合肥和顺东方花园100万平大盘地产项目提案91PPT
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合肥和顺东方花园100万平大盘地产项目提案-91PPT
1.4
1.2
1
0.8
54%
0.6
48%
0.4
138
2004年 增幅
73
2005年上
0.2 0
资本的逐利性使得合肥房地产市场得到多方资金关注，竞争加剧，风险凸现。
从房产整体市场变化看营销环境
商品住宅供求
RESIDENTIAL SUPPLY VS DEMAND
350
300 250
200
150
100
50
从板块市场供求变化看营销环境
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
海州 景秀世家
临
瑞泰 城市花园
长江
静安 新城
泉
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
东路
本 案 碧桂园
凤凰西
路
汇景 新城
聚龙 阳光都市
左案 文化村
碧桂园 凤凰东
龙泉
和平 花园
西路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
第壹劍
——主题概念设计
竞星剑
——刚柔相济 剑如流星
概念导入……
新都市主义
——New Urbanism
区域的自然条件与嘈杂的市区生活的对比…… 目标客户群对现代、纯净的生活方式的渴望……
与竞争对手形成有效市场区隔…… 大盘附加值的形成并直接体现于销售……
新都市主义起源……
20世纪90年代的西方国家，市郊不断蔓延、社区日趋瓦解，原来完整的城 市结构、城市文脉、人际关系、邻里和社区被打破，人们的都市概念和都 市感受涣散…… 针对以上问题，新都市主义主张借鉴二战前美国小城镇和城镇规划优秀传 统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，强调社区关系的重建，社区内 部具有居住、工作、娱乐、休闲和购物部分，成为相对独立的自给自足社 区。
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0.8
54%
0.6
48%
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2004年 增幅
73
2005年上
0.2 0
资本的逐利性使得合肥房地产市场得到多方资金关注，竞争加剧，风险凸现。
从房产整体市场变化看营销环境
商品住宅供求
RESIDENTIAL SUPPLY VS DEMAND
350
300 250
200
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100
50
从板块市场供求变化看营销环境
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
海州 景秀世家
临
瑞泰 城市花园
长江
静安 新城
泉
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
东路
本 案 碧桂园
凤凰西
路
汇景 新城
聚龙 阳光都市
左案 文化村
碧桂园 凤凰东
龙泉
和平 花园
西路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
第壹劍
——主题概念设计
竞星剑
——刚柔相济 剑如流星
概念导入……
新都市主义
——New Urbanism
区域的自然条件与嘈杂的市区生活的对比…… 目标客户群对现代、纯净的生活方式的渴望……
与竞争对手形成有效市场区隔…… 大盘附加值的形成并直接体现于销售……
新都市主义起源……
20世纪90年代的西方国家，市郊不断蔓延、社区日趋瓦解，原来完整的城 市结构、城市文脉、人际关系、邻里和社区被打破，人们的都市概念和都 市感受涣散…… 针对以上问题，新都市主义主张借鉴二战前美国小城镇和城镇规划优秀传 统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，强调社区关系的重建，社区内 部具有居住、工作、娱乐、休闲和购物部分，成为相对独立的自给自足社 区。
合肥某复合地产项目营销策划报告
目录1、策划前言2、策划目的3、策划依据4、策划思路5、策划内容策划篇一、策划前言以人为本, 首先尊重人, 然后取悦人。
