2018年郑州房地产市场总结及2019年市场展望
2018年上半年郑州房地产年中鉴
信阳
三门峡 商丘 周口 漯河 南阳 信阳
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宏观背景丨政策回顾丨郑州
2018年上半年注重在“供给侧”解决问题，政策持续严控
2018.06.13 竞房价/竞地价：航空港区报价达到熔断价后，转为网上一次性竞综合房价或网上一次性竞地价。 人地挂钩：现状人均城镇建设用地不超过100(含100)平方米的城镇，按人均100平方米的标准安排；在100~150(含150)平 方米之间的城镇，按人均80平方米的安排；超过150平方米的城镇，按人均50平方米的标准安排。
郑州
是
安阳 濮阳 鹤壁 济源 焦作 三门峡 郑州 洛阳 许昌 平顶山 漯河 驻马店 周口 新乡 开封 商丘
开封
否
是
否
30%
60%
洛阳
否
是
否
30%
60%
平顶山 安阳 驻马店 濮阳 鹤壁 许昌 新乡 焦作 济源
否 否 否 无 无 无 无 无 无 否 否 否 否 否 否
否 是 否 无 是 是 是 否 否 是 否 否 否 是 是
30个城市名单：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西 安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。
2018年郑州市房地产年中鉴
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宏观背景丨政策回顾丨河南
多城市颁布限价政策，调控城市持续增加，逐渐从热点一二线向三四线城市蔓延
把二套房贷 首付比例提 至60%，贷 款利率提至 基准利率的
第三套房或
以上不能贷 款，首套房 首付比例不 低于30%。 严格限制各
新国五条： 及时而彻底 地打消了一 些地区和开
“930”
【年度总评榜】之2019年郑州楼市行业现象与趋势观察
【年度总评榜】之2019年郑州楼市行业现象与趋势观察地盘说一元复始，万象更新。
去年的年终岁末《地盘》发布的《年度总评榜》还历历在目，2020年就新鲜到来。
2019年收成怎么样呢？我们依然按照自己的标准，对这一年的工作做了梳理，对各企业、项目和市场上的一些热点做了总结点评，以飨读者。
此为开篇。
从一些列行业级现象也可以看出，房企得到购房者的认可似乎才是唯一正途。
✍️撰文 | 叶知秋☞《地盘》特邀撰稿人地产三十年，风起于青萍之末。
戴上国家中心城市桂冠的郑州，这几年突飞猛进，大有一骑绝尘之势，就连楼市的走势，也紧跟时代步伐。
不谈国家中心城市、中原城市群、大中原都市圈，也不说高铁、航空港等这些国家级的赋能，单是房地产这一块，就精彩得足以惊掉下巴。
我们选择2019年行业的几个带有趋势性的话题，来剖析楼市的不同现象，和一些现象级的事件。
1房企物业拆分上市▽前不久，鑫苑物业在香港上市，成为继正商物业挂牌新三板后，又一在香港上市的郑州本土物业公司。
另据透露，建业新生活版块也在积极筹备中。
©鑫苑物业港交所挂牌上市这几年，绿城、中海、碧桂园、保利等房企物业都在进行物业产品的资本化实践。
在房地产行业增速放缓、融资环境普遍缩紧的背景下，物业管理服务不同于房地产行业的周期性波动，资产轻、负债低，可操作性更强。
©物业助推房企品牌竞争力物业板块上市后，除了获得母公司助力外，还能借助资本力量从社会上募集资金做大做强，助力母公司延伸出血脉相连的支撑力量，提升品牌的整体竞争度。
以物业公司为窗口，既可以拉近和业主的距离，又能不断实现服务端的增值收益。
不管为了实现企业长久稳定运营还是短期的资金收益，房企或许都会放手一搏。
©2019物业服务企业上市公司测评十强正商、鑫苑、建业等郑州本土实力房企积极上市扩大物业板块规模也是大势所趋，永威、康桥等服务见长的物业公司，或将寻求新的突破，这抑或成为行业的一大趋势。
2本土房企加持商业物业▽这一年，万科、龙湖、绿地、华润等多家房企在全国各地对商业地产频频加码，郑州的本土开发商也不甘人后。
【年报】2018年楼市回顾及2019年预判(2018房地产年报)
2018年比想象中更严峻一点磨具厂、两年前一半估值卖掉工厂——变成打工仔创业板，质押股权换来30亿进行产能扩张——为了融资很辛苦，5星变商务券商分析师，新财富拉票喝到胃出血——新财富取消海归找基金工作，四个月面试后——被通知暂停招人积蓄千万投入AI行业创业——屡屡被投资人放鸽子，融资无法到位OFO创始人戴威，破产和并购的生死一线中纠结挣扎，摩拜卖给美团创投基金合伙人，解散了团队——4年前创业，2亿人民币全部压注共享经济和O2O。
