商贸物流区控制性详细规划

——依据城市道路、已有项目等既定开发条件制定合理的规划分期和建设指引
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目标定位与发展策略
规划定位：
立足鲁西南，辐射周边，积极争取黄河以北市场，服务京广交通经济走廊的城市型商贸 物流服务综合体，是汶上经济结构调整的助推器和现代服务业的集聚平台，是丰富城市 职能、塑造城市形象的高品位物流市场园区。
明确市场功能定位
中国 汶上
现代商贸物流产业园
基础研究及规划初步方案汇 报
深圳大学城市规划设计研究院
2011年06
月
规划编制目的
当前，在国家扩大内需的宏观背景下，汶上县必须加快现 代服务业的发展，扩大与济南都市圈、济宁都市圈乃至华 北都市圈的内需发展方向的衔接力度。而现代物流业的发 展是推动现代商贸业提档升级的关键性举措，汶上县必须 抓住这一历史性机遇，在新兴行业的拓展初期占据主动， 实现跨越发展。 城市发展的基础条件已经做好了准备，面对快速变化的发 展机会，特别需要在城市整体发展格局的思考背景下，对 未开发地块的发展做出预先安排，使得快速建设的成果能 够在城市持续的发展过程中发挥积极主动的作用。
面积 比例 （公顷） （%） 13.56 6.19 9.82 3.74 49.35 5.67 2.93 1.19 0.81 38.74 75.64 64.66 10.99 5.40 5.40 55.04 53.96 1.08 5.46 0.86 4.59 12.18 3.95 8.23 2.46 219.09 3.15 222.24 4.48 1.71 22.52 2.59 1.34 0.54 0.37 17.68 34.54 29.51 5.02 2.46 2.46 25.12 24.63 0.49 2.49 0.39 2.10 5.56 1.80 3.76 1.12 100.0 0 ——
空间建构和景观塑造融合的策略： 整体功能统筹协调的策略： 入驻企业需求与园区整体发展共赢的策略 合理分期的策略：
将城市景观标志系统的建构与片区公共空间系统以及标志性建筑布局的组织紧密结合，以片区空间意象建构强化城市意象；
合理安排各功能板块，使各个不同功能相互支撑，形成一个协同运作的整体，实现优质资源的共享，发挥集聚效应；
规划区面积（公顷）
交通分析图
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园区功能单元结构
根据功能组织的要求细化各 功能单元的分布。
城市综合交通设施
园区路网规划
延续城市路网结构，根据功能展开需要 完善支路系统，增加路网密度，提高道 路服务能力 保障交通型干道的通畅

兼顾前导项目与园区整体发展的关系，在平衡近期利益与长远发展的关系，谋求投资企业、园区与城市的共同发展
合理安排启动区和启动项目，使得前导项目的发展能够带动整个商贸物流园的平稳有序的发展，最终形成一个能与城市其 他功能区互融互生的相对完整的有机体。
用地规划
序号
土地利用汇总表 用地代 号 居住用地 R 用地性质 其 中 二类居住用地 混合居住用地 公共设施用地 商业用地 贸易咨询用地 R2 R2+C1 C C21 C23 C24 C25 C26 W W1 W3 T T23 S S1 S22 U U21 U29 G G1 G22 —— —— E1
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解读规划任务
关于中期汇报的修改意见：
用高科技引领商贸物流产业园发展，高起点起步，设置高科技信息平台、展销大厅、高规格 仓县域人民生活，服务于企业发展为功能定位，初期影响辐射整个鲁西
南，待发展成熟后可适当扩大覆盖面，争取黄河以北乃至全国市场。 深化调研，做出详细的调研报告和产业分析。选取两三个主导产业作为物流区起步业态；用 测算数据作为科学规划的前提。 以临沂商贸城作为主要学习对象，高标准规划，在发展阶段、产业规划、城市设计等层面与 其站在同一起跑线竞争市场。 温州商贸城应该纳入整个商贸物流规划统一考虑。 配套必要的公共服务设施。如物业、餐饮、住宿、生活服务，并设置一部分生活区。
——兼顾城市和园区的服务要求，系统梳理综合交通、公共服务、基础设施等体系性元素，并以此
为支撑细化各地块建设控制要求。

基于特色城市景观建构要求，精心布局标志性建筑和多层次环境，制造高品质城市空间
——以控规为基础，开展城市设计工作，为功能完善的园区提供高品质的空间载体

依据规划目标结合发展时序的考虑，制定全面的建设控制指引和实施建议



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这一阶段完成的主要工作：
结合区域产业发展机会与现实建设需求，落实园区功能并细化定位与规模；
——以服务“产业兴县”为发展目标，与城市近期重要项目的选址相结合，突出业态聚集、考虑持 续发展的要求，合理调整了用地布局，细化了局部功能。


基于城市整体功能安排，以建构完整的系统化支撑体系为目标，提出具体的用地开发方案；

项目用地规模222公顷（原217公顷）
功能定位为：综合商贸城、汶上农贸城、汽配交易城、建筑建材城、汽贸城、

五金城、旅游特产城、电子商务平台市场等八大市场集群以及汶上物流城、汶 上公路港于一体的现代商贸物流服务综合体。
用地建设条件分析
该地块的现状对外交通道路等级较高，已经具备支撑开发商 贸物流园区的交通条件。现状用地内只有相对少量的村庄建设用 地，其余为为开发用地，产地比较平整，适合建设。地块内有部 分水渠和池塘，有利于景观构建。
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分析城市需要提供的支撑条件
温州商贸城
现状工业用地 现状城市主要人口 聚集区
规划居住组团
规划范围
非建设用地 规划商业轴线
规划工业组团
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规划策略

市场发展与城市发展协同的策略： 创建城市支撑的策略：
在顺应城市整体发展态势的基础上，建立项目与城市及周边地块的积极互动和密切的关联；
在城市层面建构对市场发展的系统支撑，形成具有空间辐射力的支撑系统，强化对车流和人流的吸引与控制，促进城市的 目标性增长；
1
2
其 中
服务业用地 旅馆业用地 市场用地 仓储用地 普通仓库用地 堆场用地 对外交通用地
3
其 中
4
其 中
长途客运站用地 道路广场用地
5
其 中
道路用地 游憩集会广场用地 市政公用设施用地
6
其 中
公共交通用地 其它交通设施用地 绿地
7 8 合计 9 总计
其 中
公共绿地 防护绿地 发展备用地 城市建设用地 水域用地