**地产不是简单的地产与其他产业的叠加, 不同于纯粹拼价格的血战, 它是建立在对消费行为习惯的了解, 和创新生活方式的基础上, 将房地产业和其他关联产业有机整合, 从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。
成功的地产**应体现在开发理念、功能价值、生活体验, 系统工程, 开发模式, 资源整合六大层面。
本项目结合合肥的城市规划, 开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅游等多产业的结合, 并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色, 由开发商上升到城市运营商的角色。
整合推广是个一体化的运作过程, 从报纸广告、电视广告, 电台广告, 到公关活动, 现场包装, 宣传资料, 创新应贯彻到每一个环节中去, 最后只要产品没有问题, 成功完成可以期待。
二、策划目的不同的阶段, 拥有不同的策划目的。
但策划的最终目的不会改变。
要完成这一目标, 必须通过一个紧密协调的过程来完成。
在这个过程中不断积累与完善, 力求达到营销策划的最终目的:◆引导消费促进销售在这个过程中, 阶段性策划目的为1.塑造本项目整体品牌形象, 为后期的营销推广树立良好的品牌形象。
2、瞄准目标人群, 有效地进行项目产品的营销推广。
3、树立开发商的企业形象, 为其后续产品的推出奠定良好的市场基础。
三、策划依据给我一个支点, 我可以撬起地球。
策划的依据来源于市场。
市场, 瞬息万变。
因为, 市场上的产品, 在不断更替。
所以：产品, 就是策划的依据, 是支撑起整个营销的支点。
立足产品, 才有有效策划的可能。
四、策划整体思路策划的思路来源于消费者。
针对消费者做出的产品是有市场基础的产品。
针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。
针对消费者做出的产品就是可以在市场上顺利实现销售的产品。
平和项目招商推介报告
当地一般称为“5路”，商业 人流量最多，是最主要的商业 人流量大，商业氛围浓，购物 商业氛围比较好 出租率和开店率比较高
以服装、餐饮、商业配套为主
很多商家因无法承受租金高涨
以卖摩托车、电动车、摩托车配件和建材为主
品牌有本田、嘉陵、台铃、雅
业态分布以建材、装修、饮食为主，配以部分货运部和 家电维修
开门营业率在50%左右
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平和项目招商推介报告
•业态规 划总布局
-1F
A栋
主力店永辉超市
超市
10119.24平米
0
餐饮美食
0
精品购物
0
商业配套
0
休闲娱乐
主力店
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平和项目招商推介报告
•业态规 划总布局
1F
A栋，64个店面
D栋，6个店面
C栋，2个店面
B栋，69个店面
超市
餐饮美食
精品购物
商业配套
休闲娱乐
>8%
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高速发展
平和项目招商推介报告
•居民收 入与消费
•旅游创收、食品产业创收增长，带动全社会消费品总额快速上
升
•区域居民消费观念转变，消费力较强、消费观念较开放
2011年，平和县首次入选“福建省十佳县”，且位列第七；城市经济的 加快发展大大提升了居民购买力 近年来，平和县全县社会消费品零售总额呈现逐渐递增态势，2011年更 达至36.4亿元； 2010年与周边城市比较，平和县城的社会消费品零售总额处于中上水平， 约达到漳州龙海市的一半；稳固增长的消费力，为平和县的城市经济带来 持续发展和稳健上升。
•主要商业圈集中东大路、长安路(5路)；商业形式以沿街自建 房底层为主，部分集体或单位用房
尚美佳_合肥某地产华府整合推广提案报告_107PPT
然而进入３月份以来，合肥商品住宅销售状况开始回暖,销售均价 在每平方米3600元左右。
小结 中国VS合肥
2008是盛世中国的荣耀之巅;也可能是最失落的一年. 面对不确定的未来,合肥楼市“抗政策性影响”的能力 能否一如既往?
论三大关系>>>
中国与合肥/一期与整体/一期与合肥
一期VS整体
? 70/90政策限制下的恒大华
客户定位：社会影响力阶层
或从商或从政,但作为城市的影响力圈层,他们考虑的已不仅仅是安 身立命、自己的事业前途,而是整个家庭,整个家族的未来传承—希 冀一处家族图腾之地,在彰显、光大荣耀的同时,也会是一种标杆,能 够激励下一代勃励奋发,在精神上保持家族血脉的蓬勃传承.