11家企业3家破产清算，7家弥留状态，1家勉强进入C轮，靠旧设备租赁生存。
房地产，杭州，想换学位房——旧房子挂牌3个月无人问津汽车，28年来首次年度负增长......2018年房地产大事记1、3月28日“三价合一”政策落地2、4月2日海洋新城出世3、5月17日深圳棚户区改造新政出台4、5月23日深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》5、5月26日深圳首次推行政府监管新房摇号选房6、6月5日深圳启动二次房改7、7月31日731新政发布限售限离限企8、9月19日光明“转正去新”正式挂牌光明区9、12月首套房贷利率下调10、改革开放40周年深汕合作区正式揭牌如何评价2018万科郁亮：•2018是万科过去从没有遇到过的一年•不是最困难的一年，是最不可预测的一年。
房地产过得还可以根据克而瑞研究中心公布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜统计，2018年TOP100房企整体销售规模高达100073.2亿元。
其中，前十强房企累计销售流量金额达40334.2亿元，占到百强房企销售金额的40.30%。
碧桂园、万科、中国恒大分别以7286.9亿元、6069.2亿元和5511亿元的销售流量金额位居行业前三。
2018年百强房企中，57家房企销售目标平均完成率为105.52%，销售目标完成率超过100%的企业达到40家。
房地产过得还可以大部分房企销售量价齐升,中国金茂表现突出。
郑州市房地产市场表现回顾及未来趋势预测分析
2015-郑州市房地产市场表现回顾及未来趋势预测分析郑州市地处黄河中下游和伏牛山脉东北翼向黄淮平原过渡的交接地带。
截至2018年末，郑州市全市总人口突破千万人，达1,013.6万人，比上年增长2.6%；其中女性502.4万人，增长3.8%；男性511.2万人，增长1.4%。
城镇人口743.8万人，增长4.2%；乡村人口269.8万人，下降1.7%。
2018年，郑州市经济总量突破万亿元，达10,143.3亿元。
比上年增长8.1%；人均生产总值101,349元，比上年增长5.8%。
其中第一产业增加值147.1亿元，增长2.1%；第二产业增加值4,450.7亿元，增长8.1%；第三产业增加值5,545.5亿元，增长8.3%。
郑州市城市概况资料来源：郑州市政府工作报告——郑州15-16年属去库存阶段，18H1市场表现较好，18H2-19年春节市场明显下滑郑州市场15-16年属于去库存阶段，17年库存去化完成并进入到补库存阶段，全年市区商品房住宅推盘1267万方，成交917万方，17年增速同比下滑，补库存350万方。
18年市区商品房住宅推盘1,190万方，同比-6%，成交1,107万方，同比+21%，其中18年上半年市场仍比较好，18年下半年到19年春节市场下滑非常明显，主要源于政府管控过于严格，很多项目一天只能签一套，导致客户对市场预期发生改变。
19年1季度市区商品住宅推盘140万方，同比-25%，成交191万方，同比+13%。
——19年3-4月市场有所回暖，主要源于部分区域解除限购以及年后入职增多推动置业需求19年3-4月市场有所回暖，环比有所改善，5月市场有所下滑。
去化来看，位于航空港区的美景魅力之城项目平推阶段，3-4月周去化65套，5月周去化35套，环比-46%；到访区域公司对郑州市区100多个项目观测统计，3月前三周合计来访量分别为1.3万组、1.5万组、1.6万组。
4月单周到访最多增致2万多组，5月前三周来访分别为2.1万组、1.6万组、1.9万组；成交方面，市区100多个项目3月前三周分别成交1,948套、1,714套、2,232套，4月分别周度成交1,366套、1,786套、2,190套、1,612套、1,666套，5月前三周分别成交2,180套、1,446套、1,788套。
房地产市场报告-2019年11月郑州市场监测报告
溢价率
0
0
18.3
0
1.6
0
1.7
0
8.1
0
0
0.8
0
土地出让金
溢价率
商办市场|各区县成交地图
2019年1-11月郑州市各区县土地成交量地图
惠济区 3.70万㎡ 1宗
中原区 10.22万㎡ 2宗
金水区 48.71万㎡ 4宗
二七区 6.01万㎡ 1宗
管城回族区 0.09万㎡ 1宗
