩大有效投资、全面提升城市品质和提升城市治理水平。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》首次提出城市更新行动，并将城中村改造作为其重要组成部分。
2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造成为超大特大城市的一项重点任务。
伴随着城中村改造的深入推进，全国各地城中村改造都取得了阶段性的成效，但受房地产市场下行、市场改造动力下降、拆迁安置困难等多方面因素影响，当前面临着不少改造困境。
广州作为超大城市之一，城中村数量多、分布广，近年来虽推进了一批城中村的改造，但目前剩下的都是制约因素比较明显的城中村。
一直以来，城中村受到学术界的广泛关注，尤其是城中村更新改造的空间环境[1]、产业经济[2]、社会文化[3]以及改造更新模式[4-7]等方面，但在如何破解新发展阶段城中村改造在改造动力、资金筹集、拆迁安置、改造标准等方面困境的研究尚有不足。
因此，本文将以广州市为例，在分析城中村现状、改造历程与特征的基础上，剖析新发展阶段改造面临的困境，提出解决思路和对策建议。
猎德村改造情况
猎德村改造情况一、基本情况猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。
全村常住人口7865人，3467户，外来人口8000人。
按2006年底计，用地面积336304平方米，另外还有发展经济用地约23万平方米。
改造前集体经济总收入约5000万元。
2007年9月29日，猎德村以46亿元拍卖出桥西地块，此次拍卖是以生地熟让的形式，由市政府指定市土地开发中心组织代征代拍，交地时间为2010年6月，最终由联合买家富力地产和合景泰富以46亿元拍得，随后宣布引入新鸿基集团共同开发。
2007年10月，作为广州首个旧城改造项目猎德村开始拆迁。
猎德村的改造规划，桥东为复建安置区，桥西地块用以拍卖融资，桥西南建设村酒店和村集体物业。
整个改造建设工程3年，至2009年底基本完成。
全体村民2010年春节前搬入新居。
二、改造前情况改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩影，原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，面积小，质量差，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣。
此外，还保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑。
三、改造主要进程猎德村的改造采取由开发商垫资、政府出政策、村委会协助的模式，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。
改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。
村中建3条规划路，共有37栋高层住宅建筑，还有会所、祠堂、池塘等配套，了告别以往小楼牵手、道路狭窄的弊病，道路与珠江新城CBD规划融为一体。
1、拆迁方案：猎德村的补偿原则是“拆一补一”，以四层为上限，实施阶梯式安置。
框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。
如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。
临迁安置补助标准根据2004年出台的《广州市城市房屋拆迁管理办法》实施，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元计付临时安置补助费。
广州市城中村改造成本构成、盈利及风险分析 精品PPT
单价
备注
2634 3392 3536 4136 建设标准已包含满足规划配建要求的全部建设内容 3822 3594 4792
根据改造范围周边市政工程情况，可选择按实际工程量计算或6亿/平方公里计算 涉及农转用的才计算，包含耕地开垦费、耕地占用税及菜田建设费等，具体按照 国土房管部门的规定办理 涉及建设用地增减挂钩时计算，具体按照国土房管部门的规定办理
4、由于城中村改造实施时间、跨度较长， 故可以博取地价升值获得盈利目标。
八、城中村改造风险点
1、城中村用地手续办理较为复杂，需要村民股东大会多次表决，由于部分村民 不配合，导致用地办理时间不能按计划完成，资金成本增加。
2、城中村改造过程中，不可避免的会遇上钉子户，由于政府强制措施不足，不 能按计划交地，造成前期投入资金利息增加及临迁费用增加。
3、开发商获得融地块物业面积=
改造总成本 ，如果融资地块批复
楼面地价
计容建面有结余，结余面积作为保障房由开发商建设后村与政府6:4分成，保障 房建设费用纳入改造成本。 4、由于政府纳进改造成本与实施改造成本有差异，故开发商实施改造成本比政 府批准的楼面地价有可能高出2000-3000元/㎡。
七、城中村改造实施盈利控制节点
广州市城中村改造成本构成、 盈利及风险分析
集团投资开发事业部
目录
一、城中村改造范围现状用地权属组成 二、城中村改造后各方利益所得 三、城中村改造后用地组成 四、政府纳进城中村改造成本构成一览表 五、城中村改造实施成本及政府纳进改造成本的差异点 六、城中村改造方案融资地块开发量的确定 七、城中村改造实际盈利控制节点 八、城中村改造风险点
村民一般难以自筹。
20%×4000元/㎡以上。
5、城中村改造投入的资金成本， 政府没有纳入改造成本 开发商实际投入后会发生利息