策略总纲
三大关系论 项目价值论 客户身份论 项目定位论 阶段推广论
四波段营销攻略部署
第一阶段：形象导入期 2008.05—2008.06 第二阶段：形象深化期 2008.07—2008.08 第三阶段：开盘强销期 2008.09—2008.10 第四阶段：强销持续期 2008.11—2008.12
◎影响社会发展---作为社会上层和绝对的成功人士,他们是城市权利、 财富的主要拥有者,可以说城市就在他们掌控之中,有着极强的经济基础 与消费能力; ◎家庭传承、教育、阅历决定,他们的心理结构比较传统,但同时又比较 认同现代消费方式; ◎圈子文化浓厚.丰富的阅历与人生历练,使他们形成了自己相对稳定的 圈子,内敛老练、信任圈子里朋友; ◎地位、眼界决定,他们往往有着自己的坚持与主见,是亲朋好友中的意 见领袖—他们对某一事物、事件的看法足以造成广阔的影响; ◎具有较强的社会优越感, 但在自我成功的同时,也希望获得社会认同和 他人尊重.
项目:市场稀缺平层大户 豪华精装 客户:社会影响力阶层 心仪豪宅
小结 中国VS合肥
2008是盛世中国的荣耀之巅;也可能是最失落的一年. 面对不确定的未来,合肥楼市“抗政策性影响”的能力 能否一如既往?
论三大关系>>>
中国与合肥/一期与整体/一期与合肥
一期VS整体
? 70/90政策限制下的恒大华
客户定位：社会影响力阶层
或从商或从政,但作为城市的影响力圈层,他们考虑的已不仅仅是安 身立命、自己的事业前途,而是整个家庭,整个家族的未来传承—希 冀一处家族图腾之地,在彰显、光大荣耀的同时,也会是一种标杆,能 够激励下一代勃励奋发,在精神上保持家族血脉的蓬勃传承.
策略总纲
三大关系论 项目价值论 客户身份论 项目定位论 阶段推广论
四波段营销攻略部署
第一阶段：形象导入期 2008.05—2008.06 第二阶段：形象深化期 2008.07—2008.08 第三阶段：开盘强销期 2008.09—2008.10 第四阶段：强销持续期 2008.11—2008.12
◎影响社会发展---作为社会上层和绝对的成功人士,他们是城市权利、 财富的主要拥有者,可以说城市就在他们掌控之中,有着极强的经济基础 与消费能力; ◎家庭传承、教育、阅历决定,他们的心理结构比较传统,但同时又比较 认同现代消费方式; ◎圈子文化浓厚.丰富的阅历与人生历练,使他们形成了自己相对稳定的 圈子,内敛老练、信任圈子里朋友; ◎地位、眼界决定,他们往往有着自己的坚持与主见,是亲朋好友中的意 见领袖—他们对某一事物、事件的看法足以造成广阔的影响; ◎具有较强的社会优越感, 但在自我成功的同时,也希望获得社会认同和 他人尊重.
项目:市场稀缺平层大户 豪华精装 客户:社会影响力阶层 心仪豪宅
[安徽]住宅楼项目地块前期发展策划报告(ppt 共145页)
![[安徽]住宅楼项目地块前期发展策划报告(ppt 共145页)](https://img.taocdn.com/s3/m/ec833a60650e52ea54189847.png)
➢ 地块距市中心6公里，距裕安区政 府 2.8公里，城南镇镇中心2.5公里， 距火车站3公里；
➢ 该地块属于裕安城南新区。
9
区域背景/区域发展
“城南新区” 为裕安区重点发展区域，城南工业园、商贸物流市场等项目驱动区域腾飞， 未来发展前景广阔。
名称
裕安经济开发区
六佛路工业走廊 六佛专业市场集群 合计
➢ 周边道路条件较好； ➢ 地块平整，无大拆迁； ➢ 地块西南有条水渠绕地块而走，外有景可
借鉴，但飞强势资源。
➢ 地处南城郊区，位置偏远，市场接受度低； ➢ 周边极度缺乏生活配套，居住氛围不足； ➢ 地块紧邻312国道、南有铁路通过，存在噪 音影响； ➢ 地块现有高压线路一条需拆迁； ➢ 周边大物流型商业过多，居住舒适度不高; ➢ 周边大型配套公建缺乏，推广难以借势。
两房 71-102
87 89-96 80-101 67-102 82-93 80-90 92-98 71-110
86 57-94 85-108 60-104 64-101
101 82-98 79-82 91-102 79-123
/ 84-97 60-111
/ 92-97 82-98 90-100 91-96
0 1118 221
35
6月 93 13 36 679 30 6 267 32 2 252 36 1 1291 111 45