规划建面(万㎡) 49-149 24-49 10-24 0-10
2019年11月郑州市 场监测报告
房地产政策
房地产政策
土地市场
整体市场 宅地市场
排行榜
热门地块
商办市场 下月预告
房产市场
市场供应 市场成交
排行榜
重点项目
市场库存
目录
房地产政策
房地产政策
郑州市房地产政策
政策类型
限购
限贷 限价 限售 人才政策
发布时间
2017.05.03
2016.12.23 --
2017.05.03 2017.11.24
推出规划建面
成交规划建面
成交楼面价
商办市场|土地出让金
2018年11月-2019年11月，郑州市成交土地出让金达132.41亿元，平均溢价率为2.0%。2019年11月郑州市土地出让金为 1.12亿元，同比下降94.5%，溢价率为0.0%。
郑州市土地出让金&溢价率走势
亿元
%
25
20
20
15
15
10
万㎡ 250
郑州市土地供求价走势
元/㎡ 4000
3500 200
建业十年进退郑州：2018合同销售额723亿郑州占比史上最低
建业十年进退郑州：2018合同销售额723亿郑州占比史上最低投实君按：为河南人民盖好房子。
2019年伊始，建业地产把“河南人民”的指针，拨向了郑州。
2019年以来，北龙湖连拍三宗地，建业连中三元，55.2亿元拿下北龙湖210.889亩土地。
加上建业海马九如府，建业在北龙湖已经共拥有四宗地。
投实APP，情报级金融信息终端从金额上看，已经超过了2016年与2018年，在郑州拿地金额之和的两倍（6.13亿+13.95亿），也几乎追平了2017年，建业地产在郑州拿地花的钱（56.64亿）。
在2019年之前，建业地产的郑州势力，已经降到其史上最低。
3月28日，建业地产披露2018年业绩报告。
2018年建业地产合同销售金额723.66亿元，同比增长约为97.2%，其中重资产的合同销售金额536.75亿元，同比增长约为76.5%；轻资产的合同销售金额186.91亿元，同比增长约197.2%。
按合同金额算，建业地产2018年在河南省市场占有率为6.7%。
较2017年增长2.4个百分点。
然而，聚焦到郑州，2018年，建业地产的郑州市场份额创2008年以来新低。
投实APP，情报级金融信息终端2018年建业地产在郑州市合同销售金额为137.99亿元，占重资产合同销售金额的比重为25.70%，较2017年再度下降0.7个百分点。
从下图可以清晰看出，在建业地产的市场份额中，2008年郑州市场占比为58.42%，此后数年这一比重再未恢复过。
10年间，在建业的整个盘子里，郑州的份额，从将近60%，降至25%，缩水接近6成。
2016年，郑州入选国家级中心城市，全国房地产企业的TOP10尽数会猎于郑州。
深耕于河南20多年的建业地产，在最应该摘取胜利果实的时候，却被悄悄反超。
根据克而瑞公布的数据，2016年-2018年，正商地产已经连续三年稳坐郑州市场房企TOP1。
投实APP，情报级金融信息终端2018年，在郑州市场，无论是销售金额还是销售面积，建业已经被正商全面反超。
2018年11月郑州房地产市场月报及未来走势预判
8
郑州&政策：河南率先实行施工许可办理实行承诺制 郑洛新首批辐射点确定 郑洛新首批108个辐射点确定， 享受“政策+资金”红利
11月29日，从省政府获悉，为充分发挥郑洛新国家自主创新 示范区对全省创新驱动发展的引领辐射带动作用，省政府办公
11月27日，河南省住房和城乡建设厅，发布了关于实行建 筑工程施工一站式办理的通知，主要内容如下：施工许可实 行承诺制；取消施工图审查备案、合同备案、工程质量监督
世联看点：新农村建设需要导入各 类新的产业资源，若原有的土地制
《土地管理法实施条例》等配套法规的修改完善工作。如何缩小征地范围，规范
征地程序，完善对被征地农民合理规范多元保障机制，是本轮土地管理法修改主 要的着眼点之一。
度不做调整，往往会陷入僵化，容
易产生各类新问题，如农村土地不 能流转导致闲置等。
强指出，要认清形势，进一步增强稳定市场的信心。要着力增“量”稳市场，增加土地供应“量”、住房供
应“量”和租赁住房“量”；要着力控“价”稳市场，防控投资投机抑“价”、实行目标管理控“价”、推 行上市预报制度限“价”、完善公示制度明“价”；在完善相关制度上下功夫，在建立长效机制上求突破。
世联行 房地产月报
地处置范围；申请签订完善征（转）地手续协议不再采用2/3以上（含2/3）股东代表
表决同意为准入门槛等等。
料要求、优化工作程序和手续等
方面进行了修改完善。
世联行 房地产月报
5