浅析城中村的现状问题及改造对策
本科生毕业论文题目：浅析城中村的现状问题及改造对策——以广州城中村为例专业：行政管理学学生姓名：xxx准考证号：xxx指导教师：xxx完成时间 2014 年 9 月 13 日浅析城中村的现状问题及改造对策——以广州城中村为例摘要：改革开放以来，中国的城市得到迅速发展。
城市化进程不断加快，城市规模不断扩大，与此同时，城中村问题也越来越突出。
本文以广州市的城中村为例，着重从城中村的现状及存在问题进行描述，从中明白城中村改造的意义及改造过程中遇到的阻力。
并根据改造过程中遇到的阻力提出相应的对策及建议，以促进城市化的发展。
关键词：城市化；城中村；改造；对策目录前言 (1)一、广州及城中村 (1)（一）广州简介 (1)1、广州市概况 (1)2、行政区划 (1)（二）城中村 (2)1、广州城中村 (3)（三）城中村的类型及特征 (4)1、广州城中村的类型及特征 (5)二广州市城中村的现状 (6)（一）人口杂乱 (6)（二）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中 (6)（三）基础设施不完善 (7)（四）土地使用情况存在问题 (7)（五）违法犯罪分子的温床 (7)三城中村改造的必要性 (8)（一）有利于推动城市化进程 (8)（二）有利于建设现代化城市 (8)（三）有利于解决城中村人口的发展道路 (9)（四）对农村城市化的意义 (9)四城中村改造过程中遇到的阻力 (9)（一）来自政府的阻力 (9)（二）来自开发商的阻力 (10)（三）来自城中村居民的阻力 (10)（四）其他方面的阻力 (10)五城中村改造措施 (10)（一）城中村改造应遵循的原则 (11)（二）城中村改造的基本模式 (11)（三）城中村改造的思想跟进 (12)（四）城中村改造的制度跟进 (12)六小结 (13)参考文献： (14)前言改革开放以来，中国的城市范围不断向外拓展，使得城市的边缘不断向郊区蔓延。
于是被城市包围而居民的生活方式没有发生改变的“城中村”应运而生【1】。
广州市城中村改造条例
《广州市城中村改造条例》（全文）广州市城中村改造条例（2023年12月28日广州市第十六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过2024年3月29日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）第一条为了满足公共利益需要，推进和规范城中村改造，优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业转型升级，提升城市品质和城市发展质量，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的城中村改造及其监督、管理等活动。
本条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。
城中村改造的具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定并向社会公布。
第三条城中村改造应当增进社会公共利益，实现下列目标：（一）加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；（二）提升居住品质，改善居住条件和生态环境；（三）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；（四）促进产业转型升级，推动新旧动能转换；（五）高效综合利用土地资源，提高土地利用效率；（六）夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。
第四条本市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。
第五条市人民政府负责统筹城中村改造工作，建立城中村改造协调工作机制，制定城中村改造重大政策措施，审定改造计划、资金安排和改造方案等。
区人民政府负责组织实施本行政区域内的城中村改造工作。
街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府组织实施城中村改造工作。
第六条市住房城乡建设行政主管部门负责组织、协调和管理城中村改造工作，并组织实施本条例。
市规划和自然资源部门负责城中村改造规划和用地管理工作。
城中村改造实践评析广州猎德村方案
一、猎德村概况
猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城南部，南临珠江。 从宋代建村到改革开放初期，猎德一直都是传统的农耕村落，猎德村民渔耕劳作，繁衍 成旧猎德村淳朴美丽的水乡村落。
二、猎德村历史演变回顾
1.九百年岭南水乡演化——历史村落传承 猎德村具有900多年历史，至今仍保留着大量具有岭南水乡特色的古民居、古祠堂、古 石板街、古树木等，承载着颇具区域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了独 特的龙舟文化。
加1 亿以上的集体收入 • 猎德村集体经济组织也将和村民一同融入城市，最终完成“城市的城市化”
复建回迁后 • 房租收入从500升至1500元 • 房屋质量提升 • 公共设施增加
美好城中村改造？？？
四、猎德改造实施评价
示范性 • “政府主导、市场参与”原则的成功，“土地置换资金”方式是获得资金来源是这一
三、猎德改造方案