1月 4686.68 11417.47 5120.98 4566.62 7547.75 4351.81 3894.68 4819.35 3465.39 2391.05 2011.61
品的优化组合提供可操作的空间； ➢ 整体可打造居住舒适的园林式社区。
指标类型
总用地面积 规划可用面积
➢ 该地块属于裕安城南新区。
9
区域背景/区域发展
“城南新区” 为裕安区重点发展区域，城南工业园、商贸物流市场等项目驱动区域腾飞， 未来发展前景广阔。
名称
裕安经济开发区
六佛路工业走廊 六佛专业市场集群 合计
➢ 周边道路条件较好； ➢ 地块平整，无大拆迁； ➢ 地块西南有条水渠绕地块而走，外有景可
借鉴，但飞强势资源。
➢ 地处南城郊区，位置偏远，市场接受度低； ➢ 周边极度缺乏生活配套，居住氛围不足； ➢ 地块紧邻312国道、南有铁路通过，存在噪 音影响； ➢ 地块现有高压线路一条需拆迁； ➢ 周边大物流型商业过多，居住舒适度不高; ➢ 周边大型配套公建缺乏，推广难以借势。
两房 71-102
87 89-96 80-101 67-102 82-93 80-90 92-98 71-110
86 57-94 85-108 60-104 64-101
101 82-98 79-82 91-102 79-123
/ 84-97 60-111
/ 92-97 82-98 90-100 91-96
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6月 93 13 36 679 30 6 267 32 2 252 36 1 1291 111 45
1月 4686.68 11417.47 5120.98 4566.62 7547.75 4351.81 3894.68 4819.35 3465.39 2391.05 2011.61
品的优化组合提供可操作的空间； ➢ 整体可打造居住舒适的园林式社区。
指标类型
总用地面积 规划可用面积
安徽六安恒远立方城项目策划报告_94PPT
2020/8/1
28
2020/8/1
市中区
城东板块
市中区：4000元/㎡ 城东：3400-3500元/㎡ 城南：3900-4000元/㎡ 城西：3300-3400元/㎡ 城北：3800-4000元/㎡
29
典型竞争项目分析
筛选原则
➢ 竞争板块及板块内代表楼盘； ➢ 同质楼盘（同等价位）。
筛选结果
按价格体系分析原则筛选，结合本案预估价格，选取均价在3500元— —4000元/平方米区间的楼盘作为分析重点，筛选出的重点竞争项目为：
2020/8/1
5
摆
问题一：
在
市场留给我们什么样的机会？
我
们
面
问题二：
前
我们以什么样的产品形象进入市场？
的
三
大
问题三：
问
我们通过什么样的途径占领市场？
题
2020/8/1
6
创 智 堂 营 销 思 路
2020/8/1
发现问题
解决问题
我是谁 卖给谁
怎么卖
➢分析产品及市场，精准找到目 标客户
➢规避竞争带来的不利影响
2020/8/1
14
用什么方法解决矛盾
2020/8/1
15
Part 3、市场分析
2020/8/1
16
六安概况
地理位置优越：六安市地理位置优越， 临近合肥市，为皖西地区的中心城市，辖寿 县、霍邱、舒城、金寨、霍山五县，总人口 705万，市区人口约35万。 交通便捷：六安交通便捷，合宁、合武、 合叶六穿境而过、宁西铁路的贯通将有力带 动区域经济的发展，对本项目产生极大的利 好； 外出务工人员多：六安是劳务输出大市， 全市外出务工人员在百万人以上，返乡置业 者为一潜在的有效需求群体。
东方花园营销策划报告
东方花园营销策划方案一、方案说明：1、该方案是依据东方花园营销思路进行细化制定，主要表述在销售推广操作环节上的工作内容安排。
2、为保证东方花园项目在销售推广执行环节保持工作的计划性及营销的步骤性，务必在预定计划中清晰有序的完成各项工作。
3、销售推广执行时间跨度自2006年4月——2006年6月。
4、报告基本内容包括：二次开盘时机选择、营销策略定位、推广宣传策略、推广工作安排、推售推盘时间次序、销售推广促销办法、公共关系活动等。
5、项目“景观顶尚生活特区”的概念炒作到位、促销手段的新颖、现场造势的运用是销售成功的关键，报告中将重点加以论述。