全国&政策：完善养老设施供地政策 新建小区要求相关配建
2018年11月28日，国务院常务会议会议指出，适应庞大老年群体多样化多层次养老 需求，促进养老服务增加供给、改善质量，是践行以人民为中心的发展思想、保障改 善民生的重要举措，也有利于扩大就业、提升服务业水平。 一要鼓励地方多渠道解决养老服务有效供给不足问题。简化和放宽准入，支持各类
郑州市房地产市场分析
摘要近年来郑州市的房地产行业获得了空前的发展，而行业的发展快速与市场的需求旺盛密切相关。
影响房地产市场需求的因素有很多，联系郑州市房地产市场的具体情况，我认为具有代表性的影响因素主要包括：房地产价格、国民经济发展水平和城市居民人口总数。
与此同时，虽然郑州市房地产行业发展迅速，但是品质层次不齐、区域分布失衡、市场乱象频现和产品供求结构失衡等问题是依然存在的。
构建规范有效的竞争机制、建立有效的监管机制、优化产品结构等措施，可以优化郑州市房地产市场结构，促进房地产市场平稳健康发展。
关键词：房地产；市场需求；影响因素；市场结构1 引言郑州市作为中原地区各方面发展前景较好的城市之一，近年来在房地产市场也势头强劲。
由于房地产市场可分析的方面过多，所以在本文中我将通过运用自己在课程上的所学和查找数据资料的方式来从影响郑州市房地产需求的三个代表性因素、郑州市房地产存在的四个重点问题以及在分析郑州市房地产市场发展现状的基础上提出对策建议这三大方面分析现阶段的郑州市房地产市场。
2 影响郑州市房地产需求的因素2.1房地产价格价格是影响居民住房购买行为的主要因素。
2019年，全市房地产开发投资3258.4亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落23.9个百分点。
纵观全年房地产开发投资情况，总体呈现逐月回落态势，年底和年初增速相差22.4个百分点。
从房屋类型看，办公楼投资快速增长，住宅和商业营业用房小幅下降。
2019年，办公楼投资183.3亿元，比上年增长30.9%，增速较上年提高33.4个百分点；住宅投资2345.8亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落29.2个百分点；商业营业用房投资297.0亿元，比上年下降5.0%，增速较上年回落12.5个百分点。
如果居民的购买力难以承受房地产价格，那么该地区的房地产市场就会缺乏有效需求，从而导致该地区房地产的供给大于需求，进而导致较高的房地产空置率和有价无市的局面。
比如，近年来郑州市房价上涨过快直接导致居民购房负担加重，虚高的房价远远超出了普通家庭的承受能力，过高的首付款和几十年的月供支出使大部分家庭不得不削减日常开支，极大地降低了居民的消费需求。
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重视网 络部门
人力分配 情况
向南部 倾斜
南方市场是公司重点 市场，且有较大提升 空间，人力分配向南 部倾斜。
13
其他成本投入
电视、网络、杂志等广告宣传费共用 350万。 经销商返点提升，增加投入203余万。
1 2
3 五个 成本
4 5
加大对销售人员的激励，增加投入 105万。
增加对售后服务的保障，增加售后处理人 员，增加费用50万。
3
销售人员培训学习不够
销售人员缺乏统一的营销培训，观念、思路、方法和工作执 行力无统一和协调，往往擅长市场开拓而不擅长市场维护和 提升。
10
成本投入回顾及分析
经费花费情况 成本投入分析 人力分配情况 其他成本投入
经费花销概况
201X年第X季度营销经费分配表
项目 车间设备 车间装修 客休区装修 美容精品区 金额 80万 40万 30万 15万 项目 办公设备 汽车展厅装修 办公区装修 广宣费 金额 20万 30万 10万 25万
9
负面影响因素
1 对公司政策的理解不够
销售人员对公司的指示精神理解不够，客户定位不够稳定， 没有严格按照终端思路开拓客户，部分客户选择方面存在一 定失误！
存在急功近利的心态 2
销售人员更多的只想有钱回到公司帐上，却没有更多的考虑 客户是否适合公司的合作定位以及长久发展。
3
包装缺乏视觉优势
公司的品牌定位终端，但包装缺乏视觉优势，宣传促销赠品 不够新颖丰富，对产品的宣传、销售的拉动力不大。
本模板有完整的逻辑框架， 分 6 章 21 节 ，全面反映了销售 部门的工作情况。细节方面比较丰富 ，每一个页面都用图 形或动画表达出一个方面的内容，如：成本投入分析、内 务管理情况等。具有较高的参考和实用价值。