4.猎德中心规划方案分析
猎德村集体经济的发展用地---桥西南酒店办公区 三角、三轴、三象限的建筑构图 结合桥东复建住宅区如“龙舟竞发”布局形态，提出龙船“扬帆领航”的整体形态意念
三、猎德改造方案
4.猎人坊风情街规划方案分析 旧猎德村内短短 400 米长度的猎德涌将配合全段进行第三次截污整治，并规划集中复建 旧猎德村“一涌两岸”风貌，打造成集休闲、购物、旅游观光新天地
1997 年 8 月广州有关部门曾发函表示：为保证猎德村庄完整，猎德南路在 10 年内不会动工，以后猎 德南路拟用隧道形式穿越猎德村。
后来的珠江新城规划检讨将猎德路扩大为 52 米，连接天河东和江南大道的城市主干道，成为未来广州 南北交通大动脉——新光快速路的一部分。
3.旧猎德村主动要求改造的积极性 调动其主动积极性在于尊重其历史和产权，顾及其集体和个人利益 2002 年改造尝试的没有调动村民积极性根本原因在于忽视了其利益问题。
广州城中村改造现状和发展研究-化学-毕业论文
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---摘要城中村问题是一个困扰许多城市管理站的棘手问题，如何在工业化、城市化已经成为时代主流这一宏大的社会变迁中，对城中村进行彻底的城市化，是许多城市管理者及专家学者积极探索的一个热点问题。
城中村作为一种全国性的普遍现象，有许多共同的特点，但广州市的城中村作为南方开放前沿的先行者，有其独特的地方。
为解决城中村问题，自2002年以来，广州市出台了一系列重要文件。
本文主要针对广州城中村的改造现状，探讨城中村的形成原因、存在的问题、改造的困境和难点，最后针对这些问题、难点提出一些建议和对策。
关键词：城中村；改造现状；发展研究Guangzhou villages transform the status quo anddevelopment studiesABSTRACTThe villages in question is a thorny problem that plagued many cities, the management station, and how industrialization, urbanization has become the mainstream of the times of this great social change, thorough urbanization on villages, many city managers, experts and scholars to activelyexploration is a hot issue. Villages as a national universal phenomenon, there are many common features, but the villages in the city of Guangzhou City as a forerunner of the open frontier of the South, has its own unique place. To solve the villages, since 2002, Guangzhou City, issued a series of important documents. In this paper, for the villages of transformation of the status quo, explore the reasons for the formation of villages, the problems, the plight and difficulties of the transformation, and finally solve these problems, and difficult to put forward some suggestions and countermeasures.Key words: villages;individual housing loans; risk management目录摘要 (I)ABSTRACT (II)1 绪论 (1)1.1课题研究的目的、意义 (1)1.2国内外研究现状及文献综述 (1)2 广州城中村的形成和发展 (4)2.1广州城中村的形成原因 (4)2.2广州城中村的发展现状 (4)3 广州城中村改造中存在的问题分析 (7)3.1广州城中村目前改造的状况 (7)3.2广州城中村改造中存在的问题 (7)4 广州城中村改造的对策及建议研究 (10)4.1实施城中村改造建设应注重的问题和原则 (10)4.2对策建议 (12)5结论 (13)参考文献 (14)1 绪论1.1 课题研究的目的、意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。
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56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
广州市城中村改造介绍
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
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60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左