6、如本方案与贵司的整体经营思路有误差，请贵司尽快反馈我方，双方尽量在本月底之前达成共识，以免错过4月份地产销售黄金旺季。
二、尚志市房地产市场总体分析1、现状与特征——总体趋势趋好，尚存问题不少（1）发展快速经初步统计，2005年全年一手房交易量超过800宗，房地产投资开发、销售面积其同比增长率均超过8%，增长幅度及单项指标均创出历年新高。
（来源于尚志市统计局）（2）低价位需求转旺，但空置仍然严重随着经济发展上一台阶，市场对中低价位住宅的需求大增，但中高价位因绝大部分都是二次置业，需求变化不大。
而市场供应与需求严重脱节，所以市场空置仍然非常存在，销售压力大。
（3）居住质量提高——大社区走俏由于市场竞争的激烈，更由于消费者收入的提高，消费者的需求逐渐提高，在一定程度上促进了房地产质量的提高，如户型设计从单调呆板开始走向丰富多彩，错层、复式等相继出现；从注重面积走向注重综合环境，从注重生存空间转向注重生活空间，从基本的栖身之所转向追求生活质量。
大社区因规模大，社区资源丰富，配置完善且人气充足而备受市场青睐（4）市场开始成熟开发商理智：从以钱为本，到以人为本；从注重经济效益到兼顾经济效益和社会效益；更注重楼盘位置、环境、设计、质量、项目策划、营销理念、产品包装、营销代理、物业管理、学习外地成功经验。
某房地产项目营销策划提案汇报(ppt 167页)
泉山到皇城的御水车都走此门，故瓮城门洞中刻 有汉白玉水纹石雕一块，京人皆知 “西直水纹”。
元代为大都城和义门所在地，明、清时为京师内城九门之一。元至元四年（1267） 元士祖忽必烈在金中都旧城东北营建新城，其中城墙方圆28.5公里,黄土夯成,共设
11门,西墙北门及为和义门.城门北侧设有水关。
钻
钻
河 公
农科院、气象研究院、钢铁研究院等8大国家级科研机构，170所各类研究院聚
集于此，软件、钻钢铁、铁路、文化影视、金融、农科、冶金、船舶八大产业链
遍布周边
河
钻 河
公 馆
产业支持，持续发展空间强大
公
馆
学院枢纽
北京交通大学、中央民族大学、中央财经大学、北京邮电大学、中国政法大学
等全国知名八大钻院校周边环绕 河
因此，通过与市场上类似区域的综合比较，
推导出本地块区域的价值特征，进而最终确定本案价格。
钻
河
钻
公
河
馆
公
馆
•西直门板块 •中关村板块 • 东直门板块 •朝阳门板块
•金融街板块 • 亚奥板块 •建国门板块 • CBD板块 •朝青板块 •燕莎板块
西部
中关村板块
亚奥板块
东部
燕莎板块
西直门板块
东直门板块
朝青 板块
金融街
钻 板块
朝阳门板块
河
CBD板块
钻
公
河
馆
公
馆
关键词：城市核心区 分布广泛 不平均
西直门板块
区域特点
北临以清华、北大为代表的八 大学府；西北为中国硅谷—中 关村高科技园区；南接号称中 国华尔街的金融街；近邻建设 部等数十家国家部委行政办公 总部。西直门交通枢纽的建设 更使区域交通四通八达。
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瑞泰 城市花园
长江
静安 新城
泉
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
东路
本 案 碧桂园
凤凰西
路
汇景 新城
聚龙 阳光都市
左案 文化村
碧桂园 凤凰东
龙泉
和平 花园
西路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
从板块市场供求变化看营销环境
肥东县
100万
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
32 = 多层公寓外部客户购买套数
销售数据告诉我们……
8－9月份共计：
15 成交
套
来人226组 投入广告费用890000元
一个让人坐立不安的大盘……
总规模近100万方 项目几近现房
安徽水利省城力作 公园投入上千万 ……
10，32，15……
到底哪里出了问题？
内因探究
PROJECT ANALYSE
购房客户以本地居民自住型消费为主导
本地居民改善型、结婚型购房消费为主导消费类型
市场投资需求不足，调控抑制投资需求
无法有效吸引外来投资客的聚焦，外来投资比例不超过10％； 调控增大投资成本，本地投资客群进一步萎缩