2
销售业绩回顾及分析费用来自入回顾及分析营销团队建设情况 内部管理回顾及分析 存在的主要问题
50.00%
一线城市 二线城市 三四线城市
这是一个图表范例，可以将阶段性的数据做成类似的图表，配色可以参考以上的，既美观， 又方便直接在EXCEL里编辑数据。
5
工作亮点
105
% 完成季度计划 105%
完成了3件 大事
3
件
首次获得 某某奖
奖
百万 销售额突破 500万
5
这里用一段简要的话描述出前段时间的工作亮点，重点内容 可以在上方圆内突显出来，选用一些有代表性的图片放到左 边，既重点突出，又生动好看。 这里用一段简要的话描述出前段时间的工作亮点，重点内容 可以在上方圆内突显出来，选用一些有代表性的图片放到左 边，既重点突出，又生动好看。 这里用一段简要的话描述出前段时间的工作亮点，重点内容 可以在上方圆内突显出来，选用一些有代表性的图片放到左 边，既重点突出，又生动好看。
8
总结：2018年郑州房地产市场总结及2019年市场展望
• 内容123 • 2018年郑州房地产市场总结及2019年市场展望2018年郑州房地产市场总结及2019年市场 展望2018年郑州房地产市场总结及2019年市场展望2018年郑州房地产市场总结及2019年 市场展望 • 2018年郑州房地产市场总结及2019年市场展望2018年郑州房地产市场总结及2019年市场 展望2018年郑州房地产市场总结及2019年市场展望 668235
市场部门营销工作汇报PPT
本模板逻辑框架完整，内容详实，适合销售、业务人员、市场部门等工作报告
2018年郑州房地产市场总结及2019年市场展望
汇报人：××× 编号： 973934
前 言
201x 年就快结束，回首 201x 年的工作，有硕果 累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇 到困难和挫折时惆怅，时光过得飞快，不知不觉 中，充满希望的201x年就伴随着新年伊始即将临 近。可以说，201x年是公司推进行业改革、拓展 市场、持续发展的关键年。
6
不足之处
区域市场表 现不均衡
回款问题一直是困扰着我们的 大问题，本季度在新政策剌激 下依然没有大的改观。 某某地区的销量占据了某市的 一半以上，区域市场表现极不 均衡。
货款回笼较慢
经销商投诉 率升高
5月上市的新品表现平淡，影 响了整体业绩的增长。
本季度投诉率同比增加了2个百 分点。
新品表现不力
7
完善管理的建议
销售业绩回顾及分析
业绩概况 工作亮点 不足之处 影响业绩的负面因素 影响业绩的正面因素
业绩概况
201X年第X季度业绩概况表
60.00% 53.30% 41.70% 40.00% 30.00% 20.70% 20.00% 10.00% 0.00% 便携系列 专用系列 车载系列 17.90% 11.50% 36.90% 35.20% 42.40% 40.40%
厂房租金
流动资金： 合计
80万
70万
其它
410万
10万
这是一个表格范例，可以将EXCEL里的表格直接复制到这里， 表格线框、字体、配色均可参照上表进行。
12
人力分配情况
向一线 倾斜
在人力资源分配上， 更重视一线销售人员 的数量，待遇和诉求。
网络销售部近年发 展较快，比重稳步 提升。未来有望成 为销售主力，目前 的人力投入是重要 且必要的。
增加网络部门的设备、人员、培训投入， 增加费用185万。
14
成本投入分析
避免费用陷井 销售人员积极性提高
公司调整并制定了销售人员新的 待遇方案，公司的固定风险降低 了，人员的竞争意识和挑战性加 强。
02
04
01
03 05
公司提出市场费用承包政策之后， 最大限度防止了费用陷阱，费用超 支现象得以控制。
数据不精确
营销部没有数据统计的支持，对费 用的控制较为盲目。
管理无法加强
市场支持费用和人员费用报销 等，营销部存在“知情难，无审 批”的歧形现象，管理无法加 强。
成本控制流程需提升
个别人员管理观念陈旧、保守，不 能主动遵从层级化管理，因此整个 管理缺乏科学的流程。
正面影响因素
1
营销思路的调整
对市场费用进行承包，降低新客户的合作资金门槛。是促进 业绩上升的主要因素。
提高了激励额度 2
用提高提成比例和开发新客户给予额外奖励的“经济激励” 手法，形成了“重奖之下必有勇夫”的积极心态，也是促成 业绩的重要因素之一。
3
解决前期的一些遗留问题
依据“轻重缓急”程序，采用“坚持公司利益原则，以有效 依据处理”的指导思路，解决了前期的一些某某问题，促进 了业绩的增长