从消费偏好（关注要素）变化看营销环境
2004年对合肥房产消费者关注要素调查
THE MOST IMPORTANT FACTOR FOR HEFEI REALESTATE CUSTOMERS IN 2004
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售楼盘均 价 SALE PRICES OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
景2秀海4世州5家0
临
泉
2城2瑞市8泰花0园 楼盘均价
河畔 雅居
龙2静湖2安花8园0
2300元/平方五米公里
长江 23静 新0安 城0
东路 2200
本 案 碧桂园
凤凰西
路 汇景
新城
1阳8聚光0龙都0市
18碧6楼桂0园元盘/均平1文价左9方化案0村米019和 花0平 园0
凤凰东
龙
泉
西
路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
从同类市场供求变化看营销环境
上城国际 114万
阿奎丽亚 118万
颐和花园 70万
大盘
国际花都 70万
新加坡花园 大溪地
50万
80万
锦绣世家 50万
目前在售（待售）大型楼盘（不含本项目，不小于50万平米）共计7个。 其中4个在二环路以内，2个在二环路外两公里内，区位优势明显。 这些项目在品质、形象、推广方面各有所表现，对本项目产生竞争。
从消费偏好（购买目的）变化看营销环境
房产消费者购房动机
THE PURPOSES OF PURCHASE RESIDENCES FOR CUSTOMERS
从房产整体市场变化看营销环境
住宅商品房销售均价
RESIDENTIAL SALE PRICE
26％
20％
3400
房价超速增长；调控后价格增长放缓。
从房产整体市场变化看营销环境
2005年调控后5－9月期房预售面积及当月开盘 数量 THE TRANSACTION VOLUME & THE NOMUBER OF MAKING LAUNCH FROM MAY TO SEP IN 2005
1
别墅 小高层 多层
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售九个楼盘的产品面积分布
AREA RANGES OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
2房2厅1卫
72－100㎡
3房2厅1卫
90－120㎡
3房2厅2卫
110－144㎡
80%
10%
面积集中度高，主要集中在紧凑型房型，舒适型产品比例低，产品严重雷同。
从大盘构成共性看……
城市近郊地段 生活机能欠缺
郊区（肥东县）地段 城市公共交通匮乏
教育配套依托肥东县 生活配套未与城市接壤
地段等先天条件较一般大盘更为不利
从大盘运作规律看……
完备内部配套解决区域生活机能 鲜明主题概念引入解决大盘个性 组团产品设计解决分期开发策略 多种产品组合以扩大客户层面
内部配套未尽完善 三十埠河/公园为区域共性 价值对等分布的兵营式排列 多层/小高层/别墅未形成组团
5景0秀海万世州家
临
泉
瑞泰 城市花园
总建面
约135万
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
待售面积 长 >江100万 东 路
4静 新0安 城万
14万
本
案 3碧8桂万园 凤凰西
路 3汇 新0景 城万
聚龙
阳光都总市 建面 约115万文左化案村
1碧凤5待桂凰万>园东售 1龙0面0万积泉
和平
花园
西
路
从板块市场供求变化看营销环境
合肥和顺东方花园100万平 大盘地产项目提案91PPT
销售数据告诉我们……
项目现状：1.1期多层公寓[184套]/别墅[29套]公开发售中…… 开盘日期：2004年初[多层公寓]
2005年5月[别墅] 销售状况：截止2005年10月24日，已售多层公寓144套/别墅9套
10 < 平均月销售套数
销售数据告诉我们……
产品设计等运作手段未尽完善
外因分析
MARKET RESEARCH
从宏观经济研判看营销环境
2004年中部四省会城市经济及房价比较
2004 FOUR CITIES’ECONOMY VS RESIDENTIAL PRICE
4
2
房价比长沙：
2
高143元/平米
4
人均收入比合肥： 高2411元
经济是房价的基础，目前合肥的房价相对经济情况已经虚高。
消化12.5年
300万平方米
每月2万方
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售九个楼盘的产品类型
PRODUCTS OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
多 层 小高层 高层 叠加别墅 联排别墅 独栋别墅
4
3
1
多层
小高层 多层
产业以多层为主，产品类型单一。
叠加别墅 多层
从房产整体市场变化看营销环境
房地产开发投资
INVESTMENT OF REALESTATE
竞争加剧 风险增大
200亿
资本的逐利性使得合肥房地产市场得到多方资金关注，竞争加剧，风险凸现。
从房产整体市场变化看营销环境
商品住宅供求
RESIDENTIAL SUPPLY VS DEMAND
2004年住宅销售面积首度超过竣工面积，但前几年的累积存量有待消化。
56％
宏观调控后，成交量急剧萎缩
从房地产整体市场看营销环 境
调控
房价
房价
房产市场
房产市场
经济基础
经济基础
随着资金的不断进入，合肥房地产市场在没有强劲的本地经济支撑下，将凸现行业风险。
从板块市场供求变化看营销环境
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
Hale Waihona Puke 海州 景秀世家临
长江
静安 新城
泉
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
东路
本 案 碧桂园
凤凰西
路
汇景 新城
聚龙 阳光都市
左案 文化村
碧桂园 凤凰东
龙泉
和平 花园
西路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
从板块市场供求变化看营销环境
肥东县
100万
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
32 = 多层公寓外部客户购买套数
销售数据告诉我们……
8－9月份共计：
15 成交
套
来人226组 投入广告费用890000元
一个让人坐立不安的大盘……
总规模近100万方 项目几近现房
安徽水利省城力作 公园投入上千万 ……
10，32，15……
到底哪里出了问题？
内因探究
PROJECT ANALYSE
购房客户以本地居民自住型消费为主导
本地居民改善型、结婚型购房消费为主导消费类型
市场投资需求不足，调控抑制投资需求
无法有效吸引外来投资客的聚焦，外来投资比例不超过10％； 调控增大投资成本，本地投资客群进一步萎缩
从消费偏好（关注要素）变化看营销环境
2004年对合肥房产消费者关注要素调查
THE MOST IMPORTANT FACTOR FOR HEFEI REALESTATE CUSTOMERS IN 2004
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售楼盘均 价 SALE PRICES OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
景2秀海4世州5家0
临
泉
2城2瑞市8泰花0园 楼盘均价
河畔 雅居
龙2静湖2安花8园0
2300元/平方五米公里
长江 23静 新0安 城0
东路 2200
本 案 碧桂园
凤凰西
路 汇景
新城
1阳8聚光0龙都0市
18碧6楼桂0园元盘/均平1文价左9方化案0村米019和 花0平 园0
凤凰东
龙
泉
西
路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
从同类市场供求变化看营销环境
上城国际 114万
阿奎丽亚 118万
颐和花园 70万
大盘
国际花都 70万
新加坡花园 大溪地
50万
80万
锦绣世家 50万
目前在售（待售）大型楼盘（不含本项目，不小于50万平米）共计7个。 其中4个在二环路以内，2个在二环路外两公里内，区位优势明显。 这些项目在品质、形象、推广方面各有所表现，对本项目产生竞争。
从消费偏好（购买目的）变化看营销环境
房产消费者购房动机
THE PURPOSES OF PURCHASE RESIDENCES FOR CUSTOMERS
从房产整体市场变化看营销环境
住宅商品房销售均价
RESIDENTIAL SALE PRICE
26％
20％
3400
房价超速增长；调控后价格增长放缓。
从房产整体市场变化看营销环境
2005年调控后5－9月期房预售面积及当月开盘 数量 THE TRANSACTION VOLUME & THE NOMUBER OF MAKING LAUNCH FROM MAY TO SEP IN 2005
1
别墅 小高层 多层
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售九个楼盘的产品面积分布
AREA RANGES OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
2房2厅1卫
72－100㎡
3房2厅1卫
90－120㎡
3房2厅2卫
110－144㎡
80%
10%
面积集中度高，主要集中在紧凑型房型，舒适型产品比例低，产品严重雷同。
从大盘构成共性看……
城市近郊地段 生活机能欠缺
郊区（肥东县）地段 城市公共交通匮乏
教育配套依托肥东县 生活配套未与城市接壤
地段等先天条件较一般大盘更为不利
从大盘运作规律看……
完备内部配套解决区域生活机能 鲜明主题概念引入解决大盘个性 组团产品设计解决分期开发策略 多种产品组合以扩大客户层面
内部配套未尽完善 三十埠河/公园为区域共性 价值对等分布的兵营式排列 多层/小高层/别墅未形成组团
5景0秀海万世州家
临
泉
瑞泰 城市花园
总建面
约135万
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
待售面积 长 >江100万 东 路
4静 新0安 城万
14万
本
案 3碧8桂万园 凤凰西
路 3汇 新0景 城万
聚龙
阳光都总市 建面 约115万文左化案村
1碧凤5待桂凰万>园东售 1龙0面0万积泉
和平
花园
西
路
从板块市场供求变化看营销环境
合肥和顺东方花园100万平 大盘地产项目提案91PPT
销售数据告诉我们……
项目现状：1.1期多层公寓[184套]/别墅[29套]公开发售中…… 开盘日期：2004年初[多层公寓]
2005年5月[别墅] 销售状况：截止2005年10月24日，已售多层公寓144套/别墅9套
10 < 平均月销售套数
销售数据告诉我们……
产品设计等运作手段未尽完善
外因分析
MARKET RESEARCH
从宏观经济研判看营销环境
2004年中部四省会城市经济及房价比较
2004 FOUR CITIES’ECONOMY VS RESIDENTIAL PRICE
4
2
房价比长沙：
2
高143元/平米
4
人均收入比合肥： 高2411元
经济是房价的基础，目前合肥的房价相对经济情况已经虚高。
消化12.5年
300万平方米
每月2万方
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售九个楼盘的产品类型
PRODUCTS OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
多 层 小高层 高层 叠加别墅 联排别墅 独栋别墅
4
3
1
多层
小高层 多层
产业以多层为主，产品类型单一。
叠加别墅 多层
从房产整体市场变化看营销环境
房地产开发投资
INVESTMENT OF REALESTATE
竞争加剧 风险增大
200亿
资本的逐利性使得合肥房地产市场得到多方资金关注，竞争加剧，风险凸现。
从房产整体市场变化看营销环境
商品住宅供求
RESIDENTIAL SUPPLY VS DEMAND
2004年住宅销售面积首度超过竣工面积，但前几年的累积存量有待消化。
56％
宏观调控后，成交量急剧萎缩
从房地产整体市场看营销环 境
调控
房价
房价
房产市场
房产市场
经济基础
经济基础
随着资金的不断进入，合肥房地产市场在没有强劲的本地经济支撑下，将凸现行业风险。
从板块市场供求变化看营销环境
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
Hale Waihona Puke 海州 景秀世家临